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2026/09/30地主とは？底地を相続した人が知っておきたい権利や借地人との関係を解説
- 底地・借地
地主になると、土地を貸している人から地代を受け取れるなど、さまざまなメリットがあります。一方で、「地主とはどういった人を指すのか」「親から底地を相続したものの、地主として何をすればよいか分からない」とお悩みの方もいるのではないでしょうか。
この記事では、地主として押さえておきたい基礎知識やメリット・デメリット、地主になったらやるべきことを解説します。相続した底地を売却する方法も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
地主とは？押さえておきたい基礎知識
第三者に土地を貸して地代収入を得ている人を「地主」と呼びます。親などから借地人のいる土地（底地）を相続した場合、相続人は新たな地主となり、借地人との契約関係も引き継ぎます。底地を相続した際に適切に対応するために、まずは地主に関する基礎知識を押さえておきましょう。
地主と地権者の違い
地主と混同されがちな用語に「地権者」があります。地権者は、一般に土地について所有権や借地権といった権利を持つ人を指す言葉です。地主も土地の所有権を持つため、広い意味では地権者に含まれます。
地主は、土地を所有した上で、その土地を第三者に貸している人を指します。借地人は地主から借りた土地を利用する「借地権」を持っていますが、土地の所有権は地主にあるため、借地人が土地を自由に売却したり処分したりできるわけではありません。
なお、地主が借地人に貸している土地は「底地」と呼ばれます。
関連記事：底地とは？活用・売却・相続前に知っておきたい基本知識
借地権の種類
地主が借地人に貸している土地には、「借地権」が設定されています。借地権とは建物を所有する目的で他人の土地を利用できる権利で、契約した時期や契約内容によって、主に「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」に分けられます。それぞれの違いは以下のとおりです。
| 種類 | 主な特徴 | 存続期間 | 契約更新の有無 | 契約期間満了後の扱い |
| 旧借地権 | 1992年7月31日以前に成立した借地権に適用 | 【契約で存続期間の定めがある場合】 木造：20年以上 非木造：30年以上 【契約で存続期間の定めがない場合】 木造：30年 非木造：60年 |
更新あり | 地主が更新を拒絶するには正当事由が必要 |
| 普通借地権 | 1992年8月1日施行の借地借家法に基づく借地権 | 30年以上 | 更新あり | 地主が更新を拒絶するには正当事由が必要 |
| 定期借地権 | 契約期間の満了によって借地関係を終了させることを前提とした借地権 | 一般定期借地権：50年以上 建物譲渡特約付借地権：30年以上 事業用定期借地権：10年以上50年未満 |
原則更新なし | 契約内容に従って土地が返還される |
3つの借地権のうち、定期借地権は原則として契約更新がありません。契約で定めた期間が満了すると借地関係が終了し、借地人から土地を返してもらえます。
旧借地権と普通借地権の場合、契約期間が満了したからといって借地人から必ず土地を返してもらえるわけではありません。借地人が契約の更新を求めた際に地主が拒絶するには、地主と借地人が土地を必要とする事情を踏まえた「正当事由」が必要です。
関連記事：借地権とは？種類・所有権との違い・売却や相続の注意点を解説
地主と大家の違い
地主と大家はどちらも不動産を第三者に貸して収益を得る人ですが、「何を貸しているか」が異なります。
地主は自分が所有する「土地」を借地人に貸すことで、地代を得る人を指します。大家は、自分が所有する「建物」を入居者に貸して家賃を受け取る人です。一棟アパートや一棟マンション、戸建てだけでなく、マンションの一室を所有して貸し出すケースもあります。
地主の歴史
現在につながる近代的な地主制度が作られる契機となったのは、明治時代に行われた地租改正です。1873年（明治6年）に地租改正条例が公布され、土地の私的所有が制度上明確になったことで、多くの土地を所有し、小作人に貸して小作料を得る地主層が形成されました。
しかし、第二次世界大戦後に実施された農地改革によって状況は大きく変わります。地主が所有する小作地を国が買収して小作人などへ売り渡した結果、明治期以降に形成された大規模な地主制は事実上解体されました。
その後、高度経済成長や都市化が進む中で、農地を小作人に貸す従来型の地主とは異なり、住宅や事業用地として土地を貸したり、所有地に賃貸住宅を建てたりする地主が増えました。
底地を相続して地主になるメリット
土地を貸し続けることでどのようなメリットがあるかを把握すれば、相続した底地を今後も所有するかどうか判断しやすくなります。ここでは、底地を相続して地主になることで得られる主なメリットを見てみましょう。
借地人から地代や各種承諾料を受け取れる
底地を所有するメリットの一つは、借地契約が続いている間、借地人から継続的に地代を受け取れることです。
地代とは別に、借地人が借地権を第三者に譲渡する際には譲渡承諾料、建物の建て替え・増改築時には建て替え・増改築承諾料を受け取れる場合があります。契約内容によっては、契約更新時に更新料を受け取れる点もメリットです。
相続税評価額を抑えられる場合がある
底地を相続した場合、「小規模宅地等の特例」によって相続税の課税価格に算入すべき価額を減額できる可能性があります。
具体的には、被相続人が貸付事業の用に供していた宅地等が「貸付事業用宅地等」に該当し、一定の要件を満たす場合、200平方メートルまでの部分について相続税の課税価格に算入すべき価額が50％減額されます。
特例を利用するには「被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ申告期限までその貸付事業を行っていること」などの要件を満たす必要があります。
参考：『No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁』
管理の手間が少ない
アパートやマンションなどの賃貸経営と比べて、管理の手間を抑えやすいことも底地を所有するメリットです。
底地上に建つ建物は基本的に借地人の所有物であるため、地主が建物や設備の修繕・交換を行う必要はありません。建物の老朽化に伴って大規模な修繕費用が発生するリスクも、建物を自ら所有して賃貸する場合と比べて抑えられます。
アパートやマンション経営は、退去者が出れば新しい入居者を募集したり、室内を修繕したりする必要があります。底地経営は土地を借地人に貸すため、入居者募集や室内管理の手間はかかりません。
底地を相続して地主になるデメリット
底地には、一般的な土地にはないさまざまな制約があります。地主ならではの負担に悩む恐れもあるため、注意が必要です。相続した底地を今後どうするか判断するためにも、地主になることで生じるデメリットを確認しましょう。
関連記事：底地を所有するデメリットとは？リスクや相続時の問題、解消法を解説
土地を自由に使えない
底地を所有するデメリットの一つは、自分の土地でも自由に利用しにくいことです。底地には借地人の借地権が設定されているため、地主の都合だけで借地人を退去させ、自宅やアパートを建てたり更地にして活用したりはできません。
特に契約形態が旧借地権や普通借地権の場合、契約期間が満了しても、一定の要件を満たすと契約が更新されることがあります。土地を返してもらうには、地主と借地人が土地を必要とする事情やこれまでの経緯を踏まえた「正当事由」が必要です。
借地権が設定されている底地は利用制限があり、一般的な所有権の土地と比べて担保としての評価も低くなりやすいため、底地を基にした融資を受けにくい点にも注意が必要です。
収益性が低い傾向がある
底地経営は、アパート経営や駐車場経営と比べて収益性が低くなる傾向があります。特に親や祖父母の代から続いている借地契約は、長期間にわたって地代が見直されず、現在の土地価格や税負担に見合わない金額であることも珍しくありません。
さらに、底地を所有している限り、地主には固定資産税のほか、土地の所在地によっては都市計画税が課されます。ケースによっては、固定資産税などの負担が地代収入を上回ることもあります。
借地人とトラブルになる恐れがある
底地を所有していると、地代や契約更新、建物の建て替え・増改築などを巡って、借地人とトラブルになることがあります。
例えば、借地人が地代を滞納したり、地主が地代の値上げを求めても借地人が応じなかったりするケースです。更新料について契約書に明確な定めがないと、支払いの要否を巡って双方の認識が食い違うこともあります。
借地契約に建て替えや増改築を制限する特約が設けられている場合、借地人が建物を建て替える際には地主との協議が必要ですが、借地人が無断で工事を行ったり、承諾料の金額について折り合いがつかなかったりしてトラブルに発展するケースもあります。
関連記事：底地トラブルはこうして解決できる｜相続・地代・承諾…相談すべき10のケース
底地を相続して地主になったらやるべきこと
底地を相続して地主になった場合、手続きは多岐にわたります。必要な対応を後回しにすると、罰則が科されたり借地人とトラブルが起きたりする可能性があるため、一つずつ手続きを進めましょう。ここでは、底地を相続した後に地主としてやるべきことを紹介します。
相続登記を行う
底地を相続したら、まずは相続登記を行い、登記簿上の所有者を被相続人から相続人に変更しましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した人は、原則として不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。さらに、遺産分割によって不動産の取得者が決まった場合、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。
なお、2024年4月1日より前に相続したものの、まだ相続登記をしていない底地も義務化の対象です。このケースでは、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
関連記事：知らないと損！相続登記費用を安くする方法とタイミング
借地契約の内容を確認する
被相続人が借地人と交わしていた借地契約の内容を確認することも重要です。底地を相続すると、原則としてそれまでの借地契約における地主の立場も引き継ぎます。契約内容を十分に把握しないまま借地人とやりとりすると、地代や契約更新を巡ってトラブルになりかねません。借地人との認識の違いを防ぐためにも、借地契約書を確認し、以下の内容を把握しましょう。
- 借地権の種類
- 契約期間、更新時期
- 地代の金額、支払い時期、支払い方法
- 更新料の取り決め
- 建て替えや増改築、譲渡などに関する承諾条件、承諾料
- そのほかの特約
手元の資料だけで契約内容を確認できないときは、過去の地代の入金記録や更新時の書類なども調べ、必要に応じて借地人にも確認しましょう。
借地人に地主が変わったことを伝える
底地を相続する際に借地人から承諾を得る必要はありませんが、地主が変わったことは早めに伝えましょう。特に地代の振り込み先を被相続人名義の口座から自身の口座に変更する場合、その旨を早めに伝えることが大切です。連絡しないと、借地人が以前の口座に地代を振り込み続けるなど、支払いを巡るトラブルにつながりかねません。
地主と借地人の関係は、借地契約が続く限り長期にわたる可能性があります。今後、契約更新や建物の建て替え、借地権の譲渡について話し合う機会もあるため、相続を機にあいさつするとよいでしょう。
所有するか売却するかを検討する
手続きや契約内容の確認を終えたら、相続した底地を今後も所有するか、売却するかを検討しましょう。
地代収入が安定しており、税金を差し引いても一定の収益が残る場合や借地人との関係が良好な場合は、引き続き所有するのも選択肢です。地代に対して固定資産税などの負担が大きい場合や借地人との関係に不安がある場合、相続税の納付資金を確保したい場合には、売却を検討するのも考え方の一つです。
「相続した土地だから」と何となく所有し続けるのではなく、収益性や税負担、借地人との関係、自身や家族が将来土地をどうしたいのかを踏まえて判断しましょう。
相続した底地を売却する方法
相続した底地を手放したくても、借地権が設定されている土地は一般的な土地と同じ方法では売却しにくい傾向があります。しかし、決して売却できないわけではありません。ここでは、相続した底地を売却する主な方法を4つ紹介します。
関連記事：底地の買取相場は？売却先別の価格目安と高く売るためのポイントを解説！
借地人に売却する
相続した底地を売却したいなら、まずは借地人に購入する意思がないか確認するとよいでしょう。
借地人が底地を購入することで土地を完全所有でき、それまで支払っていた地代が不要になるほか、建て替えや増改築、土地・建物の売却の際に地主から承諾を得る必要がなくなります。借地人にとって底地を購入するメリットがあるため、条件次第では第三者に売却する場合より有利な価格で売却できる可能性があります。
とはいえ、借地人に土地を購入する資金がなかったり、購入を希望していなかったりすれば、実現できません。借地人との交渉が成立しない場合、ほかの売却方法を検討しましょう。
底地と借地権を等価交換してから売却する
借地人に底地を買い取ってもらうのが難しい場合、等価交換も検討できます。等価交換とは、地主が所有する底地の一部と借地人が持つ借地権の一部を、それぞれの価値に応じた割合で交換する方法です。
一つの土地を地主側と借地人側に分け、地主が土地の一部について完全な所有権を取得し、借地人も別の部分について完全な所有権を取得することで、それぞれの土地について借地権・底地という権利関係を解消します。地主と借地人の権利関係が整理され、それぞれが完全所有権を持つ土地として売却しやすくなる場合があります。
ただし、等価交換では土地が分割されるため、もともとの土地にある程度の広さが必要です。分割後の面積が小さすぎると、建物を建てにくくなったり、使い勝手が悪くなったりして、かえって売却しにくくなる可能性がある点に注意しましょう。
関連記事：底地と借地権の等価交換とは？手続きの流れやメリット・デメリットを解説
底地と借地権付き建物を同時に売却する
借地人も借地権付き建物を手放したい場合、底地とセットで売却する方法があります。底地と借地権付き建物をセットで売り出せば、買い手は土地と建物を一体で取得できるため、底地を単独で売却する場合より売却しやすくなる可能性があります。土地と建物を一体で活用できることから、条件によっては売却価格の向上につながることもあるでしょう。
底地と借地権の同時売却を進めるには、地主と借地人の協力が不可欠です。特に、売却代金の配分は揉めやすいため、事前にどう分けるかを話し合いましょう。土地・建物それぞれの価値や借地権割合を参考に、地主と借地人で事前に合意しておくことが重要です。
専門の不動産買取業者に売却する
「借地人との話し合いがまとまらない」「できるだけ手間をかけずに底地を手放したい」といった場合、底地を扱う専門の不動産買取業者に売却するのがおすすめです。
借地権が設定された底地は買主が土地を自由に利用できないことから、一般の個人には売却しにくい不動産です。底地の買取実績が豊富な専門の不動産買取業者であれば、借地人との権利関係を踏まえた上で直接買い取ってもらえます。
ほかの売却方法に比べて買取価格は低くなる傾向があるものの、仲介のように買い手を探す必要がないため、短期間で売却できる点がメリットです。借地人との交渉に負担を感じている方にも適しています。
関連記事：底地を買取業者に売却するメリットは？注意点や買取業者の選び方を解説！
まとめ
地主とは、自分が所有する土地を第三者に貸している人です。底地を相続して地主になると、継続的な地代収入を得られる反面、土地を自由に利用しにくく、借地人との関係に悩まされることもあります。底地を所有し続けるか、手放すかで悩んでいるなら、メリットとデメリットを踏まえた上で検討するとよいでしょう。
「相続した底地を売却したいけれど、どうすればよいか分からない」とお悩みの方は、リアルエステートの「おうちの相談室」へご相談ください。あなたが置かれている状況を整理し、弁護士や税理士などの専門家の知見も交えて、底地に関するお悩みの解決をサポートします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
