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2026/08/07底地の買取相場は？売却先別の価格目安と高く売るためのポイントを解説！
- 底地・借地
底地を売却したいと思っても、「いくらで買い取ってもらえるのか」と不安に感じる地主の方は多いでしょう。
底地の買取価格の相場は、借地人・投資家・底地専門の買取業者など、売却先によって大きく異なります。底地を少しでも高く売りたいなら、借地人への売却を優先して検討したり、底地専門の不動産業者に査定を依頼したりすることが大切です。
この記事では、底地の買取相場の目安や売却価格を左右する要素、自分で買取相場を計算する方法を紹介します。底地を高く売却するためのポイントも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
- 底地や借地の買取相場は、路線価や倍率方式を使い、更地価格に借地権割合をかけて算出する。
- 権利が分離しているため買い手がつきにくく、買取相場は更地価格の10～15％程度と低くなる傾向がある。
- 明確な相場がないため、売却実績のある不動産会社に無料査定を依頼することが効率的な調査方法である。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
底地の買取相場は売却先によって異なる
底地の買取相場は、「誰に売却するか」によって大きく変わります。買い手によって、底地に求める価値や購入目的が異なるためです。底地を少しでも高く売りたいなら、誰が最も高く評価してくれるのかを把握しておく必要があります。
ここでは、不動産会社などが示している実務上の目安をもとに、売却先別の買取相場を紹介します。なお、以下の割合は公的な基準ではなく、実際の価格は土地や借地契約の条件によって変わります。
借地人
借地人に底地を売却する場合、買取相場は更地価格の50％程度が一つの目安です。
借地人は底地上に建てた建物の所有権を有していますが、底地の所有者はあくまでも地主です。しかし、借地人が底地を買い取ると土地と建物の所有権を一本化でき、地代の支払いが不要になるだけでなく、将来的な建て替えや売却もしやすくなります。
このように、借地人にとって底地の取得には大きなメリットがあるため、第三者への売却価格とは異なる限定価格として評価され、比較的高値で取引されることがあります。
関連記事：借地人が底地を買い取る場合の価格とは？「限定価格」の仕組みと計算方法を徹底解説
地代収入を目的に購入する投資家
地代収入を目的としている投資家へ底地を売却する場合、買取相場は更地価格の40～50％程度が一つの目安です。投資家は、主に毎月の地代収入を目的に底地を購入します。そのため、収益性が見込める底地であれば、比較的高値で売却できる可能性があります。
ただし、投資家が重視するのは「安定した収益を得られるかどうか」です。地代が周辺相場と比べて低い場合や契約内容が不明確な場合、借地人との関係性に問題がある場合は、リスクを考慮して相場より低く評価されることがあります。
底地専門の買取業者
底地専門の買取業者へ売却する場合、買取相場は更地価格の10～20％程度が一つの目安です。
借地人や投資家へ売却する場合と比べると、買取価格は低くなりやすい傾向があります。これは、底地の買取後に借地人から借地権を買い取って所有権を一本化するなど、商品化するためにかかるコストや利益が買取価格に反映されるためです。
一方で、底地専門の買取業者への売却は、早期現金化しやすい点がメリットです。借地人に購入意思がない場合や、投資家への売却が難しい場合でも、底地の取り扱いに慣れた業者であれば買取に応じてもらえる可能性があります。そのため、買取価格よりも売却スピードや手間の少なさを優先したい地主にとって、底地専門の買取業者は有力な売却先となるでしょう。
底地の買取相場を左右する要素
底地の買取相場は、売却先だけで決まるわけではありません。同じ底地でも、借地権の種類や契約内容、土地の条件、借地人との関係性などによって評価は変わります。ここでは、底地の買取相場に影響しやすい主な要素を解説します。
借地権の種類
底地の買取相場は、土地に設定されている借地権の種類によっても変わります。借地権の種類には、大きく分けると旧借地法にもとづく借地権・普通借地権・定期借地権があります。
特に、旧借地法にもとづく借地権や普通借地権は、借地人の権利が強く保護されている点が特徴です。契約期間が満了しても地主側に正当な事由がなければ更新を拒みにくく、土地をすぐに更地として利用したり、第三者へ自由に売却したりすることが容易ではありません。そのため、買い手からすると底地の所有権を取得しても活用の自由度が低いと判断され、評価が低くなりがちです。
一方、定期借地権の場合は契約期間の満了後に借地人から土地が返還されるため、旧借地法にもとづく借地権や普通借地権よりも高く評価される傾向があります。
関連記事：借地権とは？種類・所有権との違い・売却や相続の注意点を解説
借地契約の条件
底地の買取相場は、借地契約の条件によっても大きく左右されます。特に重要なのが、地代の金額や更新料・各種承諾料の取り決めです。
例えば、地代が周辺相場と比べて低い場合、底地を購入しても十分な収益性が期待できないため、買取価格も低くなります。一方で、契約書に更新料や建て替え承諾料、譲渡承諾料などの取り決めがある場合は買取価格が高くなる傾向があります。買い手にとって、毎月の地代以外の収入を得られる可能性があるためです。
また、定期借地権の場合は、契約残存期間や地代水準、契約終了後に土地が返還される見込みなどによって評価が変わります。基本的には、契約残存期間が短いほど借地権の価値は低下するため、底地の買取価格は高くなる傾向があります。
土地の立地・形状・面積
底地の買取相場は、土地そのものの条件によっても変わります。特に、駅からの距離や周辺環境、土地の形状、面積などは評価に影響しやすい要素です。
例えば、駅や商業施設に近く、生活利便性の高いエリアにある底地は将来的な利用価値が高く、評価されやすくなります。また、土地の形状が正方形や長方形に近いほど、評価が高くなります。一方、面積が狭すぎたり、広すぎたりする底地は使いにくく、買い手の需要が限られるため買取価格は低くなりがちです。
このように、底地でも土地自体の条件が良ければ評価は上がりやすく、反対に活用しにくい場合は買取価格が下がる要因になることを理解しておきましょう。
法令上の制限
底地にどのような建物が建てられるのかによっても、買取相場は大きく変わります。土地は都市計画法や建築基準法などによって、建てられる建物の種類や規模が制限されているためです。
例えば、用途地域によっては住宅や店舗、事務所、工場など、建築できる建物の種類が限られます。また、建ぺい率や容積率によって建物の大きさも制限されるため、将来的に土地を活用しにくい場合は評価が下がりやすくなる点に注意が必要です。
一方で、法令上の制限が比較的少なく、将来的に建て替えや土地活用がしやすい底地であれば、買主からの評価も高まりやすくなります。底地を売却する際は借地契約の条件だけでなく、その土地にどのような建物を建てられるのかも確認しておくことが大切です。
借地人との関係性
底地の買取相場には、借地人との関係性も影響します。借地人との間で地代の滞納や契約内容を巡るトラブルなどがある場合、買い手は購入後にその問題を引き継いで解決しなければなりません。トラブルを解決するために弁護士費用や裁判費用などがかかると見込まれる分、買取価格も下がりやすくなるのです。
一方で、地代の支払いが安定しており、借地人との関係も良好な底地であれば安定した地代収入を得られるだけでなく、将来的に権利調整を進めやすいと判断されて高く評価されます。
底地の買取相場が安くなる理由
底地は、通常の土地と比べて買取相場が安くなりやすい不動産です。底地を売却する予定があるなら、買取相場が安くなる理由を把握したうえで、適切な対策を講じることが大切です。
ここでは、底地の買取相場がなぜ安くなるのかを見ていきましょう。
関連記事：底地の買取相場はなぜ安い？価格が決まる要因と高く売るためのコツ
土地を自由に使えない
底地の買取相場が安くなりやすい理由の一つは、「地主が土地を自由に使えない」点にあります。
一般的な土地であれば、購入後に買い手が自宅用地や事業用地として自由に利用できます。しかし底地の場合は借地人に使用権があり、地主の判断で建物を取り壊して更地にしたり、新しく建物を建てたりすることはできません。
また、旧借地法にもとづく借地権や普通借地権では、契約期間が満了しても、地主に正当事由がなければ更新を拒みにくい仕組みです。そのため、底地を購入しても、買い手が長期間にわたって自由に利用できないケースがあります。
このように、底地は所有権を取得しても実際の活用方法が制限されるため、一般的な土地と比べて買取相場が下がりやすくなるのです。
収益性が低い
アパートやマンションなどの投資用不動産と比較して収益性が低い点も、底地の買取相場が安くなる理由の一つです。
底地の主な収益源は、借地人から受け取る地代です。しかし、古くから続いている借地契約では、現在の地価や固定資産税の水準に対して、地代が低いまま据え置かれているケースが少なくありません。
投資家や買取業者が底地を購入する際は、毎月どの程度の地代収入を得られるかを重視します。地代が低い底地は、購入しても十分な収益を見込みにくいため、投資対象としての魅力が下がります。その結果、買取相場も下がりやすいのです。
買い手が限定される
底地の買取相場が安くなりやすい理由として、買い手が限定されることも挙げられます。
通常の土地であれば、マイホーム用地や事業用地、賃貸住宅用地など、さまざまな目的で購入を検討する人がいます。しかし、底地には借地人が建物を建てて暮らす権利があるため、購入してもすぐに自分で建物を建てたり、自由に活用したりすることはできません。
そのため、一般の個人がマイホーム用地として購入するケースは少なく、買い手は借地人、底地専門の買取業者、地代収入を目的とする投資家などに限られやすくなります。買い手の数が少ない不動産は需要が限られるため、価格競争が起こりにくく、買取相場も低くなりやすい傾向があります。
底地の買取相場を自分で計算する方法
底地の売却を検討する際、「いくらで売れるのか」は最も気になるところではないでしょうか。底地の買取相場を知るには不動産業者に査定を依頼するのが確実ですが、更地価格と売却先別の相場をもとに、自分でもおおよその価格帯を計算できます。
ここでは、底地の買取相場を自分で計算する2つのステップを紹介します。
1.更地価格の目安を調べる
底地の買取相場を計算する際は、まず土地を更地として自由に利用できる場合の価格を調べます。更地価格が、売却先別の買取相場を計算する際の基準になるためです。
更地価格の目安を調べる方法には、公示地価や周辺の取引事例、不動産会社の査定などがあります。路線価や固定資産税評価額から概算することもできますが、これらは税務上の評価に用いられる価格であり、実際の売却価格と一致するわけではありません。
路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められています。そのため、路線価を0.8で割ると、地価公示価格水準に単純換算した土地価格の目安を求められます。
例えば、路線価が1平方メートル20万円、面積が100平方メートルの土地の場合、計算式は以下の通りです。
- 20万円÷0.8×100平方メートル＝2,500万円
この場合、地価公示価格水準に単純換算した土地価格の目安は2,500万円です。
この方法で求められるのはあくまでも概算です。実際の更地価格は、周辺の取引事例や土地の形状、接道状況、地域の需要などによって変わります。
関連記事：【わかりやすい】路線価とは？土地の査定と路線価の関連性を解説！
2.更地価格に売却先別の割合をかける
更地価格の目安を把握したら、売却先別の割合をかけて、底地の買取価格を計算します。計算式は以下の通りです。
- 底地の買取価格の目安＝更地価格×売却先別の割合
前述した売却先別の割合を使う場合、買取相場の目安は以下の通りです。
- 借地人：更地価格の50％程度
- 地代収入を目的に購入する投資家：更地価格の40～50％程度
- 底地専門の買取業者：更地価格の10～20％程度
例えば、更地価格の目安が2,500万円の場合、売却先別の買取価格は以下のように計算できます。
- 借地人：2,500万円×50％＝約1,250万円
- 投資家：2,500万円×40～50％＝約1,000万～1,250万円
- 底地専門の買取業者：2,500万円×10～20％＝約250万～500万円
ただし、これらの割合は公的に定められたものではなく、不動産会社などが示している実務上の大まかな目安です。実際の価格は、地代の金額や契約内容、借地人との関係性、土地の立地条件などによって変わります。
より正確な買取相場を知りたい場合は、底地の取り扱いに慣れた不動産業者に査定を依頼しましょう。
底地を高く売却する方法
底地は買い手が限られるため、売却先や準備の進め方によって売却価格に差が出やすい不動産です。少しでも高く売却したい場合は、まず高値で売れる可能性がある相手を検討し、契約内容や権利関係を整理したうえで査定を依頼することが大切です。
ここでは、底地を少しでも高く売却するための方法を紹介します。
まずは借地人への売却を検討する
底地をできるだけ高く売却したい場合は、まず借地人への売却を検討しましょう。底地の売却先のなかで、最も高値で売れる可能性があるのは借地人だからです。
ただし、借地人に購入意思がなければ売却はできません。また、これまでの関係性が悪い場合や、地代・更新料などを巡ってトラブルがある場合は売却交渉が難航することもあります。
そのため、将来的に底地の売却を考えている場合は、日頃からコミュニケーションを図る、丁寧に対応するなど、借地人と良好な関係を築いておくことが大切です。
契約内容を整理してから査定を依頼する
底地を高く売却したい場合は、事前に借地契約の内容を整理しておくことも大切です。底地の買取相場は土地そのものの価値だけでなく、地代収入や更新料、承諾料などの収益性によっても左右されるためです。
特に、地代が周辺相場と比べて著しく低い場合は、買い手から収益性の低い底地と判断され、買取価格が下がりやすくなります。このような場合は、地代改定の余地があるかどうかを不動産業者や不動産鑑定士などの専門家に確認しておくとよいでしょう。
ただし、地代の増額は地主の判断だけで一方的に進められるものではなく、借地人との協議が必要になります。話し合いがまとまらない場合はトラブルに発展するおそれもあるため、自己判断で進めず、契約内容や周辺相場を整理したうえで、専門家に相談しながら慎重に検討しましょう。
底地の専門業者に査定を依頼する
底地を適正な価格で売却したい場合は、底地の取り扱いに慣れた専門業者に査定を依頼することが大切です。
通常の土地であれば、立地や周辺環境、取引事例などをもとに査定額を算出できますが、底地の場合は借地契約の内容や地代、借地人との関係性なども踏まえて評価する必要があります。そのため、どの不動産業者でも正確に査定できるとは限りません。底地の取引実績が少ない業者に依頼すると、リスクを過大に見込まれて査定額が低くなったり、反対に売却実現性の低い価格を提示されたりすることがあります。
その点、底地の取り扱いに長けた業者であれば、借地人との交渉や権利調整の実務も踏まえて査定してもらえるため、適正な査定額を提示してもらいやすくなります。早期売却を目指す場合はもちろん、少しでも高く売却したい場合も、底地専門の不動産業者に相談してみましょう。
まとめ
底地の買取相場は、売却先によって大きく異なります。不動産会社などが示している実務上の目安では、借地人に売却する場合は更地価格の50％程度、地代収入を目的とする投資家に売却する場合は更地価格の40～50％程度、底地専門の買取業者に売却する場合は更地価格の10～20％程度とされています。
ただし、これらはあくまでも目安であり、実際の買取価格は借地権の種類や借地契約の内容、地代水準、土地の立地・形状、借地人との関係性などによって変わります。そのため、底地を適正価格で売却したい場合は、底地の取り扱いに慣れた専門業者に査定を依頼し、実際の評価を把握しましょう。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、底地の売却に関する相談を受け付けています。必要に応じて弁護士や税理士などの専門家の知見も交えながら、一人ひとりの状況に合った解決策を提案しているため、底地の売却でお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
