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2025/11/28底地の買取相場はいくら？計算方法と査定ポイントを一発理解
- 底地・借地
- 底地や借地の買取相場は、路線価や倍率方式を使い、更地価格に借地権割合をかけて算出する。
- 権利が分離しているため買い手がつきにくく、買取相場は更地価格の10～15％程度と低くなる傾向がある。
- 明確な相場がないため、売却実績のある不動産会社に無料査定を依頼することが効率的な調査方法である。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
底地や借地の買取価格を知るための調査方法
底地や借地は、地主の許可を取れば売却することができます。みなさんは、底地や借地はいくらで売れるのか知っていますか。底地や借地を売ろうと思っても、いくらで売れるのかがわからないと売却するという決断ができません。そこで、今回は底地や借地の買取相場とはどのような方法で計算できるのかについて説明していきます。
ピックアップ
底地と借地の違いとその特徴
そもそも「借地」と「底地」とは何なのでしょうか。まずは、借地と底地について説明します。借地とは、地主から借りている土地のことです。借地を借りた「借地人」は、その土地を利用することができます。その権利のことを「借地権」といいます。一方、底地とは、地主が保有している土地のことです。底地を保有する権利のことを「底地権」といいます。つまり、借地では、土地を保有している人と利用できる人が異なっているのです。このように、借地は権利の面で一般的な不動産とは異なっています。そのため売却しようとしても買い手がつきにくいことがあります。
不動産ビギナーさん土地を保有する権利と利用する権利が分かれているのが、借地の複雑な点なのですね。
山口智暉底地の価格は、土地を自由に利用できないという制約があるため、更地価格より大幅に低くなります。
底地や借地の売却方法と注意点
底地や借地は売却することができます。しかし、そのためには地主の許可が必要だと民法で定められています。もし地主に相談せずに借地を売却してしまうと、地主との関係が悪化し、借地権を失ってしまう可能性があります。そのため、借地を売却するときには必ず地主に相談してからするようにしましょう。しかし、地主が喜んで売却を許してくれるとは限りません。それは、地主は借地から地代収入を得られるからです。借地人が借地権を手放してしまうと、地代収入がなくなってしまうのです。それでも地主に借地売却を認めてもらうために、借地人は承諾料を支払うことがあります。承諾料とは、借地を売却することを地主に許可してもらうために支払う費用です。承諾料を支払い、地主が売却を認めてくれたら、借地人は借地を売却することができます。
底地・借地の買取価格を計算する2つの方法
底地や借地は売却できるということがわかりました。それでは、もし売却した場合、その買取相場はどれくらいになるのでしょうか。
底地や借地の買取相場を求める方法としては、「路線価方式」と「倍率方式」があります。以下で、それぞれの方法について詳しく説明します。
路線価方式
底地や借地の買取相場を求める方法の一つに「路線価方式」があります。この「路線価」という指標は、多くの人にはあまり馴染みがないかもしれません。
路線価とは、土地の評価指標で、道路に面した宅地1平方メートル当たりの価格を示します。国税庁が毎年発表する「路線価図」では、道路ごとの価格と借地権割合を確認できます。
路線価方式では、土地の価格に借地権割合を掛けることで借地の相場を求めます。具体的には、借地の相場は「路線価によって算出した更地価格 × 借地権割合」で計算されます。これが路線価方式の基本的な計算方法です。
倍率方式
しかし、すべての土地に路線価が設定されているわけではありません。特に都市郊外などでは路線価が設定されていない場合があります。そのようなときは、「倍率方式」を用いて借地の価格を求めます。
倍率方式では、路線価の代わりに「評価倍率表」を使用します。国税庁は地域ごとに倍率を定め、毎年見直しています。この倍率を固定資産税評価額に掛けることで、借地権の価格を求めることができます。計算式は「借地の買取相場 = 固定資産税評価額 × 評価倍率」となります。
底地・借地の買取相場の一般的な価格
これまで底地や借地の相場価格の求め方について説明してきました。それでは、実際の買取相場はどれくらいになるのでしょうか。底地や借地の売却価格は、売却方法によって異なることがあります。
借地の売却方法には、不動産会社に買い取ってもらう方法と、借地人に直接買い取ってもらう方法があります。不動産会社に買い取ってもらう場合、相場は通常、更地価格の10〜15％程度です。不動産会社に依頼することで、買い手探しの手間を省き迅速に売却できますが、その分、相場は低くなることが多いです。
また、借地人に直接買い取ってもらう場合、相場は通常、更地価格の50％程度です。借地人が借地権を購入することで土地の利用権が広がるため、相場が高くなります。ただし、必ずしもこの価格で買い取られるわけではありません。最終的な価格は借地人と地主の交渉によって決まります。地主が売却に消極的な場合は、更地価格の50％未満で買い取られる可能性もあるため、注意が必要です。
- 不動産ビギナーさん
誰に売るかで買取価格がこんなに違うなんて、驚きです！
- 山口智暉
借地人は権利統合で完全な所有権を得られるため、買取価格が高くなります。売却先の選定が重要です。
底地・借地の価格に影響を与える要因とは？
底地の買取価格が更地価格の10〜15％程度に安くなる理由について説明します。なぜそのように価格が低くなるのか、その理由を以下に詳しく解説します。
底地権と借地権の分離が価格に影響するから
一つ目の理由は、底地権と借地権が分かれているためです。底地権は土地を保有する権利、借地権は土地を利用する権利を指します。このように権利が分かれていることで、底地だけでは土地を自由に利用できないため、買い手がつきにくく、結果として相場が低くなるのです。
地代は固定的な価格だから
二つ目の理由は、地代収入が固定的であるためです。借地権では地代の値上げに制限があり、収益が一定に保たれます。そのため、将来的な収益の増加が難しくなり、底地の価格が安くなる傾向があります。
長期借地契約の影響
三つ目の理由は、借地は長期間に渡って貸すことになるからです。借地契約を結ぶと借地人はその土地に戸建て住宅を建設するなどして利用します。そうするとすぐに借地を返してもらうことはなかなかありません。むしろ、半永久的に借地人の土地となってしまうのです。そのように、せっかく自分が保有している土地であるのに、自分の好きなようにその土地を利用することができないため、借地を持つことにメリットを感じない人も多いのです。そのため、買い手がつきにくく、借地の価格は下がってしまうのです。
底地・借地の査定を依頼する際のポイント
今回は、路線価方式や倍率方式という、底地や借地の売却価格を調べる方法について説明してきました。しかし、これらの方法は少々手間がかかって面倒です。底地や借地の価格を求めるには本当にこのような計算をしなければならないのでしょうか。実は、不動産会社に依頼すると、もっと簡単に借地の価格を調べることが可能になります。不動産会社は、売却を検討している不動産を査定し、その不動産を売るとしたらいくらで売ることができるかという予想金額を出してくれます。このことを「査定」といいます。しかし、底地や借地の場合、どの不動産会社でも査定に対応してくれるとは限りません。それは、これらの土地は売買のためにコツがいるからです。底地や借地の買取実績がある不動産会社を選ぶことが大切です。そして査定を依頼すれば、簡単に借地の価格を見積もってもらえます。査定を受けるためには、不動産会社のウェブサイトにアクセスして専用のフォームに不動産の情報を入力すると、数日以内に結果が電話やメールで送られてきます。査定は無料で受けられます。もし査定を依頼しても必ず売却しなければいけないというわけではないので、気軽に査定を申し込んでみましょう。
- 不動産ビギナーさん
査定自体を断られる業者もあるなんて、専門的な分野なのですね。
- 山口智暉
権利調整や複雑な評価が伴うため、底地や借地の買取再販実績が豊富な専門業者を選ぶべきです。
まとめ：底地や借地の売却
今回は、底地や借地の買取相場とはどのような計算式によって計算できるのかについて解説してきました。実は、底地の買取価格には明確な相場があるわけではありません。そのため、売却するタイミングや売買を依頼した不動産会社によって相場価格は大きく変わることがあります。もし底地や借地の売却価格が気になった場合は、路線価方式や倍率方式を利用するとおおよその価格を調べることができます。しかし、自分で路線価方式や倍率方式で求めるのは少し面倒です。そこで、不動産会社に査定を依頼すると、簡単に価格を調べられるのでおすすめです。
【参照】
国税庁「路線価図の説明」
https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
