借地権を譲渡したい方へ｜手続きの流れや地主との交渉ポイントを詳しく解説

「借地権付きの建物を手放したい」「親から相続した借地権を売却したいが、手続きが複雑で不安」。そのような悩みをお持ちではないでしょうか。借地権の譲渡は一般的な不動産取引とは異なり、地主の承諾が必須となるため、専門的な知識と綿密な準備が求められます。

本記事では、借地権譲渡に関する正確な法的ルール、具体的な手続きの流れ、地主との交渉のコツ、さらには想定外のトラブルへの対応策まで、知っておきたい情報を幅広く解説します。十分な知識を備えることで、状況を正しく見極め、借地権の譲渡を成功へと導きましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権の譲渡とは？基本ルールと地上権・賃借権の違い

借地権には「地上権（物権）」と「賃借権（債権）」の2種類があります。地上権は地主の承諾なしに譲渡や転貸が可能で、抵当権の設定もできます。一方、賃借権は地主の承諾が原則必要であり、抵当権も建物のみに設定可能です。実務では賃借権が一般的です。

物権

建物の所有を目的に土地を利用する権利で、民法上の「物権（地上権）」に分類されます。地上権は、地主の承諾がなくても売却や転貸が可能であり、その権利自体を担保にお金を借りる（抵当権を設定する）こともできます。地代の支払い義務がある点を除けば、土地の所有権に近い強い権利と言えるでしょう。

賃借権

建物の所有を目的に土地を借りる権利で、民法上の「債権」に分類されます。地上権とは異なり、原則として地主の承諾がなければ売却や転貸はできません。建物に抵当権を設定することはできますが、土地には設定できないのが一般的です。

実務では「賃借権」が多く見られ、地上権の利用は稀です。したがって、本記事では「借地権の譲渡」について解説する際、主にこの賃借権の譲渡を前提に説明を進めていきます。

関連記事：借地権とは一体なんのこと？名義変更時の注意点とは？

借地権を譲渡するにはなぜ地主の承諾が必要なのか？

借地権（特に賃借権）を譲渡するには、地主の承諾が法律上必要です。これは、賃貸借契約が長期にわたる継続的契約であり、貸主と借主の信頼関係を基盤としているためです。地主は特定の借主の信用を前提に土地を貸しており、無断譲渡はこの関係を破る「背信行為」と見なされます。

また、借地上の建物を第三者に譲渡する場合も、建物の利用には借地権が不可欠であることから、実質的に借地権の譲渡にあたります。この場合も地主の承諾が求められます。

地主の承諾が不要な借地権譲渡のケースとは

原則として地主の承諾が必要な借地権の移転ですが、いくつかの例外的なケースでは、地主の承諾なしに借地権が移転することが認められています。

相続による借地権承継

借主が死亡した場合、借地権は相続財産として相続人に当然に承継されます。このとき地主の承諾は不要ですが、遺贈の場合には承諾が必要です。相続人が複数いる場合、借地権と建物は同一の相続人が引き継ぐのが望ましいとされます。

離婚時の財産分与

離婚に際しては、夫婦が協力して築いた財産（共有財産）を分け合う「財産分与」が行われます。この対象に、借地上の建物が含まれることがあります。

財産分与に伴う借地権の譲渡については、夫婦間の財産清算であることから、地主の承諾は不要とされています。これは、地主に特別な不利益が生じないという理由による例外です。

関連記事：家の財産分与と住宅ローンの扱い方【離婚時のポイント】

借地上の建物を賃貸すること

借主が借地上の建物を第三者に「譲渡」するのではなく、「賃貸」する場合、それは借地権の譲渡や転貸には該当しません。借主には、その土地の上に建てた建物を自由に利用・収益する権限があるため、建物を賃貸に出す行為も借地契約の趣旨に反しないとされています。したがって、このケースでも地主の承諾は必要ありません。

借地権付き建物の共有者間の持分譲渡

相続などを通じて借地権付き建物を複数人で共有している場合、共有者間で借地権の持分を譲渡する際には、地主の承諾や承諾料は原則不要と判断した判例があります（「借地權確認、家屋収去、土地明渡請求」昭和29年10月7日法廷名：最高裁判所第一小法廷）。これは、借地人そのものが交代するわけではなく、地主に不利益が生じないという考え方に基づいています。

地主が借地権の譲渡を承諾しないとき利用する「借地非訟」とは

借地権の譲渡を希望しているにもかかわらず、地主が承諾してくれない場合、借主は裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求めることができます。この手続きは「借地非訟（しゃくちひしょう）」と呼ばれています。

借地非訟は、通常の訴訟とは異なり、一般の傍聴はできませんが、法廷で地主と向き合い、裁判に準じた形で手続きが進められます。裁判所は、借地権の譲渡や転貸が地主にとって不利益を及ぼすおそれがあるかどうかを審理し、問題がないと判断すれば、地主の承諾に代わる許可を出します。

借地非訟を申し立てる条件と借地権譲渡の手続きポイント

借地非訟を申し立てられるのは、借主または転借人に限られます。譲受人（買主）が申し立てを行うことはできません。これは、民法上の債権者代位権がこの場面では認められていないためです。

申し立ては、借地権の譲渡契約を締結する前に行う必要があります。また、申し立て時点で譲渡先となる予定の相手が具体的に決まっていなければなりません。譲受人が未定では、裁判所が地主にとって不利益かどうかを判断できないためです。したがって、売買契約は「許可が得られた場合に効力が発生する」停止条件付き契約とするのが適切です。

さらに、申し立てには借地上に建物が存在していることが前提です。建物が取り壊されていたり、存在しない場合は認められません。

手続きには平均8か月ほどかかるため、買主にこの点を事前に説明し、理解を得ておくことも重要です。

裁判所が借地権譲渡を許可する判断基準とは

裁判所が承諾に代わる許可を出すかどうかは、以下の要素を総合的に考慮して判断されます。

譲受候補者の属性（資力、職業、社会的信用など）

譲受人に資力があるか、賃料をきちんと支払えるか、反社会的勢力との関係がないかなどが審査されます。風紀を乱す業種での使用も問題視されることがあります。

借地契約の残存期間と建物の老朽状況

残りの契約期間が短すぎたり、建物が老朽化していて使用継続が困難な状態（朽廃）にある場合は、譲渡許可が認められないことがあります。

地主との過去の契約経緯や権利金の有無

契約当初に地主が借主から高額の権利金を受け取っていた場合、黙示的に譲渡が承諾されていたと判断されることがあります。

借地人側の譲渡必要性と事情説明

借主が借地権を譲渡しようとする理由や、その必要性の程度も判断要素となります。譲渡の必要性が高いと認められれば、申し立てが認められる方向に働く可能性があります。

その他一切の事情

賃料支払いの状況、建て替え予定の有無や内容なども判断材料となります。特に建て替えが地主に不利益となる場合（分譲マンション建設など）は、許可が認められないこともあります。

借地権譲渡で変更される借地条件と承諾料の相場

裁判所が承諾に代わる許可を出す際、当事者間の公平を図るために、借地条件の変更や財産上の給付（承諾料）を命じることがあります。

地代や契約期間などの借地条件変更例

許可にあたっては、契約期間の延長や地代の増額が命じられる場合があります。特に、従来の地代が近隣相場と比べて著しく低い場合には、増額が命じられることが少なくありません。

借地権譲渡時に裁判所が定める承諾料の算出方法

これは一般に「借地権譲渡の承諾料」と呼ばれています。算出方法としては、借地権価格のおおむね10％程度が基準とされるのが一般的です。ここで注意すべきなのは、譲渡代金の10％ではないという点です。 借地権価格は、借地となっている土地の「更地価格」に、その土地の「借地権割合」を掛けて算出されます。更地価格は実勢価格や路線価などを参考にし、借地権割合は路線価図に記載されています。

借地非訟で地主が行使できる「介入権」とは

借地非訟の手続き中、地主には「介入権」という権利があります。これは、裁判所に申し立てることで、予定されていた第三者に代わり、自ら借地上の建物と借地権を買い取れるというものです。

介入が認められた場合、地主は裁判所が定める「相当の対価」を支払います。この金額は「借地権譲受代金」と「建物譲受代金」の2つで構成されます。借地権譲受代金は、借地権価格から承諾料相当額（通常10％）を差し引いた額が基準です。建物譲受代金は、建物の時価をもとに算定されます。

なお、介入権はすべての場合に認められるわけではありません。たとえば、親子間の譲渡など地主に特別な不利益が生じないと考えられる場合や、複数の土地にまたがる「跨がり建物」で分離が困難な場合などには、裁判所が介入権の行使を認めないケースもあります。

関連記事：【借地権の譲渡・転貸】地主が譲渡を拒否した場合、裁判所に許可を申し立てられる！？

借地権譲渡を成功させる全体フロー｜交渉から登記までのステップ

借地権付きの建物を売却する一般的な流れは、以下のステップで進められます。通常の不動産売却とは異なる点があるため、各段階を順に確認していきましょう。

1.不動産会社への相談と査定、仲介契約の締結

借地権の売却を検討し始めたら、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが重要です。特に、借地権の取引実績が豊富な会社を選ぶことが成功の鍵となります。借地権の売却は専門性が高く、地主や買主との交渉も複雑になりがちです。そのため、経験豊富な仲介役の存在は欠かせません。

2.地主への交渉と承諾の取り付け

借地権の売却では、地主の承諾を得ることが大前提です。承諾料の金額や売却方法など、協議すべき事項は多く、不動産会社を介して交渉するのが望ましい対応です。地主の承諾が得られない場合には、「借地非訟」を申し立てることも検討されますが、時間や費用がかかる上、関係の悪化を招くおそれもあるため、あくまで最終手段とすべきです。

3.売却活動の開始

地主の承諾を得た後、不動産会社が売却活動を開始します。不動産ポータルサイトへの掲載や、不動産会社間の情報共有システム（レインズ）への登録などが行われます。

4.売買契約の締結

買主が決まった段階で、売主と買主の間で売買契約を締結します。このとき、地主が借地権の譲渡を承諾した旨を明記した文書が必要です。承諾書が得られなければ、契約が無効になる可能性があるため、注意が求められます。

5.借地権譲渡承諾書の作成と受領

地主から「借地権譲渡承諾書」を受け取ることで、借地権の譲渡に関する正式な合意が成立します。

6.借地権の引き渡しと所有権移転登記

契約が成立し、承諾書も受領したら、借地権付き建物を買主に引き渡します。このとき、建物の所有権も移転するため、所有権移転登記が必要です。借地権自体は登記されないことが多いものの、建物の名義が変更されることで、借地権の移転も認められ、第三者への対抗要件を満たすことになります。

相続した借地権を譲渡・売却する際の注意点

相続により借地権付きの建物を取得した場合、売却に向けて特に考慮すべき点があります。

名義の一本化と共有持分

相続人が複数いる場合でも、借地権と建物を共有で相続することは可能です。ただし、将来的な売却を円滑に進めるためには、相続人のうち一人が借地権と建物を単独で相続し、他の相続人には他の遺産で調整するか、売却後の金銭を分与する形が望ましいといえます。

借地権と建物は、原則として同一名義人であることが求められます。仮に借地権が親の名義のままで、建物を子どもの名義で建て替えるといった別々の名義になった場合、地主から「土地の転貸」と判断されるおそれがあります。多くの賃貸借契約書には土地の転貸を禁止する条項が含まれており、これに違反したとみなされれば、借地契約を解除されるリスクも生じます。

土地賃貸借契約書の巻き直し

相続が発生した場合、地主と新たな借主の間で土地賃貸借契約書を改めて締結することは、法的に必須ではありません。ただし、後々のトラブルを防ぐためにも、契約内容を明確にしておくことが推奨されます。

特に、古い契約書を紛失していたり、契約当事者が既に代わっていたりする場合には、この機会に契約関係を整理しておくことが賢明です。

まとめ

借地権の譲渡に関する手続きは、一般的な不動産取引に比べて非常に専門性が高く、複雑です。地主との交渉、承諾料の算出、裁判所を介した借地非訟の手続きなど、法的な知識がないまま進めることは、大きなリスクを伴います。

適切な主張や反論の機会を逃したり、不利益な条件で売却してしまったりする事態を避けるためにも、不動産法務に詳しい弁護士や、借地権取引に精通した不動産会社といった専門家に相談することを強くおすすめします。専門家のアドバイスを得ることから始めるのが、借地権譲渡を成功させるための確実な第一歩と言えるでしょう。

もしお困りでしたら、弊社リアルエステートの「おうちの相談室」まで、お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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