リースバックとは？仕組み・メリット・デメリットと「怪しい」と言われる理由を解説

「リースバックとはどんな仕組みなのか？」「自宅を売却しても本当に住み続けられるの？」と疑問に感じていませんか。リースバックは、自宅を売却して現金化しながら、そのまま同じ家に住み続けられる資金調達方法として注目されています。一方で「怪しい」「損をするのでは」といった不安の声も少なくありません。

結論からいうと、リースバックは仕組みや契約内容を正しく理解すれば、資金調達や相続対策などに有効な手段です。ただし、売却価格や家賃の設定など注意すべきポイントもあります。

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、売却価格や家賃の考え方、他制度との違いまで初心者にもわかりやすく解説します。利用を検討している方が、自分に合っているか判断できる内容になっています。

記事まとめ

• リースバックは自宅売却後も住める仕組みで資金確保と居住継続が可能
• 売却価格は相場より低めになりやすい→利回り前提で算出されるため
• 複数社で比較が重要→売却価格や家賃など条件差が大きいため

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？

リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられる仕組みとして注目されています。通常の不動産売却とは異なり、資金を確保しつつ生活環境を維持しやすいのが特徴です。
まずは、基本的な仕組みと利用される場面を押さえておきましょう。

リースバックの基本的な仕組み

リースバックとは、自宅を不動産会社や投資家に売却したあと、賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けられる仕組みのことです。
通常の不動産売却では、売却後に引っ越しが必要になるのが一般的ですが、リースバックでは売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、住み慣れた環境を変えずに資金を得ることができます。

また、売却によってまとまった現金を一括で受け取れるため、住宅ローンの返済や生活資金の確保、老後資金の準備など、さまざまな目的で利用されています。
一方で、所有権は買主に移るため、以降は家賃を支払いながら住むことになる点は理解しておく必要があります。

自宅を売却しても住み続けられる仕組み

リースバックは、「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みです。
まず、自宅を不動産会社に売却して所有権を移転し、その後は買主と賃貸借契約を結ぶことで、引き続き同じ家に住み続けます。

このとき、もとの所有者は「売主」から「借主（入居者）」へと立場が変わります。
売却代金は一括で受け取れるため、短期間でまとまった資金を確保しやすい点が特徴です。

また、固定資産税や建物の大規模修繕費など、所有者としての負担がなくなるケースもあります。さらに、契約内容によっては将来的に自宅を買い戻せる場合もあり、一時的に現金化しながら将来の選択肢を残せる点もリースバックの特徴です。

リースバックが利用される主な場面

リースバックは、主に「今の家に住み続けながら資金を確保したい」というニーズがある場合に利用されます。
代表的なケースとして、次のような場面が挙げられます。

• 住宅ローンの返済負担を軽減したい
• 急な出費や事業資金のためにまとまった現金が必要
• 老後資金を確保しつつ住み慣れた家に住み続けたい
• 相続対策として不動産を現金化しておきたい
• 近隣に知られずに自宅を売却したい

このように、リースバックは単なる不動産売却では対応しにくい悩みに応えやすい仕組みです。
ただし、売却価格や家賃、契約内容によって負担が変わるため、内容を十分に理解したうえで検討することが大切です。

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• 不動産ビギナーさん

  リースバックって結局どんな仕組みで使うものなんですか？

• 山口智暉

  結論から言うと自宅を売って住み続ける方法です。理由は売却後に賃貸契約を結ぶ仕組みで、特に所有権が移る点がポイントになります。

リースバックの仕組みと費用

リースバックは、「売却→賃貸」という流れで進み、売却価格や家賃は不動産相場や利回りをもとに決まります。

仕組みと費用の考え方を理解しておくことで、条件の良し悪しを判断しやすくなります。

売却から賃貸までの流れ

リースバックは、「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みです。

まず、不動産会社に査定を依頼し、条件に合意すると売買契約を締結します。その後、所有権が買主に移転し、売却代金が支払われます。
ここまでは通常の不動産売却と同様の流れです。

そのうえで、リースバックでは売却と同時に賃貸借契約を結び、売却後も同じ家に住み続けます。
つまり、「家を売る」と「住み続ける」が同時に成立するのが特徴です。

契約の流れ（ステップ）

リースバックの契約は、以下の4つのステップで進むのが一般的です。

STEP①無料相談
物件情報をもとに、利用可否や条件の目安を確認します。

STEP②物件訪問・査定
立地や建物の状態を確認し、売却価格や家賃の目安が提示されます。

STEP③条件提示・契約
売却価格・家賃・契約期間などの条件を調整し、合意すれば契約へ進みます。

STEP④売買契約・賃貸契約
売買と賃貸契約を同時に締結し、そのまま住み続けることができます。

※契約後は借主として家賃を支払いながら居住します。

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→ リースバック契約の流れと必要書類｜家に住みながら資金調達するには？

売却価格の決まり方

リースバックの売却価格は、通常の不動産売却よりも低くなる傾向があります。
これは、買主が賃貸として運用することを前提に価格を算出するためです。

▼売却価格に影響する主な要素

要素	内容
不動産相場	周辺の売買価格
利回り	家賃収益から逆算
物件条件	築年数・立地・状態
流動性	売却しやすさ

一般的には、相場の70〜90％程度になるケースが多いとされています。

また、再建築不可や築古など、通常は売却しにくい物件でも対応できる場合がありますが、その分価格に反映される点には注意が必要です。
そのため、複数社で比較することが重要です。

関連記事
リースバックの相場はどのくらい？賃料や売却価格について解説します！

家賃の決まり方（利回りベースなど）

リースバック後の家賃は、売却価格と利回りをもとに決まるのが一般的です。

▼家賃の基本的な考え方

項目	内容
基準	売却価格×利回り
利回り目安	約6〜10％
算出方法	年間家賃÷12ヶ月

例えば、売却価格が1,000万円で利回り8％の場合、
年間家賃は約80万円→月額約6.6万円となります。

また、家賃は以下の要素によって変動します。

• 周辺の賃貸相場
• 契約内容（普通借家・定期借家）
• 物件の条件
• 支払い能力

家賃は長期的な負担になるため、無理なく支払える水準かどうかを必ず確認することが重要です。

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→ リースバックの家賃相場はいくら？高くなる理由と安くする方法を解説

• 不動産ビギナーさん

  リースバックの売却価格ってどうやって決まるものなんですか？

• 山口智暉

  結論から言うと相場より低めに決まります。理由は賃貸収益から逆算する仕組みで、特に利回りで価格が決まる点がポイントになります。

リースバックのメリット

リースバックには、「現金化しながら住み続けられる」という特徴をはじめ、通常の不動産売却やローンにはないメリットがあります。主なポイントは以下の通りです。

▼主なメリット

• 自宅を現金化できる（まとまった資金を一括で受け取れる）
• 売却後も同じ家に住み続けられる
• 周囲に知られにくい
• 資金調達や相続対策に活用できる
• 条件次第で買い戻しが可能

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

自宅を現金化できる

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却することでまとまった資金を一括で受け取れる点です。
住宅ローンの返済や生活資金、事業資金など、さまざまな用途に柔軟に活用できます。

通常の不動産売却では、売却後に新たな住まいを確保する必要がありますが、リースバックでは住み替えが不要なため、資金を住居確保に回す必要がありません。
その分、手元資金を効率的に活用できるのが特徴です。

また、金融機関からの借入とは異なり、返済義務が発生しないため、将来的な負担を抑えながら資金を確保できる点もメリットといえます。

住み続けられる

自宅を売却したあとも、同じ家に住み続けられる点は、リースバックの最大の特徴です。
引っ越しの手間や費用がかからないだけでなく、生活環境を変えずに済むため、精神的な負担も軽減されます。

特に、長年住み慣れた家を離れたくない方や、高齢で住み替えが難しい方にとっては大きなメリットです。また、子どもの学区や近隣との関係を維持できるため、生活の安定を保ちやすい点も評価されています。

周囲に知られにくい

リースバックは、外部から見ると通常の生活と変わらないため、自宅を売却したことが周囲に知られにくい仕組みです。競売や任意売却のように事情が表面化しにくく、プライバシーを保ちながら資金調達が可能です。

また、引っ越しを伴わないため、「生活状況が変わった」と周囲に気づかれることもほとんどありません。
この点は、精神的な安心感につながる重要なメリットといえます。

資金調達・相続対策に活用できる

リースバックは、資金調達手段としてだけでなく、相続対策としても活用されるケースがあります。不動産を現金化することで、相続時の分割がしやすくなり、トラブルの回避につながることがあります。

また、急な出費や事業資金が必要な場合でも、比較的短期間で現金化できる点も特徴です。
金融機関の審査を必要としないため、年齢や収入の条件によってローンが利用しにくい方でも活用できる可能性があります。

条件次第で買い戻しが可能

リースバックでは、契約内容によって将来的に自宅を買い戻せるケースがあります。
一時的に資金を確保しながら、将来的に再び持ち家として住む選択肢を残せる点は大きなメリットです。

例えば、収入状況の改善や資金の準備が整ったタイミングで買い戻すことで、再び自宅を所有することも可能です。
ただし、買い戻しの可否や価格、期限などの条件は契約によって異なるため、事前にしっかり確認しておく必要があります。

関連記事
→ セールアンドリースバックのメリット8選！資金調達と財務改善の効果を解説

• 不動産ビギナーさん

  リースバックのメリットって結局どこにあるんですか？

• 山口智暉

  結論から言うと現金化しつつ住み続けられる点です。理由は売却と賃貸を同時に行う仕組みで、特に生活環境を維持できる点がポイントになります。

リースバックのデメリット・注意点

リースバックは便利な仕組みですが、事前に理解しておくべきデメリットもあります。主なポイントは以下の通りです。

▼主なデメリット

• 売却価格が市場価格より低くなる傾向がある
• 売却後は家賃の支払いが発生する
• 必ず買い戻せるとは限らない
• 契約内容によっては不利になる可能性がある

これらを理解し、対策を講じることで、後悔のない選択がしやすくなります。

売却価格が市場価格より低くなる傾向

リースバックの売却価格は、一般的な不動産売却（仲介）と比べて低くなる傾向があります。
これは、買主が賃貸として運用することを前提に、利回りを考慮して価格を設定するためです。

また、売却後も元の所有者が住み続けることで、物件の自由な活用や再売却が制限される点も価格に影響します。
そのため、相場の70〜90％程度になるケースが多いとされています。

▼対策

• 複数の業者に査定を依頼する
• 売却価格と家賃のバランスで判断する
• 条件交渉の余地があるか確認する

同じ物件でも提示条件に差が出るため、比較検討が重要です。

関連記事
→ セールアンドリースバックのデメリット6選と注意点

家賃の支払いが発生する

リースバックでは、売却後は借主として家賃を支払う必要があります。
住宅ローンの返済がなくなる一方で、新たな固定費が発生する点には注意が必要です。

家賃は売却価格や利回りをもとに決まるため、条件によっては想定より高くなる場合もあります。
長期的に支払い続けられるかどうかを事前に確認することが重要です。

また、契約内容によっては家賃の見直し（値上げ）が行われるケースもあります。

▼対策

• 無理のない家賃水準かシミュレーションする
• 家賃改定の条件を確認する
• 長期契約の可否を確認する

必ず買い戻せるとは限らない

リースバックは「将来的に買い戻せる」というイメージがありますが、すべての契約で保証されているわけではありません。
買い戻しの可否や条件は契約ごとに異なります。

例えば、買い戻しの権利が設定されていない場合や、価格が高く設定されている場合は、実質的に買い戻しが難しいケースもあります。
また、契約期間を過ぎると権利が消失することもあります。

▼対策

• 買い戻しの有無を必ず確認する
• 価格・期間・条件を事前に明確にする
• 書面で条件を残す

関連記事
→ リースバックの買戻しは可能？価格やローン、注意点を解説

契約内容によるリスク

リースバックは「売買契約」と「賃貸借契約」の2つが関わるため、契約内容によってはリスクが生じる可能性があります。
特に、契約形態や条件によっては、想定外の負担や制約が発生することがあります。

例えば、定期借家契約の場合、契約期間満了後に更新できず退去を求められるケースがあります。
また、家賃改定や買い戻し条件が不利に設定されていることもあります。

▼契約時に確認すべきポイント

項目	チェック内容
契約形態	普通借家か定期借家か
家賃条件	改定の有無・頻度
買い戻し	有無・価格・期限
解約条件	中途解約の可否

不明点がある場合は、専門家に相談しながら進めることで、トラブルを防ぎやすくなります。

• 不動産ビギナーさん

  リースバックの家賃って結局どう考えればいいんですか？

• 山口智暉

  結論から言うと長期的に払えるかが重要です。理由は売却後は賃料が固定費になるためで、特に支払い継続性の確認がポイントになります。

リースバックに向いている人・向いていない人

リースバックは便利な仕組みですが、すべての人に向いているわけではありません。
ここでは、どのような人に向いているのか、反対に慎重に検討したほうがよい人の特徴を整理します。自分に合った選択肢かどうかを判断する参考にしてください。

向いている人

リースバックは、「住み続けながら資金を確保したい方」に向いています。
特に、次のようなケースに当てはまる方は検討しやすいといえるでしょう。

• 住宅ローンの返済負担を軽減したい方
• まとまった資金を早急に確保したい方
• 老後資金を準備しつつ自宅に住み続けたい方
• 相続対策として不動産を現金化したい方
• 近隣に知られずに自宅を売却したい方

また、通常の売却では難しいとされる物件でも、リースバックなら対応できるケースがあります。
たとえば、「他社で買取を断られた」「築年数が古い」「再建築不可」といった条件の物件でも、選択肢になる可能性があります。

向いていない人

一方で、リースバックは次のような方には向いていない場合があります。

• できるだけ高く売却したい方
• 家賃の支払いに不安がある方
• 将来的に確実に買い戻したい方
• 長期的に住居コストを抑えたい方

リースバックは、売却価格が相場より低くなる傾向があり、売却後は家賃の支払いも発生します。
そのため、「資産価値を最大限に活かしたい」「毎月の固定費を抑えたい」という目的には合わないことがあります。

また、買い戻しについても契約条件に左右されるため、確実に買い戻したい方は慎重に判断する必要があります。

• 不動産ビギナーさん

  リースバックって自分に向いてるかどうかどう判断すればいいですか？

• 山口智暉

  結論から言うと資金確保と居住継続を重視する人向けです。理由は売却後も住める仕組みで、特に家賃負担を許容できるかがポイントになります。

リースバックが「怪しい」と言われる理由

リースバックは便利な仕組みである一方、「怪しいのでは？」と感じる方も少なくありません。
しかし実際には、仕組みの理解不足や条件の違いによる誤解が多いのが実情です。

▼「怪しい」と言われる主な理由と実態

理由	実際のところ
仕組みが複雑	売却＋賃貸の組み合わせで理解しづらいだけ
価格が安い	利回り前提のため意図的な設計
業者ごとの差が大きい	条件設定が各社で異なるため
トラブルがある	多くは契約理解不足が原因

それぞれ詳しく見ていきましょう。

仕組みが分かりにくい

リースバックは「売却」と「賃貸」が同時に行われるため、一般的な不動産取引と比べて仕組みが複雑です。
そのため、「本当に住み続けられるのか」「どのような契約になるのか」が分かりづらく、不安を感じやすい傾向があります。

特に、賃貸契約の種類（普通借家・定期借家）や買い戻し条件などを十分に理解しないまま進めてしまうと、後から認識のズレが生じる可能性があります。

▼ポイント（結論）
→仕組み自体が怪しいのではなく、「理解しづらいだけ」です

▼対策

• 契約内容を事前に説明してもらう
• 不明点は必ずその場で確認する
• 書面で条件を残す

価格が安く見える理由

リースバックでは、売却価格が市場価格より低くなることが多いため、「損をしているのでは」と感じる方もいます。
しかしこれは、買主が賃貸運用を前提に利回りから逆算して価格を設定しているためです。

また、売却後も元の所有者が住み続けることで、物件の自由な活用が制限される点も価格に影響します。

▼ポイント（結論）
→「安い＝不当」ではなく、仕組みによる価格設計

▼対策

• 売却価格だけでなく家賃とセットで判断する
• 複数社で条件を比較する

業者ごとの差が大きい

リースバックは、業者ごとに買取方針や投資基準が異なるため、提示条件に差が出やすい仕組みです。
同じ物件でも、売却価格・家賃・契約条件が大きく異なることがあります。

この差を知らずに1社だけで決めてしまうと、「条件が悪かった」と感じてしまう原因になります。

▼ポイント（結論）
→怪しいのではなく「業者ごとの差が大きい市場」

▼対策

• 必ず複数社に査定を依頼する
• 条件（価格・家賃・契約）を比較する

トラブル事例がある理由

一部では、リースバックに関するトラブルが報告されているのも事実です。
例えば、「契約満了後に退去が必要だった」「家賃が想定より高くなった」といったケースがあります。

ただし、これらの多くは、契約内容の理解不足や説明不足によるものです。

▼ポイント（結論）
→トラブルの多くは「仕組み」ではなく「契約確認不足」が原因

▼対策

• 契約期間・更新条件を確認する
• 家賃改定ルールを確認する
• 不明点は契約前に解消する

関連記事
→ リースバック業者おすすめ5選！信頼できる企業の特徴と選び方

• 不動産ビギナーさん

  リースバックって怪しいって聞くけどどう考えればいいですか？

• 山口智暉

  結論から言うと仕組み理解不足が原因です。理由は売却と賃貸が同時に進むためで、特に業者によって条件差が大きい点の確認がポイントになります。

リースバックと他制度の違い

リースバックは似た仕組みと混同されやすいため、それぞれの違いを理解しておくことが重要です。
ここでは代表的な制度との違いを、比較しながら分かりやすく解説します。

リースとの違い

リースは「最初から借りる仕組み」、リースバックは「一度売ってから借りる仕組み」です。

リースは、車や設備などを対象に、利用者が所有せずに一定期間借りて使用する契約です。
一方でリースバックは、自宅などの不動産を売却したあと、そのまま賃貸として住み続ける仕組みです。

また、目的にも違いがあります。
リースは設備導入やコスト分散を目的とするのに対し、リースバックは資金調達を目的として利用されるケースが多いのが特徴です。

▼リースとリースバックの違い

項目	リース	リースバック
対象	車・設備など	不動産（主に自宅）
所有権	最初から持たない	一度売却して手放す
利用開始	借りて使う	売却後に借りる
目的	利用・導入	資金調達＋居住継続

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージは「借入」、リースバックは「売却」による資金調達です。

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みで、契約者の死亡後に自宅を売却して返済するのが一般的です。
一方、リースバックは自宅を売却して現金を得るため、借入ではなく売却による資金調達となります。

また、利用条件にも違いがあります。
リバースモーゲージは年齢や収入などの条件が設定されている場合が多いのに対し、リースバックは比較的柔軟に利用できるケースがあります。

▼リースバックとリバースモーゲージの違い

項目	リースバック	リバースモーゲージ
資金の性質	売却による現金化	借入（融資）
所有権	手放す	維持する
返済	不要	必要（最終的に）
利用条件	比較的柔軟	年齢・収入条件あり
将来	買い戻し可能な場合あり	死後に売却される

どちらの制度にもメリット・デメリットがあるため、
「借入か売却か」「将来的に自宅をどう扱いたいか」という視点で、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

関連記事
→ リバースモーゲージの仕組みについて知ろう。メリット、デメリットを紹介していきます！

• 不動産ビギナーさん

  リースバックと他の制度ってどう違うと考えればいいですか？

• 山口智暉

  結論から言うと売却か借入かの違いです。理由は資金調達方法が異なるためで、特に所有権が移るかどうかがポイントになります。

リースバックを検討している方へ

リースバックは、自宅に住み続けながら資金を確保できる有効な手段ですが、売却価格や家賃、契約条件によって満足度が大きく変わります。
そのため、仕組みを理解したうえで、自分に合った条件で利用できるかを見極めることが重要です。

特にリースバックは、業者ごとに買取価格や条件に差が出やすい特徴があります。
そのため、1社だけで判断するのではなく、複数の選択肢を比較することが、納得のいく結果につながるポイントです。

また、「他社で断られた」「築年数が古い」「再建築不可」といった条件の物件でも対応できるケースがあります。
条件が難しいと感じている場合でも、相談することで新たな選択肢が見つかる可能性があります。

まずは、現在の自宅がどのくらいの価格・家賃条件になるのかを把握することが第一歩です。
迷っている段階でも問題ないため、無理のない範囲で専門業者に相談してみることをおすすめします。

• 不動産ビギナーさん

  リースバックを検討する時って何を一番重視すべきですか？

• 山口智暉

  結論から言うと複数社の比較が重要です。理由は条件に差が出やすい仕組みで、特に売却価格と家賃のバランス確認がポイントになります。

まとめ

リースバックは、自宅を売却しながら住み続けられる資金調達方法として、多くの方に利用されています。
一方で、売却価格や家賃、契約内容によっては負担が大きくなる可能性もあるため、仕組みを正しく理解したうえで検討することが重要です。

▼本記事のポイント

• 自宅を売却しても住み続けられる仕組み
• 売却価格は相場より低くなる傾向がある
• 家賃の支払いが発生するため長期的な負担に注意
• 契約内容によって条件やリスクが変わる

また、リースバックは業者ごとに条件が大きく異なるため、比較・検討が非常に重要です。

その中でも、条件面・対応力のバランスで選ぶのであれば、
「リアルエステート」のリースバックも有力な選択肢の一つです。

▼リアルエステートの特徴

• 他社で断られた物件にも柔軟に対応
• 再建築不可・築古物件でも相談可能
• 最短5日で現金化できるスピード対応

といった特徴があり、「条件面で難しい」と感じている方でも相談しやすいのが強みです。

まずは自分の物件がどのような条件になるのかを把握するためにも、無理のない範囲で相談してみることから始めてみましょう。
リースバックの専門家によるリースバック高額査定について詳しくはこちら

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける