リースバック契約の流れと必要書類｜家に住みながら資金調達するには？

「住宅ローンの返済が苦しい」「急な資金が必要になった」という状況でも今の家に住み続けたいと考える方もいるでしょう。そのような状況に直面している方に「リースバック」という選択肢があることをご存知でしょうか。リースバックとは、所有する不動産を売却しながらも、そのまま賃借人として住み続けられる仕組みです。

この記事では、リースバック契約の基本から具体的な流れ、必要書類、契約時のチェックポイントまで、資金調達と住まいの両立を実現するためのステップを詳しく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

流れを知る前に｜リースバックの基本を理解しよう

リースバック契約を検討する前に、まずは基本的な仕組みとメリット・デメリットをしっかり理解することが重要です。ここでは、リースバックで資金調達ができる仕組みや一般的な不動産売却との違い、利用する際のメリットとデメリットについて解説します。特に初めてリースバックを検討する方は、基礎知識を押さえることでスムーズに手続きを進められるでしょう。

リースバックとは住宅を売却しながら資金調達できる仕組み

リースバックとは、所有する不動産を売却後もそのまま住み続けられる仕組みです。自宅をリースバック会社に売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却資金を手に入れながら住み慣れた環境で生活を続けられます。

この仕組みは、老後資金を確保したい方や住宅ローンの返済に悩む方、相続対策を考えている方に特に適しています。急に資金が必要になった方でも、住み慣れた家を手放すことなく、必要な資金を調達できる点が大きな魅力です。

関連記事：リースバックの仕組みは何なのか？利用すべきケースや流れも紹介していきます。

通常の不動産売却とリースバックの違い

通常の不動産売却は物件を手放すと同時に退去する必要がありますが、リースバックは売却後も賃借人として住み続けられます。リースバックは引っ越しの必要がなく、買い戻しが可能である点も大きな違いです。

売却価格は、リースバックは市場価格の70～80%程度と通常の売却より低くなりがちですが、売却から現金化までの期間が短いのが特徴です。まとまった資金を短期間で調達でき、住み慣れた自宅に住み続けられるメリットがある一方、家賃支払いの負担が新たに発生します。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックには魅力的なメリットと注意したいデメリットが存在します。メリットは、引っ越しの手間や費用がかからず、住み慣れた家に継続して住める点です。固定資産税や修繕費といった維持管理コストが不要になり、短期間でまとまった資金を得られます。これは急な医療費や教育費が必要になった際に役立ちます。

一方、デメリットは、売却価格が市場価格より低い傾向があることです。新たに家賃支払いが発生し、定期借家契約の場合は契約期間満了後に更新されず、退去を求められる可能性もあります。自分のライフプランに合わせて、メリットとデメリットを慎重に検討することが重要です。

リースバック契約の流れと必要書類

リースバックを検討する際は、契約の流れと必要な書類を事前に知っておくとよいでしょう。ここでは、相談・査定から契約条件の提示、契約締結、物件引き渡しまでの一連のプロセスと各段階で必要な書類について詳しく解説します。リースバックの手続きは複雑に思えるかもしれませんが、基本的な流れを把握することで、スムーズな資金調達が可能になるでしょう。

相談・査定

リースバック契約の第一歩は、専門業者への相談から始まります。電話やオンラインフォームから問い合わせが可能で、多くの業者は無料で対応しています。相談時には物件情報や希望条件を伝え、リースバックの仕組みや自宅が対象になるかを確認しましょう。

相談後は査定へと進みます。最初に行われるのが机上査定（簡易査定）です。周辺の成約事例から概算の売却価格が算出されます。その後、本格的に検討したいなら訪問査定を依頼しましょう。専門スタッフが実際に物件を確認し、より正確な買い取り価格と家賃を算定します。

査定結果は数日から1週間程度で提示されますが、売却価格や家賃設定の根拠を確認することが重要です。信頼できる業者は、メリットだけでなくデメリットも含めて丁寧に説明してくれます。

査定時には、固定資産税評価証明書、建物の図面、登記簿謄本、住宅ローン残高証明書（ローンがある場合）、土地の境界確認書といった書類を準備しておくと、より正確で迅速な査定が可能です。

契約条件の提示

査定が完了すると、リースバック会社から契約条件が提示されます。ここでは売却価格や家賃、契約期間、買い戻し条件といった重要事項が明示されます。提示された条件は必ず詳細を確認し、不明点は全て質問することが重要です。

特に、家賃の金額や支払い方法、将来的な変動可能性、修繕負担の所在は必ず確認しましょう。買い戻しを希望する場合、可否や価格の算出方法を契約書に明記してもらうことが必須です。条件に納得できない場合は交渉も可能です。複数の会社から見積もりを取り、比較検討することで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。

契約締結

リースバック契約締結では、売買契約と賃貸借契約の2種類の契約を同時に行います。必要書類は、印鑑証明書と実印、権利証（登記識別情報通知）、本人確認書類が基本です。住宅ローンがある場合、残高明細書も準備しましょう。

契約書の内容は必ずしっかりと確認します。特に売却価格、支払い方法、賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）、賃料、契約期間といった重要事項をチェックすることが大切です。買い戻しを希望する方は、条件が明確に記載されているか確認しましょう。

物件引き渡し

物件引き渡し日は、リースバック契約の重要な転換点です。この日に所有権がリースバック利用者（売主）からリースバック会社（買主）へと正式に移転し、売買代金の残金が入金されます。

引き渡し時には、権利証または登記識別情報通知書、発行から3か月以内の印鑑証明書、住民票、実印、銀行通帳といった書類が必要です。住宅ローンが残っている場合、引き渡し日までに金融機関へのローン完済手続きや抵当権解除証明の発行依頼を済ませておきましょう。これらの手続きには2か月程度かかるケースもあるため、早めの準備が肝心です。

引き渡し完了後は、リースバック利用者は借主、リースバック会社は貸主という立場で賃貸借契約がスタートし、以降は契約に基づいて家賃の支払いが始まります。

関連記事：リースバックを成功させるための手順と注意点
関連記事：家のリースバックにおける流れを全解説！査定〜引っ越しまで

リースバック契約でチェックしたい重要なポイント

リースバック契約では、細部の確認が将来のトラブル防止に直結します。ここでは、契約時にチェックしたい重要なポイントを紹介します。リースバックの流れを理解した上で重要事項を押さえることで、より安心して契約を進められるでしょう。

売買契約書のチェックポイント

リースバック契約における売買契約書の確認は非常に重要です。まずは売買価格が事前の想定と一致しているか、決済日が資金を必要とする時期に合っているかを確認しましょう。売主（自分）と買主（リースバック会社）の情報や物件の詳細情報が正確に記載されているかもチェックが必要です。特に買い戻しを検討している場合、買い戻し可能期間や価格条件が明記されているか確認しましょう。

また、物件の故障箇所や告知事項、固定資産税といった費用負担の取り決めも明確かを確認します。契約を急かされても、全ての条件を理解し納得してから契約しましょう。契約書は必ず受け取り、大切に保管します。

普通借家契約と定期借家契約の違い

リースバック契約の賃貸借契約は、普通借家契約と定期借家契約の2種類です。普通借家契約は契約期間満了後も借主が希望すれば更新可能で、長期的な居住を望む方に適しています。

一方、定期借家契約は契約期間満了で終了し、更新はできません。再度住み続けるには貸主と借主の合意による再契約が必要です。契約時には「更新がなく期間満了で終了する」旨の説明を受け、書面で交付することが法律で義務付けられています。

自分のライフプランに合わせて契約形態を選択することが重要です。なお、定期借家契約は普通借家契約に比べて家賃が低めに設定されていることが多いという特徴があります。

賃料設定の仕組み

リースバック契約の賃料設定は、一般的な賃貸物件とは異なり、物件の売却価格と買主（リースバック会社）の期待利回りによって決まります。賃料の計算式は「月額賃料＝売却価格×期待利回り÷12か月」で、1,000万円で売却した物件の期待利回りが年8%の場合、月額賃料は「1,000万円×8％÷12か月」で約6万7,000円です。

この仕組みでは、売却価格が高いほど賃料も高くなるため、賃料を抑えたいなら売却価格を下げる交渉も検討しましょう。期待利回りは一般的に6％～10%程度ですが、物件の立地や状態によって変動します。また、リースバックの賃料は周辺の家賃相場に影響されず、あくまで投資としての収益性に基づいて設定される点が特徴です。

買い戻しオプションの条件と利用方法

リースバック契約で特徴的なのが、買い戻しオプションです。最近では買い戻しをオプションとして提供するリースバック会社が増加しています。買い戻しを希望する場合、賃貸借契約書と再売買の予約契約書を結びます。買い戻し価格は一般的に売却価格の1.1倍～1.3倍程度です。ただし、立地条件により多少は変動します。

買い戻しのタイミングは自由に選べるタイプが多く、資金が貯まった時点で買い戻しが可能です。買い戻しには住宅ローンの利用が難しい、または制限されることがあるため、親族からの借入といった資金調達方法も考慮する必要があります。買い戻しの権利を維持するには、家賃の滞納を避け、普通借家契約を選択することが重要です。

リースバック契約の注意点と対策

リースバック契約では、安心して利用するための注意点と対策を理解することが大切です。契約に伴う税金の影響や途中解約・契約終了時のリスク、信頼できる業者の選び方など、さまざまな側面から検討したい事項があります。ここでは、リースバック契約を検討している方が安心して契約できるよう、主要な注意点と対処法を詳しく見てみましょう。

リースバック契約における税金の影響と対策

リースバック契約では、不動産売却に伴いさまざまな税金が発生します。特に注意したいのは、売却益に対して課税される譲渡所得税です。

譲渡所得税を算出する計算式は、まずは課税譲渡所得を「売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額」で求め、税率をかけます。税率は所有期間により異なり、5年超の長期所有なら所得税15.315%と住民税5%、5年以下なら所得税20.63%と住民税9%です。

マイホーム売却の場合は3,000万円特別控除が適用でき、課税譲渡所得を大幅に減額できる可能性があります。また、10年を超えて所有した物件は軽減税率も併用可能です。売却で損失が生じた際は、確定申告により最長3年間の繰越控除が利用できる場合もあります。事前に税金対策を検討し、専門家に相談することをおすすめします。

契約途中解約や契約終了時のリスクと対処法

リースバック契約では、解約時や契約終了時にさまざまなリスクが発生する恐れがあります。特に定期借家契約の場合、契約期間終了後の更新が保証されないため、住み続けられないのは大きなリスクと言えるでしょう。また、解約時には高額な違約金が発生するケースも報告されています。

こうしたリスクへの対処法として、契約前に内容を十分理解し、口約束ではなく必ず契約書に条件を明記することが重要です。家賃の値上げ条件や買い戻し条件など、重要な事項は全て書面化しましょう。

また、信頼性の高い大手企業を選ぶことも重要です。資本力のある企業であれば、倒産による契約変更リスクも低減できます。契約前には専門家や家族に相談し、長期的な視点で判断するとよいでしょう。

信頼できるリースバック業者の選び方

リースバック業者を選ぶ際は、複数の業者を比較して慎重に判断することが重要です。まず、買取価格や家賃設定の透明性を確認しましょう。信頼できる業者は、メリットだけでなくデメリットも含めて説明してくれます。また、賃貸借契約の形態（普通借家契約か定期借家契約か）と更新条件も確認したいポイントです。買い戻し条件がある場合、価格や期間が明確に提示されているかもチェックしましょう。

業者の実績や資金力も重要な判断材料です。大手企業は安定性がある一方、中小企業は柔軟な条件設定が可能なケースもあります。自分の状況に合った業者を選ぶことで、リースバック契約を有効に活用できるでしょう。

おうちのリースバックが選ばれる理由

リアルエステートの「おうちのリースバック」が選ばれる理由は、3つの強みにあります。まず全国47都道府県に対応しており、北海道から沖縄まで全国どこでも物件売却をサポートします。査定から必要書類の取得まで手厚くフォローするため、手続きに不安がある方も安心です。

他社で断られた難しい物件でも積極的に買い取る点も強みのひとつです。相続トラブルや権利関係が複雑な物件、再建築不可物件も専門チームが対応します。また、単なる資金調達だけでなく、お客さまの将来のライフプランに合わせた提案を行います。無理のない家賃設定と十分な売却価格のバランスを重視し、長期的な生活設計を支援する姿勢が多くの方から支持される理由です。

まとめ

リースバックは住宅を手放すことなく資金調達できる仕組みで、通常の不動産売却とは異なる特徴があります。契約の流れは相談・査定から始まり、条件提示、契約締結、物件引き渡しというステップで進行します。契約時には売買契約書の内容を確認することが重要で、普通借家契約と定期借家契約の違いを理解した上で自分に合った契約を選ぶことが大切です。

また、リースバックは売買契約と賃貸借契約の両方を同時に行うため、専門知識がなければ不利な条件で契約してしまうリスクがあります。リアルエステートの「おうちのリースバック」では、全国対応で難しい物件でも積極的に買い取り、お客さまの将来のライフプランに合わせた提案を行っています。リースバックをご検討の方は、まずは無料相談からお気軽にお問い合わせください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける