リースバックの買戻しは可能？価格やローン、注意点を解説

リースバックは、自宅を売却して現金化しながらも、そのまま住み続けられる仕組みとして注目されています。しかし、将来的に再び自宅を所有したいと考える方もいるのではないでしょうか。そこで気になるのが「リースバック後の買戻しは可能か」という点です。

この記事では、買戻しの条件や住宅ローンの利用可否、注意したいポイントについて解説します。リースバックを検討している方や将来的な資産計画を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？買戻しは可能？

リースバックとは、所有する不動産を売却した後に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けられる仕組みです。自宅や事業用不動産を売却した資金を手元に残しつつ、住居や事業所を変えずに済むことから、資金調達手段として利用されます。

リースバックは、住宅ローンの返済に困っている場合や急にまとまった資金が必要になった際に便利な手段です。ただし、売却価格が相場より安くなりやすい点や家賃を支払う必要がある点など、デメリットもあります。

リースバック後の買戻しが可能かどうかは契約内容や交渉次第で、買戻し特約が付いていて、リースバック業者から同意を得られれば可能です。

リースバック後に買戻しができないケース

基本的にリースバックでは資産の買戻しが可能です。ただし、状況によっては買戻しができないことがあるため注意しましょう。ここでは、リースバック後に買戻しができないケースを3つ紹介します。

家賃の支払いを滞納した

家賃を一度でも滞納すると、買戻しの権利が剥奪される可能性があります。さらに、家賃滞納が3か月続くと強制退去になるため、注意が必要です。

強制退去についてはこちらも参考にしてみてください。

関連記事 : 「リースバック契約の退去方法と流れ」

買戻し資金が不足している

資産を買い戻すためには、売却時の金額と同等以上の金額が必要です。期限までにその金額を用意できない場合は買戻しできません。

契約時に買戻しの条件を定めていなかった

基本的にはリースバックで資産の買戻しは可能ですが、契約に買戻しの条件が記載されていない場合、買戻しが拒否されることがあります。

リースバック後の買戻し方法は2種類ある

資産を買い戻すためにはどのような方法があるのでしょうか。買戻しの方法は「買戻し（売買予約）」と「買戻し特約」の2つです。ここでは、それぞれの特徴を紹介し、4つのポイントを比較します。

買戻し（売買予約）

「買戻し（売買予約）」とは、売却した物件を賃貸として使用しつつ、将来的に再購入するために売買予約をする仕組みです。リースバックでは「買戻し特約」ではなく「買戻し（売買予約）」が一般的に利用されます。

リースバックの利用者は、一度売却して手放した資産に賃貸として住みながら、資金が貯まったら買い戻したいと考える人がほとんどです。

買戻し特約

買戻し特約とは、売却の際に受け取った金額と同等の金額を支払えば、一度売却した不動産の売買契約を解除できる制度です。民法第579条に規定されています。

不動産売買の際には、買戻し特約も契約と同時に締結する必要があります。後から買戻し特約をつけたり、契約更新の際に新たに定めたりすることはできません。しかし、買戻し特約は要件が厳しいため、実際はあまり使われていません。

関連記事 : 買戻特約／かいもどしとくやくとは

【比較】買戻し（売買予約）と買戻し特約の違い

買戻し（売買予約）と買戻し特約は法的な扱いや適用範囲に差があります。具体的に違うのは「契約タイミング」「買戻し期限」「必要な金額」「対象となる資産」の4つです。

比較項目	買戻し（売買予約）	買戻し特約
契約タイミング	売買契約後でも契約可能	売買契約と同時に締結が必要
買戻し期限	期限なし	最大10年（記載がなければ5年）
必要な金額	自由に設定可能（高額になりやすい）	売却時の価格を超えられない
対象となる資産	動産・不動産	不動産のみ

買戻し（売買予約）は業者との交渉次第で、買戻し期限や金額を自由に設定可能です。一方、買戻し特約は売買契約と同時に契約しなければならず、買戻し期限は最長10年、売却時の価格を超えてはならないと法律で決まっています。

リースバック後の買戻し価格の目安

リースバック後に物件の買戻しをする場合、価格は契約内容や市場の変動によって決まりますが、一般的には売却価格の1.1倍から1.3倍程度です。例えば、リースバックの売却価格が2,000万円の場合、買戻し価格は2,200万円〜2,600万円程度になる可能性があります。

一方、リースバックの売却価格は市場価格より低めに設定されることが多く、一般的には市場価格の70％～90％です。市場価格が3,000万円の物件であれば、リースバックの売却価格は2,100万円〜2,700万円程度と考えるとよいでしょう。

リースバック後の買戻しにおける注意点

リースバックを利用して売却した物件を将来的に買い戻す場合、いくつか注意点があります。リースバック契約を結ぶ前に買戻しに関する条件やリスクを把握しておかないと、後悔するかもしれません。ここでは、リースバック後の買戻しにおける注意点を2つ紹介します。

諸費用がかかる

リースバック後に物件を買い戻す際は、売却時の価格を支払えば済むわけではありません。買戻しにはさまざまな諸費用が発生し、想定以上のコストがかかることがあります。買戻し価格に加えて必要な諸費用の例は以下の通りです。

• 登記費用（所有権移転登記など）
• 印紙税
• 事務手数料
• 司法書士への依頼費用（依頼する場合）
• ローン保証料、手数料

こういった諸費用が数十万円と高額になるケースもあります。買戻しを検討する際は、諸費用を考慮した資金計画を立てましょう。

買戻しで住宅ローンは利用できない可能性がある

リースバック後の買戻しには住宅ローンを利用できるとは限らない点に注意が必要です。住宅ローンを利用するには、金融機関の審査に通る必要があります。審査では収入や信用情報がチェックされますが、リースバック後の買戻しの場合、過去の売却履歴やリースバック契約の内容が審査に影響を与える可能性が少なくありません。

特に住宅ローンを滞納していた履歴がある場合、ブラックリスト（信用情報機関の「事故情報名簿」）に名前が載っている可能性があり、審査を通過するのは一層厳しくなります。

リースバック後の買戻しを成功させるポイント

リースバック後にスムーズに買戻しを成功させるには、契約内容の確認や支払いの管理など、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは、買戻しを成功させるための具体的なポイントを紹介します。

家賃の支払いを滞納しない

家賃を滞納すると買戻しができません。いずれ買い戻すことを希望しているのであれば、家賃は滞納せずに支払いましょう。

契約時に買戻し条件を明確にしておく

買戻しの条件は契約の段階で明確にしましょう。事前に契約で定めておけば、後から買戻しの条件を悪くされたり、「やはり買戻しはできない」と言われたりすることを防げます。

また、契約時にできる限り買戻ししやすい条件にするのがポイントです。例えば、買戻しのタイミングを指定せず、買戻し価格を固定するとよいでしょう。買戻しのタイミングを指定すると、そのときまでに費用が貯まっていない可能性があります。また、買戻し価格を固定することで、後々価格を上げられることを防げます。

普通借家契約のリースバックを選ぶ

リースバック後の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。買戻しを前提にリースバックを利用する場合、普通借家契約を選択するのが賢明です。普通借家契約は入居者（借主）の権利が強く、基本的には更新のたびに契約を継続できます。

定期借家契約の場合、契約期間が満了すると更新できず、退去を求められるリスクがあります。契約期間内に買戻しの資金が貯まらないと強制的に退去させられて、買戻しの計画自体が破綻するかもしれません。

関連記事 : リースバックの契約って何があるの？普通借家契約と定期賃貸借契約を解説！

リースバック会社の付帯条件をチェックする

敷金や礼金が必要な場合、初期費用が増加し、資金計画に影響を及ぼす可能性も少なくありません。また、保証人を求められると、適切な保証人を用意できない場合に契約が難航することも考えられます。リースバックを利用する際は、信頼できる会社を選び、契約内容を細かく確認しましょう。

関連記事 : リースバック業者おすすめ5選！信頼できる企業の特徴と選び方

リースバック後の買戻しに関するトラブル

リースバックは便利なサービスですが、買戻しに関する条件や契約内容が曖昧な場合、後々トラブルに発展する恐れがあります。例えば、買戻し価格が予想以上に高額になったり、過去に提示された金額と異なったりするケースです。

こういったトラブルは、契約時の認識不足や確認不足が原因となることが多く、事前にしっかりと対策を講じることで回避できます。ここでは、リースバック後の買戻しで起こりやすいトラブル事例を2つ紹介します。

金額が高くて買い戻せない

リースバック業者から提示された金額が高額で、買い戻せないというトラブルがあります。リースバックでは、買戻し価格が売却額の1.1倍から1.3倍になるのが一般的です。リースバックは買戻しが可能とはいえ、高額な金額設定により、実際に買戻しを実現する人は少ないのが現状です。

過去に提示された金額と異なる

リースバック業者から過去に提示された金額と、後に提示された金額が異なるというトラブルもあります。

売買契約を結んだ際に明確な買戻し金額を決めていなかった場合、金額は口約束と考えたほうがよいでしょう。その金額を用意して買い戻そうとすると、過去に提示された金額より値上がりしていることがあります。そうなると、買戻しのためにお金を貯めていたにもかかわらず、結局買い戻せません。

関連記事 : リースバックトラブル事例

買戻し（資金調達）が難しい場合は？

将来的に買戻しを希望していても、資金調達が難しくなるケースは少なくありません。特に、買戻しのタイミングで不動産価格が上昇した場合や住宅ローンが利用できない場合には、想定以上の負担が生じることがあります。

そのような場合に備え、柔軟な対応策を検討することが重要です。ここでは、買戻しが困難になった場合の対処法について解説します。

家賃が安いなら買い戻さないのも手

家賃の負担がそれほど大きくないのであれば、無理に買戻しをせず、そのまま賃貸として住み続けるのもひとつの選択肢です。特に現在の家賃が周辺の相場に比べて安い場合、無理に高額な資金を用意して買い戻すより、長期的に賃貸で住むほうが得をする場合があります。

賃貸住宅には「気軽に引っ越しができる」「修繕・修理の負担がなくなる」「不動産の取得・維持に関する税金を払わなくて済む」といったメリットがあります。買戻しにかかる費用や手間と賃貸のメリットを踏まえて検討するとよいでしょう。

親族間で売買する

買戻しの資金調達が難しい場合、親族に協力を依頼して、親族間で不動産を売買する方法もあります。例えば、親や兄弟姉妹が不動産を購入し、家賃を支払う形で住み続ける、または後に自分が買い戻すという選択肢が考えられるでしょう。

親族間売買のメリットは、一般の不動産取引と比べて柔軟な条件で契約を進めやすい点です。ただし、親族間売買は「みなし贈与」と判断されないよう注意が必要です。状況に応じて、税理士などの専門家とも相談しながら検討しましょう。

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まとめ

リースバック後の買戻しは可能ですが、契約内容や資金調達の条件によって実現の難易度が異なります。住宅ローンが利用できないケースもあるため、事前にリースバック会社と買戻しの条件を明確にしておくことが重要です。

リースバックを検討しているなら、リアルエステートの「おうちのリースバック」をご利用ください。無理のない家賃設定や適正な売却価格を提案し、長期的に安心して住み続けられる環境をサポートします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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