リースバックトラブル事例

今回の記事は、このような方にオススメです。

「リースバックしたい方」

「リースバックに興味がある方」

「トラブルに不安がある方」

「リースバックトラブルについて知りたい方」

この記事では、リースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは

リースバックとは、自分の所有している家を売却し、資金を得てから賃貸として借り直し、そのまま家に住み続けられる仕組みです。別名では、セールアンドリースバックやセールリースバックと言われることもあります。

リースバックは資金を得ながら住み慣れた家にそのまま住み続けられるのがメリットとなっています。しかし、売却価格は、相場と比べて安くなることがあったり、家賃の負担が出てくるといったデメリットもあります。

なので、リースバックを利用する時には仕組み、またデメリットをよく理解して行わないと、トラブルが発生することもあるのでご注意ください。

リースバックの問題点

リースバックは住んでいる自宅を売って資金を得ると同時に、そのまま自宅に住み続けられる仕組みとして注目されていますが、便利な仕組みには問題点もあり、絶対に満足できるとも限らないということも注意が必要です。

住宅リースバックに関するガイドラインというのが作成されてはいますが、関係者からの声では実際にあったトラブル事例が紹介されています。

例えば、売却価格が10年間の家賃分と同じくらい低い金額なのにも関わらず、10年後に住んでいるマンションが壊されると虚偽の説明を受けて、契約してしまったケースがあります。

メリットばかり見るのではなく、まずは仕組みを理解してみましょう。

リースバックは売買契約と賃貸借契約が一緒になっており、自宅を売却しても住み続けられるというのが強調されますが、売却価格と設定された家賃によっては家賃を払い続けることが大きなデメリットとなることもあります。

リースバックの仕組みを参考にして、リースバックの業者から提案を受け次第、しっかりと契約内容を確認するように心がけることが大切です。

高齢の住宅所有者を対象にしているイメージがあるのですが、住宅ローンの返済が難しくなって、任意売却との組み合わせでリースバックを活用する場合も生まれてます。この場合でも設定される家賃によっては、住宅ローンの返済とさほど変わらない毎月の支払いが続くこともあるのでしっかりとした検討が必要です。

契約時のポイント

リースバック契約時のポイントについて見ていきましょう。

賃貸借契約にはどんな種類があって期間はどのくらいなのか

賃貸借契約の種類と期間をしっかりと確認しましょう。

人が希望したら更新し続けることができる普通賃貸借契約、契約期間満了後に契約更新されない定期賃貸借契約があります。定期賃貸借契約の場合には、期間が何年になっているかを、しっかり確認してから行いましょう。

家賃の条件

家賃が上がってしまって住み続けられないということにならないためには、更新の時に家賃改定はあるのか、その条件はどうなっているのかも確認しておくことが大切です。

原状回復義の義務はあるのか

リースバックにて賃借した物件は、賃貸借契約の終了時に通常の賃貸物件の時のように原状回復をする義務があります。家具の撤去等、どういった原状回復が求められるかについても確認しておきます。

買い戻しを希望する場合には、売買契約書に買い戻しの特約が付いているのかを必ず確認しておく必要があります。買い戻しの価格は、リースバック契約時に提示してくれる業者もあれば、買い戻しの時に算出するというところもあるのですでに提示されていたら買い戻しができる価格なのか、提示されてない場合は買い戻し価格の方法を確認しましょう。買い戻しでは期限が決められていることが多いです。期限がいつになっているかも確認しておきましょう。

設備は誰が負担するのか問題

設備は、リースバックの契約の後も自分の所有のものなのか、修繕義務はどちらが持つ書類に書いてあるものを確認して、明確にしておくことで故障した場合や不具合が発生した場合にトラブルを防ぐことができます。

契約不適合責任の免責

リースバックにおいて契約不適合責任については、売主が買主に対し、契約書の内容どおりのものを引き渡す責任のことです。

契約不適合責任が免責されてない場合には、売却したあとに不具合が発生した場合、修繕費の負担費用を求められる場合があります。契約は、書面でしっかりと確認する必要があります。

転売の条件とは

リースバックの物件を購入された不動産会社が他の人へ転売することが、契約期間内で認められているか確認しておく必要があります。転売が認められている場合、賃貸借の条件が変わらないように、契約条件が次の所有者に引き継がれるのかしっかり確認しましょう。

トラブル事例

家賃が高騰した

住んでいる途中で家賃が上がってしまった場合、誰でも困惑してしまうことでしょう。家賃は家の売却額で計算されていて、同じくらいの賃貸物件での家賃の相場より高くなっていることが大きいです。なのに、更に家賃を引き上げられてしまうと、家計を追い込んでしまうことになってしまいます。

契約の時に、家賃は上がらないと言っていても、賃貸契約を更新しようとした時に家賃の値上げを言われることも少なくはありません。長く住みたいと思っていても、退去を選択しないといけないかもしれません。住み続ける予定だったため、リースバックにしていたのに、短期間で引っ越しとなると、普通に売却してその時に引っ越せばよかったと後悔してしまう方もいます。

相場よりも安く売却してしまった

リースバックの売却金額は仲介による売却と比べると売却額が低くなりやすい傾向にありますが、業者によって、安い買取価格になる場合があります。

住宅ローンが残っているのにリースバックをした場合には、金融機関等から訴えられる可能性もあります。

契約の更新ができずに退去を求められることもあります。

買い戻しの契約に不備がある

契約を結んだあとは物件の所有権は業者に移るのですが、買い戻しができるのがメリットになっています。将来的にはお金が貯まり次第、買い戻したいと考えていてリースバックを利用するという方も結構います。ですが、買い戻しに関する契約をちゃんと行わずに口約束でしてしまうと、勝手に転売されたり、買い戻しを受け入れてもらえないこともあります。伝えられていた価格より高い買取額を提示される場合もあります。

何年以内にという制限を設けている場合もあります。その期間の中で、資金を準備することができずに、買い戻しができなくなるということになってしまうと、退去になってしまう可能性がありますので注意してください。

勝手に売却されてしまった

物件を勝手に売られてしまうのは避けていきたいのでないかと思います。行う際に、無断で物件を売らないという約束をしていたにもかかわらず、会社の都合で違う業者に売られてしまうというものです。

契約に書かれた内容は一般的に、新規の物件の所有者に引き継がれていきます。売主は住んでいる人に相談や連絡をせずに、自由に売却することが可能となっています。売却は違法ではないですが、知らない間に所有者が変わるというのは、住んでいる人たちにとってはとても不安になります。

相続人ともめる

所有権を売却先に譲ることになるので、配偶者や子どもなどが相続したいと考えている場合には、無断でリースバックをしてしまうおそれもあるため、あらかじめ相続人とよく話し合っておくといいでしょう。

親子間で売買をされる方もいるので視野に入れることもおすすめします。

売った不動産会社が倒産する

リースバック会社が倒産した場合、いま住んでいる場所を売却されることがあります。契約内容は新しい所有者に引き継がレルのですが、状況が変わることもあると考えられます。契約の時に取り扱い会社の経営状況を確認してリスクがないのかをしっかりと確認しておくと安心できます。

修繕費の負担トラブルになる

リースバックの契約には、修繕費を誰が負担するのかでトラブルになる可能性があります。賃貸借契約においては借主の過失によるものでない限りは、修繕費は貸主が負担するのが普通です。リースバックの契約は、元々の所有者が売却後も住み続けるので、設備の不具合の問題を発見することは難しくなります。ほとんどの場合は、リースバック契約は特約から修繕費は元所有者の負担となっています。

契約を決める際には、特約の内容をよく確認し、負担の箇所を明確にしておくことが大切です。退去時には原状回復の義務がある場合もあるので、それについて確認しておくことも必要になってきます。

リースバック契約ができない

リースバックを申し込んだ時に、業者に断られてしまい契約を結べない場合もあります。一般的には、買取額が住宅ローンを下回っていることが原因となっています。このような状態では、住宅ローンを返すことができなくて、ローンを提供した金融機関の抵当権を解除することはできません。

リースバックを利用する時には、物件の現在の評価の額が住宅ローンの残りの料金よりも高いことが必須になります。なので、一定以上の住宅ローンの返済が行われているかどうかが重要な要素です。

買戻し金額が高くて買い戻せない

買戻価格が高くつき、買い戻しができないのもよくあります。合意をしていたのにも関わらず、所有者の勝手な変更によって高いものに変わってしまう可能性もあります。何も考えず、契約すると買い戻しはとても難しくなります。提示された金額が払えない場合は、物件から出ない限りは賃貸借契約を継続することができません。

リースバックの買い戻しトラブルを防ぐためには、売買や賃貸などの契約を結んでから、買い戻し条件を書面化をすることが大切となっています。

高額な費用請求

リースバック利用をする時には、すごく高額の費用が請求されてしまう場合もありますので注意しましょう。

まとめ

リースバックはトラブルもつきものです。しっかりと仕組みを理解して説明や文面でも確認してから契約してトラブルに巻き込まれないように対策しましょう。

契約期間や契約書をしっかりと確認して、自分の家の適正価格を知ったり、信頼のできる相談先を見つけ、家賃が負担でないか確認をきちんとしましょう。