リースバックで騙された？トラブル事例から学ぶ注意点と対策方法

住宅ローンの支払いが厳しくなったとき、家を手放さずに資金を得られる「リースバック」が注目されています。しかし、「思っていたのと違う」「騙された」という声も少なくありません。大切な我が家の行く末を左右する選択だからこそ、メリットだけでなく潜在的なリスクもしっかりと理解する必要があります。住宅ローン返済に悩む今、リースバックは本当に救済策となるのでしょうか。

この記事では、リースバックの仕組みから危険な落とし穴、安全に利用するための具体的な対策まで、あなたの大切な住まいを守るための情報をお届けします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？基本知識と仕組みを理解しよう

リースバックとは、自宅を売却しながらも同じ住まいに住み続けられる資金調達方法です。住宅ローンの返済が困難な方や資金調達が必要な方に有効な選択肢ですが、「リースバックで騙された」と感じるケースも少なくありません。ここでは、リースバックの仕組みから利用者の実態、メリット・デメリットまで基本知識を紹介します。

住宅を売却しても住み続けられる「リースバック」の仕組み

リースバックとは、自宅を売却すると同時に賃貸借契約を結び、売却後も同じ住まいに住み続けられる資金調達方法です。特に、住宅ローンの返済が困難な方やまとまった資金が必要な方にとって有効な選択肢といえるでしょう。

まずは業者選定から始まり、査定、条件確定、売買・賃貸借契約締結、売却代金の受取りと賃料の支払いの開始というステップを踏みます。不動産の所有権は業者に移りますが、賃借人として住み続けることが可能です。

リースバック契約では、「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があります。普通賃貸借契約は借主の意向が尊重され、自動更新が原則です。一方、定期賃貸借契約は期間満了で終了する契約で、多くのリースバックでは2年〜3年の定期賃貸借契約が採用されています。

リースバックのメリットは、引っ越し不要、住宅関連費用の負担軽減、将来的に買い戻せる可能性、迅速な資金調達などです。一方、売却価格が市場価格より低くなりがちで、家賃負担が生じるというデメリットもあります。

リースバックを成功させるポイントは、資金計画を明確にした上で契約内容を細部まで確認し、複数の業者を比較検討することです。特に売却価格、家賃設定、買い戻し条件については慎重に確認しましょう。

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リースバックが注目される理由と利用者の実態

リースバックの利用者は年々増加しているといわれています。成長を支える主な要因は、住宅ローン返済に困難を抱える方やまとまった資金を必要とする方のニーズの高まりです。リースバックを検討する方の年齢層は40代～60代がほとんどで、シニア層だけでなくミドル層も積極的に活用したいと考えています。

住宅ローンの返済負担増や生活費確保のための資金調達、老後資金の準備など、リースバックを選ぶ理由はさまざまです。多くの利用者は、通常の売却よりも価格が低くなるといったデメリットを理解した上で契約を結んでおり、「騙された」と感じる方ばかりではありません。

高齢化社会の進展や経済状況の変化に伴い、現在住んでいる家に住み続けながら資金を調達したいというニーズは今後も増加すると予測されています。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックには魅力的なメリットとともに見逃せないデメリットが存在します。最大のメリットは、住み慣れた我が家に住み続けられることです。引っ越しの手間や環境変化によるストレスを避けられるため、特に高齢者にとって大きな安心感につながります。また、不動産売却によって短期間でまとまった資金が手に入ることから、緊急の資金調達が必要な方や住宅ローンの返済に困っている方にとって有効な解決策となるでしょう。

一方、見落としがちなデメリットも重要です。リースバックによる売却価格は市場価格より低くなる傾向があり、通常は相場の70％〜80%程度といわれています。売却後は毎月の家賃支払いが発生するため、長期的な資金計画が必要です。また、多くの場合「定期借家契約」が採用され、契約期間終了後の居住継続が保証されない点にも注意しましょう。

住宅の維持管理費や固定資産税の負担はなくなるものの、将来的に買い戻す場合は売却価格より高額になる恐れがあります。リースバックは状況によって有効な選択肢ですが、メリットとデメリットを十分理解した上で判断することが重要です。

リースバックで「騙された」と感じる人が多い実際のトラブル事例

リースバックで「騙された」と後悔する人がいるのはなぜでしょうか。リースバック自体は正当な取引ですが、契約内容をしっかりと理解せずに進めるとトラブルになることも少なくありません。ここでは、実際に起きている代表的なトラブル事例を紹介します。これらの事例は、あなた自身がリースバックを検討する際の重要な判断材料となるでしょう。

相場より大幅に低い買い取り価格で損をした事例

リースバックでは、買い取り価格が市場相場より低くなる傾向があります。一般的に市場価格の70%～80%程度が相場とされており、投資用不動産として買主側が利回りを重視するためです。

実際にあるケースでは、不動産会社の査定では3,000万円と評価された物件が、リースバック契約では1,800万円という大幅に低い価格で買い取られました。売主は資金繰りに困っていたため、急いで契約してしまい、後になって相場との差に気づいたものの、すでに契約後で取り消すことができなかったという事例です。

ただし、買い取り価格が低いことには、買い戻し金額を抑えたり月々の家賃を下げられたりというメリットもあります。重要なのは、複数の業者から相見積もりを取ることです。それによって、適正な買い取り価格が分かります。

高額な家賃設定で生活が苦しくなった事例

リースバックは一時的な資金調達には有効ですが、長期間住み続ける場合、家賃設定が生活を圧迫するケースが少なくありません。多くの契約では利回りが6％〜10%程度に設定され、これが家賃額を決定する要素のひとつです。

住宅ローン返済の負担軽減のためにリースバックを選択したものの、売却後に予想より高い家賃設定となり、住宅ローン以上の負担が生じる場合があります。さらに、契約更新時に家賃が値上げされ、生活が一層苦しくなるというケースもありました。

このようなトラブルを避けるには、契約前に家賃額だけでなく、将来的な家賃改定の条件や更新時の扱いについても確認することが重要です。また、将来の収入減少も考慮した家計シミュレーションにより、長期的に家賃を支払い続けられるか慎重に検討するとよいでしょう。

関連記事 : リースバックで損しないために注意しておくべきこととは・・？

買い戻し特約のトラブルや契約不履行で退去を迫られた事例

リースバックにおいて、買い戻し特約に関するトラブルもよくある事例のひとつです。「将来的には買い戻せる」と考えてリースバックを選択したものの、実際には叶わないケースがあります。

例えば、買い戻し価格が高額で、資金が準備できないケースです。買い戻し価格は売却価格より高く設定されることが多く、まとまった資金が必要になります。

「前向きに検討します」という口約束だけで、契約書に条件が明記されていない場合もトラブルの原因になるでしょう。買い戻し条件を契約書に明記していなかったために、後から業者が条件を変更したり、物件を第三者に転売したりするケースも見られます。

また、家賃の滞納が3か月以上続いたことで強制的に契約解除となり、退去を迫られることもあります。一度退去すれば、買い戻しの権利も失われます。

このようなトラブルを防ぐには、買い戻し条件（価格・期間・手続き方法など）を契約書に明確に記載することと、無理のない家賃設定で確実に支払いを続けることが重要です。

悪質業者の手口と詐欺的行為の見分け方

悪質業者の中には、契約更新の際に更新を拒否して強制退去させる手口を使う業者もあります。リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、後者は契約期間満了で終了するため、更新拒否による退去を強いられる点がリスクです。

また、悪質業者は相場から大きく外れた買い取り価格（市場価格の50%以下など）や不当に高い家賃を提示することもあります。自宅の本来の価値を知らない売主を狙い、法外な事務手数料や仲介手数料を請求するケースもあるため注意が必要です。

こうした被害を防ぐためにも見積もりは複数の業者から取り、契約内容について詳しく説明してくれない業者やあいまいな回答しかしない業者は避けたほうがよいでしょう。特に口頭での約束は後で「言った」「言わない」のトラブルになりやすいため、全ての条件を書面化することが重要です。

なお、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で自宅の相場を事前に調査することも、不当な買い取り価格から身を守る有効な手段といえます。

関連記事 : リースバックの罠とは？注意すべき7つのリスク

リースバックを安全に利用するための対策

リースバックは便利な資金調達方法ですが、利用前に知っておきたい対策があります。「騙された」と感じる事例の多くは、契約内容の理解不足や確認不足から生じているためです。ここでは、安全にリースバックを利用するための具体的な対策を紹介します。これらの対策を事前に知ることで、リースバック後も後悔せずに済むでしょう。

契約前に必ず確認したい重要事項

リースバックは自宅を売却して賃借人として住み続ける特殊な取引であるため、契約前の確認事項をしっかり押さえることが重要です。まず確認したいのは賃貸借契約の種類と期間です。「普通借家契約」は更新が可能ですが、「定期借家契約」は期間満了後の再契約条件を明確にする必要があります。

また、家賃が将来的に支払い可能な金額かどうかも見極めましょう。買い取り価格は市場価格の70～80%程度が相場ですが、家賃との兼ね合いも重要な判断材料となります。将来的に買い戻しを考えている場合、条件や価格設定を契約書に明記してもらうことが不可欠です。設備の修繕負担や原状回復義務についても明確にし、転売の可否や条件も確認しましょう。契約不適合責任の免責に関しても書面で確認することで、後々のトラブルを防止できます。

不動産の適正価格を知るための調査方法

適正価格を知ることは、リースバックで騙されないためにも重要です。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握しましょう。

次に、公示地価や路線価など公的な指標も確認します。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で公示地価、国税庁の「路線価図」で路線価が分かります。固定資産税評価額も参考になりますが、実勢価格と比較して低めに設定されている点に注意が必要です。立地条件や土地の形状も価格に影響します。南向きの整形地はプラス評価される一方、不整形地や接道状況が悪い土地はマイナス評価されます。

重要なのは、リースバックの買い取り価格は市場価格の70～80%程度に設定されることを理解することです。これはリースバック特有のリスクを業者が負担するためで、必ずしも「騙された」とはいえません。適正価格を知った上で判断することが、後悔しないリースバック利用の鍵です。

弁護士や専門家への相談が重要な理由と相談先

リースバックは複雑な法的性質を持つため、分からない点は専門家に相談するのがおすすめです。特に弁護士は契約書の細部をチェックし、潜在的なリスクを発見する能力に長けています。例えば、適正価格より大幅に安い買い取り額や不当に高い家賃設定など、不利な条件を事前に指摘してもらえるでしょう。相談先は、不動産取引に詳しい弁護士事務所が最適です。

また、実際にトラブルが発生した際は、消費生活センターや国土交通省に相談してもよいでしょう。消費者ホットライン「188」では、リースバックに関する消費者トラブルの相談も受け付けており、国土交通省の「住宅のリースバックに関するガイドブック」も参考になります。専門家への相談費用は決して安くありません。しかし、家という大きな資産を守るためと考えれば、十分に価値のある投資といえます。

関連記事 : リースバックでトラブルになった場合の相談先は？

トラブル発生時の対応方法と消費者保護制度

リースバックでトラブルに直面した場合、まず業者に対して問題点を具体的に書面で伝え、話し合いによる解決を試みましょう。それでも解決しない場合、消費者ホットライン「188」に相談するのが有効です。全国の消費生活センターにつながり、専門のアドバイザーから適切な対応策を得られます。また、国民生活センターも相談窓口を設けており、不動産取引に関するトラブル事例や解決事例を多数蓄積しています。

深刻なケースは、弁護士会や法テラスへの相談も検討しましょう。特に売買契約の無効や取消しを求める場合、法律の専門家のサポートが不可欠です。契約書や説明内容に不審な点があれば、宅地建物取引業法に基づき国土交通省や各都道府県の不動産業課にも報告できます。

消費者を守る法的枠組みとしては、宅地建物取引業法や消費者契約法が重要です。特に消費者契約法は、事業者による不実告知や重要事項の不告知があった場合、契約を取り消せる可能性があります。

トラブル防止の基本は、事前に契約内容を慎重に確認することです。しかし、問題が発生した場合に備えて、適切な相談先を知っておくことが解決への第一歩となるでしょう。

信頼できるリースバック業者の選び方

リースバックで騙されたと後悔しないためには、しっかりした業者選びが重要です。業者の実績や経験、透明性の高い説明、契約内容の明確さなど、複数の視点から業者を評価するとよいでしょう。ここでは、信頼できるリースバック業者を見分けるための具体的なポイントについて解説します。

優良業者を見分けるポイント

優良なリースバック業者を見分けるには、複数のポイントを確認する必要があります。まず、実績と経験を重視しましょう。長年の取引実績がある企業や上場企業グループは安定性があり、安心して取引ができます。また、複数の業者から見積もりを取得し、買い取り価格や家賃設定を比較することが不可欠です。一般的に、買い取り価格は市場価格の70〜80%程度で、都市部ほど条件が良くなる傾向があります。

業者とのコミュニケーションも重要な判断材料です。メリットだけでなくデメリットもきちんと説明してくれる業者を選びましょう。利益優先の業者は質問しない限り、デメリットを伝えないことがあります。また、契約の種類を確認することも大切です。定期借家契約は住める期間が限定されるため、将来の計画に合わせて選ぶ必要があります。

さらに、買い戻し条件がある場合、詳細や契約後のサポート体制も確認しておくと安心です。自宅売却後の生活を守るため、多角的な視点から業者を比較検討しましょう。

関連記事 : リースバック業者おすすめ5選！信頼できる企業の特徴と選び方

利用者の評判や口コミの調べ方と見極め方

リースバック業者の評判や口コミを調査する際は、情報の信頼性を見極めることが重要です。インターネット上の情報は玉石混交のため、複数の情報源から収集し総合的に判断しましょう。

ただし、リースバックは比較的新しいサービスで、口コミサイトの情報が少ないのが現状です。信頼できる口コミの特徴は、具体的な数字や事例を挙げている点や極端に感情的な表現が少ない点です。また、業者の口コミへの対応姿勢も重要な判断材料となります。

口コミ情報に不安を感じる場合、国民生活センターといった公的機関における相談事例を確認したり、実際にサービスを利用した知人の体験談を聞いたりするのも効果的です。リースバックで「騙された」と感じることを防ぐためにも、評判や口コミもチェックするとよいでしょう。

契約内容の透明性と説明の丁寧さを重視する理由

リースバックは複雑な取引で、契約内容の透明性と説明の丁寧さは極めて重要です。優良業者は契約条件を明確に説明し、質問に対して隠すことなく回答します。特に売却価格や将来の家賃改定ルールなど、将来のトラブルにつながる可能性のある重要事項は、書面で詳細に提示するのが基本です。

透明性の高い業者の特徴として、仲介業者を介さず直接取引する点が挙げられます。中間業者が介在すると、責任の所在が不明確になりやすく、トラブル発生時の対応が複雑化するリスクがあります。

また、契約書の内容を理解できるまで丁寧に説明してくれる姿勢も重要です。専門用語を平易な言葉で解説し、不明点があればいつでも質問できる環境を整えている業者は信頼できます。

実際に多くのリースバックトラブルは、契約内容の不透明さに起因しています。後になって「こんな条件だとは知らなかった」と感じる事態を防ぐためにも、説明の丁寧さと契約の透明性を最重視して業者を選びましょう。

リースバック以外の住宅ローン問題解決方法の比較

住宅ローンの返済困難時や資金調達が必要なときは、複数の選択肢を検討することをおすすめします。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に最適な方法を選ぶことが大切です。いずれの場合も専門家への相談を通じて慎重に判断しましょう。ここでは、リースバック以外の住宅ローン問題解決方法について解説します。

住宅ローンの返済が困難な場合の対応オプション

住宅ローンの返済が困難になった場合、まず考えたいのが金融機関への早期相談です。滞納前に相談することで、返済方法の変更に応じてもらいやすくなります。返済期間の延長や一定期間の返済額減額、元本返済の猶予（利息のみの支払い）など、複数の選択肢があります。

また、現在より金利の低い住宅ローンへの借り換えも効果的な対策です。目安として、金利差が年1%以上、借入残高が1,000万円以上、残返済期間が10年以上あれば、借り換えのメリットが得られる可能性があります。ただし、諸費用がかかることや収入減少中は審査が厳しくなる点に注意が必要です。

それでも対応が難しいなら、任意売却を検討します。競売より市場相場に近い価格で売却でき、退去時期も交渉可能です。さらに深刻な場合、個人再生や自己破産といった法的整理も選択肢となりますが、リースバックを利用して住み続けながら住宅ローン問題を解決する方法もあります。どの方法もメリット・デメリットがあるため、専門家に相談しながら自分の状況に合った選択をすることが重要です。

リバースモーゲージとリースバックの違いと選び方

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも住まいを活用して資金を得る方法ですが、仕組みが大きく異なります。リースバックは自宅を売却し賃貸契約を結んで住み続ける不動産取引ですが、リバースモーゲージは自宅を担保に融資を受ける金融サービスです。

リースバックは所有権が即座に移転し、売却金を一括で受け取れる一方、家賃支払いが必要になります。リバースモーゲージは所有権を保持したまま、生活費などに限定された資金を定期的に受け取り、亡くなった後に不動産売却で返済する仕組みです。

まとまった資金を自由に使いたい方はリースバック、住環境改善のための資金が必要で返済負担を抑えたい方はリバースモーゲージが向いています。いずれも将来の収支計画をしっかり立てて、各種制約や条件を確認することが重要です。

リアルエステートの「おうちのリースバック」が選ばれる理由と安心のポイント

リアルエステートの「おうちのリースバック」が選ばれる理由は、高額買取へのこだわりです。リアルエステートは2011年に創業して以来、不動産コンサルティングや土地活用・相続問題に取り組んできた実績を持ち、顧客の経済状況に合わせた買い取り額や賃料を提案しています。

特筆したいのは、他社では対応困難な物件でも積極的に買い取る柔軟性です。市街化調整区域や再建築不可物件など、一般的には査定が難しい不動産でも前向きに検討します。

リースバックで騙された事例の多くは、相談先が限られていたことが原因のひとつです。リアルエステートでは、契約時によくある親族間のトラブルにも専門の弁護士がサポートする体制を整えているため、安心して契約を進められます。相続や資産整理といった複雑な事情を抱えている場合でも、専門家のバックアップにより問題解決へと導けるでしょう。

「おうちのリースバック」は単なる資金調達手段ではなく、総合的な不動産問題の解決策として多くの方に選ばれています。

まとめ

リースバックは、不動産を売却後、賃貸借契約を結んで住み続ける正当な不動産取引です。しかし、市場価格より低い買い取り額や高額な家賃設定といったトラブルが発生することがあります。安全に利用するには、契約内容の精査や第三者の専門家への相談、信頼できる業者選びが不可欠です。住宅ローンの返済に困った際は、任意売却やリバースモーゲージといった複数の選択肢を比較検討し、自身の状況に最適な解決策を見つけるとよいでしょう。

リアルエステートの「おうちのリースバック」は、高額買取へのこだわりと専門家によるバックアップ体制が整った安心のサービスです。住宅ローン返済にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける