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2025/12/12リースバック後悔しないための対策ガイド｜11のトラブル事例から学ぶ注意点
- リースバック
自宅を売却しても住み続けられる「リースバック」は、老後資金を確保したい方や住宅ローン返済が難しくなった方の救済策として注目されています。しかし、後悔する結果となるケースも少なくありません。所有権の喪失や相場より低い売却価格、予想外の家賃上昇など、契約時には気づかなかったトラブルが後を絶たないためです。
本記事では、11のトラブル事例を紹介するとともに、リースバック契約前に確認したいポイントと後悔しないための対策を紹介します。
- リースバックは所有権の喪失、相場より安い売却価格、継続的な家賃支払いといったデメリットがある
- 契約時の価格トラブルや利用中の家賃値上げ、更新拒否、買い戻し時の高額請求などに注意が必要だ
- 後悔しないためには、相場調査、家族への相談、契約書確認、信頼できる業者選びが不可欠である
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リースバックのデメリット5選
自宅を売却した後も賃貸で住み続けられるリースバックは、経済的な選択肢として注目される一方、契約内容を理解しないまま進めるとさまざまなトラブルにつながりかねません。ここでは、リースバックで後悔することを避けたい方に向けて、リースバックを検討する際に知っておきたいデメリットを5つ紹介します。
所有権を失う
リースバックの大きなデメリットのひとつが「所有権の喪失」です。リースバックにより法的に所有権が買主に移転し、長年住み慣れた我が家が他人の財産となり、賃借人という立場に変わります。
所有権を失うことで、リフォームや増改築といった自由な改修ができなくなるだけでなく、買主が第三者に物件を売却する可能性もあります。特に注意したいのは、オーナーチェンジにより契約内容の変更が求められるリスクです。家賃の値上げや契約更新の拒否といったトラブルに発展するケースが実際に報告されています。
リースバックで後悔しないためには、「所有権を失う」という根本的な事実をしっかりと理解し、契約内容を慎重に確認することが重要です。
不動産ビギナーさん所有権を失うことで、家賃値上げや契約更新拒否のリスクがあるのですね。
山口智暉所有権の喪失はリースバックの最大かつ根本的なデメリットです。契約書に家賃改定の上限や転売禁止の条項を盛り込むべきです。
売却価格が安い
リースバックでは、売却価格が通常の不動産売買より低く設定される点に注意が必要です。一般的な市場価格の60％〜80％程度になることが多く、3,000万円の物件の場合、リースバックでは1,800万円〜2,400万円になるケースもあります。
この価格差が生じる主な理由は、買い手が投資リターン（利回り）を重視するためです。また、賃借人がいる物件は退去時期が不明確なため市況リスクが高く、投資ローンの金利も住宅ローンより高いことから価格が抑えられます。
リースバック契約を検討する際は、複数の業者から見積もりを取り、売却価格の相場を事前に調査することが後悔しないための重要なポイントです。
- 不動産ビギナーさん
売却価格が相場より低いのは、買い手が利回りを重視するからなのですね。
- 山口智暉
投資物件として収益性を確保するため、売却価格を抑えて家賃を高く設定するのが一般的です。複数の業者を比較し、相場を把握しましょう。
家賃の支払いがある
リースバック契約後は、自宅に住み続けるために家賃の支払いが必要です。物件が他人の所有となるため、一般的な賃貸借と同様の家賃負担が発生します。月額家賃は「買取価格×期待利回り÷12か月」で求めます。売却価格3,000万円、期待利回り7％の場合、月額家賃は17万円程度で、周辺相場より高いケースも少なくありません。
特に注意したいのは、受け取った売却資金から家賃を支払い続ける場合、資金が底をつくリスクがある点です。契約前には「売却金額」と「将来支払う家賃総額」を比較し、長期的な収支バランスを慎重に検討することが重要です。
契約期間に制限がある場合が多い
リースバック契約は、多くの場合、居住期間に制限があります。契約形態として「定期借家契約」が採用されることが多く、2年〜3年の居住期間が設定され、期間満了時には退去しなければなりません。
買取価格×期待利
「普通借家契約」であれば更新可能ですが、リースバック会社の多くは定期借家契約を基本としています。長期間住み続けるには、普通借家契約を提供する会社や再契約が可能な定期借家契約の会社を探すことが重要です。
また、家賃滞納といった契約違反やリースバック会社の経営悪化による物件売却で、契約期間内でも退去を求められるリスクもあります。契約前に居住期間の条件を明確にし、将来のライフプランに合った契約を選ぶことが後悔しないコツです。
悪徳業者も存在する
リースバック業界には悪徳業者も存在します。例えば、「強引な長時間勧誘や恐怖感を煽る営業手法を用いる」「契約後に突然家賃を値上げする」「判断能力の低い高齢者に対し、相場を無視した条件で契約を迫る」といった事例があります。悪質業者の特徴として挙げられるのは、口約束を反故にする、法外な価格を提示する、強制退去させるといった点です。
こうしたトラブルを避けるには、リースバックの仕組みを正しく理解し、契約書を十分に確認することが重要です。また、複数の業者から見積もりを取って比較検討すること、家族に相談することも有効な対策といえるでしょう。
リースバックのトラブル｜契約するとき
リースバックでは、「契約できない」「相場より買取価格が安い」「不当な諸費用を求められた」「相続人ともめた」など、契約段階で注意したい問題点が数多く存在します。これらのトラブルは、適切な知識があれば回避できるケースがほとんどです。ここでは、実際に発生しやすいトラブルと対策について詳しく解説します。
リースバック契約が結べない
リースバックは、物件状態や債務状況によって契約が成立しないケースが少なくありません。主な理由として、オーバーローン状態（売却価格が住宅ローン残債を下回る）や家賃保証会社の審査に通らないことが挙げられます。また、不動産が共有名義の場合は全員の同意が必要で、一人でも反対すると契約できません。
物件自体の問題もあります。雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵がある物件、再建築不可などの既存不適格物件は資産価値が低く、リースバックの対象外となりがちです。地方の過疎地や駅から遠い場所といった流動性の低い不動産も、買い手がつきにくいため契約が見送られることがあります。
売却価格が相場より極端に安かった
リースバック契約で、売却価格が相場より極端に安かったというトラブルは珍しくありません。一般的にリースバックの買取価格は市場価格の60％～80％程度ですが、悪質業者の場合、4割以下という不当に安い価格を提示するケースがあります。特に、高齢者や金融知識が乏しい方が狙われやすい傾向があります。
このようなトラブルを避けるには、事前に売却価格の相場を調査することが重要です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調べたり、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引事例を確認したりすることで相場感をつかめます。
また、複数の業者から査定を取得して比較検討するのも効果的です。価格の根拠を説明してくれる業者を選ぶことが、相場より極端に安い買取価格を見抜く鍵となるでしょう。
高額な諸費用を請求された
リースバック契約では、印紙税や抵当権抹消費用といった正当な諸費用の他に、相場を大きく上回る費用を請求されるケースがあります。「事務手数料」「測量費用」「耐震補強工事費」といった名目で、本来不要な費用を上乗せする悪質な業者が存在します。
このようなトラブルを避けるには、費用の内訳を明確に確認し、何にいくら必要か詳細な説明を求めることが重要です。また、複数の業者から見積もりを取得して費用を比較することで、不当な請求を見抜けます。少しでも不審な点があれば、契約を急がず専門家に相談することをおすすめします。
相続人とトラブルになった
リースバック契約後に相続人とトラブルになる場合もあります。典型的な事例は、所有者が子どもに相談せずにリースバック契約を結び、後に相続問題に発展するケースです。相続人が「将来は実家を相続して住むつもり」「資産として引き継ぐ予定だった」といった期待を持っていた場合に起こりやすいトラブルです。
リースバックは法的には相続人の同意は不要ですが、後々の紛争を避けるためには事前説明をしたほうがよいでしょう。リースバック後も住み続けるため、外見上は所有状況が変わらず、相続人が事実を知らないまま相続時に混乱するケースもあります。家族会議を開き、リースバックの必要性や契約内容について十分に説明し、相続人の理解を得ましょう。
リースバックのトラブル｜利用しているとき
リースバックは住み慣れた家に住み続けられる魅力がある一方、利用中にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。契約内容をよく理解していないと、深刻な後悔につながりかねません。ここで紹介するトラブル事例を知り、リースバックで後悔しないための対策を学びましょう。
家賃が上がって払えない
リースバック契約後に予期せぬ家賃の値上げがあり、支払いが困難になるケースもあります。特に注意したいのは、契約時に将来の家賃改定について明確な取り決めがない場合です。
このようなトラブルに直面したら、まず契約書を確認し、値上げ条項の有無を調べましょう。急な値上げに対しては、値上げの根拠や理由を文書で説明するように要求することが重要です。法律上、借主には値上げを拒否する権利があり、貸主に一方的な値上げの権限はありません。
値上げを拒否しても交渉が難航する場合、住宅紛争審査会や法律の専門家への相談も検討しましょう。リースバック契約前には、将来の家賃改定条件を明確に契約書に記載することが大切です。
修繕費の負担に関してもめた
リースバックでは修繕費の負担をめぐるトラブルも多く見られます。一般的な賃貸物件では設備の故障や雨漏りの修繕費はオーナー負担が原則です。
一方、リースバックは元々の住人がそのまま住み続けるという特殊性から、借主負担とする契約が多いのが実情です。設備の修繕を業者に依頼したところ、「契約では借主負担です」と断られ、初めて契約内容を確認して驚くケースも少なくありません。
契約書に記載された修繕費負担区分を事前に確認し、修繕費を負担する範囲や退去時の原状回復義務について理解することが、リースバックで後悔しないための重要なポイントです。
許可なく別の業者に売却された
リースバック契約中に、業者が無断で物件を第三者に転売するケースがあります。リースバックでは所有権が移転するため、契約書で禁止条項がない限り、新しい所有者に物件を売却することは法的に可能です。無断転売の場合でも賃貸借契約自体は新所有者に引き継がれますが、家賃値上げや契約更新拒否といったトラブルに発展する恐れがあります。
このリスクを回避するには、転売禁止条項を契約書に盛り込むか、転売する場合の条件を明確に記載することが重要です。信頼できる実績のある大手企業を選ぶことも、リースバックで後悔しないための効果的な対策といえます。
- 不動産ビギナーさん
住み続けられる契約でも、知らない間に転売されるリスクがあるのですね。
- 山口智暉
転売は貸主が変わるリスクです。転売禁止特約や大手企業の選択によりリスクを軽減できます。
リースバック会社が倒産した
リースバック会社の倒産は、居住権を直接脅かす深刻なリスクです。倒産すると物件が競売にかけられ、第三者に売却されることも考えられるでしょう。競売後も原則として賃貸借契約は引き継がれますが、新所有者の意向により契約条件が変更される恐れがあります。」
このリスクを回避するには、会社の規模や経営状況、事業実績を徹底的に確認することが重要です。上場企業や資本力のある大手不動産会社など、財務基盤が安定している企業を選ぶとよいでしょう。10年以上の実績がある会社は信頼性が高いといえます。リースバックで後悔しないためには、複数の会社から相見積もりを取得し、長期的な居住の安定性を考慮した業者選びが不可欠です。
関連記事：リースバックトラブル事例
リースバックのトラブル｜更新や買い戻しをするとき
リースバック契約に関するトラブルの中でも、更新時や買い戻し時のトラブルは特に深刻です。契約更新を拒否されて急に退去を迫られたり、買い戻し条件があいまいだったために買い戻せなくなったりと、多くの方が苦い経験をしています。ここでは、更新・買い戻し時のトラブル事例と回避するための対策について詳しく解説します。
更新を拒否され退去させられた
リースバック後に後悔するケースとして、契約更新時の拒否により退去を余儀なくされるトラブルがあります。普通借家契約では原則として借主の更新が保護されますが、定期借家契約は期間満了時に自動的に契約が終了します。普通借家契約でも、貸主に正当事由があれば更新拒否が可能です。建物の老朽化や貸主の居住必要性が正当事由として認められると、立ち退きを求められることがあるでしょう。
更新拒否のリスクを防ぐには、契約形態（普通借家か定期借家か）を事前に確認し、定期借家契約の場合は更新条件や期間について明確に交渉することが重要です。また、普通借家でも、退去を迫られるような契約違反を起こさないよう注意しましょう。
契約の不備により買い戻しができない
リースバックで後悔する事例のひとつが、買い戻し条項の不備によるトラブルです。買い戻し特約を結んでも、明確な条件が記載されていないケースが少なくありません。口頭での約束だけで契約すると、買い戻しを希望したときに拒否されたり、予想外の高額な買い戻し価格を提示されたりすることがあります。
「〇年以内」という買い戻し期間の制限は、特に見逃さないようにしましょう。その期間を過ぎると、買い戻しの権利を失います。買い戻しを前提にリースバックを選ぶ場合、買い戻し価格の算出方法や期限、条件を契約書に明記し、弁護士などの専門家に内容を確認してもらうことが重要です。
買い戻しの金額が高額で買い戻せなかった
リースバックで多いトラブルとして挙げられるのが、想定外に高額な買い戻し金額の設定です。買い戻し価格は売却価格の1.1倍～1.3倍に設定されるのが一般的ですが、中には1.5倍以上という事例も見られます。この差額は、不動産会社が運用期間中の利益確保や物件価値の上昇を見込んで上乗せします。
リースバック期間中は家賃も支払い続けているため、手元資金が減少した状態で高額な買い戻しは現実的に困難です。買い戻しを検討する場合、契約時に買い戻し価格の算定方法を明確に定め、将来の資金計画を綿密に立てることが重要です。
関連記事：リースバックで騙された？トラブル事例から学ぶ注意点と対策方法
リースバックで後悔しないための対策
リースバックで後悔しないために、さまざまな対策があります。特に、契約前の準備が重要です。多くの方が「もっと事前に調べておけば」と後悔するケースが少なくありません。ここでは、リースバック契約で失敗しないための対策を5つ紹介します。
売却価格や家賃の相場を調べる
リースバック契約を成功させるには、売却価格と家賃の相場を事前に調査することが欠かせません。一般的にリースバックの売却価格は市場価格の60％～80%程度に抑えられる傾向があります。買取価格は地域や物件条件によって大きく変動し、年間利回り7％～13%を目安に家賃が設定されることがほとんどです。
効果的な調査方法として、複数のリースバック業者から見積もりを取り、相場観を把握することが挙げられます。周辺の賃貸相場と比較して、リースバック後の家賃が著しく高くないかも確認しましょう。売却価格と家賃は密接に関連するため、両方のバランスを見極めることが後悔しないリースバック契約の鍵です。
相続人を含む家族に相談する
リースバック契約では、家族、特に相続人への事前相談が不可欠です。相続人に相談せずに契約したケースでは、後々のトラブルに発展することが少なくありません。まずは、相続人それぞれの将来的な意向を確認しましょう。実家に住みたいという相続人がいる場合、リースバックはその機会を奪うことになります。
また、リースバックの目的（老後資金の確保、相続の簡略化など）を明確に伝え、契約条件（売却価格、家賃、契約期間）も共有しましょう。買い戻し特約がある場合、条件や手続きについても詳しく説明することが重要です。家族間のコミュニケーションを密にし、全員が納得した上でリースバック契約を進めることが、後悔のない決断への近道です。
契約書を入念に確認する
リースバック契約書には「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類があり、多くのトラブルはこれらの確認不足から生じます。売却価格や家賃のみに注目しがちですが、他の条項も入念に確認しましょう。特に確認したほうがよい点として、以下が挙げられます。
- 賃貸借契約の種類と期間（普通賃貸か定期賃貸か）
- 家賃改定の有無や条件
- 設備の修繕負担者
- 原状回復義務の範囲
- 買い戻し特約の有無と要件
- 第三者への転売の可否
- 契約不適合責任の免責有無
これらの項目を書面上で明確にし、不明点や疑問点はその場で解消することがリースバックで後悔しないための重要なステップです。
買い戻し条件は契約書に明記する
買い戻し条件をあいまいにしたままリースバック契約を結ぶと、大きなトラブルに発展する場合があります。「いつでも買い戻せる」という口約束だけで契約し、後になって買い戻せなくなったケースも少なくありません。
買い戻し権を行使できる期間は最長10年（契約書で定めがない場合は5年）と民法で定められています。契約書には買い戻し価格や期間だけでなく、買い戻し時の諸費用の負担や手続きの流れも記載しましょう。買い戻し価格の算出方法が固定金額か計算式かを明確にすることで、将来の資金計画を立てやすくなります。
後悔しないリースバックは業者選びが大切
リースバック契約で後悔しないためには、信頼できる業者選びが重要です。優良業者の特徴として、買取価格が市場価格の60％〜80%程度で適正であること、家賃設定が合理的であること、契約条件が明確で希望に沿っていることが挙げられます。また、担当者の対応が丁寧で、質問に親身に答えてくれる業者を選ぶとよいでしょう。
業者を選ぶ際は、リースバックの取扱件数や実績をチェックし、安定した実績を持つ企業を優先すると安心です。また、自身の物件に近い種別の取扱実績がある業者や、将来的な買い戻し条件が明確な業者を選ぶことも大切です。
複数の業者から見積もりを取り、買取価格や家賃だけでなく、総合的な契約条件を比較検討することが後悔しないリースバックの第一歩となるでしょう。
まとめ
リースバックには所有権喪失や相場より安い売却価格、家賃負担といった複数のデメリットがあります。契約時や更新時、買い戻し時にさまざまなトラブルが発生する可能性もあるため、不安に感じる方もいるでしょう。リースバックで後悔しないためには、売却価格や家賃の相場調査、家族への事前相談、契約書の入念な確認が不可欠です。信頼できる業者選びもリースバックを成功させる鍵といえるでしょう。
リアルエステートの「おうちのリースバック」では、査定が難しい物件や再建築不可物件も積極的に買い取り、老後資金の確保からローン返済の負担軽減まで、さまざまな悩みに対応しています。資金計画や将来の居住安定のため、専門知識と実績を持つ「おうちのリースバック」にぜひ一度ご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
