リースバックとは？悪徳業者に気づくためのポイントも紹介

今回はリースバックについて紹介していきます。リースバックの会社選びや通常の不動産売却との違いなどを知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは

リースバックは、自宅を売却して買主から賃貸する方法です。高齢化社会や新型コロナウイルスによる影響で、セカンドライフの資金や住宅ローン返済の不安を解消するために利用する人が増えています。しかし、リースバックは住宅ローン返済が厳しくなった時の最後の手段ではないため、しっかりと検討してから利用しましょう。

相続トラブルを防ぐために、資産整理の一環としてリースバックを利用する人も増えています。リースバックのしくみやメリット・デメリットを理解し、トラブルを未然に防ぐことが重要です。リースバックとは、自宅をリースバック業者に売却し、賃貸契約を結んで家賃を払いながら、引き続きその家に住み続ける仕組みです。売却代金はまとまった金額で受け取ることができ、その使い道は自由です。

リースバックの手続きは、以下の流れで行われます。業者によって期間は異なりますが、一般的には申し込みから2週間～1カ月程度で売却代金が振り込まれます。

関連記事 : リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説

　自宅の売却

リースバック会社に相談後、査定を受けて買取価格に合意したら、売買契約を締結します。売却後は、所有権がリースバック会社に移転します。

　賃貸借契約

リースバック会社を貸主とした、定期借家契約を結びます。契約期間満了前に、契約の更新または再契約をして、居住を継続できる場合があります。通常は、一般的な賃貸借契約と同様に、2年程度の契約期間で契約を結び、更新または再契約するケースが多いでしょう。

　買い戻し（買い戻し特約）

売却時に、「買い戻し特約」をつけて契約できる場合もあります。買い戻しの場合は、売買契約を締結します。

通常の不動産売却との違い

リースバックの基本情報について紹介していきましたが、次は一般的な不動産売却との違いを紹介していきます。

　売却相手

リースバックと通常の不動産売却では、売却相手が異なります。リースバックではリースバック会社が買い手ですが、通常の不動産売却では個人や法人が買い手となります。

　売却価格

リースバックと通常の不動産売却では、売却価格が異なります。リースバックでは、リースバック会社が買い手となるため、市場価格よりも低い価格で売却することになります。一般的に、市場価格の70%～80%程度となるケースが多いです。

通常の不動産売却では、市場で買い手を探して売却するため、市場価格で売却することができます。そのため、売却価格に着目すると、通常の不動産売却の方が得になるといえるでしょう。

　売却・現金化までのスピード

リースバックと通常の不動産売却では、売却・現金化までのスピードが異なります。リースバックの場合、リースバック会社による査定を受けて所有者が納得すれば、すぐに売却契約を締結できます。

そのため、最短5日で現金化することも可能です。一方、通常の不動産売却では、市場で買い手を見つける必要があり、売買条件の交渉も必要となるため、売却から現金化まで3か月～6か月程度かかるケースが多いです。

　売却後の居住継続

リースバックの特徴は、売却後も居住を継続できることです。リースバックでは、売却後も賃貸借契約を結ぶことで、居住を継続することができます。

通常の不動産売却では、売却後は居住を継続することはできません。売却後、所有権は買い手に移転するため、買い主が居住することになります。

　引っ越しの有無

リースバックでは、売却後も自宅に住み続けることができます。そのため、引っ越しの必要はありません。一方、通常の不動産売却では、売却後、所有権が買い手に移転するため、買い主が居住することになります。そのため、引っ越ししなければなりません。

　買い手の公募

リースバックと通常の不動産売却では、買い手の公募の有無が異なります。リースバックでは、買い手はリースバック会社のみであるため、公募は行いません。そのため、近隣の人などには「家を売却した」とは気づかれないケースが多くあります。

一方、通常の不動産売却では、買い手を市場で公募するため、不動産のポータルサイトに載ったり、内覧の方が訪れることもあります。そのため、近隣の人などには「不動産を売ろうとしている」とばれてしまう可能性が高くなります。

　買い戻しの可否

リースバックでは、売却後も買い戻すことができます。買い戻すことで、所有権を回復し、家賃を支払う必要がなくなります。一方、通常の不動産売却では、基本的に買い戻すことはできません。

リースバックの会社選びのポイント

この章ではリースバックの会社選びについて紹介していきます。

　リースバックは複数で見積もる

リースバック業者は複数社から見積もりを取るのがオススメです。買取価格や家賃、再売買条件など、業者によって条件が異なるからです。見積書を比較して、ご自身に合った業者を選びましょう。

　ライフプランを踏まえた提案

リースバック業者の提案内容は、ライフプランを踏まえて検討しましょう。信頼できる業者は、お客様の状況や希望をしっかりとヒアリングした上で、最適なプランを提案してくれます。ご自身のライフプランを実現できるリースバック業者を選びましょう。

　リースバック会社の規模を比較する

リースバック会社を選ぶ際は、規模を比較しましょう。大手企業と中小企業では、事業規模や実績、サービス内容などに違いがあります。

大手の特徴

大手企業は、規模の経済によるコストメリットを享受できる一方で、事務手数料などの諸経費を抑えにくいという課題があります。そのため、物件の査定額が低めに提示されるケースや、家賃が高額になるケースも少なくありません。

大企業は、法令遵守や顧客満足度に注力しており、経営の安定性も高いというメリットがあります。しかし、近年の事件のように、大企業だからといって情報漏洩のリスクがないとは言い切れません。企業規模に関係なく、信頼できる企業を選ぶことが大切です。

中小企業の特徴

中小企業は、自社の資金だけでリースバック物件を買取る余裕がないため、不動産投資家からの資金提供を受けてリースバックサービスを提供しているケースが一般的です。

中小企業は、大手企業に比べて広告費や人件費などのコストを抑えることができ、低コストで運営しています。そのため、家賃を安く設定したり、買取価格を上げたりするなど、利用者にとって有利な条件を設定できるケースもあります。また、審査が甘くなる傾向もあるため、利用しやすさというメリットもあります。ただし、大手企業に比べて経営が不安定であるというデメリットもあります。

代理販売系の会社の特徴を調べる

大手企業と提携するリースバック会社は、大手企業の資金や審査基準を活用しているため、大手企業と似た特徴を備えています。

大手企業が資金を拠出するため、査定額は低めに設定され、家賃は高めに設定される傾向があります。また、諸費用も高額になる可能性があります。さらに、大手企業の審査基準が適用されるため、審査が厳しくなる傾向があります。

代理店への販売手数料が発生するため、諸費用が高額になる可能性があります。経済面を重視する場合は、大手企業との直接取引を検討したほうがよいでしょう。

関連記事 : リースバック業者おすすめ5選！信頼できる企業の特徴と選び方

リースバックの悪徳会社に気を付けよう

リースバックは悪徳業者も多く存在します。この章では悪徳業者とのトラブルのケースについて紹介していきます。

口約束

口約束は、トラブルの原因になることがあります。例えば「契約更新の約束をしていたにもかかわらず、2年で退去を求められてしまった。」「修繕費は借主負担ではないと聞いていたのに、請求書が届いた。」「買い戻し価格について、事前に聞いていた金額よりもはるかに高い金額を請求された」など多くのトラブルの元となってしまいます。

とくに悪徳業者は口約束で釣ったりすることも多いです。

しかし基本的に口約束は、悪意がないケースも多いので、必ずしも騙されたとは限りません。たとえお互いを信頼していても、必ず書面で契約内容を記録しておくことが大切です。

基準と大幅にかけ離れた金額設定

リースバックは、買取価格が相場より低く、家賃が相場より高くなるのが一般的です。これは、リースバック会社の利益を確保するためです。しかし、中には相場を大幅に上回る金額を提示してくる悪徳業者も存在します。一般の人には相場を把握するのが難しいため、悪徳業者の罠にハマってしまう可能性があります。そのような事態を防ぐためには、リースバックの計算方法を理解しておくことが重要です。

強制的に退去させられる可能性がある

リースバックでは、賃貸借契約を結ぶ際に2つの方法があります。「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの契約方法があり、契約期間が異なります。

普通借家契約：1年以上

定期借家契約：1年未満から無制限

契約方式：書面（公正証書でも可）

更新：普通借家契約はあり、定期借家契約はなし

中途解約：期間の定めがある場合は原則不可、期間がない場合は可 （賃貸人：6ヶ月前通知、賃借人：3ヶ月前通知） 中途解約の特約があれば可

このようにリースバックの賃貸借契約は、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約は更新可能、定期借家契約は更新不可です。悪徳業者の中には、定期借家契約の更新を拒否して強制退去させる業者もいます。

まとめ

いかがでしょうかリースバックとは、自宅を売却して買主から賃貸する仕組みです。売却代金はまとまった金額で受け取ることができ、その使い道は自由です。しかし、リースバックには以下のような注意点があります。

• 売却価格は相場より低く、家賃は相場より高くなるのが一般的です。
• 賃貸借契約は定期借家契約となるため、更新を拒否されて強制退去される可能性があります。
• 悪徳業者も多く存在するため、口約束をせず、契約内容は必ず書面で確認しましょう。

リースバックを検討する際には、これらの注意点を踏まえて、複数の業者から見積もりを取るなどして慎重に検討することが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

スマイティhttps://sumaity.com/

いくら不動産https://iqrafudosan.com/

イエするhttps://iesuru.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける