リースバックの罠とは？注意すべき7つのリスク

リースバックをすれば必ず得をするわけではありません。
過去にはリースバックのトラブルもたくさんあるのです。
気をつけないと悪徳業者の罠にかかってしまうかもしれません。

しかし、事前に注意点を確認しておけば損をすることはありません。
今回は、リースバックで損をしないために事前に知っておくべき情報を紹介していきます。

記事まとめ

• 買取価格が低く賃料が割高なのは、詐欺ではなく業者利益のためのリースバックの仕組みである
• 定期借家契約による期間制限や、家賃滞納による強制退去リスクがあるため注意が必要である
• 損をしないためには、複数業者を比較し、契約内容の細部を全て契約書に明記して確認することが不可欠である

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックの問題点

リースバックには仕組み上、次のような問題点があります。
これらを知らずに契約してしまって後悔するといった人も多いです。
しかし、これらはリースバック業者に騙されているからではありません。
リースバックはそもそもこのような仕組みになっているのです。

リースバックにはどのような問題があるのかについて確認していきましょう。

家賃の支払い義務

リースバックでは、買取価格が市場相場よりも低く設定されることがあります。
これは、リースバック業者が利益を確保するための仕組みです。
リースバック業者は、購入した物件を自由に売買できないという不利を抱えています。
その分、買取価格が低くなってしまうものなのです。
低い買取価格はリースバックの仕組みからくるもので、業者による詐欺ではありません。

• 不動産ビギナーさん

  リースバック後、家賃を払うこと自体が新しい負担になるのですね

• 山口智暉

  これまでなかった月々の支出が発生します。資金調達額と家賃総額のバランスを長期的に検討しましょう。

相場より高い家賃

リースバックをするまでは持ち家に住んでいるため、家賃の支払いをすることはありませんでした。
しかしリースバック後は賃貸物件になるため、家賃を支払うことになります。
これまでにはなかった出費が発生するという問題点があります。

家賃が相場より高い

リースバックでは、家賃が市場相場よりも高く設定されることが一般的です。
これは、買取価格が相場よりも低くなることと関連しています。
リースバック業者が損をしないようにするための措置です。

家賃が相場より高くなるのも、リースバック業者に騙されているからではありません。

所有権が移転する

リースバックを利用すると、不動産の所有権を失うことになります。
不動産の所有権は、リースバック業者に移転します。
つまり、所有権は家の売り手から、買い手であるリースバック業者に移行するのです。

永久に住めるわけではない

リースバックを利用しても、その家に永久に住み続けることはできません。
リースバックには賃貸契約の期間制限があります。
一般的には定期借家契約という契約を結ぶため、契約期間は2〜3年であることが多いです。
通常、2〜3年の契約期間が多いため、長期間住み続けることは難しいと認識しておきましょう。

高額な買い戻し価格

リースバックでは、売却後に物件を買い戻す際の価格が高く設定されることが一般的です。
これは、リースバック期間中の諸費用が価格に上乗せされるためです。
結果として、買い戻し価格は通常1〜3割り増しになります。
買い戻し価格が高かったとしても、リースバック業者に騙されているわけではありません。
リースバックとはそもそもそういう仕組みなのです。

業者ごとの条件の違い

リースバックでは、買取価格や家賃に正解がありません。
その家の状態や所在地など、さまざまな条件によって価格は変わります。
また、対象にできる物件も、業者によって異なります。
そのため、契約した業者によって提示される条件が大きく変わってしまうことがあるのです。

リースバックのリスク

リースバックにはこれらの問題点があることで、いくつかのリスクが発生します。

不当に安く買い叩かれる

リースバックでは買取価格が低く設定されることがありますが、さらに不当に低い価格で買い取られることもあります。
それは、低価格で買い取り、高く売却した方がリースバック業者としては儲かるからです。

強制退去になる

リースバックをするとこれまでの家に家賃を支払って住むことになります。
しかしそのときの家賃は割高に設定されるため、契約期間中に家賃の支払いが難しくなってしまうことがあるのです。
そうすると強制退去となり、家を明け渡さなくてはならなくなります。

ブラックリスト入りの可能性

リースバックでは家賃が相場より高く設定されるため、支払いが困難になることがあります。
もし家賃を滞納すると、信用情報に影響が及びブラックリストに載る可能性があります。
一度ブラックリストに名前が載ると、5〜10年間の間は信用の事故情報が保存されてしまいます。

• 不動産ビギナーさん

  家賃滞納でブラックリストに載ってしまう可能性があるのは怖いです。

• 山口智暉

  リースバックの家賃は住宅ローンと同様、信用情報に関わります。支払不能は強制退去と信用毀損に繋がります。

リースバックができないケース

リースバックは比較的利用条件が緩いものの、全ての人が利用できるわけではありません。
以下の条件に該当する場合、リースバックの利用が難しいことがあります。

• 収入がない
• 判断力がない
• 保証人を用意できない
• リースバック業者が対象としている物件でない
• 物件の場所が悪い
• 名義人からの同意がない
• 物件に価値がない
• 抵当権を外すことができない

急な家賃値上げ

リースバック契約中に、家賃が急に値上げされることがあります。
例えば、不動産業者の倒産などで所有者が変わる場合があります。
所有者が変わるオーナーチェンジが発生すると、賃貸条件が変更される可能性があります。
それによって賃貸借の方針が変わり、契約の更新を拒まれたり、急に立ち退きを要求されたり、家賃を値上げされたりする危険性があるのです。

買い戻しが不可能になるリスク

リースバックは買い戻しができるのがメリットでしたが、買い戻しができない場合もあるのです。
それは、買い戻しのための資金を用意することができなかった場合などです。
買い戻しのための費用は買取価格の1〜3割り増しになってしまい、かなり負担が大きいです。
毎月の家賃の支払いがある中でその資金を集めるのは簡単ではないのです。
そのため、結局買い戻しができなかったということになってしまうのです。

家の相続ができない

リースバックをすると、家を相続することができなくなるというリスクがあります。
それは、リースバックでは家を売却して、所有権を手放すことになるからです。
家の所有権がないのに家を相続することはできません。
そのため、もし子供が資産を欲しがっていたとしても、一度リースバックしてしまうと相続できなくなってしまうのです。
相続する相手がいる場合は、リースバックはしない方が良いでしょう。

建て替えやリフォームができない

リースバックをすると、家を建て替えたり、リフォームしたりできなくなってしまいます。
それは、リースバックでは家を売却して、所有権を手放すからです。
家を建て替えたり、リフォームしたりできるのは所有者のみです。
すでに所有権を手放してしまった利用者は、勝手に家を建て替えたり、リフォームしたりすることはできないのです。
建て替えやリフォームを自由に行いたい場合は、リースバックはしない方が良いです。

嘘の説明をされるリスク

リースバックを契約するときに嘘の説明をされるリスクがあります。
例えば、「この家は早く売却してしまった方が良い」と言われたり、本当はリースバックができない条件の物件なのに「リースバックができる」といって無理やり手続きさせられたりというトラブルがあります。

リースバックの注意点

リースバックにはさまざまなリスクや仕組み上の問題点があるということがわかりました。
それでは、それらのリスクを回避するためにできることはあるのでしょうか。
リースバックに関する注意点を説明していきます。

複数業者からの見積もり取得

リースバックを利用する際は、複数の業者から見積もりを取得しましょう。
その平均を見れば、自分の物件をリースバックしたときの適正な売却価格や家賃を知ることができます。
さらに、複数人の話を聞くことでリースバック業者の嘘を見抜くこともできます。

契約内容の詳細確認

契約時には、契約内容を細かく確認することが重要です。
リースバックは契約内容に基づいて実施されます。
買い戻し条件が契約書に記載されていないと、後で買い戻しができなくなるリスクがあります。

「再契約不可」と記載されていると、契約後の変更が不可能になります。

契約を締結するときに確認すべき事項には以下の通りです。

• 契約者（売り手、買い手）は誰か
• 契約の種類（普通借家契約か定期借家契約か）
• 売買価格
• 賃料、敷金・礼金
• 決済日
• 買い戻しの条件
• 所有者が変更した際について
• 再契約、途中解約について
• 諸費用（修繕費、保険料、税金、手数料など）について
• 禁止事項
• 退去、原状回復について

リースバックは契約書に記載されたこれらの条件によって進められていきます。
万が一契約内容に誤りがあっても後から変更することはできません。
希望の条件でリースバックをするために、契約内容は細かいところまで確認するようにしましょう。

• 不動産ビギナーさん

  契約を締結するとき、たくさんの項目を確認する必要があるのですね。

• 山口智暉

  特に普通借家か定期借家か、修繕費の負担者は将来にわたる費用に関わるため確認必須です。

明文化の重要性

リースバックに関する条件は全て契約書に記載しておきましょう。
そうでないと、後から条件を変えられてしまうことがあるからです。
例えば、買い戻しのための価格を口約束で定めていると、貸し手と借り手の間で認識の違いが発生してしまうことがあります。
そのため、せっかく費用を準備しても、言われていたよりも高い価格を請求されて結局買い戻しができなくなってしまうのです。

このように後から条件を変更されてトラブルになることを防ぐため、リースバックに関する条件は全て契約書に明記しておくようにしましょう。

支払い可能な家賃設定

家賃は確実に支払える金額にしましょう。
リースバックの家賃が割高なために、家賃を滞納して強制退去となったり、ブラックリスト入りしたりというリスクがあるからです。
家賃の負担が心配な場合は、買取価格を低めにすれば家賃を下げることができます。
リースバック業者と相談して、確実に支払っていけそうな家賃を設定するようにしましょう。

まとめ

今回は、リースバックにおいて損をしないために事前に知っておくべき情報を紹介してきました。
これらのリスクを確認して、リースバックの罠にかかってしまわないように注意しましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける