リースバックはローン残高があっても可能？今後も家に住み続ける方法とは

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、家を手放すしかないと思い込んでいる方もいるのではないでしょうか。住宅ローン残高があっても自宅に住み続ける選択肢が「リースバック」という仕組みです。この方法であれば、自宅を売却しながらも賃貸として住み続けることが可能です。

本記事では、住宅ローン返済にお悩みの方が、リースバックを活用して住まいを守りながら金銭的負担を軽減する方法と成功事例を紹介します。

リースバックは住宅ローン返済困難時の選択肢のひとつ

住宅ローン返済が困難になったときの解決策として、リースバックという選択肢があります。リースバックとは、自宅を売却しながらも、そのまま住み続けられる方法です。ただし、住宅ローン残高がアンダーローンかオーバーローンかによって難しさが変わります。ここでは、住宅ローン返済に悩む方向けに、リースバックを含む解決策について見てみましょう。

住宅ローン返済が厳しくなったときの対処法

住宅ローン返済が厳しくなった場合、いくつかの対処法があります。まず考えられるのは、収支の見直しです。家計をスリム化し、通信費や保険料といった定期支出を削減することで、返済の余裕を生み出せることがあります。

また、金融機関への相談も有効です。返済期間の延長や一時的な返済猶予を申し出ることで、月々の負担を軽減できる可能性があります。借り換えも選択肢のひとつで、低金利のローンに切り替えれば長期的な負担軽減につながるでしょう。

それでも返済の見通しが立たない場合、家の売却を検討しなければなりません。通常の売却の他、任意売却やリースバックという方法もあります。特にリースバックは、家を売却した後も賃借人として住み続けられるため、住環境を維持したい方に適しています。

関連記事：リースバックと任意売却は併用できる？住宅ローン返済困難でも住み続ける方法

リースバックの仕組みと特徴

リースバックとは、所有する自宅を不動産会社に売却し、その後は賃借人として同じ家に住み続ける仕組みです。自宅を手放しても、引っ越しの手間なく住み慣れた環境を維持できるという大きなメリットがあります。

売却によって得た資金で住宅ローンを一括返済し、以降は家賃を支払って暮らすため、所有に伴う固定資産税や修繕費の負担が軽減して月々の支出が整理されるでしょう。

賃貸借契約の種類は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類で、住み続けられる期間が変わるため注意が必要です。また、将来的な買い戻しの条件も事前に確認することが重要です。

リースバックは、住宅ローンの支払いに困った方が住み慣れた家を手放さずに資金調達できる有効な選択肢といえるでしょう。

関連記事：家を売っても住める！リースバックの仕組みと条件をわかりやすく解説

アンダーローンとオーバーローンの定義と違い

リースバックを検討する際、住宅ローンの「アンダーローン」と「オーバーローン」について理解する必要があります。

アンダーローンとは、不動産の売却価格がローン残高を上回る状態です。例えば、物件価値が3,000万円でローン残高が2,000万円の場合が該当し、リースバックが比較的容易に実現できます。一方、オーバーローンは不動産価値よりローン残高が上回っている状態で、売却してもローンを完済できません。

原則、リースバックはアンダーローンが前提ですが、オーバーローンでも金融機関との交渉や任意売却を組み合わせることで実現できる可能性があります。リースバックを検討するときは、まず自分の住宅ローン状況を確認することが第一歩です。

リースバックで住宅ローン問題を解決できる理由

リースバックが住宅ローン問題を解決できるのは、住宅を売却しながらも住み続けられる独自の仕組みがあるためです。売却代金で住宅ローン残高を一括返済できれば、毎月の返済負担から解放されます。

特にアンダーローン状態であれば、売却価格でローンを完済できるため、問題を解決できる可能性が高いでしょう。住宅ローン返済に苦しむ方や離婚時の財産分与で悩んでいる方、老後の資金確保が必要な方に適した方法です。

また、固定資産税や修繕費といった所有者としての負担からも解放されることから、総合的な経済的負担が軽減します。月々の支出は家賃という形で定額化され、多くのケースで元の住宅ローン返済額より低くなるため、家計管理がしやすくなる点もメリットです。

住宅ローン残高があるケースでリースバックを実現する方法

住宅ローン残高がある場合でも、リースバックを実現する方法は存在します。ローン残高と物件価値の関係によって対応策が異なるため、正確な状況把握が重要です。ここでは、アンダーローンとオーバーローンという2つの状態に分けて、それぞれの場合のリースバック実現方法を詳しく解説します。金融機関との円滑なコミュニケーションが成功の鍵となるため、交渉時の重要ポイントもしっかりと押さえておきましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローン残高が物件価値を下回っている状態です。売却して得た資金でローンを完済できるため、リースバックは比較的容易に進められます。

具体的な手続きとしては、まず複数のリースバック業者に査定を依頼し、条件の合う会社を選定しましょう。売買契約と賃貸借契約の締結後、業者からの売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。抵当権抹消に必要な書類には弁済証書や登記識別情報があり、司法書士に依頼するのが一般的です。

ただし、アンダーローンでもリースバックの売却価格は市場価格の70～90％程度となるため、通常の売却よりも安くなる点に注意が必要です。

関連記事：アンダーローンで家を売るならリースバックがおすすめ？成功のポイント

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、一般的にリースバックは難しくなります。住宅ローン残高が物件価値を上回っているため、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、抵当権を抹消できないためです。

しかし、いくつかの方法でリースバックを実現できる可能性があります。最も一般的なのは、売却価格で足りない分を自己資金で補填する方法です。例えば、物件価値が2,000万円、ローン残高が2,500万円なら、500万円を自己資金で用意すれば完済できます。

また、任意売却を活用するのもひとつの方法です。金融機関と交渉し、売却価格でローンを完済したと見なしてもらえれば、抵当権を外せる可能性があります。

金融機関との交渉ポイント

住宅ローン残高があるリースバックの交渉では、金融機関との丁寧なコミュニケーションが成功の鍵です。まずは現在の財務状況を正確に把握し、返済困難な理由を明確に説明できる資料を準備しましょう。具体的には資金繰り表や返済計画書、リースバック後の生活設計といった書類が重要です。

特にオーバーローンの場合、売却価格だけでは完済できない差額について、どのように対応するか提案する必要があります。金融機関も債権回収の最大化を望んでいるため、任意売却を前提としたリースバックが住宅を競売にかけるより有利である点を具体的な数字で示すことで、合意を得られる可能性が高まるでしょう。専門家のサポートを受けながら誠実に交渉を進めることが重要です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックの活用にあたっては、メリットとデメリットの両面を把握した上で、検討するとよいでしょう。ここでは、住宅ローン返済に悩む方が知っておきたいリースバックのメリット・デメリットを紹介します。将来的な住まいの確保と財務改善の両立を考えるため、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックで得られるメリット

住宅ローン返済に苦しむ方にとって、リースバックは多くのメリットをもたらします。最大のメリットは、自宅を売却しても同じ家に住み続けられることです。引っ越しの手間や費用が不要で、住み慣れた環境で生活を継続できます。

まとまった資金を短期間で手に入れられる点も大きな魅力です。通常の不動産売却は買い手を見つけるまで時間がかかりますが、リースバックは業者が直接買い取るため、より早い資金化が可能です。

また、固定資産税や都市計画税、修繕費といった家の維持管理コストが減ります。所有者が変わることで、これらの負担はリースバック業者に移行するため、月々の支出が家賃という形で定額化されます。

災害による不動産価値下落のリスクも回避でき、将来的に資金に余裕ができたら買い戻しのオプションを検討できる点もメリットです。住宅ローン返済に悩む方にとって、生活の質を維持しながら財務状況を改善できる有効な選択肢といえるでしょう。

リースバックで注意したいデメリット

リースバックにはメリットだけでなく、注意したいデメリットも存在します。最も大きなデメリットは、売却価格が通常の不動産売却より安い傾向があることです。市場価格の70%～90%程度の価格設定となるケースが多く、不満に感じる方もいるかもしれません。

また、売却後は住宅ローンの返済負担はなくなりますが、新たに家賃という形で月々の支出が生じます。長期的な資金計画を立てる必要があり、家賃の滞納が続くと強制退去となるリスクもあります。

さらに、リースバック契約は「定期借家契約」が一般的で、契約期間が2年～3年と限定される場合がほとんどです。契約満了後に再契約できない可能性もあるため、長期的に住み続けたい方は契約内容を慎重に確認する必要があります。

これらのリスクを避けるには、複数の業者から見積もりを取り、契約内容を入念に確認することが重要です。

リースバック後に金銭的負担はどうなる？

住宅ローン残高がある方がリースバックを行う場合、生活の金銭的負担はどのように変化するのでしょうか。ここでは、リースバック後の家賃設定の仕組みと相場、税金面への影響について詳しく解説します。これらの情報を理解することで、リースバック後の家計計画をより具体的に立てられ、将来の生活設計に役立つでしょう。

リースバック後の家賃設定の仕組みと相場

リースバック後の家賃は、買い取り価格と期待利回りを基準に決定されます。家賃設定には「積算法」が用いられ、計算式は「月額家賃＝買い取り価格×期待利回り÷12か月」です。期待利回りは通常7%～13%の範囲で、物件の状態や立地条件によって変動します。例えば、買い取り価格2,400万円の物件で期待利回り10%の場合、月額家賃は20万円です。

マンションの場合、管理費や修繕積立金が別途かかるため、戸建てより家賃が高くなる傾向があります。リースバックの家賃は周辺相場より高いこともありますが、住宅ローンの支払いよりは安くなるケースが多く、負担軽減につながります。家賃を抑えるには、複数の業者に査定を依頼し、期待利回りの低い会社を選ぶことが重要です。

リースバック後の税金への影響

リースバックは税金面でも大きな変化があることに注意が必要です。まず、物件の所有権が移るため、住宅ローン控除が適用されなくなります。年末調整や確定申告で控除が受けられなくなり、税負担が増える恐れがあります。

一方、固定資産税や都市計画税の納税義務がなくなる点はメリットです。これらは新たな所有者であるリースバック業者が負担します。また、売却時には譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合は最大3,000万円の特別控除が適用できるため、多くのケースで大きな税負担は生じません。

リースバック後の税金対策として、売却益が出る場合は税理士に相談し、節税策を講じることをおすすめします。

住宅ローン残高ありのリースバックのポイントと成功事例

オーバーローン状態や住宅ローン滞納中でも諦める必要はありません。実際に、多額の借金がある実家をリースバックで守った方や経営不振の自宅兼店舗をリースバックで維持した事例など、成功例はさまざまです。ここでは、住宅ローン残高があってもリースバックは可能か、実例とノウハウを紹介します。信頼できる業者選びのポイントや契約後の将来設計についても見てみましょう。

オーバーローンでリースバックに成功した事例

住宅ローン残高が不動産価値を上回るオーバーローン状態でも、リースバックを実現した事例があります。

• 相続した実家に多額の借金があった方が、任意売却とリースバックを組み合わせて愛着のある家とペットと住み続けることに成功した
• 経営不振で住宅ローンが払えなくなった自宅兼店舗物件のオーナーが、2階部分のみをリースバックし住み続けることができた
• 亡き妻との思い出の家をリースバックで維持し、5年後に買い戻すことができた

これらの成功例の多くは、任意売却と金融機関の合意を得ることで実現しています。経済的困難な状況でも諦める必要はなく、専門家に相談することで解決策を見つけられる可能性があるでしょう。

住宅ローン滞納中でもリースバックを活用できた事例

住宅ローンの滞納による危機に直面しても、リースバックが解決策となった事例は多くあります。

• 自宅兼店舗経営者が税金滞納により差し押さえられていたが、任意売却とリースバックを組み合わせることで公売を回避し、住まいを失うことなく店舗営業も継続できた
• コロナ禍で売り上げが低迷し住宅ローンが払えなくなった飲食店経営者が、競売寸前の状況からリースバックで救済された
• 経営難で住宅ローン滞納に陥った自営業者が、立地の良さから任意売却の買い手が早期に見つかり、家賃も無理なく支払える金額に調整できた

いずれの事例も早期に専門家へ相談したことが成功につながっています。

リースバック業者選びで失敗しないためのチェックポイント

住宅ローン残高があってもリースバックを成功させるには、信頼できる業者選びが重要です。業者選定の際は、まず会社の実績と信頼性を確認しましょう。事業年数や過去の取引実績、財務状況から安定性を判断できます。

次に、親身な対応と丁寧な説明ができる担当者を選ぶことが大切です。メリットだけでなくデメリットもきちんと説明してくれる業者は信頼できます。

また、買い取り価格と家賃設定のバランス、契約内容、将来の買い戻し条件も比較検討しましょう。複数の業者から見積もりを取り、査定額や賃貸条件を比較することで、自分の状況に最適な選択ができます。契約前には諸費用や修繕負担といった細かい条件も必ず確認し、将来のトラブルを防ぎましょう。

リースバック後の将来設計

リースバック後の将来設計において重要なのが、買い戻しオプションの活用方法です。買い戻し条件はリースバック契約時に明確に取り決め、契約書に記載することが必須です。一般的に、買い戻し価格は売却価格に10％～30%程度が上乗せされるため、計画的な資金準備が必要といえるでしょう。

「再売買の予約」方式が多く採用されており、あらかじめ価格や期間を設定します。住宅ローン残高があっても将来資金に余裕ができた時点で買い戻せるように、リースバック事業者との交渉が重要です。

ただし、家賃滞納や期間超過により買い戻し権を失うケースもあるため注意が必要です。買い戻しが難しい場合、家賃負担が安定していれば賃貸継続という選択肢もあります。長期的な住まいの計画を立て、リースバック事業者と定期的に相談しながら将来設計を進めましょう。

まとめ

住宅ローン返済が困難な状況において、リースバックは重要な選択肢のひとつです。アンダーローンの場合は比較的スムーズに解決しますが、オーバーローンの場合は金融機関との交渉が鍵となるでしょう。リースバック後の家賃負担や税金面の影響も含め、信頼できる業者選びと将来設計が成功の重要なポイントです。

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