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2025/12/10リースバックはローン残高があっても大丈夫！審査条件と成功への完全ガイド
- リースバック
住宅ローンの返済を負担に感じているものの、今の家に住み続けたいというジレンマを抱える方にとって「リースバック」という選択肢が注目されています。しかし、住宅ローンの残高があってもリースバックを利用できるのか、疑問に感じる方も少なくないでしょう。
実は、住宅ローン残高がある物件でもリースバックが可能なケースは多く、適切な条件を満たせば金銭的な負担を軽減しながら住み続けることが可能です。本記事では、住宅ローン残高がある場合のリースバック審査条件や注意点を徹底解説します。
- 住宅ローン残高があっても、売却額で完済可能なアンダーローンならリースバックで住み続けられる
- オーバーローンでも、自己資金による補填や任意売却との併用でリースバックを利用できる可能性がある
- ローン完済で返済負担はなくなるが、家賃相場や買い戻し条件は契約前に確認が必要
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローン残高があってもリースバックは可能
ローン残高がある状況でもリースバックは可能です。ただし、物件価値とローン残高の関係によって可否が決まるため、自身のケースがリースバック可能かどうか知ることが大切です。ここでは、リースバックの基本的な仕組みやアンダーローンとオーバーローンの違いについて解説します。
リースバックとは何か
リースバックとは、自宅を売却しても同じ家に住み続けられる不動産取引の仕組みです。所有する不動産を買取業者に売却し、同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却後も継続して同じ住居に住み続けることができます。
通常の不動産売却では、売った後は引っ越しが必要ですが、リースバックは住み慣れた環境をそのまま維持できるのが大きな特徴です。売却によってまとまった資金を手に入れながら、住環境を変えずに生活できるため、老後資金の確保やローン返済といったさまざまな資金ニーズに対応できます。
固定資産税などの所有者負担から解放される点も魅力です。なお、マンションの管理費や修繕積立金は、契約内容によっては借主が一部負担する場合もあります。
アンダーローンとオーバーローンの定義
住宅ローン残高と物件価値の関係は、リースバック利用の可否を左右する重要な要素です。アンダーローンとは、物件の価値がローン残高を上回っている状態を指します。例えば、売却価格5,000万円の住宅に対して3,000万円のローン残高がある場合です。この状態なら売却金でローンを完済できるため、リースバックも比較的スムーズに進みます。
一方、オーバーローンは物件価値よりローン残高が多い状態で、売却価格5,000万円の住宅に6,000万円のローン残高があるといったケースが該当します。この場合、売却してもローンが完済できないため、リースバック利用には追加資金の準備や債権者との交渉が必要となります。アンダーローンかオーバーローンかを知ることは、リースバック計画の第一歩として重要です。
不動産ビギナーさんローン残高が家の価値より高いと、売るのが難しくなるんですね。
山口智暉はい。売却額で完済できない「オーバーローン」は要注意です。
住宅ローン残高がある物件のリースバック可能性
住宅ローン残高があっても、アンダーローン（物件価値がローン残高を上回る）であれば売却代金でローンを完済できるため、問題なくリースバックが可能です。一方、オーバーローン（ローン残高が物件価値を上回る）の場合、不足分を自己資金で補填するか、任意売却という方法を検討する必要があります。
リースバックが難しくなる物件条件として、共有持分がある場合や重大な瑕疵がある物件、借地権付き物件、市街化調整区域内の物件が挙げられます。ローン残高があっても審査条件を満たせばリースバックを利用できるため、まずはリースバックの専門業者に相談するとよいでしょう。
住宅ローン残高がある場合のリースバック審査条件と対策
ローン残高がある状況でリースバックする際は、リースバック会社が重視するポイントを理解し、適切な対策を講じることが不可欠です。オーバーローンでも利用可能なケースや審査で不利になりがちな物件条件も把握するとよいでしょう。ここでは、審査成功に向けた条件と効果的な対策方法について解説します。
リースバック会社が重視する審査ポイント
リースバック会社の審査では、まず住宅ローン残高と物件価値の関係が重視されます。アンダーローンであれば、通常の手続きでリースバックが可能です。一方、オーバーローンの場合、原則として難しくなりますが、自己資金で不足分を補填できれば可能性が広がります。
次に、家賃の支払い能力も重要な審査ポイントです。リースバック後は毎月の家賃が発生するため、安定した収入源があるかどうかが確認されます。保証会社の審査では、過去の家賃支払い履歴や現在の収入状況がチェックされます。
また、物件自体の条件も審査に大きく影響するでしょう。例えば、共有持ち分物件は全所有者の同意が必要です。他にも、物件に瑕疵がある場合や既存不適格物件、借地権物件、市街化調整区域内の物件は、審査が厳しくなる傾向があります。
オーバーローンでもリースバック可能なケースと条件
オーバーローンでもリースバックを利用できる可能性があります。1つ目の方法は「任意売却とリースバックの併用」です。住宅ローンの返済が厳しくなった際に金融機関の合意を得て任意売却を行い、同時にリースバックで住み続ける方法です。金融機関は競売より高く売れる見込みがあれば合意しやすくなります。
2つ目は「不足分の資金準備」で、自己資金や親族からの援助でローン残債を完済する方法です。ただし、オーバーローン時のリースバックには「売却価格が市場価格より低くなりやすい」「ローン残債と家賃の二重支払いが発生する」といったリスクがある点に注意が必要です。家賃滞納による退去リスクもあるため、事前に資金計画を綿密に立てることが重要といえるでしょう。
- 不動産ビギナーさん
ローンが多く残っていても、あきらめなくて良いのは心強いです！
- 山口智暉
自己資金の用意や、金融機関との交渉次第で可能性はありますよ。
リースバック審査に通りやすくなる事前準備と対策
リースバック審査を成功させるには事前準備が重要です。まずは、住宅ローン残高を正確に把握することから始めましょう。金融機関に問い合わせるか、届いた書面で確認できます。次に、リースバック後の家計収支をシミュレーションして、家賃支払いが継続的に可能かを判断します。
物件の状態も審査に大きく影響するため、事故物件や再建築不可物件など、売却が難しい物件は事前に専門業者に相談しましょう。物件に関する情報は正直に伝えることが重要です。
リースバック会社によって審査基準は異なるため、複数の業者に相談することをおすすめします。1社で断られても別の業者で審査に通る可能性があります。
リースバック不可となる物件条件と代替策
リースバックが利用できない主な物件条件として、共有持分物件があります。所有者全員の合意が得られない場合、リースバックの実施は困難です。
また、雨漏りやシロアリ被害といった重大な瑕疵がある物件や、現行の建築基準を満たさない既存不適格物件も審査が厳しくなります。借地権物件は土地所有者の許可が必要で、市街化調整区域内の物件は将来的な流動性の低さからリースバック利用が難しいケースがほとんどでしょう。
このような条件に該当する場合、「物件の修繕や改修を行う」「複数のリースバック会社に相談する」「リバースモーゲージなどの代替手段を検討する」といった対策が有効です。
任意売却とリースバックを併用する方法と注意点
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の合意を得て市場価格で不動産を売却する方法です。競売を回避し、より高い価格での売却を目指せます。
任意売却とリースバックを併用することで、住宅ローン問題を解決しながら自宅に住み続けることが可能です。具体的には、リースバック会社を買主として任意売却を行い、同時に賃貸借契約を結びます。オーバーローンでも、債権者が抵当権抹消に同意した場合にはリースバックを実現できるケースもあります。
ただし、売却後は「ローン残債の返済」と「リースバックの家賃」の二重支払いが発生する可能性がある点に注意が必要です。また、リースバックの売却価格は市場価格の60％〜80%程度になることが多く、債権者の合意が得られない場合もあるため、事前の債権者との交渉が重要です。
住宅ローン残高がある場合のリースバック手続きフロー
ローン残高がある状況でリースバックの手続きを進める場合、ローン残高がないケースに比べて手続きや書類が増えます。必要な手続きや書類を事前に把握すれば、スムーズに契約できるでしょう。ここでは、ローン残高がある場合のリースバックの手続きの流れと必要な準備を紹介します。
リースバック利用までのステップ
住宅ローン残高がある場合のリースバックは、以下の流れで進めます。
1.複数のリースバック会社を比較検討
条件や買取実績、資金力を確認し、信頼できる大手企業を中心に検討しましょう。
2.無料相談・机上査定の実施
物件情報や希望条件を伝えると、売却金額と家賃の概算を提示してもらえます。
3.訪問査定による詳細査定
担当者が現地を確認し、建物の状態や立地をもとに正確な買取価格と家賃を算定します。
4.査定額の根拠確認
提示金額が周辺相場と比較して妥当か、家賃が無理なく支払える範囲かを慎重に判断します。
5.保証会社の審査
安定した収入があれば、家賃保証会社の審査を通過するケースが一般的です。
6.住宅ローン残債の確認と金融機関への調整
金融機関から残高証明を取得し、残債額や完済条件を確認します。リースバック会社はこの情報をもとに、売却代金でローンを完済できるかを精査します。
7.売買契約・賃貸借契約の締結
売却契約と賃貸契約を同時に行います。買い戻しを希望する場合は、売買予約契約も併用します。
8.住宅ローン完済と抵当権抹消
売却代金でローンを一括返済し、司法書士を通じて抵当権を抹消します。この手続きと同時に所有権がリースバック会社へ移転します。
9.売却代金の受け取り、賃貸借契約の開始
残債を差し引いた売却代金が振り込まれ、家賃の支払いを開始。そのまま同じ家に住み続けられます。
住宅ローン残高がある場合、残債の確認、売却代金でローン完済、抵当権の抹消、差額金の受け取りといった手続きが増えます。
住宅ローン残高がある場合に必要な追加書類と準備
リースバック契約で一般的に必要とされる書類は以下の通りです。
- 所有権を証明する書類（登記済権利証または登記識別情報通知書）
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
- 収入証明書（給与明細書、確定申告書など）
住宅ローン残高がある場合、追加書類として「住宅ローンの残高明細書」が必要です。借入残高や金利、返済期日が詳細に記載されており、リースバック会社がローン完済手続きを進める上で重要な情報源です。
他にも、物件や業者によっては「重要事項説明書」「建築確認書」「保証人関連書類」「自宅の図面」の提出を求められることもあります。事前に必要書類を確認し、早めに準備しておくことでスムーズな契約手続きが可能です。
住宅ローン残高があってもリースバックを利用するメリット
ローン残高があってもリースバックを利用する場合、住宅ローンの返済負担から解放されることはもちろん、手元資金の確保や住環境の維持など、複数の観点から大きなメリットが得られます。これらのメリットを正しく理解することで、最適な判断ができるでしょう。ここでは、それぞれのメリットについて詳しく解説します。
住宅ローン返済から解放される
リースバックを利用することで、住宅ローンの返済という大きな負担から解放されるメリットがあります。売却で得た資金でローン残高を一括返済すれば、毎月の住宅ローン支払いがなくなります。リースバック後の家賃は住宅ローンの返済額より低く設定されることが多いため、月々の支払い負担を軽減できるでしょう。
また、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金といった費用も原則不要になり、トータルの支出が抑えられます。ただし、家賃の金額は物件の市場価値や契約条件によって変わるため、事前に複数の業者から見積もりを取り、月々の支払額が無理のない範囲かどうかを慎重に検討することが重要です。
手元に資金が確保できる
リースバックの大きなメリットは、得られた資金の使い道に制限がないことです。住宅ローンの一括返済はもちろん、他の借入金の返済や老後資金、子どもの教育資金にも自由に活用できます。
実際によくある活用例として、クレジットカードやキャッシングといった高金利負債を優先的に返済し、月々の支出を大幅に削減するケースがあります。複数の借金を抱えている場合、リースバックで得た資金で一括返済することで返済先を一本化し、月々の返済負担を軽減できるでしょう。
将来の資金計画に余裕ができるため、精神的な安心感も得られます。住宅ローン返済から家賃支払いに変わることで、支出全体を見直すきっかけにもなり、より効率的な家計管理が実現できます。
住んでいる家に住み続けられる
リースバックの最大の魅力は、住み慣れた我が家に住み続けられる点です。一般的な不動産売却では売却後に引っ越しが必要ですが、リースバックは売却と同時に賃貸借契約を結ぶため、同じ家に住み続けることが可能です。
これにより、引っ越しの手間や費用、新居探しのストレスから解放されます。特に、子どもの教育環境を維持したい家庭や高齢者にとっては大きなメリットといえるでしょう。近隣との人間関係や地域コミュニティとのつながりも継続できるため、精神的な安定にもつながります。
リースバック利用時に注意したいポイント
リースバック契約を進める際は、将来の資金計画や契約条件を慎重に検討する必要があります。特に、買い戻しを検討している場合の条件設定やリースバック後の家賃、税金や諸費用、契約書の重要事項を確認することは、後々のトラブルを防ぐために欠かせません。これらの注意点を事前に理解し、適切な準備をすることで、安心してリースバックを活用できるでしょう。
将来の買い戻しオプション
リースバックでは、将来的に自宅の買い戻しが可能です。ただし、「再売買の予約」または「買い戻しの特約」を契約書に明記する必要があります。通常、買い戻し価格は当初の売却価格に10％〜30%程度上乗せした金額が設定されるのが一般的です。これは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税といった諸経費や事業者の利益を考慮した金額です。
買い戻し特約の期間は民法で最長10年と定められています。契約で期間を定めない場合、特約自体が無効となるため、必ず期間を明記することが重要です。将来的に買い戻しを希望する場合、契約前に買い戻しの条件（特に時期と価格）を必ず確認し、口約束ではなく契約書に明記しましょう。これにより、物件が転売された場合でも買い戻し権利を主張できます。
- 不動産ビギナーさん
将来買い戻せるなら、愛着ある家を手放さずに済みますね！
- 山口智暉
ええ。ただ、買い戻し価格は売却時より高くなる点にご注意ください。
リースバック後の家賃相場
リースバック後の家賃は、買取価格と期待利回りに基づいて算出します。一般的な目安は「月額家賃＝買取価格×期待利回り÷12か月」です。ただし、実際には固定資産税相当額や管理コストが加味される場合もあります。
期待利回りは物件の立地や築年数によって変動し、通常3％〜9%程度に設定されます。例えば、2,000万円で売却した物件の期待利回りが8%の場合、月々の家賃は2,000万円×8％÷12か月＝約13万円です。
都市部の築浅物件は期待利回りが3％〜5%程度と低めに設定され、家賃も比較的抑えられます。一方、地方の築古物件は期待利回りが8％〜10%以上と高く、家賃も上昇する傾向があります。家賃を抑えるには、複数のリースバック業者から見積もりを取得し、期待利回りの低い会社を選ぶことが重要です。
税金と諸費用
リースバック契約では、さまざまな税金や費用が発生します。譲渡所得税は自宅売却で利益が出た場合に課税されますが、「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）」を利用すれば、多くの場合は非課税となります。ただし、過去3年以内に同特例を利用している場合は対象外となる点に注意が必要です。
さらに、物件を10年以上所有している場合（※売却年の1月1日時点で10年超）は「長期譲渡所得の軽減税率の特例」が適用され、税負担を減らせます。
売買契約時には印紙税（売買金額1,000万〜5,000万円の場合は通常5,000円〜2万円程度）がかかり、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消の登録免許税（1物件あたり1,000円）や司法書士報酬が必要です。売却後は固定資産税の負担がなくなりますが、契約上、敷金や保証料が発生する場合もあります。事前に税金・諸費用を整理し、手元に残る金額を正確に把握することが重要です。
リースバック契約書のチェックポイント
リースバック契約書には不動産売買契約と建物賃貸借契約の2種類があり、契約前に重要なポイントを確認することが必須です。売買契約書では、売買金額と引き渡し時期、リフォーム・修繕工事の取り決め、既存設備の扱いを確認します。特に住宅ローン残高がある場合、売却代金で完済できるか明確にすることが重要です。
賃貸借契約書では、家賃・敷金の金額、支払い方法、中途解約条件、原状回復義務を確認します。また、特約内容にも注意が必要です。買い戻し特約や中途解約特約の詳細、禁止事項、違約金といった内容は契約書に必ず明記し、不明点は残さず確認することでトラブル防止につながります。
まとめ
住宅ローンの支払いが負担になっている方や資金調達を考えている方にとって、リースバックは有効な選択肢のひとつです。
住宅ローン残高がある状態でのリースバックの利用は、物件価値とローン残高の関係で可否が変わります。売却価格がローン残高を上回るアンダーローンの場合、売却代金でローンを完済できるため、スムーズにリースバック利用が可能です。オーバーローンでも、自己資金による補填や任意売却との併用により実現できる可能性があります。
ただし、共有持分物件や重大な瑕疵がある物件など、物件条件によってはリースバックが難しい場合もあります。専門的な知識を持つリースバック会社に相談することで、最適なプランが見つかるでしょう。リアルエステートの「おうちのリースバック」では、住宅ローン残高がある物件も積極的に買い取り、高額買取を実現します。リースバックが利用可能か悩んでいる方は、お気軽にお問い合わせください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
