リースバックと任意売却は併用できる？住宅ローン返済困難でも住み続ける方法

経済状況の変化や予期せぬ収入減少により、大切な我が家を失う危機に直面している方は少なくありません。「住宅ローンは支払えないけれど、家を手放したくない」と悩む方もいるでしょう。リースバックと任意売却を賢く併用することで、住宅ローン問題を解決しながら自宅に住み続けられる可能性があります。

本記事では、住宅ローン返済に苦しむ方が自宅を守るための具体的な方法を徹底解説します。あなたと家族の住まいを守るための道筋を一緒に考えてみましょう。

住宅ローン返済困難者の選択肢：リースバックと任意売却とは

住宅ローンの返済が困難になった場合の有効な選択肢として、リースバックや任意売却があります。リースバックは自宅を売却しても賃借人として住み続けられる方法で、任意売却は債権者の同意を得て市場価格に近い金額で不動産を売却する手段です。ここでは、これらの選択肢について詳しく解説します。

住宅ローン返済が困難になったときの選択肢

住宅ローンの返済が困難になった場合、早急な対処が必要です。まず考えられる選択肢として、金融機関への相談が挙げられます。返済期間の延長やボーナス払いの見直しなど、返済条件の変更交渉が可能です。金融機関も債権回収を図りたい意向があるため、相談に応じてくれる可能性が高いでしょう。

また、より金利が低い住宅ローンの借り換えも有効な手段です。これにより月々の返済額を減らせますが、審査があるため滞納歴などによっては難しい場合もあります。

家計の見直しも重要な対策です。通信費や自動車関連費用、保険料など、生活全体の支出を見直して余裕を生み出す方法を検討しましょう。

状況が深刻な場合、不動産売却も選択肢のひとつです。通常の売却の他、任意売却やリースバックといった方法があります。リースバックは売却後も賃借人として住み続けられるメリットがあり、環境を変えたくない方に適した方法です。

シニア層の方は、リバースモーゲージの利用も検討できます。これにより住宅を担保に融資を受け、その資金をローン返済に充てることが可能です。

リースバックの仕組みと特徴

リースバックは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれる不動産取引の手法です。リースバック事業者に自宅を売却した後、すぐに賃貸借契約を結ぶことで、同じ家に住み続けることが可能です。

具体的には、まず不動産をリースバック事業者に売却して、売買代金を受け取ります。その後、事業者と賃貸借契約を締結し、家賃を支払いながら元の住まいに住み続けるという流れです。

リースバックは、老後の資金が不安なときや住宅ローンの返済が困難なとき、住み替え資金を確保したいときなど、さまざまなケースで活用できる選択肢といえるでしょう。契約前には買い戻し条件や家賃の設定について十分確認することが重要です。

任意売却の仕組みと特徴

任意売却とは、住宅ローンを滞納している状態やローン残高が売却価格を上回る状況で、債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。通常の不動産売却との違いは「債権者の同意が必要」という点と「債権者が売却価格に決定権を持つ」という点です。

住宅ローンを滞納すると、2か月～3か月で一括返済を求められ、競売に進む可能性があります。任意売却は競売より市場価格に近い金額で売却できることから、債権者にとっても回収額が増えるのが利点です。

任意売却は競売と違い自らの意思で売却するため、競売のような近隣への公示が避けられ、プライバシーを守れます。また、引越し費用の確保や残債の分割払い交渉が可能になるのもメリットといえるでしょう。

競売回避のためには、滞納してから約8か月～12か月後に予定される「競売開札日」までに任意売却を完了させる必要があります。住宅ローン返済が困難になった場合、早めに専門家に相談することが重要です。

関連記事 : 任意売却のメリット・デメリットと成功の秘訣

リースバックと任意売却の主な違い

リースバックと任意売却は、どちらも住宅ローン返済困難時の選択肢ですが、目的や特徴に明確な違いがあります。リースバックは売却後も同じ家に住み続けることが主目的で、債権者の同意は必要ありません。一方、任意売却は住宅ローン返済が主目的であり、債権者の同意が必須です。

また、リースバックでは必ず賃貸借契約が発生しますが、任意売却では通常発生しません。信用情報への影響も異なり、リースバックは住宅ローンの滞納がなければ影響はありませんが、任意売却ではオーバーローンの場合、ブラックリスト入りする恐れがあります。

両者を併用することで、住宅ローン完済と同時に住み続けるという選択肢が生まれます。今の家に住み続けたい方や住宅ローン返済が厳しい状況でも生活環境を維持したい方に適した解決策といえるでしょう。

関連記事 : リースバックと任意売却についてhttps://re-estate.co.jp/press/lb/15430/

リースバックと任意売却を併用する方法

住宅ローンの返済が困難な状況でも自宅に住み続けたい方にとって、リースバックと任意売却の併用は有効な解決策です。ここでは、両サービスを組み合わせるための具体的な方法や成功のポイントを解説します。適切な準備と専門家のサポートがあれば、競売を回避しながら住環境を維持することが可能です。

リースバックと任意売却の併用が可能なケース

リースバックと任意売却は併用可能です。住宅ローン返済が困難になっても家に住み続けたい方にとって、両サービスの併用は有効な解決策といえます。債権者（金融機関）から任意売却の合意を得た上で、買主をリースバック事業者として売却手続きを進め、家の売買契約と賃貸借契約を同時に締結することで実現できます。

この併用が特に向いているのは、以下のケースです。

1.住宅ローンが払えなくなったが、今の家に住み続けたい方
2.家賃とローン残債の両方を支払える安定した収入がある方
3.競売前の段階で時間的余裕がある方
4.自宅の売却を近隣に知られたくない方

併用を検討する場合、早い段階でリースバック会社に相談することが重要です。競売が進行すると任意売却自体が困難になるためです。

また、住宅ローン残高が売却金額を上回るオーバーローンの状態でも、不足分を現金で補填可能であれば併用できます。ただし、任意売却後もローン残債がある場合、リースバック家賃と残債返済の二重負担が発生する点に注意が必要です。

債権者との交渉のポイントと合意を得るコツ

リースバックと任意売却を併用する場合、債権者との交渉が成功の鍵を握ります。まず重要なのは、返済困難になった理由を誠実に説明することです。病気や失業など、やむを得ない事情を具体的に伝え、診断書や解雇通知書といった証明書類を用意すると信頼性が高まります。

家計の収支状況と今後の収入見込みを明確に示すのも効果的です。家計表や給与明細を用意し、毎月いくらなら確実に返済できるかを提案しましょう。リースバック後の家賃支払いも考慮した現実的な返済プランとすることが重要です。

債権者も全く回収できないよりは一部でも回収できるほうが良いと考えるため、将来利息のカットや遅延損害金の免除を交渉できます。ただし、個人で交渉するより専門家に依頼したほうが有利な条件を引き出せるでしょう。

合意ができれば合意書を作成します。支払い遅延時のペナルティを記した懈怠約款（けたいやっかん）など、内容をしっかり確認してからサインしましょう。

リースバックと任意売却を併用するメリット・デメリット

リースバックと任意売却を併用するかどうかは、メリットとデメリットを知った上で判断するとよいでしょう。ここでは、メリット・デメリットの詳細を具体的に説明します。将来的な買い戻しの可能性や債権者からの承認条件など、重要なポイントを把握して最適な選択をするための参考にしてください。

リースバックと任意売却を併用するメリット

リースバックと任意売却の併用には、いくつかのメリットがあります。最大の利点は、住宅ローンや借金の負担を軽減しつつ、自宅に住み続けられることです。任意売却で得た売却代金は住宅ローンの返済に充てられるため、経済的な負担が大幅に減少します。

また、リースバックにより賃貸として住み続けることが可能なため、引っ越しの手間や費用、慣れ親しんだ環境を離れる精神的負担を避けられます。特に、子どもの転校を避けたいケースなどに有効です。

さらに、住宅ローンの滞納や売却の事実を近隣住民に知られにくいのも大きなメリットです。プライバシーを保護しながら経済問題を解決できます。

将来的な買い戻しの可能性を残せることも重要なメリットのひとつです。リースバック契約に買い戻し特約を付けることで、経済状況が改善した際に思い出の詰まった家を再び自分のものにできるかもしれません。

リースバックと任意売却を併用するデメリット

リースバックと任意売却を併用する場合、デメリットも考慮する必要があります。最も大きな懸念点は、所有権の喪失です。家族の思い出が詰まった自宅の所有権を手放すことになるため、持ち家であることにこだわりたい方には精神的な負担となるでしょう。

経済的な負担増加も見逃せません。任意売却でローンの残債が完済できない場合、リースバック後の家賃と住宅ローン残債の両方を支払う必要があり、家計が圧迫される恐れがあります。リースバックによる売却価格は一般的な市場価格より低くなる傾向があるため、住宅ローン返済に回せる金額が減少し、結果的に残債が多く残ってしまうかもしれません。

また、債権者やリースバック事業者の承認が得られないのもリスクのひとつです。売却価格があまりに低いと、任意売却自体が認められないケースもあります。

リースバックと任意売却の併用は、住宅ローンの残債が少なく、リースバック後の家賃と残債の支払いが確実にできる方に適しているといえるでしょう。

リースバックと任意売却を併用する際の注意点

リースバックと任意売却を併用する際には、いくつかの重要な注意点があります。具体的には、家賃の発生や信用情報への影響が懸念されるため、十分に理解することが大切です。ここでは、リースバックと任意売却の併用時における注意点について詳しく解説します。

家賃を支払う必要がある

リースバックを選択した場合、売却後も同じ家に住み続けることができる一方、毎月の家賃支払いが発生します。家賃は「積算法」と呼ばれる方式で計算するのが一般的です。「買取価格×期待利回り（年率7%～13%）÷12か月＋必要経費」という計算式で、買取価格が高ければ家賃も高くなる傾向があります。

一般的な賃貸物件と比較して、高めに設定されることも少なくありません。特に都市部のマンションは管理費や修繕積立金が家賃に上乗せされるため、戸建てより割高になりがちです。

家賃を抑えるには、必要最低限の資金回収を目的に買取価格を下げる交渉をしたり、複数のリースバック事業者から見積もりを取って期待利回りが低い会社を選んだりすることが効果的です。また、将来的に物件を買い戻す可能性がある場合、定期借家契約を結ぶことで家賃を抑えられる可能性もあります。長期的な家賃負担を考慮し、将来の収入減少も見据えたシミュレーションを事前に行うことが重要です。

信用情報に影響がある

任意売却は直接的に信用情報に影響を及ぼすわけではありません。しかし、現実的には悪影響が懸念されます。多くの場合、任意売却を検討する時点ですでに住宅ローンの返済が滞っており、3か月以上の滞納があると「異動情報」という金融事故情報が信用情報機関に登録される可能性が高くなるためです。いわゆる「ブラックリスト」入りするため、新たな借り入れやクレジットカードの作成が困難になります。

さらに、任意売却後に残債務が残る場合、返済が難しければ自己破産などの選択肢を取ることになるでしょう。それによって「官報情報」も信用情報に登録されることがあります。これらの情報が信用情報機関によって保持されるのは、最大5年間〜10年間です。

リースバックと任意売却を併用することで競売を回避し、市場価格に近い金額で住宅を売却できるため、住宅ローン残債を最小限に抑えられます。信用情報への影響を最小限にするためにも、住宅ローンの返済が困難になったら早期に専門家に相談し、最適な解決策を見つけることが重要です。

リースバックと任意売却を併用するための手続き

リースバックと任意売却を併用するメリット・デメリットや注意点を知り、自宅で活用することを決めたら、実際の手順を把握して手続きを進めましょう。ここでは、併用する際の具体的な手続きについて、主要なステップと必要書類、売却価格の決定方法を解説します。

リースバックと任意売却の併用手続きの流れ

リースバックと任意売却を併用する手続きは、基本的に5つのステップで進行します。まずは、債権者である金融機関に任意売却の合意を得ることから始まります。住宅ローンには抵当権が設定されているため、債権者の同意なしには売却できません。

次に、任意売却とリースバック両方に対応している会社を探します。この際、債権者が認める売却価格を提示できる会社を選ぶことが重要です。住宅ローンの残債を上回る査定額を提示できる会社を選びましょう。

続いて、リースバック会社と売買契約・賃貸借契約を同時に進めます。この段階で「売却金で住宅ローンの残債を完済できるか」「リースバック後の賃料支払いが可能か」を確認しましょう。

契約締結後は、売却代金が住宅ローン残債に充当されます。残債より売却金が多ければ完済となり、少なければ引き続き残債返済が必要です。

最後に、リースバックによる賃料支払いと住宅ローン残債がある場合は返済が始まります。賃料は不動産の売却金額と期待利回りに基づいて計算されます。

必要な書類一覧

リースバックと任意売却を併用する際に必要な書類は大きく分けて個人情報関連書類と物件関連書類があり、具体的には以下の通りです。

状況によっては必要な書類として、マンションの場合は管理規約や総会議事録、前面道路が私道の場合は隣地の掘削承諾書などが求められることもあります。不明点があれば、担当の不動産会社や司法書士に事前に確認することで、手続きの遅延を防げるでしょう。

売却価格の決まり方と市場価格との差異

リースバックと任意売却における売却価格は、一般的な市場価格と比較して差があります。リースバックの場合、売却価格は市場価格の70%前後になることが多く、これはリースバック事業者が将来的な利益や物件の再販リスクを考慮するためです。一方、任意売却は市場価格の80%～100%程度で取引されるのが一般的です。

この価格差は、両者の目的の違いから生じています。リースバックは住み続けることを前提としているため、事業者は家賃収入と将来の売却益を見込んだ価格を設定します。任意売却は債権回収が主目的のため、できるだけ高値での売却が求められます。

売却価格を最大化するには、複数のリースバック会社から見積もりを取得して比較検討することが重要です。特に住宅ローンの残債がある場合、売却価格が債権者に受け入れられるかどうかが重要なポイントといえるでしょう。リースバック後の家賃設定も売却価格と密接に関連するため、総合的な判断が必要です。

まとめ

住宅ローンの返済が困難な状況では、リースバックと任意売却の併用が有効な選択肢として挙げられます。売却後も自宅に住み続けられる点がメリットですが、家賃支払いが発生することや信用情報への影響には注意が必要です。併用の手続きは専門家のサポートを受けながら、各ステップを確実に進めることが重要といえるでしょう。

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