リースバックと任意売却について

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 任意売却に興味がある方
• リースバックと任意売却の違いについて知りたい方
• 任意売却と通常売却の違いについて知りたい方

任意売却とリースバックの違い

最初に任意売却とリースバックについて簡単に説明します。

任意売却とは、住宅ローンの返済が経済的に厳しくなってきた場合、所有物件を売って、そのお金で住宅ローンの完済を目指します。

物件売却価格が想定より低くなってしまうと、住宅ローンの残高を返済できないケースも出てきます。そういった場合はそもそも自宅を売却することすらできなくなります。

理由としては、住宅ローンを利用する時は大体自宅に抵当権が定められているからです。抵当権を完全に抹消してからでなければ、売却することは不可能です。抵当権を抹消するには、住宅ローン完済が必須条件となります。

簡潔に言うと、基本的には自宅を売った金額が住宅ローンの残高より低く、自己資金内で補填できないような場合は物件売却ができないということになります。ですが、住宅ローンが完済できない状況でも、金融機関に相談すれば売却が可能になるケースがあります。その方法が任意売却です。

リースバックとは、自宅を売却して現金を手に入れた後に、賃貸契約となり自宅にそのまま住み続ける事が出来るサービスです。

急ぎでお金が必要な場合や、住宅ローンを完済して安心して暮らしたい方などが利用するケースが多いです。

リースバックを利用すれば、契約内容によっては将来的に買い戻すことも可能です。

最近話題になっている便利なサービスです。

前述ではリースバックと任意売却が一体どのような仕組みなのかについて触れてきましたが、以下ではその二つの違いについて詳しく解説していきます。

目的

2つの大きな違いは利用する目的が大きく異なってくることです。

リースバックを活用する目的は、大体の人が物件を売ることで資金調達をする、その後賃貸として自宅に住むことが目的です。

ですが、任意売却を活用する目的は、競売を防止することです。

どちらを活用する場合も経済的に困難な状況ではありますが、覚えておくべきポイントは、住宅ローンの滞納前はリースバックを活用すること、住宅ローンの滞納後は任意売却が利用可能になることを理解しておいてください。

売った後の居住地

リースバックは、売却後も自宅に住み続けることができるので、引っ越し不要です。

られるため、引っ越しをする必要がありません。

任意売却は、売却後は自宅に住むことができないので引っ越さなければいけません。

また、リースバックは将来的に売却してしまった自宅を再び買い戻すことは可能です。(契約内容にもよるのでそこは要注意です。)

任意売却は物件の買戻しが一切できません。

売った後の暮らし

リースバックは、引っ越し不要なので近所の方に家を売ったことがばれてしまうようなこともありません。

任意売却は、自宅を売却したことが周囲に知られる可能性が出てきます。

さらに、住宅ローンを滞納してしまったという実績ができてしまいますので、クレジットカードが作れなくなったり、ローンを組めなくなったりするリスクもあります。

ローン滞納は、信用問題に大きく関わってしまいます。

条件

リースバックを活用する際の条件は、収入が安定していることです。売却後は賃貸契約で月々支払っていかなければいけない家賃が発生するので、収入が安定していることは必須条件となります。

任意売却は、住宅ローンの支払いを滞納していなければいけません。それだけでなく、金融機関の承認も必要です。

前述では任意売却とリースバックの違いについて説明してきました。

一見相容れない二つの仕組みに思えますが、実は任意売却とリースバックは併用可能です！

以下では、併用する方がおすすめな場合やその際注意すべき点について詳しく解説していきます。

併用するメリット、注意すべき点

どのようなときに併用するべきなのか？

住宅ローンの返済が経済的に難しくなり、かつ今自分が経済的に苦しく家を売らねばならないといった状況だと近所の方などに知られたくないときは、リースバックがおすすめです。

家が競売に出された場合、裁判所の執行員が自宅に訪れることもあります。

競売入札支援業者が周辺にチラシを配布したりすることもあり、ご近所の方にばれてしまう確率はぐっと上がってしまいます。

任意売却を併用してリースバックを利用すればそのまま住み続けることができ、家を売った事実も周囲に知られずに済みます。

今すぐには住宅ローンを返済することはできないが、将来的には自宅を子供に相続する予定がある方にも併用がおすすめです。

任意売却でローンの残高を減らした後に、リースバックを併用して住み続け、その間に退職金や貯金などを使って自宅を再度買い戻すことで、子供に相続してあげる事ができます。

併用する際の注意すべき点

併用時の注意点は2点です。

まずは自宅の所有権と買い戻しができるかどうか、です。

任意売却とリースバックを併用した場合、自宅にそのままt住み続けることはできますが、自宅の所有権は手放すことになってしまいます。

再び買い戻せば自分の財産になりますが、買い戻すタイミングが遅くなってしまうと、子どもに相続できなかったり、買い戻せずに終わってしまうケースも考えられます。

もうひとつは、家賃問題です。

毎月家賃がかかってしまうことも注意すべき部分です。

リースバックの場合、毎月かかってくる家賃が周辺相場より高くなってしまうことが多いです。ですので、毎月家賃をちゃんと支払っていける収入が必要になります。

任意売却と通常売却

任意売却に関しては前述でも多々触れてきましたが、通常売却という仕組みも存在します。

以下では任意売却と通常売却について説明していきます。

人売却と通常売却には大きく違うポイントが２つあります。

それは、債権者(借入先の金融機関)の了承を得なければいけない点、債権者が売却する金額を決定しなくてはいけない点です。

通常売却をする場合は、所有者の意思だけで自宅を売る事ができるのは皆様周知の事実だと思います。

任意売却は、物件売却金額よりも住宅ローンの残が高くなってしまう場合は、借入先の金融機関の了承を得ない限り家を売ることができません。

その理由は、住宅ローンを組んだときに、抵当権が定められるからです。住宅ローンを全額返済できない状態だと担保を外すためには、債権者側の許可が必要になるからです。

任意売却は、住宅ローンが残るので、債権者側が売却金額を決めます。

それは、売却金額によって住宅ローンの回収金額が変動するからです。

任意売却はこんな方におすすめ！

任意売却には手続きできる期限があらかじめ決められています。そのため、任意売却するかどうかで迷っていて、悩んでいる期間が長くなれば長くなるほど手続きできるチャンスを逃してしまうかもしれません。

任意売却を利用したい方はなるべく早く決断し、手続きをすすめる方が良いです。

手続きの仕方が分からないという方も多数いると思います。分からない方は、まずはとにかく任意売却全国相談窓口へ問い合わせることから始めてみてください。

任意売却がどういった方におすすめなのか以下で説明していきます。

まず条件として住宅ローンの支払いに滞りがあること、です。

なので住宅ローンを滞納していて金融機関側から支払いを催促されて困っている人にはおすすめです。

ケガや病気で以前のように働けなくなったり、生活環境の変化、外部環境の変化、影響により収入が減ってしまい住宅ローンの返済が苦しくなってしまうといった方も少なくありません。ローンの滞納が生じると、金融機関側は債務者に対して電話や書面で早く支払うよう催促します。ですが、それでも支払えないといった場合は、催告書や督促状を送ってきます。より強く圧をかけてきます。それでも払わない場合、金融機関側は期限の利益といって、期限内で支払いをしなくても良いといった権利を抹消します。そして半ば強制的に競売手続きの準備に移ります。

ですので催促書や督促状が届いているという旨を金融機関側へ伝えると、条件を満たしているということになるのでスムーズに手続きを開始することが可能です。

次に、病気やケガで働けなくなったり、職場環境や人間環境が原因で働くことが困難になってしまい無収入になってしまった方にも任意売却はおすすめです。

上記に当てはまるような方は、安定した収入を得ながら今後ローンを払い続けていくことができないと見なされます。

そうすると、金融機関側から競売の申立をされてしまうことは容易に想像できます。

この場合は、任意売却を利用して問題を解決したほうが絶対に良いと思います。

また、ローンやその他の借金返済のため自宅以外の財産まで手放したくない！といった方にも適しています。

競売にかけられて自宅を手放すことになってしまうと、一般的には多額の残債が残ります。そうなると自己破産を余儀なくされます。その窮地に陥ってしまうと自宅以外の複数の財産も手放さなければならなくなります。

任意売却を利用することでこのような問題を解決すれば、自宅も一般的な物件売却相場とほぼ変わらない値段で家を売ることができ、残債の返済も臨機応変に対応してもらえます。自己破産をせずに済み、同時に財産を守ることも可能です。

自営業の方にもおすすめです。住宅ローンと借入した事業運用のための資金を同時に返済することが事業の傾き具合によって厳しくなっている企業も少なくないと思います。こういったパターンにも任意売却を利用することが望ましいと思います。

最後に

任意売却は経済的に困難になった場合、選択する手続きとして定番です。

任意売却は競売よりもメリットが多く、デメリットも少ないからです。

しかし手続き期間が限られているので、利用するかしないか迷えば迷うほど任意売却を選択するチャンスを逃してしまうことになりかねません。

任意売却を利用したいと少しでも考えているのであれば、スピーディーな判断が必要になります。