【徹底解説】リースバックと任意売却を併用できるって本当！？

実は「リースバック」と「任意売却」を併用できることをご存知ですか？

この記事では、

家を売った後も住み続けられる「リースバック」

住宅ローンを支払えなくなった人のための売却方法「任意売却」

の2つを併用する方法についてお伝えします。

「リースバックって何？任意売却って何？」

「なぜ併用できるの？」

「どういう人にオススメな方法？」

など、リースバックと任意売却の併用に関して知りたい方はぜひ最後までご覧ください。

リースバックとは？

リースバックとは、現在住んでいる家を売った後も賃貸借契約を交わして住み続けられる、不動産を売却する方法の1つです。

売却後は一般的な賃貸物件と同じように毎月の家賃を支払うことで、引っ越さずに現在の家にそのまま住み続けられます。

近年注目を集めている売却方法で、売却しても後から買い戻せる場合もあります。

リースバックは住宅だけでなく、事務所・工場など事業用の物件でも利用できます。

さらには、得た資金の使用用途に制限がないなど、条件がかなり幅広いことがメリットです。

任意売却とは？

任意売却とは、ローンを返済できなくなった人が債権者（金融機関など）のためにとる売却方法です。

まず、住宅ローンを組んで家を購入すると「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。

しかし、売却して得た資金を使ってもローンを完済できない、つまりオーバーローンの状態ですと、抵当権が抹消されないため通常売却では家を売却できません。

※抵当権・・・住宅ローンを組む際に、債権者が債務者に対して、購入する不動産を担保にする権利のこと

※オーバーローン・・・売却時においては、売却代金よりもローンの残債が多い状態のこと。購入時においては、不動産の購入価格よりも住宅ローンの借入額が多い状態のこと。

ローンを返済しないといけないのに、オーバーローンであるために売却できず資金を得られないと困りますよね。

ですが、任意売却であればオーバーローンの状態でも家を売却できます。

＜任意売却と通常売却はどう違う？＞

売却時に債権者の承諾がいるかどうか

• 通常売却：不動産の所有者の意思だけで売却可能
• 任意売却：ローンが残っているため、不動産を担保として保有している債権者からの承諾が必要

債権者が売却価格の決定権を持つ

通常売却では、所有者が納得する売却価格で売り出せます。

（もちろん、相場から逸脱した価格にしても買取が決まりません。）

しかし、任意売却では売却価格を決めるのは債権者です。

なぜなら、売却価格によって債権者が回収できる金額が変わるからです。

債権者からすると、売却価格が安いと回収できる金額も少なくなってしまいます。

そうなると、「売却価格が〜〜万円以上でなければ競売にかけます。」と言われる可能性もあるのです。

競売にかけられてしまうと、実質今の家には住めなくなると思った方が良いでしょう。

リースバックと任意売却は併用できるのか？その理由は？

• リースバック：今の家を売った後もそのまま住み続けられる売却方法
• 任意売却：ローンを返済できなくなった人が債権者のためにとる売却方法

さて、ここまででリースバックと任意売却の違いについてそれぞれ解説しました。

冒頭からお伝えしているように、実はこの2つの売却方法は併用可能です。

あくまでもリースバックは売却後に「そのまま住み続けたい」と思う人が利用する、売却後の選択肢です。

「そのまま住み続けたい」と思わない方はリースバックを希望する必要はないので、売却後は引っ越します。

ですので、「そのまま住み続けたい」と思うのであれば、任意売却した後にリースバックを希望することで2つの方法を併用できます。

＜リースバックと任意売却を併用する場合の特徴＞

• 家を売った後も住み続けられる
• オーバーローンでも売却できる
• 将来的に買い戻せる
• 家を売ったことや住宅ローンが支払えないことを周囲に知られずに済む
• 家賃とローンを同時に支払わなければならない
• 売却価格が安くなりがち

こんな人はリースバックと任意売却の併用がオススメ【3選】

離婚する際に戸建ての処分で揉めた

「離婚後も今の家に住み続けたいが、オーバーローンだから売れない」

そんな方は、任意売却とリースバックの併用がオススメです。

家を夫婦で共有している場合、共有関係を解消するにはローンを完済しなければいけません。

「急に離婚することになって、完済するための資金がない」

という方もいるのではないでしょうか？

そんなときは、任意売却を利用するとオーバーローンの状態でも売却できます。

また、リースバックも併用するとそのまま住み続けられるため、子供が転校したり住み慣れた土地から離れたりせずに済みます。

ローンの返済が厳しいけれど、家を相続したい

ローンの返済が厳しく手放さなければならないが、家を子供などに相続したい場合もリースバックと任意売却の併用がオススメです。

なぜなら、売却して手放した家をリースバックで将来的に買い戻せるからです。

リースバックすると、家の所有権は利用者から業者に移転します。

そのため、売却した状態では子供に家を相続できません。

しかし、任意売却後にリースバックすることを希望すると将来的に買い戻せる可能性があります。

買い戻せば家の所有権はまた利用者へと戻りますので、子供へ相続できるようになります。

買い戻しに関しては、

任意売却とリースバックを併用するために必要なこと

の「3.買い戻せるか確認する」をご確認ください。

ローンを返済できないことを周りに知られたくない

「住宅ローンを払えないことが周りに知られるのは恥ずかしい」

多くの方はこう思いますよね。

そんな方は、ぜひリースバックと任意売却を併用してみてください。

任意売却で売り出される家は通常売却と同じように扱われます。

また、リースバックで家が売られる場合も販売活動が公になることはありません。

よって、2つの方法を利用することで物件情報や販売活動が公にならず、ローンを返済できないことも周りに知られるリスクがないのです。

リースバックと任意売却を併用する際にすべきコト【3点】

リースバックと任意売却を両方できる業者を探す

• リースバックができる業者
• 任意売却ができる業者
• リースバックと任意売却を両方できる業者

と、不動産業者によって可能な範囲はバラバラです。

リースバックと任意売却を併用したいのなら、まずは両方できる業者を探すことがとても重要です。

ローンを返済しながら家賃を払えるか確認する

リースバックと任意売却を併用すると、家賃とローンの両方を支払っていかなければなりません。

任意売却を利用するのはオーバーローンの方です。

よって、売却代金をローンの返済にあててもローンは残るため、ローンの支払いが続きます。

そうすると毎月の支払額がこれまでより大きくなるため、毎月の収支を照らし合わせて家賃とローンを同時に支払っていけるのか、よく検討してみてください。

買い戻せるか確認する

リースバックで一度売却した家は、契約内容によっては買い戻せることがあります。

しかし、買戻価格は売却価格の約1.1倍〜1.3倍と、売却時よりも高い金額となってしまいます。

「買い戻したくても買い戻せない」なんてことになるかも知れません。

そうならないためには契約時に買戻価格を取り決めておき、それに向けて計画的に貯金しておきましょう。

また、買い戻しはリースバック利用者と業者間でトラブルになりやすい事案です。

トラブルを避けるには契約時にしっかりと契約書の内容を確認し、買戻価格以外にも「いつから買い戻せるか」「そもそも買い戻せるのか」といった内容を必ず確認してください。

リースバックと任意売却を併用するならコレに気をつけて！

競売（けいばい）が進むと任意売却できない

そもそも「競売とは」、不動産業界において住宅ローンの滞納などで不動産が裁判所に差し押さえられ、強制的に売りにかけられることです。

金融機関などの債権者に「この債務者はもう継続して返済できない」と判断されてしまうと、債権者はローンの残債の回収を急ぎます。

そこで、まずは担保にしている不動産を売りにかけられてしまうのです。

では、競売にかけられるまでの間のどこで任意売却をできなくってしまうのでしょうか？

それは、「競売開札日の前日まで」です。

一度、以下で競売にかけられるまでの大まかな流れを見てみましょう。

＜競売にかけられるまでの大まかな流れ＞

1. 住宅ローンが払えなくなる
2. 催告状・督促状が届く
3. ブラックリストに載る
4. ローンの一括支払いを求められる
5. 保証会社が代わりに返済
6. 保証会社が競売を申告
7. 差押通知が届く
8. 競売入札開始の連絡が届く
9. 競売開始決定通知書が届く
10. 競売が完了

上記の流れで見てみると、「競売入札開始の連絡が届く」日までに任意売却を完了させなければなりません。

しかし、少なくとも競売入札開始の2日前までには完了させておいた方が安心でしょう。

また、競売入札開始の連絡が届くのは住宅ローンの支払いを滞納して9カ月〜16カ月ほどと思っておいてください。

しかし、これよりも早い段階で競売入札開始の連絡が届く可能性もありますので、「いつまで任意売却できるか」よりも「いつから任意売却に向けて動くか」の方が重要です。

売却価格が低くなる

任意売却で売っても、リースバックで売っても、通常売却よりも売却価格は低くなります。

任意売却の売却価格：通常売却の8〜9割

＜任意売却で売却価格が低くなる理由＞

任意売却できる期限があるから

前述したように、任意売却は競売にかけられる前に完了させなければなりません。

そのため、任意売却にかけられる時間が通常よりも少なく、なるべく早く売るために売却価格を低くされてしまいがちです。

現状のまま売却しなければならないから

通常売却の場合、ハウスクリーニングやリフォームで家の資産価値を高めてから売ることがよくあります。

しかし、任意売却は住宅ローンを返済できない人が利用するため、ハウスクリーニングやリフォームをするための費用がありません。

よって、現状の資産価値のまま売却せねばならず、通常売却よりも売却価格が下がりがちになってしまいます。

瑕疵担保責任が免責になるから

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは・・・

家の売却後に買主が気づかなかったトラブル・欠陥を発見した際、一定期間内であれば修復費用を売主が負担すること。

瑕疵担保責任を負わなければならない期間は、通常売却と任意売却で異なります。

これが、通常売却と任意売却の大きな違いです。

通常売却の場合は、売主が個人→2ヶ月／会社→2年となりますが、任意売却の場合は、瑕疵担保責任が免責されます。

任意売却する売主にとってはメリットですが、買主の業者にとってはデメリットとなります。

そのため、任意売却では売却価格が下げられがちなのです。

リースバックの売却価格：通常売却の5〜8割

＜リースバックで売却価格が低くなる理由＞

再販売するのにコストがかかるから

賃貸契約を終えて借主が退去すると、その家は買い取った業者が第3者に再販売します。

再販売の他にも解体して更地にしたり、リフォームして資産価値を上げたりすることもあります。

そうすることで、業者は買い取った分の利益を回収しようとするのです。

しかし、利益を回収する前に解体やリフォームのためのコストがかかるため、通常売却よりも低い売却価格で売られてしまいます。

買い取る側の業者にリスクがあるから

売主がリースバックで売った家に住み続けるには、借主として家賃を支払わなければなりません。

この家賃は、買主である業者にとっては大切な利益となります。

もし借主が家賃を滞納してしまうと、安定した収入を得られないというリスクがあります。

もう1つ挙げられるリスクが、不動産価値の下落です。

賃貸契約で家を貸している間に不動産価値が下落してしまうと、買い取った業者にとっては損失となってしまいます。

業者は買取後にこのようなリスクを負わなければならないため、通常売却よりも低い価格で売却されています。