リバースモーゲージの仕組みについて知ろう。メリット、デメリットを紹介していきます！

老後を迎えると、年金だけでは生活費や医療費などの出費がかさみ、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。そんな方にオススメなのが、自宅を担保に老後資金を借りることができる「リバースモーゲージ」です。本記事では、リバースモーゲージの基本的な部分を紹介していきます。

リバースモーゲージの仕組みとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後資金を借りることができるローン商品です。契約者が生きている間は利息のみを毎月ご返済いただき、ご契約者死亡時に一括でご返済いただきます。

リバースモーゲージは住宅ローンの一種ですが、返済方法が異なります。従来の住宅ローンは毎月返済することで残高が減っていきます。一方でリバースモーゲージは契約者が亡くなると残高が減っていき、一括で返金します。

リバースモーゲージには、公的機関による制度と、金融機関の商品の2種類があります。

公的機関による制度

各自治体や社会福祉協議会などが取り扱っています。主に低所得の高齢者向けの制度であり、利用できる人の収入に条件があります。

金融機関の商品

金融機関独自の商品と住宅金融支援機構の「リ・バース60*」があります。比較的幅広い使い道に対応していますが、商品によって利用条件や金利が異なります。

リバースモーゲージの資金用途はそれぞれの商品によって左右されます。主な用途は以下の通りです。

老後の生活費

老後の生活費に充てることができます。退職金や年金だけでは足りない生活費を補うことができます。

住宅ローンの借り換え

現在の住宅ローンの金利が高い場合、リバースモーゲージを活用して借り換えることができます。金利が低くなることで、毎月の返済額を減らすことができます。

自宅の購入、リフォーム

自宅を購入したり、リフォームしたりするために利用することができます。自宅を担保に借り入れするため、自己資金が少なくても利用できます。

子どもの家の取得費

子どもの家の取得費に利用することができます。子どもの教育費や結婚資金を援助することができます。

老人ホームなどの入居一時金

老人ホームなどの入居時に必要な一時金を用意することができます。老後の生活の質を向上させることができます。

リバースモーゲージと似ているものとして、リースバックがあります。リースバックとは、自宅を売却し、買い主から賃貸料を支払って住み続けるサービスです。リバースモーゲージと共通点は、自宅に住み続けられることですが、契約時に自宅を売却する点と、毎月賃料を支払う点が異なります。

リバースモーゲージが向いている人はいかのような方です。

家を売りたく無いが資金が欲しい方

リバースモーゲージは、家を売らずに資金などお金が必要な人に適しています。

家から出たくない人は子供がいない、遠方に住んでいる、家を継ぎたくないなどの理由で家を売るつもりがない人です。こうした人はリバースモーゲージを利用するかもしれません。自分の家を売るために。自宅を担保にお金を借りて、退職金やリフォーム費用などに充てることができます。

ローンの返済が滞っている方

住宅ローンが残っている場合は、リバースモーゲージへの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りて、住宅ローンの返済に充てることができるサービスです。

定年退職後も住宅ローンの支払いが残っている場合、退職後の収入だけでは借金の返済が困難になる可能性があります。そのためリバースモーゲージを利用することで住宅ローンの返済額を軽減し、老後資金を確保することができます。

リバースモーゲージのメリットは何か？

この章ではメリットを紹介していきます。

住み慣れた家で老後を過ごせる

リバースモーゲージは、自宅を担保に借り入れを行うため、借入金の返済は契約者が亡くなったときに、自宅を売却して行います。そのため、借入金の返済が始まるまでは、住み慣れた家で老後を過ごすことができます。これは、リバースモーゲージの最大のメリットといえるでしょう。

高齢者でも利用できる

住宅ローンでは、高齢者の方は、申込時・完済時の年齢制限により、利用が難しい場合があります。一方、リバースモーゲージは、高齢者を対象とした商品であるため、上限年齢が緩く設定されており、高齢者の方でも利用しやすいと言えます。

一般的にリバースモーゲージは、60歳以上から申し込みが可能で、完済時の年齢制限はほとんどありません。そのため、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えるという選択肢も考えられます。

住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えると、返済負担が軽減される可能性があります。リバースモーゲージを利用することで、老後の生活資金を確保することができます。

月々のお支払いは利息分のみ

リバースモーゲージは、元本返済が契約者が亡くなった後に行われるため、毎月の支出は利息分のみです。そのため、老後の生活費や医療費などの出費に備えて、自由に使えるお金を確保しておくことが可能です。

リバースモーゲージは、毎月の支出が利息分のみのため、固定費を抑えて、老後の生活をより豊かにすることができます

提供主体の信頼性が高い

リバースモーゲージは、大手金融機関や地方自治体などの信頼性の高い主体が提供しています。そのため、安心して利用することができます

大手金融機関や地方自治体は、財務状況や経営基盤がしっかりしているため、万が一のリスクも低いと言えます。行政による公平性・透明性の高い運営により、利用者への不利益やトラブルを未然に防ぐことができます。

リバースモーゲージの注意点を知ろう

リバースモーゲージは不動産の有効活用という点で大きなメリットがありますが、以下の点に注意してください。

借入額が思ったより少なくなることもある

リバースモーゲージで借りられる金額は、通常、住宅の株式価値の約 50 ～ 70% です。そのため、住宅を売却した場合よりも借りられる金額が少なくなる可能性があります。また、地域や物件の評価額によっては保証対象外となる場合があり、マンションなどは対象外となる場合が多いです。

そのため、リバースモーゲージをライフプランに組み込む際には、借入額が思ったより少なくなる可能性があることを考慮する必要があります。

金利変動で利払いが増加することがある

リバースモーゲージには有利子と無利子の2種類があります。

有利子のリバースモーゲージについては、金利の変動により支払利息が増加する可能性があります。そのため、リバースモーゲージを検討する前に金利変動リスクを理解しておくことが重要です。

また、無金利リバースモーゲージは金利変動リスクはないものの、複利で返済額が増えるため、物件保証を売却しても借金が残る可能性があります。

担保資産価値の下落で返済を迫られることも

リバースモーゲージは自宅を担保に借り入れをするため、自宅の価値が下がった場合には返済が必要になる場合があります。

契約後に住宅の資産価値が著しく下がった場合、融資限度額が減額される場合があります。融資限度額を超えた場合には、融資額の一部または全額を返済しなければならない場合があります。

とくに郊外の物件は人口減少などにより物件価格が下落する可能性が高いため注意が必要です。

配偶者が自宅に住めなくなる可能性がある

リバースモーゲージでは、契約者が死亡した後、抵当(債権を保全するために債務者が不動産屋に設定する担保権のこと)に入った住宅を売却して融資額を完済します。したがって、契約者が亡くなった後も配偶者が自宅に住み続けたい場合は、借り換えをするか自宅を売却し、残った資金で別の住宅を購入する必要があるかもしれません。

ただし、配偶者の借り換え申請が承認されなかったり、住宅の売却価格がローン金額を下回ったりした場合には、配偶者が自宅に住めなくなる可能性があります。

リバースモーゲージを行う際は銀行比較を行おう

リバースモーゲージは、提供する銀行や商品によって、以下の点が異なるため、自分に合った銀行を選ぶことが大切です。

自分に合った銀行を選ぶために、以下のポイントを押さえましょう。

• 年齢条件
• 資金の使い道
• 担保となる不動産

年齢条件

リバースモーゲージは、高齢者を対象とした商品であるため、年齢条件が設けられています。金融機関や商品によって、契約できる年齢が異なるため、確認しましょう。

資金の使い道

リバースモーゲージの資金は、自由に使うことができます。ただし、金融機関や商品によって、資金の使い道が制限されている場合もあります。資金の利用目的にあった金融機関かどうかも確認しましょう。

担保となる不動産

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受けます。基本的に担保となる自宅は一戸建てに限定していることが多いため、マンションの場合はマンションでも対応している商品がある金融機関を選びましょう。

まとめ

いかがでしょうか、リバースモーゲージとは、自宅を担保に老後資金を借りることができるローン商品です。契約者が亡くなったときに一括で返済する仕組みです。

リバースモーゲージのメリットは、以下の3つです。

• 住み慣れた家で老後を過ごせる
• 高齢者でも利用しやすい
• 月々のお支払いは利息分のみ

デメリットは、以下の4つです。

• 借入額が思ったより少なくなることもある
• 金利変動で利払いが増加することがある
• 担保資産価値の下落で返済を迫られることも
• 配偶者が自宅に住めなくなる可能性もある

リバースモーゲージを利用する際には、メリットとデメリットをよく理解した上で、自分に合った商品を選ぶことが大切です。

以下に、リバースモーゲージを利用する際に注意すべきポイントをまとめます。

• 借入額は、自宅の価値の約50～70%程度が一般的です。
• 金利は、有利子と無利子の2種類があります。
• 担保となる自宅は、一戸建てが一般的です。

リバースモーゲージは、自宅を担保にすることで、老後の生活資金を確保できる便利な商品です。しかし、メリットとデメリットをよく理解した上で、慎重に検討するようにしましょう。

なお、リバースモーゲージは金融機関や商品によって、利用条件や金利などが異なるため、複数の金融機関から資料を取り寄せ、比較検討することをオススメします。

最後までお読みいただきありがとうございました。