【初心者向け】リースバックとは？仕組みやメリットを図解でわかりやすく解説

みなさんはリースバックという言葉を聞いたことはありますか。もしこれまでに家を売却しようと考えたことがなければ聞いたことはないかもしれません。実は、近年リースバックの利用者は増加してきているのです。もしかしたらみなさんもリースバックをすればメリットが得られるかもしれません。しかし、馴染みのない人にとってリースバックの仕組みは少しわかりづらいです。そこで、今回はリースバックについて図で説明していきます。これを読めばリースバックについて理解できること間違いありません。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

「リースバック」とは

まず、「リースバック」の言葉の意味について考えてみましょう。「リースバック」は「セールアンドリースバック」の略称です。つまり、「所有している物件を一度売却し（sale）、そして今度は賃貸として使用する（leaseback）」という意味です。
しかし、そう言われても実際にどのような制度なのかはよくわからないかもしれません。図を用いてわかりやすく解説していきます。

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【図解】リースバックの仕組み

それでは、「所有している物件を一度売却し、そして今度は賃貸として使用する」とは、実際にどのような仕組みなのでしょうか。「①所有している物件を一度売却して、②今度は賃貸として使用する」という２段階に分けて見ていきます。登場人物はA （家の売り手）とB（不動産会社）です。

• 1.現在Aは資産として家を持っているとします。つまり家の所有権はAにあります。
• 2.まず、Bと売買契約を結び、家をBに売却します。
• 3.するとAはBから家の買取代金を受け取ることができます。
• 4.このとき家の所有権がAからBへ移ります。
• 5.次にAはBと賃貸借契約を結びます。BはAに家を貸します。
• 6.家は賃貸住宅となったため、AはBに家賃を支払って家を利用していきます。

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なぜリースバックをするのか

リースバックでは、「①所有している物件を売却して、②賃貸として使用する」ということがわかりました。しかしなぜ一度家を売却し、再び賃貸で利用していくことをするのでしょうか。結局同じ家を使い続けるのならリースバックはただの手間なのではないでしょうか。

これがリースバックの仕組みです。

資金が必要になったとき

リースバックは、急に資金が必要になったけれど、資金調達ができなかった場合などに利用します。資金が必要な状況としては、例えば、

• 生活費が足りない
• ローンの支払いを滞納してしまった
• 子どもの学費にかかる負担が増えた
• 入院、手術することになった
• 事業資金が欲しい
• 老人ホームに入るための資金が必要である

リースバック以外の資金調達方法が利用できないとき

このような状況に陥ってしまったときにはどうにかして資金を集めようとするでしょう。資金調達方法にはリースバック以外にも、例えば

• 公的融資制度
• 緊急小口資金
• 民間金融機関のカードローン
• 求職者支援資金融資
• 国の教育ローン
• 生活保護

といった方法があります。しかし、これらの制度を利用するには収入や資金の用途に制限があります。審査に落ちてしまってこれらの制度を利用できないということがあるのです。それでは、もし審査に落ちてしまったときはどのように資金を調達したら良いのでしょうか。

家を売却することにデメリットがあるとき

次に考えられる方法は資産を売却することです。持ち家を売却してしまえば、まとまった現金を手にすることができます。 しかし、家を売却してしまうということは引越しをしなくてはならないということです。引越しにはいくつかのデメリットがあります。例えば、引越しをすると家を売却したことが近隣の人に知られてしまいます。それによって「何かあったのか」と知人の間で騒がれることには抵抗を感じる人も多いでしょう。家族がいる場合は、転職、転校といった影響を与えてしまう可能性があります。さらに、そもそも引っ越し自体にお金や時間がかかるため、簡単ではない場合もあるでしょう。
そこでリースバックであれば、引っ越しをする必要がありません。そのため、近隣の人に知れ渡ることもなく、家族にも影響を与えず、資金を調達することができるのです。

リースバックのメリット

引っ越しをする必要がないことの他にもリースバックには「まとまった現金を一括で受け取れる」、「売却した家を後で買い戻すことができる」、「受け取った資金はどのような用途にも使うことができる」などのメリットがあります。これらのことにメリットを感じるときに人々はリースバックを行うのです。

リースバックのデメリット

そのようなメリットがある一方、リースバックには「不動産の所有権がなくなってしまう」、「家賃の支払いが必要になる」、「家を売却するときに、相場より安い価格でしか買い取ってもらえない」、「毎月の家賃が割高である」といったデメリットも存在しています。しかし、これらのデメリットを考えても先ほどのメリットが上回ると感じた場合は、リースバックを行うべきときかもしれません。
リースバックのデメリットについてはこちらの記事を参考にしてください。

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【図解】リースバックの流れ

リースバックの流れ

• ①リースバック業者を選ぶ
• ②リースバック業者に相談する
• ③家の査定をしてもらう
• ④契約内容を確認する
• ⑤売買契約を締結する
• ⑥賃貸借契約を締結する
• ⑦家賃を支払う

それでは、次にリースバックの流れについて見ていきましょう。リースバックでは、大まかに分けて「業者を選ぶ、相談に行く、査定してもらう、契約する、家賃を支払う」といった流れがあります。

①リースバック業者を選ぶ

まずはリースバック業者を選びます。リースバック業者は各不動産会社の公式サイトなどを見て決めます。しかし、一社ずつ見ていくのは大変なので一括査定がおすすめです。一括査定では、一度物件の情報を登録することで、簡単に複数の企業を比較することができます。おすすめの一括査定サイトについてはこちらの記事を参考にしてください。

②リースバック業者に相談する

リースバック業者を決めたら相談に行きます。相談は無料で対応してくれる業者が多いです。査定結果は複数の業者から出してもらうようにすると良いでしょう。一社しか見ていないと、その業者のサービスが良いか悪いのかを判断することができないからです。

③家の査定をしてもらう

リースバック業者を選んだら、家の査定をしてもらいます。査定には仮査定と本査定の二段階があります。まず仮査定では物件の情報をもとに資産価値の概算を教えてもらいます。仮査定は最短で1〜2日以内に査定結果を知ることができます。仮査定の結果に納得した場合は、次の本査定に進みます。本査定では現地調査が行われます。

④契約内容を確認する

本査定の結果が提示されたら、売却価格や家賃のみならず、リースバックの条件を確認します。管理費は誰が支払うことになるのか、手数料はいくらかかるのか、買い戻しはできるのかといった内容も契約の段階で決定されます。契約内容に誤りがあると後でトラブルになることがあるので、細部までよく確認します。

⑤売買契約を締結する

査定内容に合意したら、売買契約を締結します。売買契約とは不動産をリースバック業者に売却するための契約で、家の売却価格などが記載されています。これを締結することで家の売買が完了し、所有権が移行します。そして家を売却した代金を受け取ります。

⑥賃貸借契約を締結する

次に、賃貸借契約を結びます。賃貸借契約とは、一度売却した家を賃貸として使い続けるという契約です。家賃の支払いについてや、契約期間が終わったときの手続きなどに関する記載があります。
賃貸借契約にはさらに「普通借家契約」と「定期借家契約」という二種類があります。リースバックでは定期借家契約の方を結ぶことが多いです。この契約では普通借家契約とは異なり、契約期間の更新ができません。そのため、同じ家に住み続けることができるのは基本的には2〜3年であることが多いです。
このようにリースバックでは「売買契約」と「賃貸借契約」の二種類の契約を結ぶのです。

⑦家賃を支払う

賃貸借契約後には家は賃貸となります。家賃を支払うことは変わるけれど、これまでと同じ家に住み続けることができます。

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まとめ

今回はリースバックの仕組みを図解で説明してきました。 リースバックとは、資金が必要になったけれど、他の資金調達方法や家を売却するという方法が取れない場合に利用する仕組みです。複雑な仕組みに見えますが、簡単にいうと売却と賃貸を同時に行っているだけなのです。
他の資金調達方法も検討したうえでリースバックのメリットに魅力を感じる場合は、リースバックの利用を検討してみると良いかもしれません。
しかし、リースバックにはトラブルが起こったこともたくさんあるので注意が必要です。リースバックを利用する場合は過去にどのようなトラブルがあったのかを知ってからにした方が安全です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける