リースバックって安全なの？仕組みやメリット・デメリットをわかりやすく解説

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「リースバックをしたい方」
• 「リースバックに興味がある方」
• 「リースバックに不安がある方」
• 「リースバックについて知りたい方」

この記事では、リースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

リースバックとは？

セール・アンド・リースバックとも言われ、所有している不動産を売却し、同時に賃貸契約を結ぶ金融取引方法です。金融機関から融資を受けずにまとまったお金を受け取れて、現在のお住まいに賃貸物件として住み続けることができます。そのため、住宅ローンにお困りの方に多く利用されています。この取引方法は不動産を有効に活用できますが、大きな資産を運用するため仕組みをよく理解し、計画的に利用しましょう。

リースバックの仕組み

リースバックの基本仕組みは比較的シンプルです。企業や個人は、所有している資産をリース会社にリースし、その資金を現金化します。同時に、リース契約を通じてリースバック取引が成立し、リース会社は資産を利用する権利を得ると同時に、リーサー（資産所有者）はリース料金を受け取ります。

この仕組みにより、リーサーは手元資金を得ることができ、資産を引き続き賃貸として使用することが可能です。また、リースバック契約の期間終了後、リーサーは資産の所有権を再び取得することができます。

リースバックと似たものとしてリバースモーゲージがありますが、大きく特徴が異ります。リースバックは金融から融資を受けていないので返済する必要はありませんが、リバースモーゲージは現在の不動産を担保に融資を受ける方法です。また、リースバックは個人・法人での利用が可能であり、不動産全般が対象となりますが、リバースモーゲージは個人の住宅のみが対象となります。

リースバックのメリット

では、リースバックにはどのようなメリットがあるのか見てみましょう。

引っ越しが不要である

個人のリーサーにとってはこれが一番のメリットです。リースバックを利用すれば、家を売却したあとも賃貸としてそのまま住み続けることができるので引っ越しの手間や費用が発生しません。また、賃貸契約期間の途中で解約することもできます。

家の維持費用の負担が軽減する

自宅を所有していると住宅ローンのほか、修繕費用や固定資産税、火災保険料、地震保険料、都市計画税など多くのランニングコストが発生します。

リースバックでは、家賃がの支払いが加わる代わりに、これらの費用全ての支払いがなくなります。

まとまった資金が短期間で調達できる

自宅を売却する場合、一般的には仲介業者を通じて買主を探すため、買主が決まるまで資金を得ることができません。売却が完了するまではおよそ3ヶ月半から半年以上はかかると言われています。

しかし、リースバックを利用すると、不動産会社が直接買主となるのでまとまった資金を売却時に短期間で受け取ることができます。

また、リースバックで得た資金の使い道には制限がなく、住宅ローンの返済、老後資金、事業資金に充てることが可能です。

将来的に買い戻しもできる

リースバックで売却した不動産物件は、不動産売買の契約の際に買い戻し特約をつけることで将来的に再購入することもできるので、安心です。

売却したことは周囲にわからない

仲介業者を挟む売却では多くの場合、売却情報をホームページやチラシで広く公開されます。しかし、リースバックであれば、不動産会社と直接取引をするため、売却の情報が近隣住民にバレることはありません。

リースバックのデメリット

一方で、リースバックを検討する際に考慮すべきデメリットもあります。

売却価格が相場より安くなる可能性がある

リースバックでは一般的に売却価格が安くなる傾向にあります。リースバック運営会社が売却された価格よりも高価格で市場に売り、利益を得る必要があるためです。また、リースバックでは売却価格と家賃は、一方を尊重すればもう一方が成り立たない関係にあるため、売却価格が高かったとしてもその分家賃も高くなるので、売却後に支払う家賃がいくらになるのか考慮する必要があります。

自由にリフォームや建て替えができない

持ち家の場合はマンションなどの規約が定められている場合をのぞいて、自由にリフォームや建て替えが可能です。しかし、リースバックを利用すると所有権はリースバック運営会社に移転するため、許可が必要になります。

家賃が発生する

リースバック後も住み続ける場合は賃貸契約となるので毎月家賃が発生します。家賃は、築年数や立地、売却価格、家賃相場、売却時の価格などによって決定されます。家賃が高すぎる場合や支払い期限が長い場合は、将来的に負担が大きくなるので自分にあった契約内容を選ぶことが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼して、家賃の低い会社を選んだり、売却価格を低くする代わりに家賃を下げる交渉をしたりし、最適な価格設定をしましょう

いつまでも住み続けられるとは限らない

リースバックの賃貸借契約は一般的に賃貸期間が設定されている、「定期借家契約」で締結されます。定期借家契約では、必ずしも住み続けられる訳ではないのです。契約期間終了後に貸主と借主、両者の合意があれば、契約を再度結べますが、契約更新時に両者の合意が得られなければ、引っ越しをせざるを得なくなります。

再契約できないリスクを考慮し、長く住み続けたい場合は、定期借家契約の契約期間を長くしたり、契約期間のない普通借家契約を締結できる運営会社を選びましょう。

買取価格がローン残債より低い場合、利用不可である

住宅ローンの返済をするために利用する場合、売却価格が住宅ローンの残債額を下回り、補填案もなく完済できなければ、銀行などの金融機関が抵当権の抹消を認めません。その場合、金融機関と抵当権の抹消の条件を個別に交渉し売却する任意売却という方法もありますが、任意売却では返済が免除されるわけではないので注意しましょう。

抵当権とは

抵当権とは住宅ローンなどを借りる際に購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。住宅ローンを完済できない場合は抵当権を外すことができないため、売却ができません。

リースバック契約までの流れ

リースバック契約は以下のように進めていきます。

お問い合わせ・査定依頼

まずは、電話はwebなどでリースバック運営会社へ問い合わせてみましょう。

リースバックを前向きに考えているのであれば、簡易査定を依頼しましょう。簡易査定は無料ででき、数日以内に概算の売買価格を示し、家賃を提示してくれる会社も多くあります。

簡易査定

問い合わせにて簡易査定を依頼する場合は、住所や間取りなどの物件情報の他に、固定資産税額や管理費、共益費などの情報を伝える必要があります。それらと地図情報を元に簡易査定が行われ、数日で担当者から電話やメールなどで買取価格と家賃が提示されます。

簡易査定では実際の物件をみていないので、簡易査定の結果はあくまで目安となります。

現地調査・本査定

提示された簡易査定の結果を受けて、手続きを進める場合には、物件の現地調査に進みます。

現地調査ではリースバック運営会社の担当者が実際に物件を訪問し、図面との相違がないか、室内状況や周辺状況などを確認して本査定が行われます。ここで売買価格と家賃を決定することになります。

契約条件（売却価格・家賃）の提示

本査定によって決定した売買価格や家賃のほか、契約期間などの条件が提示されます。内容に問題がなければ売買契約・賃貸契約手続きへと進みます。

契約

契約条件に合意したら、不動産売買契約と賃貸契約を締結します。契約条件に納得がいかない場合は、項目によっては調整も可能なので要望を伝えてみるといいでしょう。

また、所有する不動産に住宅ローンがまだ残っている場合は、売却前に抵当権をなくす必要があるので注意しましょう。

売買決済・賃貸開始

契約完了後は不動産の売却額を一括で受け取ることができます。受け取ったお金の使い道に制限はないので、自由に使うことが可能です。契約完了と同時に賃貸も開始され、家賃の支払いが始まります。

リースバックはこんな方におすすめです

ローン返済したい

住宅ローンを完済し、安心して老後を送りたい場合、リースバックを利用するのがおすすめです。また、住宅ローンが滞り、金融機関に残りのローンの一括返済を求められた場合、任意売却や競売を選択すると自宅を失うことになるので、リースバックを利用し、その資金で住宅ローンを返済し、同じ家に住み続けるという手もあります。

老後資金の確保したい

定年退職し年金暮らしで生活が不安であったり、医療費がかさみ生活費が苦しかったりなど、老後は資金の確保が必要です。金融機関からの借り入れの場合、返済しなければならなかったり、高齢であることを理由に断られたりしますが、リースバックには年齢制限がなく高齢者でもまとまった資金調達が可能です。

まとまった資金を調達したい

リースバックは新しい家に住みかえる際にも利用ができます。リースバックで自宅を売却した資金を新居の購入資金に充てることができます。新居に移転するまでは家賃を支払いながら今までの家に住み続けることができるので、仮の住居を探す必要もなく、引越しの手間が省けます。

同じ家に住みながら月々の支払額を減らしたい

まとまった資金が必要だが、子供の転校を避けたかったり、勤務先が近かったりなど引越しをしたくない場合でも、リースバックを利用することで月々の支払額を抑えながら住み続けることが可能です。

リースバックで後悔しないためのポイント

契約内容をよく確認する

契約の際には、売却価格・賃貸価格・契約期間・契約形態・賃貸契約の形態（普通借家契約・定期借家契約）などをよく確認しましょう。また、将来買い戻しを検討している場合は買い戻し特約が含まれているかも確認する必要があります。

複数の会社に見積もりを依頼する

リースバックで後悔しないためには複数の会社に見積もりを依頼し、比較することが重要です。1社の見積もりだけでは提示された不動産売却額が適正かどうか判断がつきません。少しでもいい条件で売るために複数の会社で見積もりをするのがよいでしょう。

将来を見据える

リースバックを利用する際は将来的な計画を立てることをおすすめします。賃料をずっと払い続けるのか、契約期間の完了時にどうするのか、などについて計画を立て、リスクを見落とさずに事前に準備をしましょう。