最終更新⽇時
2025/11/21サラリーマン必見！不動産投資で税金対策と資産形成を両立する方法
- 不動産投資
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
資産形成を始めるための基礎知識
働きながら投資を始める際には、主に以下の4つの投資先があります。
不動産投資
不動産投資とは、土地やアパート、マンションなどを購入し、賃貸収入を得たり、売却による値上がり益を狙う投資方法です。
不動産は短期的な価値変動が少なく、長期保有による賃貸収入の安定性があるため、長期的な利益を得るのに適しています。
株式投資
株式投資とは、自分が選んだ株式会社の株券を購入し、その会社の株主となることで、株式の値上がり益や配当金を得る投資方法です。
短期的な利益を狙う場合は、短期間での売買を通じて値上がり益を追求できますが、長期的な利益を考えるのであれば、株式を長期間保有して配当金を受け取る方法をおすすめします。
投資信託
投資信託は株式と違い、多数の人から資金を集めて、その資金を専門家が運用し、その運用益が配当されるものです。
多数の人から集めた資金を、投資の専門家がさまざまな投資先を選んで投資していますので、商品にも、株式を中心にして運用するもの、債権を中心にして運用するもの、海外の株式も運用先に入っているもの、不動産を中心として運用するものなど、さまざまなものがあります。
FX
FXとは、外国為替を売買することで、為替レートの変動を利用して利益を上げる投資手法です。
外貨の取引方法には、外貨を購入して「買建て」ポジションを持ち、外貨の価値が上昇した時に売却する方法と、外貨を売却して「売建て」ポジションを持ち、外貨の価値が下がった時に再購入する方法の2つがあります。
働きながら投資をするメリット
不動産投資、株式投資、投資信託、FXなどの投資先を検討する際に、働きながら投資を行うメリットは何でしょうか。
不動産投資
余剰資金を持つサラリーマンにとって、不動産投資は長期的な投資先として多くのメリットがあります。「手間がかかる」と思われがちな不動産の購入による賃貸収入も、実際には管理会社に任せることで負担を軽減できます。金融投資と比較して価値の変動が少なく、仮に不動産価値が上下しても、賃貸収入には大きな影響を及ぼさないため、常に市場価値を気にする必要はありません。融資を受けやすい不動産投資をする場合、余剰資金のあるサラリーマンでも、とても購入資金には足りないという方がほとんどです。そのような場合には、金融機関から融資を受けることで不動産を購入することができます。融資を受けるときに、働きながらの投資だと年収が安定しているので、融資を受けやすいことがメリットといえます。老後にそなえる不動産投資は、不動産が自分の資産となりますので、その資産で安定した収入を得ることができれば、老後の収入につながっていきます。公的年金制度の受給額の引き下げなどが問題となっていますので、不動産投資で老後の収入を増やそうと思う方が増えています。節税不動産投資の家賃収入は不動産所得になり、確定申告をしなければなりません。不動産所得は、家賃収入から必要経費を引いて計算されますが、経費が収入より多いと赤字になってしまいます。不動産投資の初期段階では、設備を購入するなど経費が多くて赤字になることも多いのですが、この赤字は給与所得など他の所得と損益通算をすることができます。損益通算とは、赤字になっている分野の所得の赤字を、ほかの黒字になっている所得からひくことができる仕組みです。
株式投資、投資信託、FX
株式投資、投資信託、FXへの投資は、金融商品への投資と位置付けることができます。
働きながら金融商品に投資するメリットは、余剰資金を預金しておくよりも高い収益が見込める点です。また、金融商品への投資は手間がほとんどかからず、パソコンを使った取引が可能なため、忙しいサラリーマンでも手軽に投資を行うことができます。
ただし金融商品は、業績の悪化で株価が下がり配当が低くなる、為替が自分の予想と違うほうに動いたために損をする、といったリスクもあります。大きなリスクがあるものほど、大きなリターンをのぞめますが、値動きや為替変動を常に気にするのは大変です。
安定した企業の配当金をねらった株式投資や、安定して利益を出している投資信託は、短期的な大きな利益をねらうことはできませんが、安定した投資先としてはおすすめです。
税金対策について
不動産投資の場合
不動産投資は、賃貸収入を得ながら将来の資産形成を実現できる長期的な投資方法であり、税金対策としても効果的です。
不動産投資から得られる賃貸収入から経費を引いたときに、黒字であれば税金がかかってきますが、不動産投資をした初期であればあるほど経費が多くかかることが一般的ですから、最初は赤字になることも多いのです。
その赤字は、サラリーマンとしての給与所得からひくことができます。
これを損益通算といいます。
給与は税金が天引きされていますが、不動産所得の赤字をあわせると税金が安くなりますので、このようなケースでは確定申告をすることで、所得税の還付を受けることができます。
住民税も、所得税をもとに計算されているので安くなります。
金融商品の場合
損失が出ている場合金融商品である株式、投資信託、FXに投資をした場合、税金対策になるかどうかは、その人の資産状況によります。たとえば株式を売却して損失がでた場合、株式を保有していたことで受け取った配当金による利益と相殺できます。金融商品への投資で損失が出た時には、ほかの利益から損失をひくことができるかどうか、という観点で節税を考えるとよいでしょう。NISA(少額投資非課税制度)の利用2014年1月からスタートしたNISA(少額投資非課税制度)を利用することで、上場株式や投資信託などの配当金や売買益が非課税になります。
限度額が決められていて、2016年からは年間120万円と限度額が増額されています。
通常であれば20.315％の税金がかかるところを、NISA口座であれば税金がかからないことになりますので、上場株式や投資信託への投資を考えるときには、ぜひNISAの利用を検討してみてください。確定拠出年金（401K、DC）確定拠出年金は、公的年金や企業年金に上乗せする年金制度で、自分が支払った掛金が積み立てられ、運用成果によって将来に自分に給付される仕組みになっています。
運用先は金融商品ですから、保険商品や投資信託と似たイメージです。以前は、自分の勤めている会社に確定拠出年金制度が導入されている場合には、サラリーマンは個人型の確定拠出年金に加入できませんでしたが、2017年から誰でも個人型の確定拠出年金に加入できるようになりました。個人型確定拠出年金の良いところは、税金面のメリットが多いところで、掛金は全額所得控除ができます。
投資信託に投資した場合には所得控除に使うことはできませんし、保険会社の保険に加入した場合には控除額に限度があります。個人型確定拠出年金であれば全額所得控除ができることは、大きなメリットです。
一時金で受け取るときには税金がかかりますが、退職所得控除が利用できますので、金額によっては非課税で受け取ることができます。投資信託や保険商品への投資を考えている場合には、個人型確定拠出年金も検討すべきでしょう。
まとめ
サラリーマンが働きながら投資をする方法には、いくつかの方法があります。
手軽にはじめたい場合には金融商品がおすすめですが、金融商品には、価格が変動するリスクもあります。
不動産投資は本格的な投資として長期運用に向いており、将来をみすえた投資としておすすめの方法です。
とはいっても、どのような不動産に投資したらよいのかわからない方がほとんどなのではないでしょうか。
不動産投資をはじめたい場合には、不動産投資にくわしい不動産会社や専門家のアドバイスを得ながら投資をしていくとよいでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
