不動産投資ローンの仕組みと借り方を徹底解説！初心者でもわかる融資の基本

不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることができる投資のひとつです。リスクが多くみられがちですが、事前にしっかりとリスクを理解し、対策を立てていれば有益な投資方法といえます。また不動産投資ローンを借りれば、初期費用が高額にならずに始めることができます。この記事では、不動産投資ローンについて詳しく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資ローンの基本

不動産投資とは、不動産を運用目的で購入し、入居者に貸し出し家賃収入を得る投資方法のことです。つまり、大家さんになるということです。

不動産投資ローンとは、アパートローンとも呼ばれ、不動産投資を行うための資金を借りる手段です。「ローン」と聞いてパッと思い出すのは「住宅ローン」かと思います。住宅ローンと不動産投資ローンはどちらも物件購入のためのローンですが、目的や返済方法に違いがあります。

具体的に異なる点は、「利用目的」「返済原資」「金利」などです。

不動産投資ローンでの購入物件は収益用の不動産ですが、住宅ローンの購入物件は自分たちもしくは自分の家族が住む物件です。収益を得ることを目的に組む不動産投資ローンは、住宅ローンよりも借入が厳しくなります。

また、不動産投資ローンと住宅ローンではローンの返済原資が異なっています。不動産投資ローンにおいては家賃収入からローンを返済しますが、住宅ローンでは本人の給与収入から返済されます。

金利についても、不動産投資ローンは居住目的の住宅ローンよりも高くなっており、住宅ローンの場合は年利0.5％から2.0％程度です。返済原資が給与収入のため、貸し倒れのリスクが低く低金利になっています。また、返済期間も長期に渡ります。
しかし、不動産投資ローンの金利は1.5％から4.5％程度です。返済原資となる家賃収入は必ずしも安定しているとはいえません。空室や家賃滞納などがあるため、貸し倒れのリスクは住宅ローンよりもずっと高くなっています。

ちなみに、金利の低い住宅ローンの物件を利用して不動産投資をすることは認められていません。

レバレッジ効果の活用方法

不動産投資ローンを利用するうえで大きなメリットとなるのは、レバレッジ効果が期待できることです。

レバレッジ効果とは

いわゆる「テコの原理」を意味します。少ない資金でも融資を受けることで、大きな収益を得られることを指します。

例えば、1,000万円の自己資金で年間80万円の家賃収入が見込める不動産を購入した場合、利回りは8％（【80万円 ÷ 1,000万円】）となります。この場合の利回りは、ローンを利用せず自己資金のみで得られる収益を基に計算されます。しかし、1,000万円を頭金として年間240万円の家賃収入が見込める3,000万円の物件（借入2,000万円）を購入したとします。「見た目の利回り」は【240÷3,000＝0.08】となり8％です。しかし、年間の収益は3倍になっています。これが「レバレッジ効果」といわれるものです。
さらに、借入金の利息後（金利3％で初年度の場合、約60万円の場合）は約100万円の収益増となります。また、1,000万円に対し180万円の収益という計算になるので【180÷1,000＝0.18】で利回り18％となります。

より効率を良くするために有効的なレバレッジ効果ですが、逆リバレッジと呼ばれるものに注意しなければなりません。
というのも、上記の仮定の場合3％であった金利が上昇し、8.5％になったとき年間利息額が170万円になり、実質の収入は70万円になります。そうすると、「借入れをせず自己投資のみで運用した収益80万円の方が効率がよかった」ということになってしまいます。
この場合、本来返済は家賃収入から捻出しますが、その他の収入や貯蓄から捻出しなければなりません。最悪の場合返済ができなくなってしまうこともあり得ます。

どの程度のレバレッジ効果が期待できるのかを考え、借入金額とローンの種類や金利の動向には細心の注意が必要です。

ローン選びの重要ポイント

不動産投資ローンを取り扱う金融機関は多岐に渡りますが、どの機関を選ぶべきか迷うことも多いでしょう。自身の状況に合った金融機関を選ぶためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。この章では、ご自身の状況に適した金融機関に的を絞れるように金融機関を選ぶうえで大切なポイントを2つご紹介します。

低金利で融資を受ける方法

基本的に、「住宅ローン」は固定金利なのに対して、「不動産投資ローン」は変動金利です。変動金利は5年に一度金利が変わり、金利が上がる場合、下がる場合のどちらもあり得ます。そのため、はじめから金利が低いに越したことはないです。高い金利で借りてしまい後々苦しむことがないよう、できる限り金利が低い金融機関を選びましょう。

自分の属性に合った金融機関を選ぶ

金利が低いことも大事ですが、ローンの審査基準もさまざまです。自分の属性で融資してもらえそうな金融機関を選ばなければなりません。

つまり、金利が低く、かつ自分の属性でも融資してもらえそうな金融機関を絞り込む必要があります。

次に、実際に不動産投資ローンを扱う金融機関の特徴をまとめます。基本的に審査が厳しい金融機関ほど、金利も低くなる傾向にあります。それぞれの特徴とご自身の属性を考えながらご覧ください。

不動産ローン商品を扱う金融機関

メガバンク（都市銀行）

メガバンクとは、都市銀行ともいわれ、一般の投資家というよりは資産家や企業への融資を重要視する傾向にあります。投資が対象外というわけではありませんが、審査の難易度は高いと考えられます。メガバンクの最大のメリットは金利の低さですが、その分審査が非常に厳しく、仮審査の結果が出るまで1ヶ月以上はかかります。また、年収1,000万円以上の方が検討できる金融機関です。

地方銀行

地方銀行とは、その名の通り各地の地名や都道府県名が入った名前の銀行です。これは銀行によって特徴が変わってきます。不動産投資ローン以前にローンについて消極的な銀行、片や若年層や投資初心者にも積極的に融資する銀行もあります。地方銀行で申し込む場合、所在地の都道府県に不動産があり、申込者の住所もそこにあることが条件になることが多いです。審査の難易度はメガバンクと比較して低い傾向にありますが、金利の高さには注意が必要です。メガバンクのように、多くの投資家に積極的に融資をするわけではないので、ある程度審査基準も厳しいといえるでしょう。

信用金庫・信用組合

地域の地名が入っていることが多い金融機関です。地方銀行より、さらに細かく地域を分けて営業しています。多くの場合、条件として物件の所在地や申込者がその支店の管轄区域に含まれていることがあげられますが、地域密着型のため、それほど属性がよくない人でも地方銀行と比べて柔軟に審査してくれます。しかし、金利は若干高い傾向にあります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は銀行とは違い、日本政府が管理する政府金融機関です。これは、起業面では弱者ともいえる若者や女性、シニア層への融資の基準を引き下げており、なおかつ1〜2％の固定金利で融資を実施しています。政府金融機関のため、融資限度額や融資期間など制限が細かく設定されており、融通が利かない面もあります。一方、属性に囚われず、可能性のある事業などがあれば目に留めてくれる可能性があります。初めての不動産投資で審査に通りづらい若者や女性、高齢者には有力な金融機関です。

ノンバンク

通常の銀行であればお金を一定期間預けるシステムですが、ノンバンクは融資や立て替えなどに特化しており、貸付を専門としている金融機関のことです。これは、各社独自の審査があり統一されていません。そのため審査は非常に柔軟で、属性のよくない人でも通りやすい特徴にあります。また、申し込みから審査完了までが早いため、早急な契約をしたい方にはオススメです。ただし、他の金融機関であれば慎重に収益性や資産価値など吟味して融資を受けるところ、ノンバンクは審査基準が緩く採算の合わない物件の融資を受けてしまうことになりかねず、思わぬ落とし穴になりかねません。また、貸付のみで利益を出さなければならないため、他の金融機関に比べて金利が非常に高くなります。不動産投資ローンを扱う金融機関の中では最も高金利となっています。。

上記の金融機関で、自分の属性にあった金融機関を選び、金利の低いところに申し込むことが最善といえます。同時に、それぞれの金融機関の審査基準の違いを考慮していくと良いでしょう。

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンを借りる場所がわかったところで、具体的にどのような審査基準があるかを説明します。審査が非常に厳しい不動産投資ローンを組むにはどのような準備が必要なのか、参考にしてください。

不動産投資ローンの審査基準は、主に以下の4つのポイントに分かれています。

申込者の属性と信用情報

申込者の属性は、ローンやクレジットカードの審査にも必ず確認される項目です。主に職業や年収、勤務先情報などが審査対象となります。

• 職業
• 雇用形態
• 年収
• 勤務先の情報
• 年齢
• 他社の借り入れ状況

職業は、一般的な会社員であれば問題ありませんが、行政機関の職員や公務員、医師や弁護士といった専門職は審査で有利になることが多いです。
雇用形態も重要な情報とされており、収入がなくならないということも大きなものさしになります。アパート・アルバイトよりも契約社員、契約社員よりも正社員が審査においては有利になります。そのため、雇用されていない自営業や個人事業主は年収が高くても安定さにかけるため不利になります。
年収は融資を希望する際の重要な基準です。金融機関によって異なりますが、年収1,000万円以上であれば年収の10倍〜15倍、年収700万円であればその5倍〜6倍程度の融資が受けられることが一般的です。

融資を行う金融機関は、貸し倒れにならず返済の見込みがあるかを判断したいのです。そのため、上記のような基準を設けています。

不動産の担保価値を重視

取得する不動産が収益物件としての担保価値が高ければ不動産投資ローンも組みやすくなります。
本人が購入する不動産の価値を測る基準は、公示地価、固定資産税評価額、立地などです。また、実質利回りも重要視されます。実質利回りとは、表面利回りよりも現実的な利回りを指します。

【表面利回り】 （1年間の家賃収入の合計金額−年間の諸経費）÷（物件の価格＋購入時の諸経費）×100 で計算されます。

そのため、実質利回りが高い方が収益性が高いと判断され、担保価値も高いと判断されます。

資産価値と融資の関係

物件の担保価値と併せて、資産価値の高さも不動産投資ローンの審査においては重要です。万が一、返済不能となれば金融機関は不動産を回収します。回収した不動産価値が高いほど、ローン残高を補填できる金額が高くなるので損失を抑えることができます。
一般的に資産価値が高いといわれている物件の特徴は、交通の便が良いこと、周辺環境が充実していること、建物構造がしっかりしていて耐震基準を満たしていること、災害のリスクが低いことです。
このような基準があれば融資を受けやすくなるでしょう。

信頼度の高い賃貸経営者になる

賃貸経営者として信頼度が高ければ高いほど、審査を受ける上でプラスになります。
不動産投資は賃貸経営という事業の側面があり、事業経営者としての常識やビジネスパーソンとしての振る舞いができることが求められます。金融機関は返済能力があるか、返済が滞ったときにどのような対応をとるのかを重要視しています。

まとめ

いかがだったでしょうか。不動産投資はハードルが高く感じられるかもしれませんが、不動産投資ローンを活用することで、より多くの収益を得ることが可能であることがご理解いただけたと思います。最後までご覧いただきありがとうございました。

参考文献
LIFULL　不動産クラウドファンディング
https://recrowdfunding.lifull.jp/

イエコン
https://iekon.jp/

TOHSHIN PARTNERS　
https://www.tohshin.co.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける