初心者向け不動産投資の種類と選び方を徹底解説！

　不動産投資を考えているけど、どんな不動産に投資すればいいのか迷っている方は必見！現在、不動産投資にはさまざまな種類があり、迷ってしまいますよね。しかし、ご自身の不動産投資の目的や計画があれば大丈夫です。種類によって、投資期間や必要な資金等は大きく異なります。この記事では、どの不動産投資が誰に適しているのかをまとめています。また、メリットや注意点についても示しています。不動産投資先の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資の目的別選び方

不動産投資を成功させるためには、明確な目的を持つことが重要です。以下に代表的な目的とそれに適した投資方法を紹介します。

①キャッシュフローを改善する

月々のキャッシュフローを改善したい場合は、家賃収入がローン返済額やその他の費用を上回る必要があります。そのため、投資先選びでは「利回り」を重視することが重要です。例えば、区分マンション、駐車場、REITはキャッシュフロー改善に繋がりにくい特徴があります。家賃収入と不動産が手に入るという意味では、この目的で不動産投資するメリットはあります。

②インフレへの対策

インフレ対策としては、現金の価値が下落することを防ぐため、物価に連動する資産を持つことが重要です。また、証券化された不動産など、リターンが大きくなる可能性のある投資先を選ぶことも有効です。
一棟アパート・マンション投資、トランクルームはこれにあまり向きません。

③相続税への対策

不動産投資は相続税対策として有効です。評価額を抑えることで、相続時の税負担を軽減できます。賃貸状況、管理面、売却のしやすさを考慮して投資先を選ぶことがポイントです。区分マンションや、一棟アパート・マンション、小口化不動産に向いています。

④年金対策

年金対策には、長期的な視点での投資が必要です。単に利回りだけでなく、将来的な不動産需要を考慮することが重要です。戸建不動産や一棟アパート・マンション、REITはこの目的には適していない場合があります。公的年金の受給開始が遅くなる中で、不動産投資が成功すれば、充実した老後生活の足しになるでしょう。

不動産投資の種類と特徴

　不動産投資と一言にいっても、さまざまな種類があります。不動産投資にはどのようなものがあるのかご紹介します。

①一棟投資

(1)　新築一棟アパート

新築一棟アパートへの投資は、投資効果をコントロールしやすく、修繕や空室リスクが低いことが特徴です。また、好条件の融資を受けやすいのも利点です。一方で、利回りが低く、賃料下落のリスクや節税効果の薄さがデメリットです。3000万円以上の資産を持ち、長期的な副収入を目指す方に適しています。

(2)　中古一棟アパート

中古一棟アパートは、大規模で比較的手間が少ない投資が可能です。利回りが高く、節税効果も期待できます。ただし、修繕や空室リスクがあり、融資条件が厳しい場合があります。高いリターンを望む方や節税対策を考えている方に適しています。

②区分投資

(1)　新築区分マンション

新築区分マンションへの投資は、融資を受けやすく、修繕や空室リスクが低いのが特徴です。ただし、利回りが低く、資産拡大や節税効果が期待しにくい点に注意が必要です。

(2)　中古区分マンション

中古区分マンションへの投資は、融資を受けやすく、賃料の下落が少ないことが特徴です。都心部に多く人気が高いですが、修繕や空室リスク、節税効果が少ない点に注意が必要です。比較的若い方や年収が今後上昇する見込みがある方に適しています。

③戸建投資

戸建投資のメリットには、長期的な運用が見込めることや、高い利回りが挙げられます。さらに、戸建の特徴として土地活用が可能です。戸建投資のターゲット層はファミリーであり、長期的な運用が見込まれます。このように、長期的な運用が可能です。このように、長期的な運用が可能です。さらに、建物が古くなっても、土地を売却することや、他の方法で活用することができます。ただし、管理の手間や、適切な物件選びには注意が必要です。需要の把握が重要です。また、庭や建物の手入れも必要です。

④民泊・シェアハウス

　民泊やシェアハウスは、宿泊施設としての貸与や複数の入居者によって高い収入が見込めます。しかし、物件に制限があったり、トラブルの発生が懸念されます。特に民泊は、シーズン外での収入が難しく、変動しやすいです。

⑤駐車場投資

駐車場投資は、初期費用が低く、管理が簡単なことが特徴です。駐車場にすると、建物がないため、使用用途に制限がなくなります。年金対策やインフレ対策として適した不動産投資方法です。ただし、土地選びや税金面でのリスクがある可能性があります。建物があると、固定資産税や都市計画税の優遇が受けられます。建物があると、固定資産税や都市計画税の優遇が受けられます。

⑥トランクルーム　

トランクルーム投資は、コンテナを設置して運用する方法です。生活のキャッシュフロー改善や年金対策をしたい方に適しています。メリットには、初期費用が低く、賃料が安定し、トラブルが少ないことが挙げられます。一方で、駐車場投資と同様に、需要のあるエリアを選ぶ必要があります。また、月の賃料が数千円から数万円であるため、高い収入は期待できません。

⑦不動産投資信託(REIT)

不動産投資信託（REIT）は、投資家から資金を集めて複数の不動産に投資する方法です。インフレ対策には適していますが、キャッシュフローや年金対策には向いていません。この方法は数十万円で始められるため、他の不動産投資に比べて手軽です。また、購入や売却がオンラインで行えるため、手間が少ないです。不動産投資信託（REIT）は、証券化された不動産を取引します。
多くの不動産投資のデメリットを解消できる方法です。一方で、自分1人で行っているわけではないので、投資先選びをしっかり行う必要があります。

⑧小口化不動産

小口化不動産とは、複数人で資金を出し合い、不動産の利益を分配する投資方法です。インフレ対策や相続税対策を目的とする方に適しています。メリットには、管理の手間が少なく、リスクが分散される点が挙げられます。ただし、比較的新しい方法であるため、選択肢が限られており、ローンを利用できず現金での投資が必要です。

初心者にオススメできる不動産投資

不動産投資の種類を紹介しましたが、初めての投資に不安を感じる方も多いでしょう。初心者には「区分マンション投資」特に中古物件をお勧めします。理由としては、管理が比較的簡単で、売却がしやすい点が挙げられます。日本の市場も安定しているため、リスクが低めです。
投資を始める前に、書籍やセミナーで十分に学び、不動産会社の専門家に相談することが重要です。そして、不動産会社にいる専門家に相談を必ず行い、物件を検討してみましょう。

不動産投資の選び方: 中古 vs 新築、地方 vs 都心

不動産投資には多くの種類がありますね。そこで、最後に、大きなカテゴリに分けてどんな特徴があるかご紹介します。

①中古と新築の違い

中古物件は取得費用が低く、表面利回りが高い傾向がありますが、修繕費用がかかる場合があります。購入前には、価格だけでなく入居率や維持費も考慮することが重要です。
新築物件は価格が高いものの、修繕費用が少ないのが特徴です。ただし、初めての入居者が退去後に中古扱いになる可能性もあります。

②地方と都心の違い

　地方物件は取得費用が比較的低いため、初心者に向いていますが、都心部に人が集中する傾向があるため、空室リスクに注意し、需要を確認する必要があります。
　都心物件は安定した入居者確保がしやすく、空室リスクが低いですが、エリアの需要を見極めることが大切です。

まとめ: 不動産投資成功のためのポイント

　以上、不動産投資の種類に関してまとめました。それぞれの不動産投資に特徴があることが分かりましたね。まず、不動産投資するにあたってのポイントがあります。1つ目は、いい物件を見つけた時です。目的によっては、長期で投資し続ける必要があります。いい物件を焦らず見つけることが大切です。2つ目は、融資してくれる金融機関が見つかった時です。3つ目は、ご自身の経済状況です。
　これらを踏まえて、ご自身の目的にあった不動産に投資してくださいね。不動産投資を検討されている方は、専門家に相談することをオススメします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける