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2025/11/21不動産投資での節税方法を徹底解説！副収入として投資を行う方も必見！
- 不動産投資
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不動産投資を行う方に向けて、多くの方が気になる税金の分野についてお話します。不動産投資でどのくらい税金がかかるか、不安に思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回は、不動産投資において実際にかかる税金、また節税方法はあるのかご紹介します！
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資で節税は出来る？
近年、「副業解禁」や「パラレルワーカー」などといった言葉が飛び交うようになってきました。正社員としての本業のみならず、雇用形態にとらわれない多様な働き方が人気を集めています。それと同時に収入源の多様化も進み、本業での収入、副業収入、投資収入などさまざまなものがあります。なかでも、投資による収入は効率よく資産形成ができる点などから始める方も多いでしょう。
投資と聞くとまだ難しいイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。実際にMMD研究所の調査によると、全く投資をしたことのない日本人の割合は59.2％程度と世界（アメリカは38.2%、中国26.8%）に比べても、割合が非常に高いです。日本は、歴とした投資後退国となっています。
しかし、数年前に比べて若干ではありますが、投資経験者の割合は上昇傾向にあります。背景にあるのは、やはり積み立てNISAの普及ではないでしょうか。積み立てNISAは、継続的で安定した収益が見込めることから人気が上昇しています。本業以外でも安定した収入源を持っておくことは、現代のトレンドなのかもしれません。投資による安定した収入源としては、他にも不動産投資が挙げられます。不動産投資は株式投資に比べて安定しており、リスクを抑えた投資が期待できます。比較的安定しているという点から、老後への資産形成には人気の投資手法となっています。ただ、収入が発生すれば必ず考えるべきことがあります。それは税金についてです。サラリーマンが本業の際は、自身で考える機会は滅多にないと思います。投資での副業収入ということもあり、かなりの額が税金としてかかってしまうのではないかと心配される方も多いのではないでしょうか。不動産投資においてはしっかりと節税の方法があるので心配は無用です。
次に、不動産投資における節税の仕組みを見てみましょう。
不動産投資における節税の仕組み①
不動産投資において、節税が可能だということがわかりました。ここからは、実際どういう仕組みで節税が可能なのか見ていきましょう。結論からお話しすると、不動産投資では大きく2種類の税金を節税することが可能です。1つ目は、所得税・住民税の節税です。そもそも所得税・住民税は所得に応じて課される税金であり、所得税に関しては所得が上がるほど税率が上がる「超過累進課税制度」が用いられています。馴染みのあるサラリーマンとしての給与所得にも、この制度が用いられています。超過累進課税制度とは、所得が一定の基準を超えた際に超えた分に対して高い税率が課される制度です。
所得税は、課税所得の金額によってすでに定められています。課税所得195万円までの額には5％、195万円を超え330万円以下の所得分に対しては、10％の所得税が課されるような仕組みとなります。
例えば、課税所得が600万円の場合
195万×5％＝9万7500円
（330万‐195万）×10％＝13万5000円
（600万-330万）×20％＝54万円
9万7500円+13万5000円+54万円=77万2500円
77万2500円が所得税として課される計算となります。
課税所得の金額がすでに定められている金額の層に分類され、それぞれで所得税額が算出されるという少し複雑な構造になっています。
住民税に関しても、課税所得に対して一律の割合で課税されるものですので、課税所得が増えれば増えるほど、所得税も住民税も支払う額が増加します。これが超過累進課税制度で、経済的に豊かな方から多くのお金を集め、公共サービスや社会保障の拡充に充てることで国民全員が安心して生活を送れる社会を目的とするものになります。一方で、高所得の方ほど税金が高くなることから、労働意欲の低下に繋がる可能性もあると懸念されています。この所得税・住民税は、不動産投資で得られる利益である不動産所得にも同じように課税がなされます。前提として、不動産所得で得た所得と、給与所得における課税所得の合計値に所得税・住民税が課税されると考えてください。
不動産所得は、不動産投資における総収入額（主に家賃収入）から不動産投資にかかる経費を引くと算出できます。
不動産投資において経費として計上できる費用は主に下記です。
・管理費
→共用部分の掃除、設備の点検等
・保険料
→不測の事態に備える火災保険、地震保険等
・修繕費
→退去後のハウスクリーニング、廊下などの共用部分の修繕等
・固定資産税などの税金
→不動産取得税、登録免許税、都市計画税など
・借入金返済の金利部分
※元本部分は経費計上できない
・減価償却費
→建物のトータルの金額を減価償却の年数で割った金額が毎年計上可能
この不動産所得と給与所得等における課税所得の合計所得に対して、所得税・住民税が課税されるという部分に、節税のポイントがあります。不動産所得で経費計上した結果、赤字となった場合、赤字分を給与所得における課税所得から引くことができるのです。これを損益通算といい、不動産所得で発生した損失を他の所得と相殺できます。不動産投資において発生した損失とは、主に管理費や保険等の初期費用がかかることから発生します。
その結果、給与所得における課税所得が850万円で不動産所得が100万円の赤字だった場合は損益通算を行い、トータルの課税所得が750万円で、結果的に節税が可能です。
ただこの場合、初期投資における経費計上により、初年度のみ損益通算による節税が可能なのではないかと思われるかもしれません。実際それも一理あるのですが、初期投資における経費計上だけが不動産投資の節税方法ではありません。
この損益通算の仕組みを用いた節税方法において、最もポイントとなってくるのが減価償却費です。
不動産投資において減価償却費とは、建物にかかった費用の総額を法定耐用年数で割った額を毎年費用として計上できる仕組みです。この考え方は、物は時間の経過や使用とともにその価値が減るという前提に立っています。例えば、5,000万円で購入した建物の法定耐用年数が20年だった場合は、1年間で250万円の費用を計上することができます。
例えば、建物価格が6,000万円で耐用年数10年の物件（減価償却費は600万円）を購入し、家賃収入が1,000万円、管理費や年間の返済にて900万円（内元本分200万円とする）かかるとしましょう。この中から、元本分を除く700万円は経費として計上できるものの、返済にて900万円を実際に支払っているので、手残りは100万円となります。ここに減価償却費である年間600万円を経費として計上することができます。
その結果、不動産所得における手残りは100万円ですが、帳簿上は500万円の費用発生という状態になります。ここに給与所得における課税所得と損益通算を行うことで、課税所得 が相殺されるので、結果的に課税額が少なくなります。
このように、不動産投資における所得は損益通算が可能で、かつ減価償却費を上手く活用することで大きく節税することが可能な、非常に有益な投資手法です。
不動産投資における節税の仕組み②
不動産投資における節税の仕組み2つ目は、相続税、贈与税の対策です。
相続税とは亡くなられた親などから、お金や土地などの財産を相続した際にかかる税金です。預貯金などで現金を相続する場合は、例えば1億円だと約30％ほどの相続税が課税されます。贈与税は、個人から個人へ財産を譲り渡した際に発生する税金です。こちらも預貯金などで現金を相続する場合、4,500万を超えると55％もかかってきます。ただし、この贈与税は一括で払った際の税金なので、少額に分けて支払う事も可能です。少額の場合でも10％からかかってきますので、多く感じられる事もあるでしょう。しかしこの相続税、贈与税を現金で相続せずに、不動産に変えて相続することにより、同じ価値でも相続税の課税のされ方が変わってきます。
この仕組みを詳しく見ていきましょう。
まず、1億円（土地5,000万円、建物5,000万円）で不動産を購入した場合、路線価や固定資産税評価が加わり、相続税のかかる対象が8割ほどとなります。さらに不動産を賃貸している場合（貸家評価減、貸家建付地評価減）、相続税のかかる対象が、そこからさらに7〜8割となります。つまり相続、贈与する際は5,000万程度が課税額となるわけです。
固定資産評価
固定資産の基準となる評価額で、公示価格の70％の水準となるもの
路線価評価
土地の価値を決めるための評価法で、道路に面する宅地の1平方メートル当たりの価格のことです。こちらは公示価格の80％が目安とされています。
貸家評価減、貸家建付地評価減
貸家建付地は自用地（賃貸していない不動産）よりも評価が下がります。貸家建付地には住人が住んでいるため、土地も建物も自分のものであっても自由に売却不可等の制限がかかるためです。
以上のことから、現金で所有しているよりも不動産として所有している方が、課税額を約半分に抑えることができます。
資産の相続や贈与をお考えの方は、不動産として所有として相続や贈与を検討してみてはいかがでしょうか。結果的に大きな節税に繋がる可能性があります。
節税効果の出やすい物件とは
ここまで、どのように不動産投資で節税が可能かをお話してきました。ここからは、節税効果の出やすい物件と、出にくい物件についてお話していきます。ここでのポイントはやはり減価償却費です。おさらいですが、減価償却費は実際の支払いを伴わずに経費として計上することができます。
つまり、1年間で減価償却費を大きく確保できる物件があれば、それだけ年間の経費も増額するため、本業の課税所得と相殺すれば良いのです。
ではどのような物件が、減価償却費を大きく取得できるのでしょうか。
ポイントは法定耐用年数になります。
主な物件ごとの法定耐用年数を以下に記載します。
- 木造：22年
- 鉄筋コンクリート造：47年
- 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下）：19年
- 軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）：27年
- 重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超）：34年
さらに新築ではなく法定耐用年数が満了した物件だと、下記の方法で耐用年数を算出するため、より減価償却費を大きく計上できます。
中古資産の耐用年数 ＝ 法定耐用年数 ×20％
つまり中古木造建物の場合
22年×20％＝4.4（少数の位は切り捨ての為4年）
つまり建物取得に3,000万円かかっているとした場合 減価償却費は750万円となります。
このように建物の種類によっても法定耐用年数が違うため、減価償却費にも違いが出てくることを覚えておきましょう。
＊参考https://biz.moneyforward.com/accounting/basic/61227/#i
まとめ
不動産投資を行い、不動産所得を得るうえでは避けることができない税金問題。せっかく不動産所得を得るなら、知識を付けて賢く節税しましょう。とくに、減価償却費を利用した節税方法については、給与所得がメインのサラリーマンにとってもかなりメリットのある話ではないでしょうか。所得が最大化するように不動産投資を始めることをオススメします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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