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2026/03/12不動産所得の確定申告【完全ガイド】やり方から経費まで徹底解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産収入の確定申告とは
不動産収入がある場合は確定申告をすべきか悩んでいる方も多いでしょう。
不動産収入は収入を得ていることになるので、確定申告をしなければいけません。
何故、不動産収入で確定申告をしなければいけないのか、確定申告の概要と合わせて理由を確認しておきましょう。
確定申告とは
そもそも確定申告とは、前年度1年間の所得を国に申請して、今年度の所得税や住民税など納めるべき納税額を算出する所得の申請です。
確定申告は、毎年1月1日から12月31日までの1年間で得た収入を申告するために、毎年2月16日から3月15日までの期間に行います。
副業をしている方や個人事業主の方は、毎年確定申告の手続きに追われることになるでしょう。
会社員の方は年末調整を会社が行ってくれるので、確定申告の手続きは不要です。
確定申告が必要な人
不動産収入がある方は確定申告をする必要があります。
具体的にどのような人が、確定申告をする必要があるのか確定申告をする条件を確認しておきましょう。
次のような人は、確定申告で所得を申請する必要があります。
- 基礎控除額が48万円以上を超えている個人事業主、自営業の方
- 不動産収入がある方
- 株取引での収入が48万円を超えている方
- 一時所得がある方（支出＋特別控除額以上）
- 年末調整を行っていない方
- 副収入で20万円以上の所得がある方
- 所得税の控除を受けている方
収入があっても、確定申告をしなくていい方も存在します。
どのようなケースであれば、確定申告が不要になるのか条件を確認しておきましょう。
次のような方は、確定申告が不要です。
- 会社の給与所得のみの方
- 副収入が20万円以下の方
- 公的年金を受給している方
副業での収入が20万円未満の方は、副収入があっても確定申告が不要です。
また、会社員で給与所得しか収入がない方も、確定申告の必要はありません。
公的年金で生活をしている高齢者も確定申告は不要ですが、公的年金が400万円以上でその他の副収入が20万円以上ある場合は確定申告の対象となります。
確定申告をした方がいい人
確定申告をしなくてもペナルティはありませんが、確定申告をすることで控除を受けられる場合があります。
次のような方は、確定申告をすると所得税や住民税の控除を受けられるでしょう。
- 事業で赤字が出ている方
- 年末調整を受けていない方
- 副業で源泉徴収されている方
- 年間医療費が10万円を超えた方
- ふるさと納税をしている方
- 住宅ローンを組んだ方
事業が上手くいかずに赤字になっている方は、確定申告をすることで所得税や住民税の控除を受けられます。
また、年末調整をしていない年内中途退職者や、アルバイトなどの副業先で源泉徴収されている方は、確定申告をすることで払いすぎた税金が還付されるでしょう。
その他にも、住宅ローンを組んだ方は住宅ローン控除を受けたり、年間の医療費が10万円以上かかった方は医療費控除を、確定申告をすれば受けることができます。
確定申告の必要がなくても、申請することで還付金や控除を受けられるので、賢く確定申告を利用しましょう。
確定申告をしないことで受けるペナルティ
確定申告は、年間で稼いだ所得を国に申告する納税額算出を行う申請手続きです。
確定申告を怠った場合は、本来支払わなければいけない納税額を正確に算出できず、脱税してしまうことになります。
具体的には、次のようなペナルティが課せられるので、確定申告を忘れないように注意しましょう。
- 納税額に無申告加算税が加算される場合がある
- 従来の納税額に最高税率14.6％の延滞税が加算される
- 青色申告特別控除の減税額が最高額65万円から10万円まで減額される
- 2年連続で提出が遅れると、青色申告が承認されなくなる
確定申告を忘れた場合は、すぐに確定申告を提出するか管轄の税務署に相談してみてください。
無申告加算税や延滞税が加算されてしまうと、余分に納税しなければいけません。
不動産収入があった場合も、確定申告を忘れず提出しましょう。
不動産収入の確定申告の申請方法
不動産の収入があった場合の確定申告の方法は、以下の通りです。
- 税務署に直接持参する
- 税務署に郵送で送る
- e-Taxを利用する
- 税務署の時間外収集箱に投函する
確定申告書類のチェックは、税務署が担当しています。
確定申告用紙は、税務署や確定申告会場、各市区町村の市役所で入手できますが、国税庁のホームページから必要な用紙をダウンロードすることも可能です。
＊参考：国税庁ホームページ
また、簡単に確定申告をしたい方は、国税庁の確定申告作成コーナーからe-taxを利用してみましょう。
e-taxは、確定申告のフォーマットが用意されており、該当箇所を入力していくだけで自動的に金額を計算してくれる確定申告作成に便利な電子サービスです。
パソコンだけでなく、スマホからの利用もでき、手軽に確定申告書を作成してe-taxからそのまま税務署に送れます。
確定申告の申請は、e-taxを利用する方法がおすすめです。
＊参考：国税庁｜確定申告作成コーナー
確定申告をする際の流れ
実際に確定申告をする際の流れを確認して、不動産収入で得た所得を申請してみましょう。
確定申告をする際の流れは、大きく分けて以下の手順になります。
- 必要書類の準備
- 付表、計算書の準備
- 確定申告書の作成
- 確定申告書と添付書類の提出
- 納税または還付
不動産収入がある場合は、e-taxで「決算書・収支内訳書」の項目から、申告書類を作成してください。
作成が終われば、e-tax上で提出するか印刷して税務署に郵送するかどちらかの方法で提出します。
e-taxでウェブ提出する場合は、事前に税務署を訪れて申請するためのIDとパスワードを発行してもらわなければいけません。
e-taxで申告書類を作成して、税務署に郵送する場合は必ず控えを保管しておくようにしましょう。
不動産収入の確定申告で経費にできる項目
確定申告で申請する所得額は不動産収入で得た総収入金額ではありません。
不動産収入で所得を得る方法は、不動産を売却して売却益を得るか、不動産を賃貸に出して家賃収入を得るかのどちらかです。
家賃収入額と不動産収入が同じと考えられがちですが、不動産収入は家賃収入から必要経費を差し引いた後の所得金額を指します。
そのため、不動産収入を得るためにかかった出費は、必要経費として計上した方が節税できるのです。
不動産収入の確定申告で経費にできる内容を確認して、必要経費として計上しておきましょう。
不動産収入の確定申告で必要経費となる項目は以下の通りです。
- 建物の住宅ローン利息分
- 固定資産税
- 都市計画税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 事業税
- 印紙税
- リフォーム費用
- 修繕積立金
- 管理費
- 水道光熱費
- 火災保険料
- 損害保険料
- 消耗品
- 交通費
- 通信費
- 税理士や司法書士への報酬
基本的には、不動産収入を得るための事業に必要な出費は、全て必要経費として計上できます。
そのため、収入源となる不動産の通信費や光熱費などは、必要経費として計上できますが、自宅の光熱費などプライベートな出費は経費としては計上できません。
また、建物の住宅ローンの利息分は必要経費として認められますが、土地の住宅ローンの利息分は経費にならないので注意しましょう。
固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税・事業税など、不動産収入を得るためにかかった税金も必要経費です。
しかし、所得税や住民税は不動産取引をしていなくても、納税義務が生じる税金ですので、経費としては計上できません。
不動産収入の確定申告をする際には、何を必要経費として計上できるのか、事前に確認しておきましょう。
不動産収入の確定申告をする際の注意点
不動産収入の確定申告をする際には、いくつか注意点があります。
確定申告は提出期限を過ぎると承認されない場合や延滞税が発生する可能性があるため、提出を忘れないようにしましょう。
更に、確定申告は「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。
白色申告は、事前の申請なしで確定申告ができるので手軽ですが、経費として計上できる項目や控除額が青色申告より少ないです。
青色申告は、事前に開業届を提出して、賃貸収入を生業としていることを申請する必要があります。
賃貸収入を事業として認められるには、最低限の収入が必要ですが、青色申告で申請できれば最大65万円までの控除を受けられるのでお得です。
不動産収入が多い方は、青色申告で確定申告した方が、節税効果が高くなります。
不動産収入の確定申告に必要な書類
確定申告をする際には、申告書以外にもいくつか提出書類を用意しなければいけません。
提出書類に不備や漏れがあると、確定申告が承認されず再度やり直しや、納税または控除を受けられない可能性があります。
不動産収入の確定申告に必要な書類を確認して、事前に準備しておきましょう。
不動産収入の確定申告に必要な書類は、以下の通りです。
- 確定申告書B
- 所得税青色申告決算書（青色申告の場合）
- 収支内役書（白色申告の場合）
- 家賃が分かる書類
- 収入や経費が分かる書類
- 契約書
- 領収書
- 保険や住宅ローン利息が分かる書類
- 源泉徴収票
源泉徴収票は会社に勤めている場合のみ、必要な書類です。
また、確定申告書類には「確定申告書B」のほか、青色申告の場合は「所得税青色申告決算書」、白色申告の場合は「収支内訳書」が必要です。
その他の書類は、経費となる出費や申請する収入を証明できる書類が必要です。
確定申告の申請期限に慌てて用意しなくていいように、前もって用意しておきましょう。
不動産収入の確定申告に関するまとめ
源泉徴収票は会社に勤めている場合のみ、必要な書類です。
また、確定申告書類は「確定申告書B」と、青色申告の場合は「所得税青色申告決算書」、白色申告の場合は「収支内訳書」を準備しておいてください。
その他の書類は、経費となる出費や申請する収入を証明できる書類が必要です。
確定申告の申請期限に慌てて用意しなくていいように、前もって用意しておきましょう。
不動産売却や賃貸収入で不動産収入がある場合は、期限までに忘れず確定申告をしておきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
