最終更新⽇時
2025/11/21不動産投資を検討中の方必見！事前に知っておきたいリスクと対策
- 不動産投資
- その他
「投資っていろいろあるけど、不動産投資ってどんな投資だろう」
「不動産投資って難しそうで手が出しにくい」
世の中で投資の種類が増えていくなか、不動産投資に興味はあるけど、いざやってみようとなると難しく思っている方は多いのではないでしょうか。リスクが高いといわれていること、資金調達などできるかの不安、何から始めたらいいのか、など疑問が多くあるかと思います。
この記事では、不動産投資のメリット・リスクとその対策をわかりやすく解説します。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資とは
不動産投資とは、アパートやマンションを購入し、運用することで利益を得る投資方法のことです。簡単にいえば「大家さんになる」ということです。
株やFXなどの投資と異なるところは、入居者が絶えずいれば比較的安定した収入が得られるということです。利便性の高いエリアや有名な土地のエリアなどにある収益性の高い物件に投資すれば、大きな利益を生むことができます。
不動産投資には主に、「一棟買い経営」「戸建て経営」「ワンルームなどの区分マンション経営」があります。
一棟買い経営
はじめにマンション・アパートを丸ごと一棟を買い、入居者に一部屋ずつ貸し出して家賃収入を得ます。初期費用が高額になり、ローンを組むことになります。入居者を定着させることができれば長期的に収入を得られ、大きな利益に繋がります。短期的に利益を得るというよりは、長期的な利益を見込んだ運用になります。
戸建て経営
一戸建てを買い、入居者から家賃収入を得る方法です。物件によっては安価なものもあり、初期費用を抑えることができます。しかし、安い物件は木造住宅になっていることが多く、経年劣化の修繕費などがかかるため購入の際も注意が必要です。
戸建てのためファミリー層が入居することが多く、入居すれば長期の収入が見込めます。しかし、アパートやマンションに比べ入居者も慎重になるため、入居までのハードルは高くなります。
区分マンション経営
建物の中の一室を購入し、入居者に貸し出し家賃収入を得る方法です。一棟買いに比べると初期費用が安価かつ低リスクで始めることができるため、不動産投資初心者の方にはとても人気を集めています。また、手放す際にも、比較的売却しやすいというのもメリットです。一方で、一部屋分しか家賃収入を得られないため大きな利益は見込めないでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資以外にもいろいろな投資があります。その中でも、不動産投資が選ばれる理由は何なのでしょうか。自身のニーズにあっているか、照らし合わせながら読んでいきましょう。
本業の収入の補てんになる
不動産投資によって得られる収益が、本業の収入の補てんになります。
不動産投資は不労所得のひとつです。また、物件の大半は管理会社に任せることができるため、多くの手間がかかりません。「長期的に家賃収入を受け取ることができる」ということが最大のメリットです。
生命保険代わりになる
物件を購入する際に、ローンを組むケースが多くあります。その際に加入するのが「団体信用生命保険（団信）」です。
団信とは、借入者が死亡した時などに、その時点のローンが0になる保険です。つまり、借入者が亡くなっても、残された家族には残債がゼロの収益物件が残るということです。しかも入居者がいる限り、毎月の家賃収入を得ることができ、うまく運用することができれば初期費用なしで家賃収入を得ることができます。また、残された家族は無借金のため、うまく売却できればまとまった現金に替えることもできます。このように、生命保険効果がある投資商品は不動産投資くらいではないでしょうか。
レバレッジ効果が高い
レバレッジ効果とは「テコの原理」のことで、小さい力で大きな効果をもたらすという意味です。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、「小さな資金で投資効果を上げ、さらに収益性を向上させる」ということです。具体的には、自己資金と借入金を併用し、見た目の利回り以上の収入を得ることができるというものです。不動産投資ローンを利用すると、本人の裁量によりますが自己資金の10倍ほどの資産を取得することもできます。
例えば、自己資金が500万円あったとすると、不動産投資ローンを利用しなければ500万円までの投資用不動産しか購入できません。しかし、3,000万円の不動産投資ローンを組んだ場合、3,500万円までの投資不動産の購入が可能になります。
相続税対策ができる
持っている現金を不動産に替えておくことで相続対策になるというのも、不動産投資のメリットです。相続時の税金は、「（財産の相続税評価額−基礎控除）×相続税率ー控除額」で計算されます。
例えば、現金を3,000万円持っている人が亡くなった場合、相続税法上は3,000万円が同じ金額の価値で評価され、それに対して相続税が発生します。一方、その人が亡くなる前に3,000万円で不動産を購入していた場合、不動産の固定資産評価額をもとに相続税が算出されるため、現金よりも低くなる可能性が高いです。
現金をそのまま持っているだけでは収益は得られません。しかし、継続的な家賃収入が見込める不動産投資に回すと、相続税と併せて一石二鳥の効果を得ることができます。
節税対策ができる
不動産投資は、相続税に対してだけではなく所得税や住民税に対しても、節税効果が期待できます。なぜなら、「経費に計上できる項目が多い」「減価償却費が高額」であるからです。
不動産投資は経費計上できる項目が多く、経費計上できれば「家賃収入−経費」で計算される不動産所得を抑えられます。その中でも、不動産を購入した費用を毎年経費として計上できる減価償却費は高額になるため、他の投資商品と比べ税務上の所得を抑えやすい投資になります。また、物件購入の際にローンを組んだ場合は、借入金利子も経費計上できます。
運用初期は多くの場合、家賃収入より運用初期経費が高くなり、赤字になります。赤字が出た分だけ課税所得が減額され、所得税や住民税の徴収額もそれに応じて減っていきます。ただし、これは運用初期のみの話であり、後々のためにできるだけ早く軌道に乗せておきたいですね。
不動産投資のリスクと対策
ここまでは、不動産投資のメリットを解説してきました。
しかし、初期費用が高く、リスクが高いイメージの不動産投資。不動産は消えることなく存在し続けます。実は不動産という商品は、他の投資商品よりもリスクとリターンが予想しやすいのです。そして、事前にそれを理解しておけば、回避策が打てる投資商品です。ここでは、不動産投資をする上で知っておくべき代表的なリスクと回避策を詳しく解説します。
空室・滞納リスク
一番わかりやすく、不動産最大のリスクは空室と滞納のリスクです。不動産投資の主な収入は、家賃収入です。空室や家賃滞納が発生すると、収入がゼロになります。空室リスク・滞納リスクを回避するためにはどうすればよいのでしょうか。
- 需要が高い物件を選ぶ
- 家賃保証会社を付ける
- 良い管理会社を選ぶ
物件選びでは、「利回り」「物件価格」などの要素をみていきますが、同時に上記のポイントをしっかり抑え、需要が高く空室リスクの低い物件かという視点も含めて選ぶようにしましょう。
また、入居者と賃貸契約を結ぶ際に家賃保証会社を仲介することで、仮に入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃支払いを保証してくれます。さらに、家賃の滞納などの催促は管理会社に委託するケースが多いと思います。家賃滞納については、長期化すれば回収率が低くなる傾向にあるため、早めに対応してくれる管理会社を選ぶのが良いでしょう。
空室になったときに、入居者募集業務に強い賃貸管理会社であれば、空室リスクは軽減できます。
自然災害
物件は現物資産のため、当たり前ですが地震や台風、大雨などによる浸水などのリスクがあります。そのリスクを下げるための対策、起こった時の対策をそれぞれ説明します。
リスクを下げるため
予測ができない災害については、各自治体が発表しているハザードマップなどを確認し、地震や火災の危険度を確かめることが大切です。東京都では、地震危険度マップを公表しています。
また、木造建築が密集している地域や救急車両が入れないような狭い道路の物件は避けた方が良いでしょう。防火地域、準防火地域などのエリアであれば、さらにリスクが抑えられます。
災害が起こった後の保険
災害が起こった後に保証してくれる商品に入っているかいないかで、その後は大きく変わります。火災保険や地震保険には入っておいた方が良いでしょう。
火災保険は、あらゆる天災や事故の補償が可能です。また、地震保険に加入することで、地震によって受けた物の破損や損傷を補償することもできます。ただし、補償範囲や支払う保険料などはよく吟味して選ばなくてはいけません。実際に、自然災害がどのくらい起こり得る立地・物件であるかを調べ、保険料を吟味しながら検討しましょう。
資金流動化リスク
「資金流動化リスク」とは、簡単にいうと「物件が売却しにくい」ということです。不動産を売却するには一連の手続きが必要になり、これには半年ほどかかることもあります。対策としては、売却のしやすさも加味して物件を選ぶと良いでしょう。
建物自体は、修繕やリノベーションなどである程度変更できます。しかし、「立地」に関しては変更のしようがないため重要であり、「駅から徒歩○分」などの立地は流動性が高いといえます。好立地の物件を取得することこそ、資金流動化リスクに対する有効な対策になり得ます。
価格変動リスク
不動産投資の主な目的は、家賃収入です。投資をいざリタイアしたり、他のいい物件が見つかり不動産を売却するときがくる可能性もあります。その場合、物件の価格が購入した時より大幅に低下していると、売却損が膨らみ「トータルでみるとあまり収益がなかった」という結果に終わる恐れもあります。一般的に価格が下がりやすい物件は、老朽化していたり利便性がよくなく空室率が高くなった物件だといわれています。そのため、不動産の「定期的なメンテナンス」「立地や将来的な都市計画の見極め」を行い、少しでも価格下落リスクを軽減できるように気を配りましょう。
まとめ
この記事では、不動産投資のメリットやリスクと対策などを細かく説明しました。
不動産投資のリスクをしっかりと理解し、メリットと天秤にかけご自身に合う投資なのか判断していきましょう。最後まで読んでいただきありがとうございました。
参照
・レイビー
https://www.global-link-m.com/reib/
・日本財託グループ
http://www.nihonzaitaku.co.jp/
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
