不動産投資の始め方を5つのSTEPで解説！成功のポイントも紹介

不動産を購入して家賃収入や売却益を得る「不動産投資」は、安定した収入が得られることやインフレに強いといった理由から、多くの投資家から人気を集める投資方法です。

しかし、「不動産投資を始めてみたいけれど、どのような手順で進めればよいか分からない」「初心者でも成功できるのか」という不安や疑問がある方もいるのではないでしょうか。

この記事では、初心者でもスムーズにスタートできるよう、不動産投資の始め方を5つのSTEPに分けて分かりやすく解説します。成功するための重要なポイントも紹介するため、これから不動産投資を始めたい方は参考にしてみてください。

不動産投資を始める前に｜再確認したいこと

不動産投資は、資産形成や副収入を得る手段として注目されています。しかし、リスクを理解せずに始めると、思わぬ損失を被る恐れがあります。一見シンプルに見えるものの、収益を得るには正しい知識と戦略が不可欠です。

ここでは、不動産投資の基本的な仕組みや種類、メリット・デメリットを紹介します。

利益が出る仕組み

不動産投資で利益を得る方法は「インカムゲイン（家賃収入）」「キャピタルゲイン（売却益）」の2つです。

インカムゲインとは、物件を購入し賃貸に出すことで、毎月安定した家賃収入を得る方法です。例えば、マンションやアパートを購入し賃貸借契約を結ぶことで、定期的な収入を確保できます。この場合、空室率や管理コストを考慮しながら、長期的に収益を生み出せる物件を選ぶことが重要です。

キャピタルゲインは、不動産を安く購入し、高く売却することで利益を得る方法です。市場の動向や物件の価値を見極めるスキルがあれば、短期間で大きな利益を得ることも可能ですが、市場の変動によっては損失を被るリスクもあります。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類があり、特徴やリスクが異なります。代表的なものを以下の表にまとめました。

自分の資金力やリスク許容度に応じて、適切な投資スタイルを選ぶことが成功のポイントです。

関連記事 : 初心者向け不動産投資の種類と選び方を徹底解説！

不動産投資のメリット

不動産投資には、他の投資にはないさまざまなメリットがあります。

• 安定した収益が得られる：株式やFXに比べ、家賃収入は比較的安定しており、長期的に安定したキャッシュフローを生み出せる
• インフレに強い：物価が上昇すると家賃や不動産価格も上がる傾向があり、インフレ対策として有効
• レバレッジを活用できる：銀行ローンを活用することで、自己資金以上の規模で投資が可能
• 税制上のメリット：減価償却費を計上することで、所得税の負担を軽減できる場合がある
• 実物資産としての価値：株式や仮想通貨と異なり、不動産は物理的な資産で、価値がゼロになることはほぼない

不動産投資のデメリット

不動産投資には多くのメリットや魅力があるものの、注意したいリスクやデメリットもあります。

• 初期投資が高額：物件を購入するにはまとまった資金が必要で、ローンを利用する場合は借金を背負うことになる
• 空室リスクがある：借り手が見つからないと家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費の負担が増加する
• 流動性が低い：株式のようにすぐに売却できるわけではなく、すぐに現金化できないことがある
• 維持・管理の手間がかかる：物件の管理や修繕、賃貸契約の手続きなど、手間がかかる点も考慮する必要がある
• 市場リスクがある：不動産価格は景気や政策の影響を受けるため、購入時より値下がりする可能性もある

【5つのSTEP】不動産投資の始め方

不動産投資で利益を得る仕組みが分かっても、いざ始めようとした際に何から始めればよいか悩む方もいるでしょう。不動産投資は適切な手順を踏み、計画的に進めることで成功確率が上がります。ここでは、不動産投資初心者に向けて、始め方を5つのステップで紹介します。

STEP1.不動産投資の種類を選ぶ

不動産投資にはさまざまな種類があり、特徴やリスクが異なります。まずは、自分に合った投資スタイルを見極めることが重要です。

不動産初心者には、比較的少額で始められる区分マンション投資やREIT（不動産投資信託）がおすすめです。収益性を求める方は一棟アパート・マンション投資、長期的に安定した収入を得たいのであれば戸建て投資が向いています。

STEP2.不動産会社に相談する

不動産投資の種類を決めたら、次に信頼できる不動産会社を見つけましょう。不動産会社は、投資に適した物件の紹介や市場動向のアドバイスをしてくれます。不動産会社を選ぶポイントは以下の通りです。

• 実績と評判をチェック：過去の取引実績や口コミを確認し、信頼できるか判断する
• 得意分野を把握する：ワンルーム投資に強い会社、アパート経営に特化した会社など、専門性を見極める
• 物件の情報を比較する：複数の会社に相談し、条件に合う物件を取り扱っているか確認する

STEP3.不動産投資ローンの審査を受ける

多くの投資家は、不動産投資ローンを活用して物件を購入します。通常の住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンには特有の審査基準があります。

担保物件の価値が低かったり頭金が少なかったりすると、審査に通らない可能性があるため注意が必要です。

関連記事 : 不動産投資ローンの仕組みと借り方を徹底解説！初心者でもわかる融資の基本

STEP4.物件を購入する

ローン審査を通過したら、いよいよ物件を購入します。契約から引き渡しまでの流れを理解し、スムーズに進めましょう。

実際には細かい手続きが多くありますが、不動産会社の指示に従って進めれば問題ありません。

STEP5.必要に応じて管理会社を選ぶ

物件を購入したら、管理業務をどうするか決めましょう。自主管理も可能ですが、多くの投資家は管理会社に業務を委託します。管理会社に委託することで、入居者募集や家賃集金、物件の管理など、幅広い業務を代行してもらえます。以下は管理会社を選ぶポイントです。

• 管理手数料の比較：相場は家賃の5％程度。サービス内容も比較する
• 対応力をチェック：入居者対応やトラブル時のサポートが充実しているか確認する
• 実績と評判：管理実績が豊富で、オーナーの満足度が高い会社を選ぶ

不動産投資を成功させるためのポイント

不動産投資で安定した収入を得るには、さまざまな知識や戦略が必要です。無計画で始めると、思わぬ損失を被ることも少なくありません。ここでは、不動産投資を成功させるために初心者が把握しておきたいポイントを5つ紹介します。

不動産投資の知識を身につける

不動産投資を成功させるには、基本的な知識を身につけることが重要です。不動産市場の動向や法律、税金、ローンの仕組みを理解していないと、思わぬリスクを抱えることになるでしょう。

不動産投資について勉強する際は、書籍や専門誌を読む、セミナーに参加する、不動産投資家のブログや動画を参考にするといった方法があります。

また、ファイナンシャルプランナー（FP）や不動産会社の専門家に相談するのも有効な手段です。実際の投資事例を学ぶことで、成功のポイントや失敗の要因を把握し、自分の投資戦略に生かせます。

予算を決めて資金計画を立てる

不動産投資を始める前に、しっかりと資金計画を立てることが成功につながります。自己資金がどの程度必要か、どのくらいのローンを組めばよいかを明確にし、無理のない範囲で投資しましょう。


不動産投資の初期費用は、一般的に物件価格の15％程度が相場です。3,000万円の物件を購入するのであれば、450万円程度の自己資金を用意するとよいでしょう。

ローンを利用する場合、金利や返済期間を考慮してシミュレーションし、家賃収入と返済額のバランスを確認します。ローンのシミュレーションができるサイトを活用するのもひとつの方法です。

エリアの選び方を押さえる

立地によって入居者の需要は大きく変わります。空室リスクや家賃収入にも影響を与えるため、エリアの選び方を知ることが大切です。

まずは、人口が増加しているエリアや交通の利便性が高い地域を選ぶことが基本です。駅から徒歩圏内の物件で、商業施設や学校、病院といった生活インフラが整っている場所は、安定した需要が期待できます。

大学の近くは学生向けの賃貸物件、オフィス街なら単身者向けの物件など、ターゲットに合わせた選定も重要です。自治体の都市計画や再開発の情報を確認し、将来的に価値の向上が見込めるエリアを選ぶと、長期的な利益につながります。

現地調査をする

物件の購入を決める前に、現地を調査しましょう。実際に物件を訪れることで、図面や写真では分からない問題点が確認できます。現地調査では、物件の外観や内装の状態、設備の老朽化状況をチェックすることが大切です。

また、周辺環境も重要なポイントです。昼と夜では雰囲気が違うこともあるため、時間帯を変えて訪問し、治安や騒音の有無を確認しましょう。さらに、近隣住民の生活スタイルや地域のごみ出しルールも把握すると、入居者の住みやすさを判断しやすくなります。

出口戦略を考えておく

不動産投資では、購入後の出口戦略を考えることが重要です。出口戦略とは、物件をどのように売却・運用して最終的に利益を確保するかという計画です。

主な出口戦略には「長期保有して家賃収入を得る」「一定の期間で売却しキャピタルゲインを狙う」「リノベーションして価値を高めて売却する」などがあります。不動産市場の動向を把握し、売却のタイミングを見極めることが重要です。

また、ローンの残債や税金の影響を考慮し、手元に残る利益を最大化する戦略を立てましょう。出口戦略をしっかりと決めることで、リスクを最小限に抑えつつ、安定した投資を実現できます。

不動産投資に関するよくある質問

特にこれから不動産投資を始める方は、気になる点や不安もあるでしょう。安心して不動産投資を始めるには、疑問や懸念点は事前に解消することが大切です。ここでは、不動産投資に関するよくある質問を3つ紹介します。

初心者向けの物件はある？

不動産投資を始める際、「どのような物件が初心者向けなのか」と悩む方もいるかもしれません。初心者向けの物件の特徴は、少額からスタートでき、管理の手間やリスクが少ない物件です。そのため、以下のような投資商品が適しています。

不動産投資に年齢制限はある？

基本的に、不動産投資自体には年齢制限はありません。しかし、投資の方法によっては年齢が影響するケースもあります。

例えば、不動産投資のためにローンを組む場合、多くの金融機関が年齢制限を設けています。一般的に、ローン完済時の年齢が85歳未満であることが求められ、50歳を超えると借入期間が短くなる傾向があります。

また、ローンを利用する際は団信に加入するのが一般的ですが、加入できる年齢に制限がある点も注意が必要です。多くの保険会社では、50歳から60歳を超えると加入が難しくなります。そのため、高齢の投資家は自己資金での購入や親族との共同投資を検討するとよいでしょう。

不動産投資は副業になる？確定申告は？

不動産投資が副業に該当するかどうかは、会社や投資の規模によって異なります。一般的に、不動産投資は「資産運用」と見なされ、会社の就業規則で禁止されている副業には該当しないケースがほとんどです。

ただし、勤務先によっては不動産投資を副業として扱う場合もあるため、事前に就業規則を確認しましょう。

確定申告は、不動産投資で得た所得が年間20万円を超える場合に必要です。不動産収入から経費を差し引いた後の「不動産所得」が対象です。

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まとめ

不動産投資は、安定した収入と資産形成を実現できる魅力的な投資方法です。一方、他の投資方法と比べて初期投資が高額で、流動性が低いといったデメリットもあります。不動産投資を始める際は事前にリスクを考慮しつつ、適切な知識を身につけることが大切です。

不動産投資は専門的な知識や経験が求められる分野であるため、初めての方は専門家のサポートを受けることも検討しましょう。

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