ワンルームマンション投資は儲かる？メリット・デメリットや成功のポイント

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的少額の資金で始められる点がメリットです。都市部を中心に安定した需要があり、副収入を得る手段として注目されています。しかし、「本当に儲かるのか」「リスクはないか」と気になる方もいるのではないでしょうか。

この記事では、ワンルームマンション投資の仕組みやメリット・デメリットについて解説し、成功のポイントを紹介します。不動産投資を始めたい方や投資先を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資とは？利益を得る仕組み

ワンルームマンション投資は、マンションの1室を購入し、第三者である入居者に貸し出して家賃収入を得る投資手法です。一般的に、都市部の需要が高いエリアのワンルームマンションは空室リスクが低く、安定した収益が見込めるとされています。

ここでは、ワンルームマンション投資における収益の仕組みや運営にかかる費用、他の不動産投資との違いについて解説します。

主に2種類の収益がある

ワンルームマンション投資では、主に「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」という2種類の収益が得られます。

【キャピタルゲイン】
購入したマンションを売却することで得られる利益です。2,000万円で購入した物件を数年後に2,500万円で売却すれば、500万円のキャピタルゲインが得られます。物件価格は市場の需給やエリアの発展状況の影響を受けるため、適切なタイミングで売却することが重要です。

【インカムゲイン（家賃収入）】
物件を賃貸に出すことで得られる継続的な家賃収入を指します。毎月8万円の家賃収入がある場合、年間で96万円の収益が得られます。空室リスクや家賃下落リスクを考慮しつつ、安定した収益を得られるようなエリアや物件を選ぶことが重要です。

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運営にかかる費用

ワンルームマンション投資では、さまざまな運営コストが発生します。主な費用は以下の通りです。

上記のランニングコストに加えて、不動産取得時には不動産取得税や仲介手数料、収入印紙税などの初期費用も必要です。

他の不動産投資との違い

ワンルームマンション投資と他の不動産投資の違いは以下の通りです。

【戸建て投資との違い】
戸建て投資は土地付きのため、長期的な資産価値が期待できるのがメリットです。ただし、初期投資が高額で、空室リスクもワンルームより大きくなりやすい傾向があります。一方、ワンルームマンションは都市部の需要が高く、比較的低コストで始められます。

【ファミリータイプマンションとの違い】
ファミリー向けマンションは家族世帯をターゲットとするため、長期入居が期待できるものの、空室になった際のリスクが大きいのがデメリットです。ワンルームマンションは単身者向けで回転率が高く、需要も安定しています。

【木造アパート投資との違い】
木造アパートは建築費が比較的安く、利回りが高い傾向があります。一方、耐用年数が短く、資産価値の減少が早いのが難点です。ワンルームマンションは鉄筋コンクリート造が多く、耐久性や資産価値の維持に優れています。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的手軽に始められる手法として人気があります。特に少額の資金からスタートできる点や管理の手間が少ない点がメリットです。

ただし、不動産投資は一定のリスクが存在するため、メリット・デメリットを踏まえて慎重に検討することが大切です。ここでは、ワンルームマンション投資の主なメリットを紹介します。

少額から始められる

ワンルームマンション投資の大きな魅力のひとつが、少額の資金で始められる点です。一般的な不動産投資は数千万円以上の資金が必要であることに対して、ワンルームマンション投資は比較的安価な物件が多く、初期費用を抑えられます。

例えば、マンションの価格が2,000万円であれば、金融機関のローンを活用することで数百万円程度の頭金で投資をスタートできるでしょう。初心者でもハードルが低く、資産運用の一環として取り組みやすいのが特徴です。

管理しやすい

基本的に物件の管理やメンテナンス、修繕対応は管理会社に委託できるため、投資家自身が日常的に管理業務を行う必要はありません。また、一棟マンション投資と異なり、ワンルームマンションは管理する範囲が限定されるため、維持管理にかかる手間やコストも抑えられます。

例えば、共有部分の清掃や設備の修繕は管理組合が対応するため、オーナーの負担は軽減されます。時間や手間をかけずに運用できるのは、特に会社員や副業として不動産投資を考えている方にとって大きな利点です。

需要が高い

ワンルームマンションは、都市部において高い需要があります。大学生や単身赴任者、若年層の社会人といった単身者の人口は年々増加しており、賃貸市場でもワンルームタイプの物件は安定した需要を維持しています。

また、ファミリー層に比べて単身者は物件を購入する割合が低く、賃貸で生活するケースが一般的です。そのため、賃貸需要が高く、空室リスクを抑えやすいでしょう。特に、駅近や商業施設の充実したエリアは入居者の確保が容易で、安定した家賃収入を期待できます。

分散投資がしやすい

投資のリスクを抑えるには、資産を分散することが重要です。ワンルームマンションは比較的少額で購入できるため、複数の物件に分散投資しやすいメリットがあります。

例えば、1棟の大型物件ではなく異なるエリアに複数のワンルームマンションを購入することで、リスクの分散が可能です。エリアごとの市場変動や空室リスクを抑えながら安定した収益を確保できるため、不動産投資のリスク管理に適した方法といえます。

税金対策として使える

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資全般のメリットとして、税金対策できる点が挙げられます。ワンルームマンションを購入することで減価償却費を計上できるため、所得税や住民税の軽減につながるでしょう。

また、ローンの利息や管理費、修繕費を経費として計上することで、課税所得を抑えることが可能です。特に、給与所得が高い投資家にとっては、節税効果を活用しながら資産を形成する手段としても魅力です。

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ワンルームマンション投資のデメリット

どのような投資にもリスクが伴うように、ワンルームマンション投資にもデメリットが存在します。事前にデメリットを把握することは、適切な投資先の判断やリスク対策のために欠かせません。

ここでは、不動産投資全般に関わるリスクに触れながら、ワンルームマンション投資の具体的なデメリットについて解説します。

利回りが低い傾向がある

一般的に、不動産投資は「表面利回り」や「実質利回り」が重要な指標となりますが、ワンルームマンションは利回りが低い傾向があります。

ワンルームマンションの購入価格は比較的低いものの、一定の固定費用がかかるため、利回りが圧縮されることがほとんどです。また、都市部のワンルームは需要が高く物件価格が割高になり、購入時点の利回りが低くなります。

家賃下落のリスクがある

建物の価値は築年数の経過とともに下落するのが一般的です。築年数が古くなると建物の外観や設備が時代遅れになり、賃貸市場での競争力が低下します。その結果、新築や築浅物件と比べて家賃を下げざるを得ないケースが増えるでしょう。

築10年程度までは比較的安定した家賃収入が見込めますが、築15年を超えると競争力が落ち、賃貸募集の際に値下げを余儀なくされることも少なくありません。

収入がゼロになる恐れがある

1室のみを運用するワンルームマンション投資の場合、空室が発生すると収入が完全にゼロになるリスクがあります。一方、一棟アパートや複数の物件を所有する投資では、空室が一部発生しても他の部屋の家賃収入で損失を補うことが可能です。

特に、ワンルームマンションは単身者向けの賃貸市場に依存するため、入居者の転居サイクルが早い傾向があります。単身者は転勤や就職、結婚といったライフイベントで引っ越す可能性が高く、空室リスクも上昇するでしょう。

ワンルームマンション投資の成功ポイント

ワンルームマンション投資は安定した収益を期待できる資産運用ですが、成功するためにはいくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。特に「立地」「利回り」「管理会社選び」の3つは不動産投資の成果を大きく左右する要素です。ここでは、それぞれのポイントについて詳しく説明します。

立地選びが重要！人気エリアを狙う

ワンルームマンション投資において、立地選びは重要な要素のひとつといえます。立地が良ければ入居者が途切れにくく、長期的な安定収益を見込めるためです。ワンルームマンション投資のエリア選びで最初に確認したいのは交通の便です。特に駅から徒歩10分圏内の物件は入居希望者が多いため、空室リスクを低減できます。

また、都心部や大学・オフィス街に近いエリアも狙い目です。学生やビジネスパーソンの需要が高く、賃貸市場が安定しているため、長期間にわたって安定した収益を得やすいでしょう。

表面利回りではなく実質利回りを重視する

表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割ったものを指します。例えば、物件価格が1,500万円で年間家賃収入が90万円の場合、表面利回りは6%です。ただし、管理費や修繕費、固定資産税、ローンの支払いといった経費が含まれていません。

一方、実質利回りは、家賃収入から経費を差し引いた「実際の利益」に基づいて計算します。先ほどの例で年間の諸経費が20万円かかる場合、実質的な年間収益は70万円で、実質利回りは約4.7%です。表面利回りだけで判断すると、実際の収益が想定より低くなる恐れがあります。

管理会社の選び方で収益が変わる

優れた管理会社を選べば、空室リスクの低減やトラブル対応の迅速化が可能となり、安定した賃貸経営が実現できます。管理会社を選ぶ際は、入居者募集力を確認しましょう。

多くの管理会社は入居者募集の業務を代行しますが、集客力が弱いと空室期間が長引き、収益に悪影響を及ぼします。口コミや評判を調べ、入居率の実績が高い会社を選ぶことが重要です。

物件の管理体制も確認しましょう。設備の点検や修繕対応が遅れると、入居者の満足度が下がって退去リスクが高まります。24時間対応のサポート体制がある管理会社や修繕の実績が豊富な会社を選ぶことで、安定した賃貸運営が可能です。

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ワンルームマンション投資でよくある質問（FAQ）

不動産投資にはリスクが伴います。ワンルームマンション投資に関して気になる点や不安なことがある方は、事前に疑問や不安を解消しておくことが大切です。ここでは、ワンルームマンション投資でよくある質問を紹介します。

初心者でもワンルームマンション投資はできる？

ワンルームマンション投資は、初心者でも比較的始めやすい不動産投資のひとつです。一般的に一棟マンション・アパート投資と比べて初期投資額が低く、管理の手間も少ないため、会社員や副業として投資を始めたい方にも適しています。

特に、ローンを活用することで、少ない自己資金でも物件を購入できるのが大きなメリットです。管理会社に賃貸管理を委託すれば、物件の維持管理や入居者対応の手間を減らせて、投資初心者でも安心して運用できます。

新築と中古、どちらがよい？

新築と中古はそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分の投資目的や資金状況に応じて選択するとよいでしょう。新築マンションのメリットは、最新の設備やデザインが整っていて、入居者にとって魅力的である点です。初期の修繕費用がほとんどかからず、管理しやすいのも特徴です。

ただし、新築物件は購入価格が高いため、利回りが低くなる傾向があります。価格が割高な分、資産価値が落ちやすい点にも注意が必要です。

一方、中古マンションは新築と比べて物件価格が安いため、初期投資を抑えながら高い利回りを狙えるのが魅力です。過去の入居実績があるため、賃貸需要の見極めがしやすいというメリットもあります。

ただし、築年数が古い物件は修繕費がかかる場合があり、管理状態をしっかり確認することが必要です。長期的な資産価値を重視するなら新築、短期間での高利回りを狙うなら中古がおすすめといえるでしょう。

頭金はどれくらい必要？

金融機関のローンを活用すれば、頭金10万円程度でも投資は可能です。一般的に、投資用不動産のローンは物件価格の80％～90%は融資が受けられるため、頭金は物件価格の10％～20%程度を準備するとよいでしょう。

また、フルローンやオーバーローン（諸費用も含めて融資を受ける）を利用できるケースもあり、自己資金が少なくても始められる場合もあります。ただし、頭金が少ないほど借入額が増えて月々のローン返済額が高くなるため、収支バランスを考慮した資金計画が重要です。

不動産投資はローン以外にも登記費用や不動産取得税、管理費などの諸費用がかかります。事前に総コストを把握し、余裕を持った資金計画を立てましょう。

初めての不動産投資は「RIERA」がおすすめ

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まとめ

ワンルームマンション投資は「少額から始められる」「管理しやすい」といったメリットがある一方、「利回りが低い傾向がある」「空室リスクがある」などのデメリットも存在します。不動産投資を成功させるには、立地選びや実質利回りの重視、信頼できる管理会社の選定が重要です。

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