インカムゲインで生活を豊かにする投資戦略

記事まとめ

• インカムゲインは不動産投資、株式配当金などがあり、ローリスク・ローリターンで安全性が高い
• 不動産投資は毎月家賃収入があり安定性が高く、初心者や老後の収入源として適している
• 中古物件なら自己資金100万円程度から始められ、安定収益を再投資しやすいため資産拡大に有効である

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

インカムゲインの主要な種類とその特徴

インカムゲインは何で得られるか

インカムゲインの種類によって、収入の形や入金の頻度は異なります。たとえば、不動産投資から得られる家賃収入は、インカムゲインの一例です。

インカムゲインの主な種類には次のようなものがあります。

・不動産投資
・投資信託
・ETF（上場投資信託）
・株式投資
・FX（外国為替証拠金取引）
・個人向け国債
・定期預金

インカムゲインの特徴としては、ローリスク・ローリターンが一般的です。
安全性が高く、資産を保有しているだけで利益が入ってきます。
反面、多くの場合は、収入額が売却益のように大きくありません。

• 不動産ビギナーさん

  インカムゲインは、売却益を狙うキャピタルゲインとは性質が違うのですね。

• 山口智暉

  インカムゲインは安定的なキャッシュフローを重視します。老後の年金や生活費の補填に適した収益です。

リスク、リターン率、収入頻度の比較

不動産投資は毎月家賃収入が入り、リターン率は物件により2～12％前後と開きがあります。
修繕費や管理費といったランニングコストがかかるのが難点ですが、安定性は抜群です。
投機的な商品とは違い、専門的な知識や市場動向の学習をしなくても済むので、比較的取り組みやすいのも魅力です。

投資信託は、不動産投資よりリスクがやや高いですが、ランニングコストは低めです。ただし、税金負担が大きい点がデメリットとなります。
リターンの頻度は商品によって異なり、月毎・年毎などがあります。

上場投資信託は、保有コストが割安ですが、リターン率は約4.5％程度とやや低めです。
収入の頻度は投資信託と同じく、毎月、あるいは年毎などがあります。

株式投資は売却益はキャピタルゲインですが、配当金はインカムゲインといえます。
リスクが高く、リターン率は上場投資信託と同程度です。
頻度としては半年・1年があります。
保有するためには、広く株に対する知識が求められます。

FXは通貨間の金利差で生まれるスワップポイントと呼ばれる利益が、インカムゲインとなります。
リターンの頻度は小刻みに得られますが、リスクの大きい商品です。

個人向け国債は半年ごとに利息が支払われ、変動10年国債のリターン率は0.13％と非常に低いです。
同じく定期預金もリターン率0.2％で、インカムゲインとしては頼りがいがあるといえません。

インカムゲインの利用目的とその実現方法

インカムゲインを目的別に活用する方法

インカムゲインの考え方として、大きくは次の3つが挙げられます。

・蓄財
・資産拡大
・老後の収入

定期預金や国債は、インカムゲインとしては大きな期待ができるものではありませんが、着実な蓄財を希望する場合に向いています。

似た性質の商品として、積立型投資信託があります。
預金や国債よりはリスクがありますが、将来的なリターンの大きさとしては期待ができます。

インカムゲインの再投資による可能性の広げ方

資産拡大を目的とする場合は、インカムゲインで生じた利益を再投資していく手法がとられます。

利益性というと株や投資信託、FXなどを思い浮かべますが、高い収益率を期待できる一方で、状況によっては元本割れの危険性もあります。収益性と安全性を両立させる投資としては、不動産投資がおすすめです。

エリア選定やリフォームなどの工夫によっては、長期間安定したインカムゲインが実現できます。
不動産投資で得た利益を再投資することで、所有物件が増え、安定度が向上します。
いざと言う時には売却益に変えられるのも、不動産投資の強みです。

老後の年金収入の補充としてインカムゲインを考えているのであれば、比較的現金収入額が大きい投資でなければなりません。

収入を受け取るサイクルが短いと、生活の組み立てがしやすくなります。
その観点で見ると、不動産投資、あるいは株式投資の配当金が適していると言えます。
家賃収入であれば、中長期で土地価格の上下はあるものの、比較的毎月決まった額が入り変動が少ない傾向があります。

株式の場合は、高配当で上がり下がりの少ない安定した株を選定する必要があります。

また投資信託の中には、毎月分配型の商品もあります。しかし、分配の詳細を確認しておかないと、元本を切り崩して配当する場合があるので資産が目減りする可能性もあります。株関連商品でインカムゲインを目的とする場合には、売却益を求める商品とは違う視点からの選択が必要となるでしょう。

• 不動産ビギナーさん

  不動産投資は、収益性と安全性を両立できる点が優れているのですね。

• 山口智暉

  実物資産として価値があり、家賃収入は物価変動に連動しやすいです。手放さずに利益を得られるのが強みです。

不動産投資による安定したインカムゲインの獲得方法

初心者向け区分マンション投資のメリット

長期安定型を望むのであれば、不動産保有によるインカムゲインがおすすめです。
家賃は、物件価格のような大きな変動は少なく、収入が安定する傾向があります。

ここからは、初心者でも比較的手の出しやすい区分マンションによる収入確保について見ていきましょう。

区分マンション投資を考える際には、物件選びの分類パターンがいくつかあります。
新築・中古、大都市圏・地方（郊外）という大きな条件の組み合わせによって、物件の持つ優位性が変わってきます。

新築・大都市圏

例えば東京都内であれば、ワンルーム物件でも3,000～3,500万円以上するものもあります。
購入時の価格から投資利回りとしては低くなりますが、常に需要が高いので空室のリスクが低く安定した経営ができます。

中古・大都市圏

新築マンションと比較すると購入価格は、2～3割程度は安くなります。
その分投資利回りが高くなり、立地的に需要の継続も期待できます。

新築・地方（郊外）

購入価格は大都市圏と比較すると、新築でもかなり安く抑えられます。
需要については、地方都市でも人口の流入があれば、空室リスクは下がります。
郊外物件の購入の際には、周囲の開発状況の調査と未来的な予測が重要です。

中古・地方（郊外）

購入価格が最も安く、その分投資利回りは高くなります。
一方で老朽化へのメンテナンスや管理費が負担となる恐れがあります。
また、家賃が安いとそれだけインカムゲインとしての価値が下がります。
購入に際しては、周囲の相場を考慮し慎重な検討が必要となります。

• 不動産ビギナーさん

  中古マンションで利回りを高くして、安定収入を得るのが現実的そうですね。

• 山口智暉

  立地の良い中古は投資効率が高いです。新耐震基準（昭和58年以降）に適合した物件を選定することがリスク管理の基本です

物件選びで押さえるべきポイントとリスク管理

将来的に安定したインカムゲインを目的とする場合、投資利回りと空室リスクのバランスを良く考えることが大切です。

都心近くであれば需要を失うことなく、継続した収入が期待できますが、その分購入価格が高くなります。
中古物件を視野に入れて、できるだけ負担のない方法を考えていくと良いでしょう。

目安となるのは、昭和56年の新耐震基準です。

新耐震基準では震度6強の地震が起こっても、建物の倒壊と住人の安全確保が条件とされています。
新耐震基準に適合しているのは、昭和58年以降に分譲された物件です。
ワンルームマンションの耐用年数は60年以上といわれています。
中古マンションは、売却価格を狙うキャピタルゲインには向かない投資ですが、長期に安定した家賃収入を得るインカムゲインでは投資利回りの良い結果が得られます。

区分マンション投資は、少額の自己資金でもスタートが可能というのが最大のメリットです。

中古物件であれば、東京23区内でも自己資金100万円程度でスタートできます。
購入価格を抑えられれば、借入のリスクも当然低くなります。
大きな資金を必要としないため、インカムゲインを目指す不動産投資への入り口としておすすめです。

また区分マンション投資は、家族への保険という意味でも有用な方法です。

投資ローンでも団体信用生命保険への加入ができ、支払者が万一の場合にはローン残金の支払いは不要となります。
遺族に物件がそのまま渡されるため、丸ごとインカムゲインが残ることになります。

不動産投資がインカムゲインとして優れているのには、手間がかからないというのもひとつの理由です。

株式投資のように市場を見張る必要もなく、売買や価値の上下を心配しなくても済みます。
多忙な現役時代でも維持がしやすく、老後には穏やかな生活を実現できるでしょう。

人生を心置きなく楽しむために、定期的に決まった額を受け取れるインカムゲインがあれば、どれほど心強いことでしょう。インカムゲインを得るためにはいくつかの手法がありますが、なるべくリスクを減らし確実な方向へと進めていきたいものです。例え少額の資金からであっても、インカムゲインのある生活を目指してスタートはできます。
安定性のある未来に向けて、今のうちに可能性を探ってみてはいかがでしょうか。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける