マンション売却前にリフォームは必要？判断基準・費用・売却方法を解説

マンションを売却する前に、リフォームしたほうが高く売れるのではないかと悩む方は少なくありません。

しかし、工事費をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限らず、買主が購入後に自分好みへ改装したい場合もあります。大切なのは、自己判断で工事を始めず、現状のまま査定を受けて、物件の状態や費用対効果を踏まえて必要性を判断することです。

本記事では、売却前リフォームの判断基準や費用、ハウスクリーニングなどの代替策、売却方法まで解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

結論：マンション売却前のリフォームは原則不要

マンション売却前のリフォームは、原則として必須ではありません。ここでは、その理由を3つに分けて整理します。

リフォーム費用を売却価格に転嫁しにくい

リフォームに費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。中古マンションの価格は、周辺相場や築年数、立地、専有面積、管理状態など複数の要素から判断されます。売主がリフォームに投じた費用を、そのまま販売価格へ上乗せできるとは限らないため、工事費を回収できない可能性があります。

中古マンションは築年数や立地なども重視される

室内の状態は、マンションの売却価格を左右する要素の一つです。中古マンションでは、築年数、立地、最寄り駅からの距離、専有面積、階数、管理状態、修繕積立金の状況なども購入判断に関わります。内装を新しくしても、立地や築年数など変えられない条件まで改善できるわけではありません。

リフォームの必要性は、室内の状態に加え、こうした物件全体の条件を踏まえて考える必要があります。

買主が自分好みに改装したいケースがある

中古マンションの買主には、購入後に間取りや内装、設備を自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションしたい人もいます。

売主側で先にリフォームすると、その仕上がりが買主の希望と合わない場合があります。また、リフォーム済みであることを理由に販売価格が高くなると、改装を前提に探している買主から選ばれにくくなる可能性もあります。

売却前のリフォームは、単に室内を新しくすればよいというものではありません。想定する買主や物件の市場性も踏まえて検討することが大切です。

マンション売却前にリフォームを検討してもよいケース

室内の状態によっては、修繕や部分的なリフォームを検討する余地があります。見た目の古さだけで判断せず、居住への支障や内覧時の反応から必要性を見極めることが重要です。

設備の故障など居住に支障がある不具合がある

給湯器が使えない、トイレや浴室などの設備が機能しない、現在も水漏れや雨漏りが発生しているといった不具合は、居住に直接支障を及ぼします。こうした場合は、売却前に原因を確認し、必要な修繕を検討する余地があります。

マンションの漏水は、専有部分のほか、共用部分の配管や上階などが原因となる場合もあります。原因によって費用負担や対応方法が変わるため、自己判断で工事を始めず、管理規約を確認したうえで管理会社や管理組合へ相談しましょう。

清掃では改善しにくい破損や汚損がある

通常の清掃では改善しにくい破損や汚損も、対応を検討するケースです。

例えば、壁紙や床の大きな傷・はがれ、広範囲のカビ、室内に染みついた強い臭いなどは、内覧時の評価を下げる要因になり得ます。こうした状態でも全面リフォームが必要とは限らず、状態に応じて部分的な対応で足りる場合もあります。

内覧しても購入申し込みにつながらず室内状態がネックになっている

売却活動を始めて内覧は入るものの、購入申し込みにつながらない場合は、室内の状態が要因の一つになっている可能性があります。

一方、その理由には、価格設定、立地、階数、間取りなど複数の要因が考えられます。室内が原因だと決めつけてリフォームすると、費用が無駄になるおそれがあります。

担当の不動産会社に内覧後の反応を確認し、室内状態が実際にネックになっているのかを見極めましょう。

マンション売却前にリフォームするか判断する手順

リフォームの要否を判断するときは、工事を先に決めるのではなく、査定、費用比較、売却時期・資金負担の確認という順に考えると整理しやすくなります。ここでは、判断の流れを3ステップで確認します。

まずリフォーム前の状態で査定を受ける

最初に、リフォームをしていない現状のまま不動産会社へ査定を依頼します。先に査定を受ける理由は、工事費を回収できるか判断するための基準を持つためです。

査定では、現在の売却見込み価格に加え、室内の状態が売却にどの程度影響しそうかも確認します。必要に応じて複数の不動産会社へ査定を依頼し、リフォームや補修が必要かについて意見を聞くと判断材料を増やせます。

売却前のリフォームは、工事ありきではなく、現状の査定結果を起点に検討しましょう。

関連記事：【不動産査定Q&A】よくある質問と注意点を完全網羅！

リフォーム費用と売却価格への影響を比較する

次に、必要と考えられる工事の見積もりを取り、不動産会社にもリフォームによる売却価格や売れやすさへの影響を確認します。

工事費と販売価格の差に加え、売却スケジュールへの影響も比較します。工事内容によっては内覧や販売活動に制約が生じ、売り出し時期が遅れる場合があります。反対に、現状のまま価格を調整して売り出すほうが、工事費を抑えながら早く売却できるケースもあります。

「リフォームする場合」「部分補修にとどめる場合」「現状のまま売る場合」を並べ、費用、売却価格への影響、売却までの期間を比較しましょう。

売却時期や資金負担も含めて最終判断する

査定結果と工事見積もりを確認したら、売却したい時期や手元資金も含めて最終判断します。

早期売却を優先したい場合は、工事期間を設けることが売却スケジュールに合うかを確認します。手元資金に余裕がない場合は、高額な工事費を先に負担するより、現状のまま売る方法や最低限の補修を選ぶほうが適することもあります。

以下のチェックリストを使い、どの対応が候補になるか整理してください。

確認項目	判断の目安
3か月以内など早期売却を優先したい	工事期間による売却開始の遅れを考慮し、現状のまま売る方法も検討する
高額な工事費をすぐに用意するのが難しい	現状売却や最低限の補修を候補にする
工事期間が希望する売却時期に影響する	リフォームによる効果と売却の遅れを比較する
リフォームによる売却価格や売れやすさへの効果が費用に見合う見込みがある	売却時期や資金負担も含めてリフォームを検討する

大がかりなリフォームをせずに内覧時の印象を整える方法

マンション売却前に大がかりなリフォームをしなくても、清掃や軽微な補修などで内覧時の印象を整えられる場合があります。リフォームに進む前に、より負担の小さい方法で改善できないかを確認しましょう。

ハウスクリーニングで室内の清潔感を高める

ハウスクリーニングは、既存の設備や内装を交換せず、室内を清掃・洗浄する方法です。特にキッチン、浴室、洗面所、トイレなどの水回りや、窓、床、玄関は内覧時に目につきやすい部分です。

汚れや水あかなどが目立つ場合は、専門業者による清掃で清潔感を高められることがあります。一方、壁や床の破損、設備の故障などはクリーニングでは解決できないため、修繕の要否を別に判断する必要があります。

軽微な不具合は部分補修を検討する

ハウスクリーニングで改善できない軽微な不具合には、部分補修を検討できます。

例えば、ドアや引き戸の建具調整、壁紙の一部張り替え、フローリングの小傷の補修などです。問題箇所が限定されている場合は、全面的にリフォームするより負担を抑えられる可能性があります。

全体的に老朽化している場合は、部分補修を繰り返すより現状のまま価格を調整して売るほうが適する場合もあります。補修範囲は不動産会社の意見も踏まえて決めましょう。

ホームステージングで暮らしをイメージしやすくする

ホームステージングは、家具、照明、小物などを使い、購入後の暮らしをイメージしやすい室内に整える方法です。空室ではレンタル家具などを配置し、居住中であれば生活用品を整理して見せ方を整えます。

工事を伴わずに室内の見え方を調整できる点が特徴ですが、売却価格の上昇や成約を保証するものではありません。物件の状態や想定する買主に合うかを不動産会社と相談して活用を検討しましょう。

売却前にリフォームする場合の費用と注意点

売却前にリフォームを行うと決めた場合は、費用相場だけでなく、税務上の扱いやマンション特有の工事制限まで事前に確認します。工事を発注してから問題が判明すると、追加費用や手間が生じるおそれがあります。

水回り・内装・フルリフォームの費用相場

マンションのリフォーム費用は、設備のグレード、施工面積、配管や間取りの変更、下地の状態などによって大きく変わります。

2026年時点の中古マンションの主なリフォーム費用の目安は、次のとおりです。実際の費用は物件や工事内容によって異なるため、施工会社から個別に見積もりを取りましょう。

工事の種類	費用の目安
キッチン	約100万～600万円
浴室	約100万～300万円
トイレ	約30万～120万円
洗面所	約30万～150万円
クロス（壁・天井）	2LDK・3LDK全体で約30万～70万円
床	8畳で約10万～30万円

フルリフォームは、築20～30年で約450万～1,200万円、築40年以上で約700万～1,500万円が一つの目安です。ただし、施工面積や工事範囲などによって費用は大きく変わります。

（参考：LIXILリフォームショップ「中古マンションのリフォーム費用の相場」）

売却前のリフォーム費用は税務上どう扱われるか

売却前に支出したリフォーム費用は、税務上の扱いが一律ではありません。設備費や改良費として取得費に含められるものがある一方、譲渡所得の計算上控除できない支出もあります。

取得後に支出した設備費や改良費などは取得費に含まれます。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、資産の維持・管理のための修繕費は、売却のために直接かかった譲渡費用には含まれません。

同じ「リフォーム」でも工事内容によって扱いが変わるため、領収書、工事請負契約書、工事内容の明細などを保管しておきましょう。判断に迷う場合は、税務署や税理士へ確認してください。

（参考：国税庁「No.3252取得費となるもの」）

（参考：国税庁「No.3255譲渡費用となるもの」）

管理規約や共用部分の制限を確認する

マンションをリフォームする際は、管理規約や使用細則の確認が必要です。工事可能な時間帯、床材の遮音性能、養生方法、管理組合への事前申請などが定められている場合があります。

玄関扉は錠と内部塗装部分が専有部分に含まれる一方、窓枠や窓ガラスは専有部分に含まれない扱いが一般的です。ただし、実際の区分や工事ルールはマンションごとに異なります。工事前に管理会社や管理組合へ確認し、施工会社にも規約上の条件を共有することで、規約違反や手戻りを防ぎやすくなります。

（参考：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」）

マンション売却の進め方と相談先

マンション売却前のリフォーム方針が決まったら、実際の売却方法を検討します。一般的な売却方法には仲介と買取があり、価格を重視するか、売却までの期間や手間を重視するかによって向き不向きが変わります。また、登記や共有名義など権利面の課題がある物件では、室内を整える前に整理すべき事項があります。

仲介と買取の違いを比較する

仲介は、不動産会社に買主を探してもらい、売主と買主の間で売買契約を結ぶ方法です。市場で買主を探すため、買取より高い価格で売れる可能性がある一方、売却までの期間は買主が見つかる時期に左右されます。

買取は、不動産会社が直接マンションを購入する方法です。一般に仲介より売却価格は低くなりやすいものの、買主を探す期間がなく、室内の状態についても仲介より柔軟に対応できる場合があります。

主な違いを整理すると次のとおりです。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い価格を目指しやすい	仲介より低くなる傾向がある
売却までの期間	買主が見つかる時期に左右される	買主探しが不要で短縮しやすい
買主探し	不動産会社が市場で買主を探す	不動産会社が直接購入する
室内の状態	内覧時の印象が購入判断に影響しやすい	現状のまま対応できる場合がある

関連記事：初心者でも安心！マンション売却の基本的な流れや諸費用をわかりやすく解説！

相続・共有持分など権利関係に問題がある場合の注意点

室内をリフォームしても、相続や共有持分などの権利関係の問題は解消できません。相続したマンションを売却する場合は、所有権を取得した相続人への相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。

また、共有名義のマンション全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。一方、自分の共有持分のみを処分できる場合もあるため、物件全体の売却と持分のみの売却は分けて考える必要があります。

権利関係に問題がある場合は、リフォーム費用をかける前に売却の見通しを確認しましょう。

（参考：法務省「不動産を相続したらかならず相続登記！」）

（参考：法務省「共有制度の見直し」）

関連記事：共有持分とは？共有者が持つ権利や共有状態を解消する方法を解説

権利関係が複雑なマンションは「おうちの相談室」へ

権利関係が複雑で、売却方針を自分だけで決めにくい場合は、リアルエステートの「おうちの相談室」への相談も選択肢です。

「おうちの相談室」では、所有者不明の土地建物、借地・底地、共有持分など、権利関係が複雑な不動産を中心に相談を受け付けています。相続や権利関係の課題については、必要に応じて弁護士や税理士などの専門家の知見も交えながら、解決方法を検討する体制です。

リフォームをするかどうか以前に、権利関係の整理や売却方法で迷っている場合は、まず状況を整理するところから相談してみてください。

まとめ

売却前のマンションは、必ずしもリフォームしてから売り出す必要はありません。工事費を売却価格にそのまま転嫁できるとは限らず、購入後に自分好みへ改装したい買主もいるためです。

まずは現状のまま査定を受け、設備の故障や著しい破損がある場合は必要な修繕を検討します。見た目の印象は、ハウスクリーニングや部分補修、ホームステージングで改善できる場合もあります。

リフォームを行う場合は、費用対効果に加え、管理規約や税務上の扱いも確認しましょう。権利関係に課題がある物件では、内装へ費用をかける前に売却の見通しを整理することが重要です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける