空き家整理は何から始める？費用・業者選び・整理後の活用まで解説

親から受け継いだ実家や、長期間使っていない空き家を整理したいと思っても、何から手をつければよいかわからない方は少なくありません。

空き家を放置すると、建物の劣化や近隣トラブルが生じやすくなり、管理状態によっては税負担が増える可能性もあります。一方、整理を急ぐあまり、重要書類や貴重品まで処分したり、売却前に必要以上の費用をかけたりすることも避けたいところです。

この記事では、空き家整理を始める前の確認事項から、具体的な手順、費用相場、業者の選び方、整理後の売却・賃貸などの選択肢まで解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

空き家整理を始める前に確認しておきたいこと

空き家整理というと、家財の仕分けや不用品処分から始めるイメージがあるかもしれません。しかし、所有者や権利関係、整理後の利用方針を確認しないまま片付けると、後から相続人同士のトラブルが生じたり、不要な処分費用がかかったりするかもしれません。

まずは「誰の不動産なのか」「整理後にどうするのか」を確認し、そのうえで作業を始めましょう。

所有者・相続人と権利関係を確認する

最初に確認したいのは、空き家と土地の所有者です。登記事項証明書などで名義人を確認し、相続が発生している場合は相続登記の状況も確認します。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が原則です。義務化前に発生した相続で未登記の不動産についても対象となり、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日が期限となります。

（参考：法務省『相続登記の申請義務化について』）

また、相続人や共有者が複数いる場合、家財を1人の判断で処分すると、後から「残してほしかった」といったトラブルになる恐れがあります。処分するものについては、あらかじめ関係者間で確認しておくことが大切です。土地を借りて建物を所有している場合は、借地権の種類や契約内容も確認しておきましょう。

関連記事：亡くなった人の土地の名義変更｜手続き方法と変更しない場合のリスクを解説

整理後に空き家をどうするか方針を決める

次に考えておきたいのが、整理後の空き家をどうするかです。

売却する、賃貸する、解体する、自分や親族が利用するなど、今後の方針によって、どこまで家財を処分するべきかも変わります。そのため、片付けを全て終えてから考えるのではなく、大まかな方向性を整理前に決めておくと効率的です。

判断する際は、相続人や共有者の意向だけでなく、建物の状態や立地、今後かかる固定資産税・管理費・修繕費なども確認しましょう。

この段階では、どの方法が最適かまで決められなくても構いません。「売却する可能性がある」「今後も保有する予定がある」など、整理の方向を決められる程度に考えておくことが重要です。

売却予定なら整理と査定を並行して進める

売却を検討している場合は、家財を全て処分してから不動産会社へ相談する必要があるとは限りません。

不動産会社によっては、残置物がある状態でも査定を受けられます。また、不動産買取では残置物を残したまま対応できるケースもあります。

そのため、売却する可能性が高い場合は、整理と並行して複数の不動産会社へ査定を依頼し、どこまで片付ける必要があるかを確認するのも方法の一つです。

先に高額な処分費をかけたものの、実際にはそのまま査定できたという状況になれば、余計な出費につながります。売却予定がある場合は、「全て片付けてから査定」という順序にこだわらず、整理と売却準備を並行して考えましょう。

空き家を整理せず放置するリスク

空き家は、使っていなくても適切な管理が必要です。管理されない状態が続けば、建物の劣化だけでなく、害虫や不法侵入など周辺環境への影響が生じる可能性があります。国土交通省も、放置された空き家について倒壊などの安全面、害虫などの衛生面、不法侵入などの防犯面の問題を挙げています。

早めに整理して今後の方針を決めることは、こうしたリスクを抑えることにもつながります。

（参考：国土交通省『空家法とは』）

管理不全空家・特定空家になると税負担が増える場合がある

適切な管理が行われていない空き家は、「管理不全空家等」や「特定空家等」として、市区町村による指導や勧告の対象となる場合があります。

住宅の敷地には「住宅用地特例」があり、200㎡以下の小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が1/6、200㎡を超える一般住宅用地の部分では1/3に軽減されます。

しかし、管理不全空家等や特定空家等として指導を受けても改善せず、市区町村から勧告を受けた場合は、住宅用地特例の対象外となります。その結果、固定資産税などの負担が増える恐れがあります。

住宅用地特例は、空き家になった時点で直ちに適用対象外になるものではありません。勧告を受ける事態を避けるためにも、適切な管理や今後の処分・活用を検討することが重要です。

建物の劣化や防犯・火災リスクが高まる

人が住まなくなった建物では、日常的な換気や清掃、設備の点検などが行われなくなり、雨漏りや湿気、設備の不具合に気づくのが遅れやすくなります。そのまま放置すれば、建物の劣化が進む恐れがあります。

また、敷地内の雑草が伸びたり、害虫・害獣が発生したりすれば、近隣にも影響を及ぼしかねません。管理されていない状態が外から分かると、不法侵入や放火などの防犯・防火上のリスクも高まります。火災が発生すれば周辺住宅へ延焼する恐れもあるため、可燃物を放置しないことや、建物・敷地の状態を定期的に確認することが大切です。

家財を整理するだけで建物の管理が不要になるわけではありません。今後も保有する場合は、整理後も定期的な換気や清掃、建物・敷地の点検を続けましょう。

資産価値が低下して売却しにくくなる

空き家を長期間管理せず、雨漏りや腐食、設備の故障などが進行すると、売却する際にも不利になる場合があります。

買主から見れば、購入後に大規模な修繕や解体が必要な物件ほど負担が大きくなります。不動産会社による査定でも、建物の状態や修繕の必要性などは価格を判断する材料となります。

また、劣化が進んでから売却しようとすると、片付けだけでなく修繕や解体まで検討しなければならないケースもあります。

放置期間が長く、建物の劣化が進むほど、売却時に修繕や解体などの負担が生じやすくなります。将来的な売却の選択肢を狭めないためにも、空き家の状態を悪化させないことが重要です。

関連記事：住宅の解体を検討している方へ

空き家整理の基本的な進め方・手順

空き家整理は、目についた物から捨て始めるよりも、順番を決めて進めたほうが効率的です。特に相続した実家では、現金や通帳、登記関係の書類、思い出の品などが家のさまざまな場所に残されている可能性があります。

まず重要なものを確認し、その後に家財を仕分け、自力で進められる範囲を判断しましょう。

まず貴重品・重要書類の確認から始める

最初に行いたいのが、貴重品と重要書類の確認です。

主に次のようなものを探します。

• 現金、通帳、印鑑
• 登記識別情報、権利証
• 不動産や借地などの契約書
• 保険証券
• 有価証券や貴金属
• 写真、手紙、形見などの思い出の品

通帳や印鑑がタンスの奥に入っていたり、重要書類がほかの書類に紛れていたりすることもあります。いきなりごみ袋へ入れるのではなく、まず各部屋や収納を確認し、重要なものを別の場所へまとめてから仕分けを始めると安心です。

相続人が複数いる場合は、価値の判断が分かれそうなものや思い出の品について、処分前に確認しておきましょう。

残す・処分する・売るの3つに仕分ける

貴重品などを確保したら、残った家財を「残すもの」「処分するもの」「売るもの」の3つに分けます。

まだ使える家具・家電や骨董品、ブランド品などは、リユースショップや買取業者で売却できる可能性があります。一方、処分するものは自治体のごみ収集や粗大ごみ、許可を受けた事業者への依頼など、品目に応じて処分方法を確認する必要があります。

特に、家庭用のエアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機は家電リサイクル法の対象です。通常の粗大ごみとは処分方法が異なるため、購入店や自治体が案内する方法を確認しましょう。

仏壇や仏具については、家族の意向や宗派などに応じて、寺院や仏具店へ相談する方法もあります。

「迷う物」を大量に残すと整理が進みにくいため、保留品を置く場所や確認期限もあらかじめ決めておくと効率的です。

自力で進める準備・必要道具と業者に頼む判断基準

自力で空き家を整理する場合は、作業前に必要な道具をそろえておきましょう。

最低限用意したいものには、次のようなものがあります。

• 軍手や作業用手袋
• マスク、ゴーグル
• 動きやすく底の丈夫な靴
• ごみ袋、段ボール
• ガムテープ、油性ペン
• カッターや工具
• 脚立
• 掃除機やほうきなどの清掃用品

一方、家財が多い場合や大型家具を階段から搬出しなければならない場合、遠方で何度も現地へ通えない場合などは、業者への依頼を検討したほうが作業を進めやすくなります。

孤独死などによって室内の消臭・除菌や特殊清掃が必要な場合も、専門業者への依頼が適しています。

ここでは「自分で整理できるかどうか」を判断することがポイントです。依頼先をどのように選ぶかについては後述します。

空き家整理の費用相場と間取り別の目安

業者へ空き家整理を依頼する場合、費用は間取りだけで決まるわけではありません。処分する家財の量や作業人数、搬出経路、車両を停められる場所などによって変わります。

まず間取り別のおおまかな相場を把握し、そのうえで現地見積もりを取ることが重要です。

間取り別の空き家整理費用を一覧で比較

空き家整理を業者に依頼する場合の費用は、間取りや家財の量、作業人数、搬出条件などによって異なります。一般的な料金の目安は、次のとおりです。

間取り	料金相場
1R	3万～8万円
1DK	5万～12万円
1LDK	7万～20万円
2DK	9万～25万円
2LDK	12万～30万円
3DK	15万～40万円
3LDK	17万～50万円
4LDK以上	22万円～要見積もり

同じ間取りでも、家財が少ない住宅と、大型家具や生活用品が大量に残っている住宅では、必要な作業量が大きく異なります。

また、一戸建ては床面積や部屋数、物置・倉庫の有無などによって物量に差が出やすいため、表の金額はあくまで目安です。実際の費用を把握するには、現地を確認してもらったうえで見積もりを取りましょう。

整理費用が高くなるケースと追加料金

空き家整理の費用が高くなりやすい主なケースには、次のようなものがあります。

• 家財や不用品の量が多い
• 大型家具や金庫、ピアノなど重量物がある
• エレベーターがなく階段で搬出する必要がある
• 玄関から車両までの距離が長い
• トラックを物件の近くに停められない
• 解体や取り外しが必要な設備がある
• 特殊清掃や消臭作業が必要

基本料金が安く見えても、作業当日に追加費用が発生すれば最終的な支払額は高くなります。

見積もりを受け取ったら総額だけを見るのではなく、処分費、車両費、人件費、階段作業などがどこまで含まれているか、追加料金が発生する条件は何かを確認しましょう。

自治体の補助金・助成金が使えるケース

自治体によっては、空き家に残された家財の処分や搬出に対して補助金・助成金を設けています。

例えば茨城県常陸太田市では、空き家・空き地バンクの登録物件について、売買や賃貸借の契約が成立した場合など一定の要件を満たすと、家財道具等の処分・搬出費用について、対象経費の10分の10、上限20万円の助成対象となります。ごみ処理手数料、収集・運搬料金、家電リサイクル料金などが対象です。

ただし、こうした制度の有無や金額、対象となる物件・費用、申請時期は自治体ごとに異なります。常陸太田市の制度も事前申請が必要で、処分後の申請は受け付けていません。

空き家を整理する際は、まず空き家が所在する自治体の公式サイトで「空き家 家財処分 補助金」などと検索し、利用できる制度がないか確認しましょう。

信頼できる空き家整理業者の選び方

自力での整理が難しい場合は業者への依頼が選択肢になりますが、「空き家整理業者」という名称だけで信頼性を判断することはできません。

家庭ごみをどのように処分するのか、見積もりの内容が明確か、作業範囲や追加料金が説明されているかなどを確認して選びましょう。

不用品の処分方法や許可関係を確認する

まず確認したいのが、不用品を適切な方法で処分している業者かどうかです。

家庭から出る廃棄物を回収するには、市区町村の一般廃棄物処理業の許可や、市区町村からの委託が必要です。産業廃棄物処理業や古物商の許可だけでは、家庭ごみを回収するための許可にはなりません。

空き家整理を請け負う会社自身が一般廃棄物の収集運搬を行わない場合は、どの許可業者と連携して処分するのか確認しておきましょう。

また、中古品を仕入れて販売する古物営業を行う場合は、古物商の許可が関係します。許可番号が示されている場合は、公安委員会などの情報と照合することもできます。

料金の安さだけで決めず、「回収した家財を誰が、どのように処分するのか」を確認することが大切です。

現地見積もりを取り複数社で比較する

費用や作業内容を比較するため、可能であれば複数社から見積もりを取りましょう。

写真や電話だけでも概算見積もりを受けられる業者はありますが、家財の量や搬出経路、階段の有無、大型家具などを現地で確認してもらったほうが、実際の作業条件を見積もりへ反映しやすくなります。

比較する際は、金額だけではなく次の点も確認します。

• どこまでが基本料金に含まれるか
• 追加料金が発生する条件
• 家財の買取に対応しているか
• 買取額が料金から差し引かれるか
• 作業日時や人数
• キャンセル料や解約条件
• 処分できない物の有無

見積書の内容が極端に簡単で内訳がわからない場合や、その場で契約を急かされる場合は、すぐに決めずほかの業者とも比較しましょう。

遠方の空き家を業者に任せる際の注意点

相続した実家が遠方にあり、何度も現地へ行けない方もいるでしょう。その場合は、立ち会いなしで作業できるかだけでなく、現地へ行かなくても作業内容を確認できる仕組みがあるかを確認します。

依頼前に決めておきたい主な事項は次のとおりです。

• 鍵の受け渡し方法
• 作業時の立ち会いが必要か
• 作業前後の写真を共有してもらえるか
• 残す物をどのように指定するか
• 貴重品や重要書類が見つかった場合の連絡方法
• 追加作業が必要になった場合の確認方法

特に「残す物」は、口頭だけでは認識違いが起きやすいため、写真やリストを使って共有しておくと安心です。

立ち会わずに整理を任せる場合ほど、事前の打ち合わせと作業記録を重視しましょう。

整理後の空き家を生かす方法と相談先

家財を片付けても、空き家の問題が解決したわけではありません。今後住む予定がなければ、売却するのか、賃貸するのか、解体するのかなどを決める必要があります。また、共有名義や借地権、再建築不可などの事情があれば、一般的な売却方法だけでは解決しにくい場合もあります。

空き家整理を「片付け」で終わらせず、その後の出口まで検討しましょう。

売却・賃貸・解体・リフォーム活用から選ぶ

整理後の主な選択肢には、売却・賃貸・解体・リフォームがあります。

方法	向いているケース	主な注意点
売却	今後利用する予定がなく、維持管理の負担をなくしたい	立地や建物の状態によって価格や売却期間が変わる
賃貸	賃貸需要が見込め、継続して物件を所有したい	修繕費、管理費、空室リスクなどがある
解体	建物の老朽化が進み、建物を活用しにくい	解体費用がかかり、住宅用地特例が受けられなくなる場合がある
リフォーム	建物を利用できる状態で、居住・賃貸などの需要が見込める	改修費用と将来得られる利益・利便性を比較する必要がある

どの方法が有利かは、建物の築年数だけでは決まりません。立地、建物の状態、修繕費、売却価格、賃料、所有者の資金状況などを総合的に比較する必要があります。

特に解体については、「古いから壊したほうがよい」と先に決めるのではなく、建物付きで売却できる可能性も含め、不動産会社へ相談してから判断するとよいでしょう。

権利関係や再建築不可など難しい空き家の対処法

空き家の中には、家財を整理しても、そのままでは売却や活用を進めにくい物件があります。

例えば、次のようなケースです。

• 共有名義で、物件全体の売却について共有者間の意見がまとまらない
• 借地権があり、権利の種類や契約内容に応じて地主との調整が必要
• 相続人や所有者を確認できず、権利関係の整理が必要
• 再建築不可などの事情があり、一般的な物件より売却方法が限られる
• 物件内で人の死が発生し、取引時の告知について確認が必要

人の死があった物件でも、全てのケースで一律に告知が必要となるとは限りません。国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活上の不慮の死について原則として告げなくてもよいケースがある一方、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす場合などは告知が必要となることがあります。

こうした物件では、不動産売却だけでなく法律や相続に関する整理が必要になることがあります。自分だけで判断せず、物件の事情に対応できる不動産会社や、必要に応じて弁護士・司法書士などの専門家へ相談しましょう。

関連記事：再建築不可物件の売却完全ガイド！注意点と相場価格

空き家の整理・売却で困ったら「おうちの相談室」へ

空き家を整理したものの、「権利関係が複雑で売却できない」「共有者との調整が必要」「借地や底地が絡んでいる」など、片付けだけでは解決できない問題が残ることがあります。

リアルエステートの「おうちの相談室」では、所有者不明の土地建物、借地・底地、共有持分など、権利関係が複雑な不動産を中心に相談を受け付けています。必要に応じて弁護士や税理士などの専門家の知見も交えながら、解決方法を検討する体制です。

空き家整理の先にある売却や活用について、自分だけでは方針を決めにくい場合は、リアルエステートの「おうちの相談室」に相談してみてください。

まとめ

空き家整理は、目についた家財を処分するところから始めるのではなく、まず所有者や相続関係を確認し、整理後の方針を考えることが重要です。

そのうえで、貴重品や重要書類を確保し、家財を「残す・処分する・売る」に仕分けます。自力で対応するのが難しい場合は、処分方法や許可関係を確認したうえで、複数の業者から見積もりを取りましょう。

また、空き家を長期間放置すると、建物の劣化や近隣への影響だけでなく、管理不全空家等・特定空家等への勧告によって住宅用地特例が受けられなくなる可能性もあります。

整理後は、売却・賃貸・解体・リフォームなどから今後の方針を検討します。相続や共有持分、借地権などの問題があり、自分だけでは判断しにくい場合は、不動産や権利関係に詳しい専門家へ早めに相談することも選択肢です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける