最終更新⽇時
2026/04/21再建築不可物件の売却完全ガイド！注意点と相場価格
- 査定
- その他
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
再建築不可物件とは？その定義と特徴を解説
みなさんは「再建築不可物件」という言葉を聞いたことがありますか？再建築不可物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていない土地に建つ物件を指します。このタイプの物件では、新しい建物を建てたり増築したりできません。再建築不可物件は、建築確認申請が必要ですが、行政が許可を出さないため、建物の新設が不可能となります。
今回は、この再建築不可物件の売却をする際の注意点やポイントを説明していきます。
再建築不可物件を売却する流れとは？手順とポイント
まずは不動産業者に連絡を取り、電話やメール、または直接訪問して再建築不可物件の売却について相談します。業者は現地調査と役所での確認を行い、査定額を提示します。査定に納得したら、売買条件を決定し、売買契約を締結します。その後、残金決済と引き渡しを経て、取引が成立します。
再建築不可物件の相場価格はいくら？価格相場とその決定要因
再建築不可物件を売却する場合、一般的な不動産価格よりも3〜5割低くなることが多いです。ただし、価格は物件の状態や立地により異なるため、正確な査定は不動産業者に依頼することが重要です。とはいえ、価格が下がる可能性は避けられないことが多いです。
再建築不可物件の売却は難しい？その理由と課題
再建築不可物件は売却が難しいと言われることが多いです。以下に、その理由を詳しく説明します。
不動産の建て替えができないため売却が難しい
再建築不可物件は建て替えができないため、買い手がつきにくいです。通常、不動産が劣化した場合は建て替えで対応できますが、再建築不可物件ではそれができません。そのため、物件が劣化した場合もそのまま住み続ける必要があり、買い手にとっては大きなリスクとなります。
リフォーム費用が高いため売却に影響
再建築不可物件では、建て替えはできませんがリフォームは可能です。ただし、リフォーム費用が高額になることが多いです。特に古い物件は基礎が弱く、通常よりも高額な費用がかかる可能性があります。このため、再建築不可物件を売却する際、リフォーム費用の負担も売却を難しくする要因となります。
銀行融資が受けにくい理由とは？
再建築不可物件の購入時、銀行から融資を受けることが難しい場合があります。再建築不可物件は資産価値が低いため、融資にリスクが伴い、融資が承認されても金利が高くなる可能性があります。
再建築不可物件を売却する際の注意点
再建築不可物件を扱ってくれる不動産業者を探す
再建築不可物件を売るうえで注意するべきことは、不動産業者の中には再建築不可物件を買取の対象としていない業者があるということです。それぞれの業者には取り扱える物件が決まっています。中には、戸建て住宅しか扱っていない業者、マンションを専門としている業者などがあります。どの不動産業者でも再建築不可物件を買い取ってもらえるわけではないので、相談に行く前にその業者が取り扱える物件を確認するようにしましょう。
再建築不可物件を買い取った実績がある不動産業者を選ぶ
再建築不可物件を売るときには、再建築不可物件を買い取った実績がある業者を選ぶようにしましょう。再建築不可物件の取り扱いに関しては特別なノウハウが必要です。取り扱い実績のない業者に買取を依頼してしまうと、好条件で売却できない可能性があります。普通、不動産を売るのであれば、できるだけ高く売却したいと思うでしょう。よい条件で売るためにも、過去に再建築不可物件の買取を行って実績がある業者を選ぶとよいでしょう。
相場より安くなりやすい
再建築不可物件は不動産業者に仲介してもらって売却することが可能です。しかし、その方法をとると価格は相場より3割ほど安く、ひどい場合には相場の半分ほどになってしまうこともあります。それは、再建築不可物件には買い手がつきにくく、値下げして売るしかないからです。そのため、再建築不可物件を売るときにはあまり高い価格では売れないことを覚悟して売却しましょう。
売却は早めに！早期売却の重要性
一般的に、不動産業者は物件を所有者から買い取ったら、その物件を解体して新しい用途として再販します。しかし、再建築不可物件では、買い取った後に新たな建物を建てることができません。そのため、建て替え以外の方法を取ることになるのですが、その物件があまりにも劣化しているとどのような用途にも利用できなくなってしまいます。そうならないように、再建築不可物件はできるだけ早く売却した方がよいのです。劣化や不具合が発生する前に売却してしまえば、少しでも高く売ることができます。
再建築不可物件が売れない場合の対策方法
このように、再建築不可物件は売るのが難しいということがわかりました。再建築不可物件を売り始めても、もしかしたら売れ残ってしまうかもしれません。そのような場合はどうしたらよいのでしょうか。ここからは、なかなか売れない再建築不可物件をどうにかして売るためのポイントを紹介していきます。
接道義務を満たして再建築を可能にする
再建築不可物件に買い手がつかないのは、新たな建物を建てられないことが原因の一つでした。それはつまり、再建築ができれば買い手がつくようになるということです。再建築ができない物件を再建築可能にするためには、隣の土地を購入するか、借りてしまえばよいのです。再建築不可物件の接道義務とは、道路の幅員や道路に接する間口が狭いことが原因なのです。そのため、隣の土地を購入または貸借すれば、接道義務を果たすことができ、再建築不可物件から外れるのです。そうすれば再建築が可能となり、書いてもつきやすくなります。この方法をとるためには、隣の土地を所有している人に相談してみましょう。
特定行政庁の許可を取得して再建築可能にする
二つ目の方法は、特定行政庁の許可をとって再建築を可能にするという方法です。建物の周りに空きがあって安全を確保できるのであれば、接道義務には違反していても再建築が認められます。そのためには、特定行政庁に申請して、物件の安全性を認めてもらわなければなりません。また、申請しても許可を得られないこともあるので注意が必要です。
不動産業者に買い取ってもらう
再建築不可物件がどうしても売れない場合は不動産業者に買い取ってもらうとスムーズです。一般に不動産を売るときには仲介という方法が用いられ、買い手となる第三者を探すことになりますが、買取という方法では不動産業者が買い手となって売買契約を成立させます。再建築不可物件では第三者の買い手は見つかりにくいけれど、不動産業者が買い取ってくれるのであればその場で売買を成立させることができます。そのため、再建築不可物件がなかなか売れない場合や、一刻も早く売却したい場合などには不動産買取を依頼してみましょう。
収益物件として利用する
再建築を可能にしたり買取を依頼したりしてみても売却できなかった場合は、収益物件をして利用してみましょう。収益物件とは例えば、シェアハウスとして利用するなどの方法があります。そうすれば再建築不可物件はそのままで家賃収入を得ることができます。さらに、再建築不可物件にかかる固定資産税は少なくてすむのでお得です。もし売却が叶わなかった場合はこのように自分で活用してみるのも一つの方法です。
まとめ：再建築不可物件の売却を成功させるために知っておくべきポイント
今回は、再建築不可物件を売却する場合の注意点やポイントを解説してきました。再建築不可物件は、不動産の建て替えができない、リフォームにかかる費用が高い、銀行からの融資を借りにくいという特徴があるため、なかなか買い手がつきません。そのため、売却するためにはいくつかのポイントがあります。例えば、隣の土地を購入、または貸借することで接道義務違反を解消したり、特定行政庁からの許可を得て再建築を可能にしたり、再建築不可のまま不動産業者に買い取ってもらったりすると、売却がスムーズになるかもしれません。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
