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2024/08/08住宅の解体を検討している方へ
- 不動産の知識
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
- 住宅の解体を検討中の方
- 解体工事に置いて不安がある方
Contents
更地について
空き家となってしまった住宅を解体したいと思っていても、実際費用がどのくらいかかるのか、結局損することになるのではないかなど、解体工事に対して漠然とした不安を持っている方も多いと思います。
どうすべきかを迷っている方も多いのではないでしょうか？
老朽化した建物は、自然崩壊してしまうと近隣住人の方々に迷惑をかけてしまう可能性もあるので、放置し続けることはオススメできません。
とはいえ解体するといっても勿論、無料なわけではありませんので今回の記事では、家の解体費用について詳しく解説していきます。
更地とはそもそも何なのか？
更地とは、家などの建物が建っておらず、土地に関わる権利が付帯していない土地のことを意味します。また、自由に物件を建てられる土地のことも更地と言います。
耕作されていない農地や樹木のない山林なども更地と思われがちですが、これらは何もない土地であっても更地とは言えません。
土地を更地にするとどうなるのか？
更地を放置してしまうと、固定資産税ももちろん支払わなくてはいけませんし、不法投棄への対応といった管理費も同時に発生します。
充分気を付けておいてほしい点でもあるのですが、更地は家が建っている土地と比べると、固定資産税は6倍にもなります。また、都市計画税は3倍になるので要注意です。
ずっと放置するのではなく、早急な判断と対応が必要となります。
更地を活用する方法としては、賃貸マンションやアパートの経営、駐車場の経営などがあります。
更地と宅地はどう違うのか？
更地というのは土地が整備されていようが、整備されていまいが更地ですが、ある程度整備されていて建物を建てられる状態の土地であるというのが一般的な認識だと思います。
宅地は地目になりますが、更地はただ単に何もない土地を表す言葉です。
土地の法律などとは全く関わりがないものです。
更地のメリットについて
更地として売却した際のメリットは、流通性が高い点です。
更地の場合は、買い手がすぐに土地を自由に使えるだけでなく、買い手側における家の解体にかかる手間やコストが必要ない分、需要やニーズは高まります。
ですが、そもそも建物を解体して更地として売り出すために、解体における費用がかかる点には注意しておきましょう。
費用に関して
建物は大きく分けて、木造、鉄骨、鉄筋の三つがあります。
それぞれの建築構造と坪数によって解体にかかる費用が異なります。建築構造的な費用の違いは、建物の強度が高いほど、解体する為の労力や廃棄物処理の価格が高くなるからです。
木造の費用
一戸建てや小規模アパートに多い一般的な建築方法です。坪数が増えると1坪あたりの解体費用は下がります。
- 20坪台の場合→1坪あたり約3万4千円
- 40坪の場合→約3万円/坪
- 60坪の場合→約2万9千円/坪
- 70坪の場合→約2万7千円/坪
鉄骨造の費用
鉄骨造には重鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類に分かれます。
一般的に重鉄骨造はビルや高層マンションに多く用いられていて、軽量鉄骨造は一般住宅や小規模店舗によく用いられています。
鉄骨造も木造と同じく坪数が増えると1坪あたりの解体費用は下がります。
ですが、前述でも触れましたが建物の強度が高いほど、解体する為の労力や廃棄物処理の価格が影響するとお伝えしていますので、木造よりは高額となります。
- 20坪台の場合→1坪当たり約4万円
- 40坪台の場合→約3万4千円/坪
- 60坪台の場合→4万5千円/坪
- 70坪以上→約4万3千円/坪
鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートの2つを合わせてより高い強度で建築されている建物になります。
強度が高く丈夫で耐久性も高い構造ですので、解体費用は高額となります。
また大きな建物を解体する場合は、周囲への影響も加味されるので、費用がさらに高くなります。
- 20坪台の場合→1坪当たり約3万9千円
- 40坪台→約4万1千円/坪
- 60坪台の場合→約6万円/坪
- 70坪台の場合→約4万6千円/坪
なお、基本的に2階建てと平屋だと、平屋のほうがコンクリート施工の基礎部分が大きいので、解体費用は高額になるのが一般的です。
その他にかかる費用
更地にする際にかかる費用は上記だけではなく、他にもあります。
まず付帯工事費用です。
建物の解体工事だけではなく、塀や樹木を撤去する付帯工事も場合によっては必要になります。
ブロック塀の場合→2千円〜3千円/平方メートル
樹木→1本あたり1万円〜5万円
アスベストの撤去が必要な場合→処分面積が300平方メートル以下の場合は2万円〜8.5万円/平方メートル
大体、解体業者に提示される金額は建物の解体費用しか含まれていないこともあるので、付帯工事費用が別途かかってくる場合があります。
そうなると思わぬ出費になってしまうため要注意です。
次に整地費用。
整地とは解体後の土地を平らにならすことを言います。整地にするまでにかかる費用が整地費用です。
更地の上に新たな建物を建てられるように土地をならして整えるので、必ず必要な作業です。
整地費用は土地の規模によって変わります。
地中埋設物などがない場合は、大体1平方メートルあたり300円〜600円です。
30坪だと3万円〜6万円になります。
地中埋設物を取り除く作業が必要な場合は、その分追加でコストがかかるので要注意です。
解体費用が変動する要因とは？
家の解体費用は、隣の家との距離や築年数、立地などによって変わります。
解体費用が高くなるケースとしては前面道路が狭く、重機が搬入できないような住宅が密集している場合です。
その場合は重機を使えない分、人力で解体作業を進めなくてはいけないので人件費がかなりかかってしまいます。解体や運搬に多くの作業員が必要となるため、解体費用が高くなります。
築年数が古いケースは、倒壊リスクを抑えながら作業しなければならないので解体に時間がかかってしまうので、必然的に費用も高くなります。
木くずやコンクリートなどの廃棄物処理は、廃材の種類によっても変わります。
大体3000～8000円/平方メートルほど変動します。
大きな段差がある土地や、抜根、地盤改良が必要な土地は、さらに費用が高くなることも考えられます。
また、家屋内に家具などが残っている場合、それらも含めて一気に解体を依頼するとなると費用は当然高くなるので注意が必要です。
解体費用を安く抑えるには
では解体にかかる費用をなるべく安く抑えたい場合はどうすれば良いのか？
出費を抑えて解体して更地にしたいという人のために、ポイントを説明します。
まず重要なのが解体業者選びです。
家を解体して更地にしようと考える際、一番難しく悩むのが業者選びだと思います。
解体工事費用は解体業者によって大きく左右されるので慎重に選ばなくてはいけません。
まず、業者選びで重要なポイントは、信頼できるかどうか。
信頼できる業者であれば、最初の見積もりが後から変更され、多額の追加費用を請求されたりするといったトラブルを避けることができるからです。
選び方は、ある意味基本的なことかもしれませんが、ホームページで過去の事例をしっかり確認する(自宅と似た内容であればなお良い)、費用が高すぎず妥当な金額かどうかをいくつか比較したうえで候補を決めていくといった方法です。
不動産会社に相談するのも一つの手段です。
解体についての知識を豊富に持っている不動産会社もあります。
不動産会社は古家付きの土地を買い取って自社で解体し、再販するといった業務を行っているからです。
そうすれば大体の相場観を理解しつつ、解体について親身に相談に乗ってくれるはずです。
あとは、自分で処理できるものは自分で処理することが一番！
廃棄処理も費用に含まれてしまうので、事前に敷地内の雑草や庭木、不用品を処分しておくことがオススメです。
解体費用には付帯工事がかかる場合があると前述で触れましたが、付帯工事にかかるものは具体的に庭木や雑草の処理などです。
ここでかかるコストを削減できれば全体の解体費用を抑えることに繋がります。
自分たちで庭木や雑草などを伐採したり、処理するようにしましょう。
家の中の家具や電化製品なども自分で処分しておくべきです。
解体業者に依頼することも可能ですが、当然コストがかかりますので、費用を抑えたい方はなるべく自分でできるものは自分で処分するようにしてください。
更地にすべきかどうか
解体にかかる費用などを踏まえて本当に家を更地にすべきか判断するポイントを以下で教えます。
更地にする費用が厳しく感じる場合、更地にするのをやめるといった選択肢もあります。
ですが、更地にしないと売りにくくなるパターンもあります。
物件の状況によっては、更地にせずに建物付きで売却したほうが売れるケースも多々あります。その場合は、解体してしまうと解体費用がかかるだけでなく売れにくくなってしまうこともあるのです。
解体すべきかどうかの判断は、次のような判断ポイントを意識してください。
老朽化の度合い、立地の良さ、売却価格と更地にする費用を比べる、再建築不可物件かどうかが重要な点です。
まず老朽化の度合いですが、建物の老朽化が進み過ぎていると当然、その問題でもある建物がついていると売れにくくなります。その場合はすぐさま解体して更地にすべきです。
老朽化の進んだ物件は、修繕費やリフォーム代が高くつくので、買い手が中々見つからないケースが多いのです。
老朽化が激しく、空き家の手入れに時間を費やすことが難しい方は、更地にすることをオススメします。
最近では古い家を購入して自分でリフォームしたい人も少なくありません。今は古民家が流行りでもあるので、古民家として価値や需要があれば(立地なども踏まえて)、買い手が付く可能性もあります。
次に、先ほども軽く触れましたが【立地】はとても重要です。
立地が悪く、あまり需要がない場合は当然、買い手は現れにくいです。
交通の便が悪い土地、近年だと自然災害を直撃してしまいそうな土地(傾斜が強い、海抜が低い、雪崩そうな森林の近く)といった場合は、住宅としてのニーズは非常に低いです。
更地にすれば、住宅以外の活用方法を検討できる(例えば駐車場にするなど)ので、買い手の幅を広げられます。
売却額と更地にする費用を比較することも忘れてはいけません。
更地にする場合、高額な解体費用を出したとしても、その費用を賄える金額で売却成立するのかが重要です。
土地の売値にあらかじめ解体費用を上乗せしておくことも可能ですが、相場より高くなってしまうので売れにくくなってしまいます。
なので、売値と更地にするのにかかる費用を最初に比べておいて、高すぎず安すぎずベストな価格で販売できるようにしましょう。
最後に、再建築不可物件かどうかはとても大切なポイントです。
そもそも再建築不可物件とは何か？
それは、一度取り壊してしまうと二度と建物が建てられない土地のことを指します。
再建築不可物件になるケースは、接道基準を満たしていない土地です。
本来、幅員4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していなければ建物は建ててはいけません。ですが、この法律が定められる前に建物が建てられた場合、この基準を満たせなくなってしまいますので注意と確認が必要です。
すでに建てられた建物の場合は、基準を満たしていなくてもわざわざ取り壊す必要はありません。ですが、一度取り壊した場合、次に新しい建物を建築することはできません。
最後に
家がある土地を更地にしてから売るかどうかは、費用面のことをきっちり理解したうえで検討することが大切です。
最終的に更地にして売り出すべきかの判断は、じっくり時間をかけて相談してから判断するようにして下さい。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
