最終更新⽇時
2025/11/26亡くなった人の土地の名義変更｜手続き方法と変更しない場合のリスクを解説
- 不動産の知識
- その他
- 亡くなった人の土地は、必ず相続登記で名義変更が必要になる
- 相続登記は義務化され、3年以内に行わないと10万円以下の過料リスクがある
- 相続放棄と登記放置は別問題。手続きは早めに専門家へ相談を
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地の相続：亡くなった方の不動産の扱いと名義変更の方法
土地や建物などの不動産の所有者が亡くなると、その不動産は相続財産として扱われます。
そのため、故人の土地は相続人に名義変更する必要があります。
名義変更とは、所有者の名前を新しい所有者に書き換える手続きであり、土地の所有権が相続人に移転することを意味します。
この手続きは「相続登記」とも呼ばれます。亡くなった土地の所有者がを残している場合は、遺言書の内容に従って土地も相続されます。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、話し合いで分割するか、法定相続割合に従って分割します。相続分にあたる所有権の持ち分を登記するか、売却して得られた現金を分け合うことで、土地を分割して相続することも可能です。
亡くなった人の土地の名義変更の期限
現時点では、土地の所有者が亡くなった場合、相続が発生しても名義変更は義務ではありません。そのため、名義変更の期限は設けられておらず、名義変更を行わないことで直接的なペナルティはありません。
しかし、名義変更を行わないと、所有権が正式に移転していないことに注意が必要です。現在は相続登記は義務ではありませんが、将来的には義務化される見込みです。2021年2月2日の民法・不動産登記法部会第26回会議で、「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」が決定され、2021年4月28日に交付されました。遅くとも2023年には施行される予定です。
この要綱によれば、相続が発生した場合の相続登記が義務化され、相続開始を知り、所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があります。相続登記を怠ると、10万円以下の過料が課せられる可能性があります。法改正がなくても、名義変更を放置することはデメリットが多く、早めの名義変更をお勧めします。
相続登記義務化の背景
土地・建物などの不動産について、相続が発生しても名義変更（相続登記）が長期間放置されるケースが問題視されています。背景には、所有者不明土地の増加・空き家管理の困難化・市町村財政への負担増などがあります。これを受けて、2024年4月1日から相続登記を義務化する法律改正が施行されています。具体的には、相続を知った日または遺産分割が確定した日から 3年以内に相続登記を行うことが義務とされ、その期限を過ぎても登記をしない場合には 10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化により、事前準備がないまま長年放置された不動産が売却できなくなる・担保利用できなくなる・管理責任が所有者側に残るというリスクが明確化されました。したがって、相続が発生した際には「期限が迫っている」という認識を持ち、早期に手続きへ動くことが肝要です。
亡くなった人の土地の名義を変更しないデメリット
売却できない
売却できない土地の所有者が亡くなった場合、名義変更をしないとその土地を売却することができません。
不動産の売買は所有権を有する名義人によって行われるため、相続登記を行わず名義変更をしていない状態では、所有権が正式に移転していないため、売却や賃貸の手続きができません。
たとえば、祖父母や両親の名義である土地が相続登記されていない場合、その土地の所有権は元の名義人に帰属しているため、相続人には売却する権利がありません。
土地の処分や活用を考えても、名義変更をしない限り手続きができないため、速やかに名義変更を行う必要があります。
担保にできない
名義変更をおこなっていないと、土地を担保にできません。
不動産に抵当権を設定できるのは、所有権を持つ名義人だけです。
そのため、相続登記を行わず名義変更をしていない場合、たとえ土地を相続していても、その土地を担保にして融資を受けることはできません。
手続きが複雑化する
名義変更を行わないと、通常の売買や賃貸、抵当権の登記ができません。
しかし、他人が差押登記を行うことは可能です。
そのため、名義変更を放置していると、自分が相続するはずだった土地の一部が他人のものになってしまう可能性があります。
たとえば、自分以外にもう一人相続人がいる場合、民法に定められた法定相続割合が2分の1ずつだと仮定します。遺産分割協議で自分が単独で相続することに決まった場合でも、相続登記を行わないと所有権は前の持ち主のままとなります。
その状態で、もう一人の相続人が法定相続分を差し押さえることができます。裁判所を通じた正式な差し押さえや、判決が出る前に財産を凍結する仮差押も可能です。
他の相続人の持ち分が差し押さえられても、自分の法定相続分を取得することはできますが、すでに差押登記が済んだ持ち分に対しては、覆すのが難しくなります。したがって、相続登記を行わずに放置することは大きなリスクがあります。
他人に先に登記される
他人に先に登記される相続登記を放置すると、手続きがますます複雑かつ困難になります。相続登記には多くの書類が必要であり、中には相続人や弁護士、司法書士などの専門家でなければ用意できない書類もあります。
そのため、相続権を持つ人物が多いほど、手続きは煩雑になります。また、相続登記は現在の登記名義人から順に手続きを行わなければなりません。
例えば、祖父母が生前に所有していた土地の相続登記を両親が行わずに亡くなった場合、自分に相続権が発生しても、まず祖父母からの相続登記を処理する必要があります。現状では相続登記の義務化はされていないため、問題がない限りは何世代にも渡って放置することが可能です。
しかし、問題が発生したときには放置した世代分さかのぼって手続きをする必要があります。世代が進むにつれて新しい相続人が増えたり、すでに亡くなっている場合もあり、相続関係が複雑になるため、必要な書類が増え、費用もかさみます。
また、相続人が所在不明になることもあり、書類が揃わない可能性もあります。自分の世代では問題がないからと名義変更を怠ると、子孫の世代でトラブルが発生する可能性があるため、自分と子孫のためにも相続登記は速やかに済ませるべきです。
名義変更をしない放置の税務・管理コストリスク
名義を変更しないまま放置すると、複数のリスクが積み重なります。まず、固定資産税の納税義務者が不明確となり、延滞・差押対象となることがあります。また、所有者不明の状態が続くと市町村が管理を引き受けざるをえず、「負動産化」してしまうケースも増えています。さらに、売却・活用を考えても、登記名義が旧所有者のままだと金融機関の担保設定ができず、資金調達が難しくなります。実際、相続登記を行わずに亡くなった家を所有し続けたケースでは、土地の評価が下がったという報告もあります。
不動産ビギナーさん名義変更をせずに放っておいておくとどうなりますか？
山口智暉税金・管理・売却の面で不利益につながる可能性があります。
亡くなった人の土地の名義を変更する方法
書類を法務局に提出する
亡くなった人の土地の名義を変更するには、必要な書類を揃えて法務局に申請する必要があります。基本的には相続人が用意する書類です。
ただし、一部の書類は相続権を有するすべての人物が揃わないと用意できないことがあるため、単純な手続きではありません。場合によっては、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することもあります。
名義変更に必要な書類
相続する本人が用意する必要のある書類としては、住民票や印鑑登録証明書が挙げられます。また相続する当該土地の登記事項証明書や名義変更する年度の固定資産税評価証明書も必要です。
固定資産税評価証明は土地が所在する自治体の担当窓口で、登記事項証明書は法務局で取得できます。
元の所有者である亡くなった名義人の書類も必要になります。名義人の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本や除籍謄本、あるいは改製原戸籍を取得しましょう。また、登記簿上の住所と本籍地が記載された住民票の除票か戸籍の附票も必要です。
問題になるのは、他の相続人も用意しなければならない書類があることです。まず法定相続人全員の戸籍謄本を用意しなければなりません。何世代にも渡って名義変更されていない土地の相続登記が困難になるのはそのためです。
民法が定める法定相続割合以外で遺産を相続する場合、相続の内訳を証明する遺言状か、あるいは遺産分割協議書が必要になります。
遺産分割協議書の場合は相続人全員が捺印し、印鑑証明書を用意しなければなりません。法定相続割合で相続する場合は、分割の割合が定まっているので、相続しやすいでしょう。
相続登記には多くの書類が必要になる上に、相続する人数が多くなると、自分だけですべてを揃えることは容易でありません。
他の相続人が所在不明で書類を用意できない場合でも名義変更は可能です。しかし、不在籍証明書や上申書などの代替書類を用意しなければなりません。
必要書類がわからない場合や用意できない場合は法務局に相談するか、司法書士などの専門家を頼ることもひとつの手です。
共有名義・共同相続人が多数いる場合の注意点
相続登記は、通常被相続人の死亡後、相続人全員による遺産分割協議を経て行われます。相続人が2名なら比較的スムーズですが、5名、10名以上と多くなると、戸籍・除籍の収集が大幅に遅れるほか、所在不明の相続人がいることで協議が進まないという事態も発生します。さらに、共有名義となった場合、土地を活用・売却・担保にするには、すべての共有者の同意が必要となり、意思決定が困難になります。
解決策として、法務局では「相続申告登記」「小規模土地共有登記」など簡易手続きも存在します。専門の司法書士・土地家屋調査士への相談・依頼を早期に行うことで、書類収集・調査・申請までの時間・費用を抑えることができます。
- 不動産ビギナーさん
相続人が多いとどうなりますか？
- 山口智暉
所在不明の人がいると手続きができず、登記が止まる可能性があります。
名義変更手続きにかかる期間
書類を提出した時点で登記が完了するわけではありません。必要な書類をすべて整えて法務局に提出して受理されても、名義変更の処理が完了するまでの手続きに時間を要します。提出から名義変更までに要する期間は、おおよそ2週間から3週間ほどです。
書類を準備するのにも相応の時間がかかるため、名義変更の準備をはじめてからだと1か月以上はかかると考えて差し支えありません。
また、相続人間での遺産分割協議がまとまらない場合は、それだけ名義変更を完了するまでの期間も伸びていくことは、念頭に置いておくようにしましょう。
相続放棄と名義変更を混同しないよう注意
相続放棄と名義変更は混同されやすい概念ですが、まったく異なります。
相続放棄は、家庭裁判所に申立てを行い「一切の財産を相続しない」意思を示す正式手続きであり、相続開始から3か月以内に行う必要があります。一方、名義変更（相続登記）は、相続する意思を前提に所有権を登記簿上へ反映させるものです。
たとえば、相続放棄をしたにもかかわらず登記をそのままにしておくと、固定資産税の納税通知書が届き続ける場合もあります。また、他の相続人がその土地を売却・担保化しようとした際に放棄記録がないと、手続きが中断する恐れもあります。
放棄手続き後は、法務局へ「放棄証明」を添付した登記申請または登記官への通知が必要です。
名義変更に関わる費用の内訳と節税のポイント
相続登記には登録免許税・専門家報酬・証明書取得費などが発生します。登録免許税は土地の固定資産税評価額に0.4%を掛けた額で計算され、たとえば評価額1,000万円の土地では4万円が目安です。司法書士報酬は5万〜10万円前後が相場ですが、複数筆の登記や遺産分割協議書の作成が必要な場合はさらに上がります。
一方、費用を抑える方法もあります。たとえば登記前に相続人代表を決めて必要書類を一括取得する、法定相続割合での登記を先行して後日分割協議を行うといった手順を取ることで時間とコストを軽減可能です。また、被相続人が生前に「遺言書＋相続登記委任状」を整えておくと、専門家費用の半減も期待できます。
簡易な相続登記申請制度と専門家活用のポイント
相続登記を行うにあたっては概して多くの書類・手続きが必要ですが、近年では「遺産分割協議書なしでの登記（法定相続分による）」「相続人申告登記」「少額・共有土地対策制度」など、比較的簡略化された申請手続きも整備されつつあります。また、自力で登記を行う場合でも、早期に戸籍・登記簿・固定資産税評価証明などを揃えておくことで、登録免許税（評価額×0.4%）の軽減・司法書士報酬の抑制につながります。専門家に依頼すれば、手続きミス・追加書類の発生・申請遅延リスクを回避できます。
- 不動産ビギナーさん
専門家に頼むと高くなりますか？
- 山口智暉
手間とリスクを考えると“投資”と捉える方が合理的です。
亡くなった人の土地の名義変更に関するまとめ
亡くなった人の土地は、相続人がいれば相続登記による名義変更が必要になります。名義変更をしないままでいると、土地を売却することも賃貸などで土地を活用することもできません。
場合によっては他の方に登記されてしまう可能性もあるため、できるだけ早くご自分で登記してしまうほうが得策です。
亡くなった人の土地の名義変更には戸籍謄本や除籍謄本などの亡くなった所有者の書類と、相続する本人の住民票などを法務局に提出しなければなりません。
それだけではなく、相続権を有する他の人物の書類や印鑑も必要になります。書類の提出からスムーズに手続きが進んでも、登記が認められるまで2週間から3週間の期間を要するため、名義変更は相続が発生してからすぐに取り掛かることをオススメします。
相続登記は義務ではありませんでした。しかし、法改正により2023年には義務化されることが決定しています。期限と罰則も設けられるため、忘れずに相続登記による名義変更をおこなうようにしてください。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
