共有持分とは？共有者が持つ権利や共有状態を解消する方法を解説

不動産の共有持分について、「どういう権利なのか」「共有持分を持っていると何ができるのか」といった点が分からず、お悩みの方もいるのではないでしょうか。

共有持分とは、複数人で所有する不動産において、それぞれの共有者が持つ所有権の割合を指します。共有者には共有不動産を使用する権利がある一方、制限が課される行為もあるため、注意が必要です。

この記事では、共有持分の定義や共有者ができる行為、共有状態を続けるリスクについて解説します。共有状態を解消する方法や売却時にかかる税金・費用も紹介するため、共有持分の扱いに悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

共有持分とは？

不動産の購入や相続の場面において、単独名義ではなく共有名義にするケースは少なくありません。不動産を複数人で所有する場合、それぞれがどの程度の権利を持つか明確にすることが将来のトラブルを未然に防ぐポイントです。

ここでは、共有持分の基本的な意味と、共同購入・相続によって取得する場合の持分割合の決まり方を紹介します。

共有持分は共有者が持つ権利の割合

複数の人がひとつの不動産を所有している状態を「共有名義」といいます。このとき、それぞれの所有者が持つ所有権の割合が「共有持分」です。また、共有持分を持っている人を「共有者」と呼びます。

不動産が共有名義になる理由は「兄弟姉妹で亡くなった親の不動産を相続した」「親子や夫婦で資金を出し合ってマイホームを購入した」などさまざまです。

共有持分割合の決まり方

不動産を夫婦や親子で共同購入する場合、共有持分の割合は、原則としてそれぞれの実質的な資金負担割合に応じて設定します。例えば、5,000万円の不動産を購入する際に、夫が4,000万円、妻が1,000万円を負担した場合、夫の持分を5分の4、妻の持分を5分の1とするのが基本です。

実際の資金負担割合と登記上の持分割合が異なると、差額部分が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があるため注意しましょう。

一方、相続によって共有持分を取得する場合、遺言書に持分の指定があればその内容が基準となります。遺言書による指定がない場合、法定相続分を基準として相続する他、相続人全員で遺産分割協議を行い、相続する割合を決めることもできます。

共有持分権者が共有物にできる行為と制限

共有持分を持っていても、共有不動産に関する全ての行為を独断で実施できるわけではありません。行為の内容によって「単独でできる」「持分価格の過半数の同意が必要」「原則として共有者全員の同意が必要」と要件が異なります。ここでは、共有持分権者が共有不動産に対してできる行為と制限について解説します。

持分割合に応じた共有物の使用

前提として、各共有者は共有不動産全体を持分割合に応じて使用できることが民法第249条で認められています。「共有持分が2分の1だから建物の半分しか使用できない」というわけではありません。

一方、共有者の1人が共有不動産を単独で使用している場合、共有者間で別段の合意がない限り、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務があります。例えば、共有者の1人だけが共有不動産に居住するケースは、状況によって他の共有者から家賃を請求される可能性があるため注意が必要です。

参考：『民法第249条｜e-Gov法令検索』

保存行為は単独で可能

共有不動産の現状を維持するための保存行為は、各共有者が単独で実施できます（民法第252条第5項）。例えば、共有不動産の修繕などが該当します。保存行為は共有者全体の利益につながるため、他の共有者から事前に同意を得る必要はありません。

参考：『民法第252条第5項｜e-Gov法令検索』

管理行為は持分価格の過半数の同意が必要

共有不動産の利用や管理に関する「管理行為」は、持分価格の過半数の同意があれば実施できます（民法第252条）。「建物を短期間（3年以内）第三者へ貸し出す」「賃料の増額を請求する」「締結した賃貸借契約を解除する」などが管理行為に該当します。

また、形状または効用を大きく変更しない軽微な変更については、持分価格の過半数によって決定できます。具体的にどの工事が該当するかは、工事の内容や規模によって判断されます。

参考：『民法第252条｜e-Gov法令検索』

変更・処分行為は原則として共有者全員の同意が必要

共有不動産の性質や形状を大きく変える「変更行為」や、共有不動産全体を売却するといった「処分行為」は、原則として共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。

なお、2023年4月1日に施行された改正民法により、形状または効用に大きな変化を伴わない「軽微な変更」は、通常の管理行為と同様に持分価格の過半数の同意があれば実施できるようになりました。

参考：『民法第251条｜e-Gov法令検索』

共有持分を所有し続けるリスク

共有持分があれば共有不動産全体を使用できるものの、メリットだけではありません。所有し続けるか手放すかで迷っている場合、デメリットにも目を向けた上で、慎重に検討することをおすすめします。ここでは、共有持分を所有し続けることで生じるリスクを4つ紹介します。

共有者全員の合意が得られず共有不動産を売却できない

共有持分を所有するリスクのひとつは、自分の意思で共有不動産全体を売却できないことです。

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意がなければなりません。相続した実家を共有する兄弟のうち、1人が「売却して現金化したい」と考えていても、他の共有者が「思い出のある家なので残したい」と反対すれば、不動産全体の売却は難しくなります。

関連記事：共有名義の土地売却の流れと注意点！古家付きの場合も解説

不動産の活用方法を巡って共有者ともめる

共有不動産の活用方法を巡って共有者同士の意見が対立する恐れがある点も、共有持分を所有し続けるリスクです。

共有者によって「売却したい」「貸し出して家賃収入を得たい」「自分で住みたい」など、希望する活用方法は異なります。共有者間の意見がまとまらないと方針を決められず、共有不動産を有効活用できない状態が続く可能性があります。

関連記事：一軒家を賃貸に出すリスクと対処法を徹底解説！

税金・維持管理費の負担が続く

共有持分を所有する間、費用の負担が続くこともリスクとして挙げられます。

共有不動産にかかる固定資産税や都市計画税、修繕費、維持費などは、共有者間では持分割合に応じて負担するのが基本です。自分が共有不動産を利用していなくても、共有持分を所有する限り費用は負担しなければなりません。

また、「自分は使っていないから支払いたくない」と主張する共有者がいると、誰が費用を負担するかを巡ってトラブルに発展する恐れがあります。

関連記事：一戸建ての固定資産税の相場は15万円？滞納時のリスクも解説

相続が進むと権利関係が複雑になる

共有持分を長期間所有し続ける場合、相続によって共有者が増える可能性がある点にも注意が必要です。

例えば、兄弟2人で不動産を共有する状態で一方が亡くなり、その持分を複数の相続人が相続すると、共有者の人数が増えます。さらに次の世代でも相続が発生すれば、共有者が増え続け、権利関係がさらに複雑になるでしょう。

その結果、売却や賃貸を検討しても話し合いがまとまらず、共有不動産を有効活用できなくなる恐れがあります。

共有持分を手放して共有状態を解消する方法

共有持分を所有し続けるリスクから解放されたいなら、できるだけ早く共有状態を解消するとよいでしょう。ここでは、共有持分を手放して共有状態を解消する方法を紹介します。状況に応じて適した方法は異なるため、他の共有者との関係性を踏まえて検討してみてください。

共有持分を放棄する

共有持分は、一定の手続きを経て放棄できます。持分を放棄すると、その持分は他の共有者に帰属します（民法第255条）。ただし、実際に登記上の名義を変更するには、登記手続きが必要です。

放棄によって持分を取得した共有者には、贈与税が課される場合があります。また、登記にかかる費用の負担をめぐって、他の共有者との調整が必要になることもあります。共有持分の放棄を検討する際は、事前に必要な手続きや税金、費用について確認しましょう。

共有持分を贈与する

共有状態から抜け出したいなら、共有持分を他の共有者に贈与するのも選択肢のひとつです。持分の放棄とは違い、特定の共有者に共有持分を引き渡せる点が特徴です。

ただし、共有持分を贈与した相手には、贈与税や不動産取得税が課されます。共有持分の評価額によっては税負担が重くなり、それを理由に贈与を断られるケースも少なくありません。相手に受け取る意思がなければ、贈与契約は成立しない点に注意しましょう。

共有持分の贈与によって共有状態を解消したい場合、まず共有者との話し合いの場を設け、相手の合意を得ることがポイントです。

共有持分を売却する

共有不動産全体を売却する場合とは異なり、自分の共有持分のみであれば他の共有者の同意がなくても自己判断で売却できます。共有持分を売却すれば、共有トラブルや維持費の負担から解放されます。

ただし、共有持分は通常の不動産に比べて買い手が見つかりにくく、一般の個人が購入するケースは多くありません。売却相手は、他の共有者や共有持分を取り扱う不動産業者に絞られるのが実情です。

共有持分を少しでも高く売却したいなら、まずは他の共有者に声をかけてみましょう。他の共有者には自分の共有持分割合を増やせるメリットがあるため、市場相場に近い価格で買い取ってもらえる可能性があります。

他の共有者に断られたら、共有持分専門の不動産業者に相談しましょう。共有持分を専門に取り扱う不動産業者であれば、共有不動産特有の事情を踏まえて査定・買取を行うため、売却先の選択肢のひとつになります。

関連記事：共有持分は売却できる？トラブルなく手放す方法と注意点を解説！

共有物分割請求を起こす

持分の放棄や贈与、売却など、共有者同士の話し合いで共有状態を解消できない場合、共有物分割請求を行う方法があります。共有物分割請求とは、共有者が他の共有者に対して共有物を分割して共有状態を解消するよう求めることです。民法第256条では、原則として各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定められています。

共有物を分割する方法は、主に以下の3つです。

• 現物分割：土地などの共有物を物理的に分け、それぞれが単独で所有する方法
• 代償分割：共有者の1人が不動産を取得し、他の共有者へ持分に応じた金銭を支払う方法
• 換価分割：共有不動産を売却し、得られた代金を共有者間で分配する方法

共有物分割請求を行ったら、まずは共有者同士の協議によって分割方法を決めます。協議がまとまらない場合や共有者が話し合いに応じず協議できない場合、民法第258条に基づいて裁判所に共有物の分割を請求できます。

ただし、裁判では不動産の性質や共有者それぞれの事情を踏まえて分割方法が決められるため、必ずしも希望が反映されるとは限りません。

参考：『民法第256条｜e-Gov法令検索』

参考：『民法第258条｜e-Gov法令検索』

共有持分の売却時に発生する税金・費用

共有持分を売却しても、売却代金をそのまま受け取れるわけではありません。契約や登記に伴う税金や費用を負担する必要があるためです。売却によって譲渡所得（利益）が出た場合、譲渡所得税も負担します。

共有持分の売却時に発生する主な税金・費用は以下の通りです。

税金・費用	概要
印紙税	売買契約書を作成する際にかかる税金
仲介手数料	不動産会社の仲介によって売却した場合に支払う費用
登記に関する費用	売却に伴って必要な登記手続きがある場合に発生する登録免許税など
司法書士への報酬	登記手続きを司法書士へ依頼する場合に支払う費用
譲渡所得税	共有持分の売却によって利益が生じた場合にかかる所得税・住民税など

共有持分を売却する際は、売却価格だけで判断せず、税金や諸費用を差し引いた上でどの程度の金額が手元に残るか確認することも大切です。

関連記事：不動産取引の司法書士費用とは？相場と失敗しない選び方

まとめ

共有持分を所有していても、共有不動産の活用や売却に際しては他の共有者の同意が原則必要です。また、共有持分を所有し続けると、費用負担を巡るトラブルが生じたり、相続で共有者が増えて話し合いが難しくなったりするリスクもあります。

共有不動産に関するトラブルから解放されたいなら、自分の共有持分を売却し、共有状態から抜け出すのが選択肢のひとつです。

リアルエステートの「おうちの相談室」では、共有持分をはじめ、権利関係が複雑な不動産に関するご相談を受けつけています。共有持分の買取にも対応しているため、「共有者との話し合いがまとまらず共有状態を解消できない」とお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

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エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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