一戸建ての固定資産税は平均いくら？計算方法と築年数別シミュレーション

一戸建てを新築・購入すると、毎年固定資産税を納める必要があります。「一戸建ての固定資産税は年間いくらかかるのだろう」「新築と中古では税額がどのくらい違うのか」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

一般的な一戸建ての固定資産税は、年間10万～15万円程度が一つの目安です。ただし、実際の税額は土地・建物の固定資産税評価額や築年数、自治体の税率、軽減措置の適用状況などによって大きく異なります。

この記事では、一戸建てにかかる固定資産税の目安や計算方法を解説します。価格別・築年数別のシミュレーションや税負担を抑える軽減措置も紹介するので、住宅購入後の資金計画を立てる際の参考にしてください。

記事まとめ

• 一戸建ての固定資産税は年間10万～15万円程度が相場であり、土地と建物それぞれに課税される
• 税額は地価変動や構造などにより変動し、毎年1月1日時点の所有者が年4回に分けて納付する
• 滞納は延滞金や財産の差し押さえリスクがあるため、支払いが難しい場合は役所に事前に相談すべきである

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

一戸建ての固定資産税は平均いくら？

一戸建てを所有すると、土地と建物のそれぞれに固定資産税がかかります。固定資産税は毎年発生するため、住宅を購入する際は、住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税の負担も見込んで資金計画を立てておくことが大切です。

まずは、一般的な一戸建てでかかる平均的な固定資産税額について解説します。

一般的な目安は年間10～15万円

一般的な一戸建ての固定資産税は、年間10万円～15万円程度が一つの目安です。月額に換算すると、約8,300円～1万2,500円です。

ただし、年間10万円～15万円という金額はあくまでも目安です。固定資産税は、一戸建ての購入価格そのものに税率をかけて算出するものではなく、自治体が固定資産評価基準に基づいて決定した土地・建物の固定資産税評価額をもとに決まるためです。標準税率は1.4％ですが、自治体によって異なる場合もあります。

また、住宅用地や新築住宅には一定の要件を満たすことで軽減措置が適用されるため、同じ価格帯の一戸建てでも実際の税額には差が生じます。具体的な税額は、土地と建物それぞれの評価額や適用できる軽減措置を踏まえて計算します。

固定資産税評価額は3年に一度見直される

土地や建物の固定資産税評価額は、原則として3年に一度見直されます。この見直しは「評価替え」と呼ばれ、土地や建物の価格の変動を評価額に反映するために行われるものです。

評価替えでは、土地は地価の変動など、家屋は再建築費の変動や築年数に応じた減価などを踏まえて評価額が見直されます。ただし、家屋は見直し後の評価額が前年度の評価額を上回る場合、原則として前年度の評価額に据え置かれます。

関連記事：固定資産税はいくらかかる？計算方法から税額の軽減措置まで完全ガイド

一戸建ての固定資産税に適用される軽減措置

一戸建ての固定資産税には、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。軽減措置が適用されるかどうかによって、実際に納める固定資産税額は大きく変わります。そのため、一戸建てを所有している方やこれから新築・購入する方は、どのような制度を利用できるのか、事前に確認しておくとよいでしょう。

ここでは、一戸建ての固定資産税を軽減できる主な制度を紹介します。

住宅用地の特例

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地について、固定資産税の課税標準額を軽減する制度です。

住宅1戸につき200平方メートルまでの住宅用地は「小規模住宅用地」として、固定資産税の課税標準額が固定資産税評価額の6分の1に軽減されます。200平方メートルを超える住宅用地は「一般住宅用地」となり、課税標準額が固定資産税評価額の3分の1に軽減されます。なお、専用住宅の場合、住宅用地として特例の対象となるのは原則として家屋の床面積の10倍までです。

例えば、250平方メートル全体が住宅用地として認められる場合、200平方メートルまでの部分には6分の1、残りの50平方メートルには3分の1の特例が適用される仕組みです。

なお、一戸建ての新築や建て替えなどによって土地の利用状況が変わった場合、自治体への申告が必要になることがあります。申告の要否や方法、提出期限は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

新築住宅に適用できる減税制度

一定の要件を満たす新築住宅には、建物にかかる固定資産税を軽減する制度を適用できます。床面積が原則40平方メートル以上240平方メートル以下の一般的な一戸建ての場合、居住部分の床面積のうち120平方メートル相当分までについて、固定資産税額が2分の1に減額されます。減額される期間は、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分です。

また、一定の要件を満たす認定長期優良住宅では、減額期間が5年度分に延長されます。新築時の固定資産税の負担を抑えられるため、取得前に適用条件を把握しておくと資金計画を立てやすくなります。

なお、2026年度税制改正により、新築住宅に対する固定資産税の減額措置の適用期限は2031年3月31日まで延長されています。

住宅リフォーム時に利用できる減税制度

中古の一戸建てでも、一定の要件を満たすリフォームを行った場合は、建物にかかる固定資産税の減額措置を利用できることがあります。対象となる主な工事と減額割合は、以下の通りです。

リフォームの種類	減額割合
耐震リフォーム	1/2
バリアフリーリフォーム	1/3
省エネリフォーム	1/3
長期優良住宅化リフォーム	2/3

※これらの減額措置は、原則としてリフォームを行った年の翌年度1年度分の固定資産税に適用されます

参考：『住宅をリフォームした場合に使える減税制度について｜国土交通省』

ただし、これらの減額措置は、リフォームを行えば自動的に適用されるわけではありません。原則として、工事完了後に必要書類をそろえ、自身で市区町村へ申告する必要があります。対象となる工事や申告期限などの要件も制度ごとに異なるため、工事を依頼する前にリフォーム業者へ適用条件や必要な手続きを確認しておくとよいでしょう。

関連記事：固定資産税軽減措置2026年版：適用条件と申請の手順

一戸建ての固定資産税を計算する方法

一戸建ての固定資産税は、土地と建物をそれぞれ分けて計算します。基本的には課税標準額に税率をかけて算出しますが、土地には住宅用地の特例、建物には新築住宅の減額措置などが適用される場合があります。

ここでは、基本となる計算式と土地・建物それぞれの計算方法を確認していきましょう。

固定資産税の計算式

固定資産税は、以下の計算式で算出します。

固定資産税額＝課税標準額×税率

課税標準額とは、固定資産税の税率をかける対象となる金額です。原則として、自治体が固定資産評価基準に基づいて決定する固定資産税評価額と同じ金額になります。

固定資産税の標準税率は1.4％です。ただし、自治体は条例によって異なる税率を定めることができます。たとえば、秋田市では2009年度（平成21年度）から固定資産税率を1.6％としています。

そのため、固定資産税を計算する際は、一戸建てが所在する自治体の税率を用います。

土地の固定資産税を計算する方法

土地の固定資産税も、以下の式で計算します。

土地の固定資産税額＝課税標準額×税率

ただし、住宅が建っている土地では「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税評価額がそのまま課税標準額になるとは限りません。住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地は、固定資産税評価額の6分の1が本則となる課税標準額です。200平方メートルを超える一般住宅用地については、固定資産税評価額の3分の1が本則となる課税標準額になります。

また、実際の課税標準額には負担調整措置（税負担を緩やかに上昇させる仕組み）などが影響する場合があります。税率も、前述のように自治体によって異なることがあるため、注意が必要です。

関連記事：土地の固定資産税の計算方法について詳しく解説

建物の固定資産税を計算する方法

建物の固定資産税は、以下の式で計算します。

建物の固定資産税額＝固定資産税評価額×税率

建物の固定資産税評価額は、購入価格や実際にかかった建築費に一定の割合をかけて決まるものではありません。同じ建物を現在の物価水準で新築した場合に必要となる費用を基礎とする「再建築価格」をもとに算定されます。

さらに、築年数に応じて「経年減点補正率」などが反映されるため、建物が古くなるにつれて評価額が変化することがあります。ただし、築年数が経過すれば固定資産税評価額が必ずゼロになるわけではありません。

また、一定の要件を満たす新築住宅では、算出した固定資産税額から所定の金額が減額されます。そのため、新築一戸建ての固定資産税を計算するときは、減額措置を適用できるかどうかも確認しておくことが重要です。

建物についても標準税率は1.4％ですが、自治体によって異なる場合があります。正確な税額を知りたい場合は、固定資産税評価額と自治体の税率、適用される軽減措置を併せて確認しておきましょう。

【価格別】一戸建ての固定資産税シミュレーション

ここでは、2,500万円・3,000万円・4,000万円の新築一戸建てを購入した場合を想定し、以下の条件をもとに固定資産税の目安をシミュレーションします。

• 土地価格は1,000万円
• 土地面積は200平方メートル以下
• 建物の居住部分は120平方メートル以下
• 固定資産税評価額は、土地・建物ともに購入価格の70％と仮定
• 土地には小規模住宅用地の特例（1/6）を適用
• 建物には新築住宅の減額措置（1/2）を適用
• 固定資産税率は1.4％
• 都市計画税は含めない

なお、固定資産税評価額を購入価格の70％としているのは、計算を分かりやすくするための本シミュレーション上の仮定です。実際の固定資産税評価額が購入価格の70％になるわけではない点にご留意ください。

2,500万円の一戸建ての固定資産税

まず、土地1,000万円、建物1,500万円、合計2,500万円の新築一戸建てを購入した場合の固定資産税額をシミュレーションします。

土地の固定資産税評価額を購入価格の70％と仮定すると、700万円です。土地は200㎡以下のため、小規模住宅用地の特例によって課税標準額が6分の1になります。

固定資産税率を1.4％とすると、土地の固定資産税は次の通りです。

700万円×1/6×1.4％≒1万6,300円

一方、建物の固定資産税評価額は、購入価格1,500万円の70％にあたる1,050万円と仮定します。さらに、新築住宅の減額措置が適用され、固定資産税額が2分の1になるものとして計算すると、建物の固定資産税は以下の通りです。

1,050万円×1.4％×1/2＝7万3,500円

したがって、土地と建物を合わせた固定資産税は、年間約8万9,800円となります。

3,000万円の一戸建ての固定資産税

次に、土地1,000万円、建物2,000万円、合計3,000万円の新築一戸建てを購入した場合の固定資産税額をシミュレーションしていきましょう。

土地の固定資産税評価額を購入価格の70％と仮定すると、700万円です。土地は200㎡以下のため、小規模住宅用地の特例を適用します。固定資産税率を1.4％とすると、土地の固定資産税は次の通りです。

700万円×1/6×1.4％≒1万6,300円

一方、建物の固定資産税評価額は、購入価格2,000万円の70％にあたる1,400万円と仮定します。さらに、新築住宅の減額措置によって固定資産税額が2分の1になるものとして計算すると、建物の固定資産税は以下の通りです。

1,400万円×1.4％×1/2＝9万8,000円

したがって、土地と建物を合わせた固定資産税は、年間約11万4,300円となります。

4,000万円の一戸建ての固定資産税

最後に、土地1,000万円、建物3,000万円、合計4,000万円の新築一戸建てを購入した場合を試算します。

土地の固定資産税評価額を購入価格の70％と仮定すると、700万円です。土地は200㎡以下のため、小規模住宅用地の特例を適用します。固定資産税率を1.4％とすると、土地の固定資産税は次の通りです。

700万円×1/6×1.4％≒1万6,300円

一方、建物の固定資産税評価額は、購入価格3,000万円の70％にあたる2,100万円と仮定します。さらに、新築住宅の減額措置によって固定資産税額が2分の1になるものとして計算すると、建物の固定資産税は以下の通りです。

2,100万円×1.4％×1/2＝14万7,000円

したがって、土地と建物を合わせた固定資産税は、年間約16万3,300円となります。

【築年数別】一戸建ての固定資産税シミュレーション

一戸建ての固定資産税は、築年数によっても変化します。新築住宅では、一定期間建物部分の固定資産税が軽減されますが、減額期間が終了すると税負担が増える場合があります。また、築年数が経過すると建物の評価額が下がることがあるものの、必ずしも固定資産税が下がるとは限りません。

ここでは、前述した土地1,000万円・建物1,500万円、合計2,500万円の一戸建てを一定期間保有した場合を想定し、築年数による固定資産税の変化をシミュレーションします。

新築1～3年目の固定資産税

一般的な新築一戸建てでは、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分、新築住宅の減額措置が適用されます。そのため、一定の要件を満たしていれば、建物の居住部分のうち120㎡相当分までの固定資産税額が2分の1に減額されます。

前述の2,500万円のモデル住宅では、土地の固定資産税が約1万6,300円、減額措置適用後の建物の固定資産税が約7万3,500円です。したがって、新築1～3年目の固定資産税は以下のようになります。

土地：約1万6,300円
建物：約7万3,500円
合計：約8万9,800円

新築住宅の減額措置が適用されている期間は、建物部分の税負担が2分の1になるため、固定資産税の負担を比較的抑えられます。

新築4年目の固定資産税

一般的な新築一戸建てでは、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分で新築住宅の減額措置が終了します。そのため、4年目以降は建物部分の固定資産税の負担が大きくなる点に注意が必要です。

前述の2,500万円のモデル住宅で、建物の固定資産税評価額が1,050万円から変わらないと仮定すると、減額措置の終了によって建物部分の固定資産税は約7万3,500円から約14万7,000円になります。

1,050万円×1.4％＝14万7,000円

土地部分の固定資産税約1万6,300円を加えると、年間の固定資産税は次のように変化します。

新築1～3年目：約8万9,800円
新築4年目：約16万3,300円

一見固定資産税が「増税」されたように感じるかもしれませんが、これは新築住宅の減額措置が終了し、「本来の税額」に戻ったことによるものです。新築一戸建てを取得する際は、減額期間中の税額だけでなく、減額期間終了後の固定資産税も見込んで資金計画を立てておくことが大切です。

関連記事：築4年目の固定資産税はいくら上がる？3年目より増える理由を解説

築10年の一戸建ての固定資産税

築10年になると、新築住宅に適用される固定資産税の減額措置はすでに終了しています。一方、建物の固定資産税評価額は築年数の経過に応じて「経年減点補正率」による減価が反映されます。ただし、評価替えでは建物の再建築費の変動なども反映されるため、築年数が古くなれば固定資産税評価額が必ず下がるとは限りません。

ここでは、築10年までの評価替えにおいて、再計算した評価額が従前の評価額を上回り、建物の固定資産税評価額が1,050万円で据え置かれているケースを想定してシミュレーションします。

このケースにおける建物の固定資産税は、次の通りです。

1,050万円×1.4％＝14万7,000円

土地については、固定資産税評価額700万円に小規模住宅用地の特例を適用します。

700万円×1/6×1.4％≒1万6,300円

したがって、築10年時点の固定資産税は、土地と建物を合わせて年間約16万3,300円です。

建物は築年数の経過によって減価していくものの、資材価格や人件費の上昇などによって再建築費が高くなれば、評価額が据え置かれる場合があります。そのため、「築年数が経てば固定資産税も安くなる」とは限らない点に注意が必要です。

築年数が古い一戸建ての固定資産税

築年数が古くなると、建物の固定資産税評価額には経年減点補正率による減価が反映されます。経年減点補正率は家屋の区分などによって異なりますが、下限は0.2です。

ここでは、経年減点補正率が0.2まで下がり、再評価した評価額が従前の評価額を下回ったケースを想定して試算します。なお、計算を分かりやすくするため、経年減点補正率以外の評価条件は新築時と同じと仮定します。

前述のモデル住宅における固定資産税評価額1,050万円が経年減点補正率0.8を反映した金額と仮定すると、再建築価格相当額は以下の通りです。

1,050万円÷0.8＝1,312万5,000円

経年減点補正率が下限の0.2まで下がった場合、建物の固定資産税評価額は次のようになります。

1,312万5,000円×0.2＝262万5,000円

固定資産税率を1.4％とすると、建物部分の固定資産税は約3万6,800円です。

262.5万円×1.4％≒3万6,800円

これに土地部分の固定資産税約1万6,300円を加えると、土地と建物を合わせた固定資産税は年間約5万3,100円となります。

3万6,800円＋1万6,300円＝約5万3,100円

このように、築年数の経過に伴って建物の評価額が下がれば、固定資産税の負担も軽くなる場合があります。

ただし、経年減点補正率が下限である0.2に達した後は、築年数の経過だけを理由に建物の評価額が下がらなくなります。また、実際の評価額は再建築費などの影響も受けるため、古い一戸建てであっても固定資産税が必ずこの水準まで下がるとは限らない点に注意しましょう。

固定資産税はいつ・誰が納める？

固定資産税は、一戸建てを所有している間、毎年納める必要がある税金です。誰が納税義務を負うのかは、その年の途中で住宅を売買した場合にも関わるため、仕組みを理解しておきましょう。

ここでは、固定資産税を納める人の基準や年の途中で一戸建てを売却した場合の取り扱い、納付方法について解説します。

納税義務者は毎年1月1日時点の所有者

固定資産税は、毎年1月1日時点で登記簿などに土地・建物の所有者として登録されている人に課されます。

たとえば、4月に一戸建てを売却した場合でも、その年度の固定資産税について法律上の納税義務を負うのは、1月1日時点の所有者である売主です。年度の途中で所有者が変わっても、自治体に対する納税義務者が買主へ切り替わるわけではありません。

ただし、不動産売買の実務では、引き渡し日を基準として固定資産税を売主と買主で日割り精算するケースが一般的です。そのため、一戸建てを売却する場合は、固定資産税の精算方法について、事前に不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

関連記事：固定資産税の精算方法と注意点！不動産売却時のトラブルを防ぐ

固定資産税は一括または分割で納付

固定資産税は、毎年春頃自治体から送付される納税通知書に基づいて納めます。1年分をまとめて納める一括払いのほか、年4回の納期に分けて支払うことも可能です。

一括払いと分割払いのどちらを選んでも、年間の税額そのものが変わるわけではありません。手元の資金に余裕がある場合は一括で納め、家計への負担を分散したい場合は分割払いを選ぶなど、状況に応じて納付方法を検討するとよいでしょう。

また、固定資産税の納付方法には、金融機関や自治体窓口での納付、口座振替のほか、クレジットカード、スマートフォン決済、ペイジー、eLTAXによる電子納税などがあります。利用できる方法は自治体によって異なり、納税通知書や自治体のWebサイトに記載されています。

一戸建ての固定資産税が払えない場合の対処法

固定資産税は、一戸建てを所有している限り毎年発生します。収入の減少や予期せぬ支出などにより、固定資産税の納付が難しくなった場合でも、滞納すると延滞金が発生するほか、状況によっては財産を差し押さえられる可能性がある点に注意が必要です。

ここでは、一戸建ての固定資産税の納付が難しくなった場合に検討できる対処法を解説します。

納期限前に自治体へ相談する

固定資産税を期限までに納めることが難しい場合は、まず一戸建てが所在する自治体の税務担当窓口へ相談しましょう。収入の減少など、納付が困難となった事情によっては、分割納付や徴収猶予などが認められる場合があります。

ただし、相談すれば必ず分割納付や徴収猶予が認められるわけではありません。利用できる制度や条件は、納付が困難となった事情などによって異なります。

関連記事：固定資産税を払わないとどうなる？リスクと対処法を解説

一戸建ての売却を検討する

固定資産税を今後も継続して納めることが困難な場合は、一戸建ての売却を検討するのも選択肢の一つです。

自宅を売却すればまとまった資金を確保できるため、未納の固定資産税がある場合は納付資金に充てられます。また、売却代金を新居の賃貸借契約に必要な費用や引っ越し費用などに充てることも可能です。

さらに、一戸建てを売却して所有者ではなくなれば、翌年以降は固定資産税を負担する必要がなくなります。固定資産税だけでなく、住宅の維持管理費などの負担も軽減できるでしょう。

ただし、不動産は売り出してからすぐに買い手が見つかるとは限りません。売却までに時間がかかる場合もあるため、納期限が迫っている場合は、自治体への相談などと並行して早めに売却の準備を進めることがポイントです。

一戸建てのリースバックを検討する

「固定資産税の支払いは難しいものの、自宅には住み続けたい」場合は、リースバックを検討する方法もあります。

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却した後、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住む仕組みです。自宅を売却することでまとまった資金を確保できるため、固定資産税の納付資金に充てられます。

また、売却後は自宅の所有者ではなくなるため、翌年以降の固定資産税を納める義務もなくなります。引っ越しをせずに住み慣れた自宅で生活を続けられる点も、リースバックのメリットです。

ただし、リースバック後は毎月家賃が発生します。固定資産税の負担がなくなっても、家賃を継続して支払えるかどうかを確認したうえで利用を検討しましょう。

まとめ

一戸建ての固定資産税は、一般的には年間10万円～15万円程度が一つの目安です。ただし、新築住宅では一定期間建物部分の固定資産税が軽減されるため、減額措置の終了後に負担が増える場合があります。そのため一戸建てを購入する際は、購入直後だけでなく、将来的な税額も見据えて資金計画を立てておくことが大切です。

一方で、収入の減少などによって固定資産税の支払いが難しくなった場合は、滞納する前に自治体へ相談しましょう。それでも継続的な支払いが難しい場合は、自宅の売却やリースバックを検討するのも選択肢です。

株式会社リアルエステートの「おうちの再生リースバック」では、自宅を売却した後も住み続けたい方に向けて、リースバックの相談・査定に対応しています。固定資産税の負担に悩んでいるものの、住み慣れた自宅を離れたくない方は、お気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける