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2025/11/21固定資産税の基礎知識と計算方法：シミュレーションから見る10年後の変化と対策は
- 不動産の知識
- その他
- 固定資産税額は評価額に標準税率をかけて算出され、評価額は経年減点補正率により経年で減額される
- 新築特例が終了すると、税額が実質的に増加することがあるため注意が必要である
- 土地は永続的な軽減措置があるが、建物の特例には期間があるという違いを理解すべきである
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
固定資産税とは
不動産を所有すると、さまざまな税金が発生します。その中で、維持費の大部分を占めるのが固定資産税です。新築時には高額で負担に感じるかもしれませんが、築年数の経過とともに減額され、支払いが楽になることが一般的です。本記事では、固定資産税が10年後にどのように変化するのかをシミュレーションを基に解説します。ここでは、固定資産税の基本とその経年減額の仕組みについてご紹介します。
概要
固定資産税とは、不動産を所有した際にかかる税金のことを言います。自動車を所有していれば自動車税がかかるように、マイホームを所有した際にも税金が発生する仕組みです。
また、建物以外の田畑や山林なども不動産にあたるため、固定資産税が発生します。固定資産税は、居住している市町村に毎年納付するのが基本です。市町村には、不動産の所在や所有者、評価額などが記載された「固定資産課税台帳」が整備されています。
毎年1月1日時点で所有者に登録されている方に対し、その年の納付義務が発生します。なお、台帳が更新されるのは年に1回のみであるため、途中で所有者が変更になったとしても、納税義務者は変わりません。
そのため、年の途中で売買し所有者が変更になった場合は、日割り計算をおこなうのが一般的です。買主は売主に対し固定資産税の残額分を支払い、売主が納付します。一方、翌年からは固定資産課税台帳が買主へと更新されるため、納税義務者も買主にうつります。
不動産ビギナーさん年の途中で家を売っても、固定資産税の納税義務者は変わらないのですね。
山口智暉納税義務者は1月1日時点の所有者で固定です。日割り精算は慣習であり、売買契約で清算する処理になります。
経年とともに減額する
固定資産税は毎年支払う必要がありますが、建物の購入金額ではなく固定資産税評価額に基づいて計算されるため、年数が経過するにつれて減額される傾向があります。これは、経年劣化によって建物の評価額が下がるためです。ただし、特例措置を受けている場合は、一定年数後に逆に税額が増加する可能性もあるため、軽減措置の仕組みについても十分に理解しておくことが重要です。
固定資産税の計算方法
固定資産税額を正確に把握するためには、計算を自分でおこなうのが最も迅速かつ正確です。
以下の条件で計算をおこないます。
取引価格は土地2,200万円で建物800万円の計3,000万円、床面積は100平方メートル、築10年で東京都の木造一戸建てとします。
固定資産税額を求める計算式は、固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率です。
ここでは、一戸建ての固定資産税額を求める手順について詳しく説明します。
固定資産税評価額を調べる
まずは、固定資産税評価額を調べます。
固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税を算出するための基準となる価格のことです。土地と建物に分けられており、3年に1度評価替えをおこない評価額が変わります。
固定資産税評価額を調べる方法は、それぞれのケースによって異なります。たとえば、中古物件を購入予定の場合は不動産会社経由で問い合わせ、新築物件を購入予定の場合は建設完了後の家屋調査を待たなければなりません。また、現状保有している物件の場合は、納税通知書を確認するか固定資産税評価証明書を発行する方法があります。
しかし、うまく調べられなかった場合は概算として求める方法もあります。土地の公示価格の約70％、建物の再建築価格の約60％とすると、それぞれ算出が可能です。
実際に計算してみると、土地の固定資産税評価額が2,200万円×70％＝1,540万円となり、建物の固定資産税評価額は800万円×60％＝480万円となります。
税率をかける
続いて、上記の固定資産税評価額に税率をかけます。
一般的には、1.4％が標準税率として定められています。なお、税率は市区町村の自治体が個別に定めているものであるため、正確に知りたい場合は自治体のホームページから調べておきましょう。
上記で求めた固定資産税評価額に税率をかけると、土地が1,540万円×1.4％＝21.56万円、建物は480万円×1.4％＝6.72万円となります。
経年減点補正率をかける
そして、新築物件でない限りは建物部分の評価額に対し経年減点補正率をかけます。
経年減点補正率とは、築年数によって建物の価格が減額するように設定された値のことで、法務局によって公開されているものです。
上記で求めた再建築価格に経年減点補正率をかけると、6.72万円×0.5＝3.36万円となります。
- 不動産ビギナーさん
建物は古くなるほど税金が安くなる仕組みがあるのですね。
- 山口智暉
経年減点補正率は法務局ではなく総務省が定めており、建物の評価を機械的に減額するための基準です。
軽減税率を適用
最後に、条件に当てはまる軽減税率を適用させます。
今回では、建物の特例措置は該当しないため、土地の特例措置のみが適用となります。200平方メートルまでの土地の評価額は6分の1となるため、21.56万円×6分の1≒3.59万円です。
したがって、一戸建てにかかる固定資産税額は3.59万円＋3.36万円＝6.95万円となります。
固定資産税における減税措置
上記では土地の減税措置について少し触れましたが、建物に対する減税措置も存在します。
ここでは、固定資産税の減税措置を新築・土地・リフォームそれぞれのケースからご紹介します。
新築住宅の場合
まずは、新築住宅の減税措置についてご紹介します。
新築住宅では、一定要件を満たしていれば新築後の一定期間は固定資産税の軽減が受けられます。一戸建てかマンションかによって要件は異なりますが、一般的な新築物件であれば、問題なく要件を満たしていると言えるでしょう。
なお、期限が設定されているため新築物件を検討されている方は注意が必要です。
戸建てとマンションに共通している要件は、新築であることにくわえ2024年3月31日までに新築された物件であること、住宅面積が50平方メートル以上280平方メートル以下であることとなります。
一戸建てに関しては、上記要件を満たすことで120平方メートル分の固定資産税が3年間、長期優良住宅では5年間、2分の1に減税されます。
一方マンションでは、上記要件にくわえて3階建て以上の耐火・準耐火建築物であることが要件です。これらの要件を満たすことで、120平方メートル分の固定資産税が5年間、長期優良住宅では7年間、2分の1に減税されます。
土地の場合
続いては、土地の減税措置についてご紹介します。
1月1日の時点で、住宅用家屋の敷地として利用されていることが主な要件です。そのため、工事中の場合は適用されませんが、建て替えの場合は対象となる可能性もあります。
また、面積要件によって措置の内容が異なります。たとえば、敷地面積が200平方メートル以下の小規模住宅用地であれば6分の1の減税です。敷地面積が200平方メートルを超える一般住宅用地では3分の1に減税されます。
さらに、建物では軽減措置の期間が設けられている一方、土地に期間は定められていません。住宅用地として利用している間は軽減措置が受けられる仕組みです。一方、住宅用地として利用しなくなった場合は、固定資産税額が6倍もしくは3倍となるため注意しておきましょう。
リフォーム施工の場合
さらに、リフォームをおこなった場合の減税措置についてご紹介します。
住宅性能が向上するリフォームをおこなった場合は、減税措置が受けられる制度です。たとえば、工事費用50万円を超える省エネ改修工事の場合、工事翌年分の税額が120平方メートルまで1年間、3分の1に減額されます。
また、工事費用が50万円を超える耐震リフォームの場合、工事翌年分の税額が120平方メートルまで1年間、2分の1に減額されます。なお、1982年1月1日以前に建築された、現行の耐震基準を満たしていない住宅が要件です。
さらに、工事費用が50万円を超えるバリアフリーリフォームの場合、工事翌年分の税額が100平方メートルまで1年間、3分の1に減額されます。こちらは2007年1月1日時点ですでに建築された住宅であることが要件です。
10年後の固定資産税をシミュレーション
ここでは、一戸建ての新築時・10年後・27年後の固定資産税を実際にシミュレーションしてみます。
新築時
まずは、一戸建ての場合についてご紹介します。
取引価格は土地2,000万円で建物2,500万円の計4,500万円、土地面積は120平方メートルで建物面積は80平方メートル、東京都の木造一戸建てを設定条件とします。
実際に、新築の場合からシミュレーションしていきましょう。
土地は200平方メートル以下の小規模宅地であるため、減税措置として6分の1に減額されます。土地の固定資産税額は、2,000万円×6分の1×1.4％≒4.67万円です。
建物は新築の特例が適用され、2分の1に減額されます。建物の固定資産税額は、2,500万円×2分の1×1.4％＝17.5万円です。
したがって、新築一戸建ての固定資産税額は22.17万円となります。
一方、新築の特例が適用されなかった場合には、建物の税額だけで2,500万円×1.4％＝35万円となります。
10年後
それでは、10年後になるとどうなるのでしょうか。
土地の評価額は変わらないため、建物のみ計算していきます。建物は、築10年が経過すると減点補正率が0.5となります。建物の固定資産税額は、2,500万円×0.5×1.4％＝17.5万円です。
最終的な税額は、新築地に特例を適用したときと同じ結果になりました。しかし、新築の特例が適用されなかった場合には、半分に減額となります。
27年後
さらに、27年後になるとどうなるのでしょうか。
築27年を超えると減点補正率は0.2で固定となります。建物の評価額が大幅に下がることから、固定資産税の負担額も少なくなるのが特徴です。
建物の固定資産税は、2,500万円×0.2×1.4％＝7万円となります。新築時や築10年と比較すると10万円以上も下がりました。
このように、経年とともに減額するだけではないため、特例措置を置けている場合は注意しておきましょう。
- 不動産ビギナーさん
10年経っても、新築時と税額が変わらないことがあるなんて盲点でした。
- 山口智暉
新築特例の減税幅が大きいため、経年減額と特例終了が相殺され、築10年でも税額が横ばいになるケースは多いです
まとめ
今回は、固定資産税の計算方法や減税措置、築10年後の価格についてシミュレーションをもとにご紹介しました。
固定資産税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×標準税率によって求められ、経年とともに評価額が下がることから、固定資産税額も減額すると思われがちです。
しかし、特例や軽減税率が適用された場合には、逆に高くなったり変わらなかったりすることもよくあります。
そのため、軽減措置を受ける際は仕組みについてもきちんと理解したうえで、慎重に検討するようにしましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
