使用貸借とは？賃貸借との違いや親子間の土地、相続について解説

「使用貸借とは何か」「賃貸借とは何が違うのか」と疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。使用貸借は、親子間で土地を無償で貸し借りする場合などに利用される契約です。

一方、契約内容が曖昧なままだと、相続や土地の売却、建物の扱いをめぐってトラブルになることがあります。本記事では、使用貸借の基本から賃貸借との違い、親子間の土地、贈与税、相続、契約の終了まで詳しく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

使用貸借とは？無償で不動産などを貸し借りする契約

使用貸借とは、土地や建物を無償で借りて使用・収益し、契約が終了した際に返還する契約です。親子間で土地を貸し借りするケースなど、不動産でもよく見られます。ここでは、使用貸借の基本的な意味と、具体的にどのような場面で利用されるのかを確認しましょう。

使用貸借とは「無償で使用・収益して返還する契約」

使用貸借とは、民法593条に定められた契約で、借主が貸主から物を無償で借りて使用・収益し、契約が終了したときにその物を返還する契約です。例えば、親が所有する土地を子どもに無償で貸し、子どもがその土地に自宅を建てるケースが挙げられます。

使用貸借の大きな特徴は、原則として賃料などの対価を支払わない点です。土地や建物だけでなく、自動車や家具にも成立します。

なお、使用貸借では「いつまで使用できるか」「どのような目的で使用するか」など、契約内容によって返還の時期や条件が変わる点に注意が必要です。

使用貸借の具体例

使用貸借は、親族間など、身近な関係で行われることが少なくありません。不動産では、次のようなケースが代表的です。

• 親の土地を子どもが無償で借りて家を建てる
• 親が所有する家に子どもが無償で住む
• 親族間で土地や建物を無償で利用する
• 知人から自動車を無償で借りる

特に不動産では「親の土地を子どもが無償で使っている」という状況が、使用貸借に該当するかどうかを考えるポイントになります。

ただし、単に「お金を払っていない」というだけで使用貸借になるとは限りません。実際の契約内容や金銭の授受、土地・建物の所有関係を確認することが大切です。

使用貸借と賃貸借の違い

使用貸借と賃貸借は、どちらも土地や建物を借りて使用するための契約ですが、契約の性質や借主の権利には大きな違いがあります。特に不動産では、使用貸借か賃貸借かによって契約終了時や相続時の取り扱いも変わります。ここでは、両者の違いを整理して確認しましょう。

使用貸借と賃貸借の違いは「無償かどうか」がポイント

使用貸借と賃貸借を分ける大きなポイントのひとつが、借主が対価を支払うかどうかです。使用貸借は、原則として無償で物を借りて使用する契約です。賃貸借は借主が貸主に賃料などを支払い、物件を使用・収益します。

例えば、親の土地を子どもが無償で使っている場合、使用貸借となる可能性があります。一方、毎月一定の地代を支払って土地を借りている場合、賃貸借に該当するのが一般的です。

ただし、不動産では「お金を払っているかどうか」だけで判断できないケースもあります。契約内容や実際の利用状況まで確認することが重要です。

使用貸借と賃貸借の違いを比較

使用貸借と賃貸借には、対価の有無だけでなく、借主の権利や契約終了時の扱いにも違いがあります。特に、土地や建物を長期間使用する場合、両者の違いを理解することが大切です。

比較項目	使用貸借	賃貸借
対価	原則として無償	賃料などを支払う
借主の権利	賃貸借と比べて弱い	法律による保護が認められる
借地借家法	原則として適用されない	適用される場合がある
契約終了	契約内容や使用目的などに応じて終了	契約期間や法律上のルールに従う
相続時の扱い	借主の死亡により原則として終了	原則として相続人に承継される

このように、同じ「土地を借りる」という状態でも、契約の種類によって扱いが異なります。

関連記事：底地・借地／賃貸借契約に契約書はいらないのか？公正証書とは？

地代を払っていないだけで使用貸借になるとは限らない

土地の地代を支払っていないからといって、必ずしも使用貸借になるとは限りません。例えば、土地の固定資産税を借主が負担しているケースでは、その負担が直ちに「地代」に当たるわけではなく、契約の実態を踏まえて判断する必要があります。

また、契約時に権利金を支払っているか、その他の経済的な利益を提供しているかなども確認すべきポイントです。

「親子間だから使用貸借」「地代がないから使用貸借」と決めつけず、実際の契約内容や金銭の授受、土地の利用状況を総合的に確認することが重要です。特に相続や土地の売却を予定している場合、早めに権利関係を整理しましょう。

親子間の土地の使用貸借でよくあるケース

親子間では、土地を無償で貸し借りする使用貸借が比較的よく見られます。中でも「親の土地に子どもが家を建てる」というケースは、土地の所有者と建物の所有者が異なるため、将来の相続や売却時に問題が生じることがあります。ここでは、親子間の土地の使用貸借について、税金や固定資産税の扱いも含めて確認しましょう。

親の土地を借りて子どもが家を建てる場合

親が所有する土地を子どもが無償で借り、その土地に自宅を建てるケースは、使用貸借の代表例です。この場合、土地は親、建物は子どもが所有するという状態になることがあります。土地の使用貸借と建物の所有権は別の問題であるため、「家を建てたから土地も子どものものになる」というわけではありません。

また、親が亡くなった際は土地が相続財産となり、相続人同士で「土地を誰が取得するか」「子どもは今後も住み続けられるのか」といった問題が生じる可能性があります。将来的な相続や売却まで見据え、土地と建物それぞれの権利関係を整理することが大切です。

親の土地を使用貸借すると贈与税はかかる？

原則として、親の土地を子どもが使用貸借するだけで贈与税がかかることはありません。親から土地そのものを贈与されたわけではなく、土地の使用権についても、国税庁ではその価額をゼロとして扱うためです。

ただし、権利金といった地代に代わる経済的利益の授受があるなど、使用貸借に該当しない実態がある場合、贈与税の課税関係が生じる可能性があります。実際の契約内容や金銭の授受を確認することが重要です。

親の土地の固定資産税を子どもが払っている場合は？

親の土地を子どもが使用貸借している場合でも、固定資産税を子どもが負担することがあります。この場合、固定資産税を負担しているという事実だけで、直ちに賃貸借になるわけではありません。

固定資産税は、土地の所有者に課される税金です。一方、地代は土地を使用する対価として支払うもので、両者は性質が異なります。「子どもが固定資産税を払っている＝地代を払っている」と単純に考えることはできません。

ただし、実際の契約内容や金銭のやり取りによって判断が変わる可能性もあるため、相続や売却を予定している方は専門家に確認すると安心です。

使用貸借している土地の相続はどうなる？

親子間などで使用貸借している土地では、貸主または借主が亡くなると、その後の利用や土地の相続について問題が生じることがあります。特に、親の土地を子どもが無償で借りて家を建てているケースでは、土地と建物の所有者が異なるため注意が必要です。ここでは、貸主・借主が亡くなった場合の扱いや相続税評価について解説します。

貸主が亡くなった場合、使用貸借はどうなる？

貸主が亡くなった場合、使用貸借が直ちに終了するとは限りません。ただし、相続によって土地の所有者が変わるため、相続後もこれまで通り使用できるかについては、契約内容や相続人との関係などを確認する必要があります。

例えば、親の土地を子どもが無償で借りて家を建てている状態で親が亡くなり、別の子どもが土地を相続するケースです。この場合、「これまで通り住み続けられるか」「土地を返還する必要があるか」といった点が問題になる可能性があります。

相続後にトラブルを避けるには、使用貸借の内容や土地・建物の権利関係を整理し、相続人間で今後の利用方法を確認することが大切です。

借主が亡くなった場合、使用貸借はどうなる？

借主が亡くなった場合、使用貸借は原則として終了します。民法では、使用貸借は借主の死亡によって終了すると定められているため、借主の相続人が当然に使用する権利を引き継ぐわけではありません。

例えば、親の土地を子どもが使用貸借して家を建てていた場合、子どもが亡くなった後に配偶者や子どもがその家に住み続けているとしても、土地を使用する権利については別途確認が必要です。
例えば、親の土地を子どもが使用貸借して家を建てていた場合、子どもが亡くなった後に配偶者や子どもがその家に住み続けているとしても、土地を使用する権利については別途確認が必要です。

また、土地上に借主が所有する建物が残っている場合、建物の相続と土地の使用関係を分けて考えなければなりません。相続人がそのまま住み続ける場合、土地所有者との間で今後の利用について話し合うことが重要です。

使用貸借されている土地の相続税評価は？

使用貸借されている土地は、原則として自用地として評価されます。賃料を受け取って貸している土地とは、相続税評価の考え方が異なる点に注意しましょう。

親が所有する土地を子どもに無償で使用させている場合、土地を使用する権利があることだけを理由に、借地権相当額を差し引いて評価するわけではありません。国税庁も使用貸借により土地を使用させている場合、原則として自用地として評価する取り扱いを示しています。

ただし、相続税の計算では土地の利用状況によって評価方法が変わる場合があります。相続が発生した際は、土地の権利関係を整理した上で税理士などの専門家に確認すると安心です。

関連記事：使用貸借と借地権の違いとは？相続税・贈与税の取り扱いも解説！

使用貸借を解除・終了させるには？

使用貸借は、契約期間や使用目的が決まっているかどうかによって、終了するタイミングや返還を求められる時期が異なります。特に、土地の使用貸借では借主が建物を所有しているケースもあり、返してほしいと伝えるだけでは解決しないことがあります。ここでは、使用貸借が終了する条件や土地からの立ち退きを求める際の注意点を紹介します。

使用貸借はいつ終了する？

使用貸借は、契約で返還の時期を定めている場合、その時期が到来すると終了します。また、使用・収益の目的を定めているケースは、その目的に従った使用・収益が終了したときに返還が必要となることがあります。

一方、契約期間や使用目的を定めていない場合、貸主がいつでも返還を求められるとは限りません。契約内容によって終了時期や返還の条件が異なるため、まずは契約書や当事者間の合意を確認することが重要です。

契約期間を決めていない使用貸借は返還を求められる？

契約期間を定めていない使用貸借では、使用目的が定められているかどうかによって、返還を求められる時期が異なります。

使用目的を定めている場合、その目的に従った使用・収益が終了したときに返還を求めることができます。一方、期間も使用目的も定めていない場合には、貸主は相当の期間を定めて返還を催告できます。

ただし、実際の返還時期については契約内容や利用状況などによって異なるため、土地上に建物があるケースでは、建物の所有権なども含めて確認しましょう。

使用貸借している土地から立ち退いてもらうには？

使用貸借している土地を返還してもらうには、まず契約内容を確認し、借主と話し合うことが基本です。契約期間や使用目的、返還についてどのような取り決めがあるか確認した上で、返還を求める理由や時期を伝えます。

特に、土地の上に借主所有の建物が建っている場合は注意が必要です。土地の返還だけでなく、建物の処分や相続、移転先も含めて考えなければならないことがあります。

親族間の使用貸借では、感情的な対立に発展するケースもあるため、話し合いだけで解決できないときは弁護士などの専門家に相談するのも選択肢です。不動産の権利関係が複雑な場合、早めに状況を整理するとよいでしょう。

関連記事：使用貸借契約の解除要件とは？注意点や解除できないときの対処法も解説！

使用貸借で起こりやすい不動産トラブル

使用貸借は、親子や親族間で行われることも多く、契約書を作らずに土地や建物を貸し借りしているケースがあります。しかし、相続や売却をきっかけに、これまで曖昧だった権利関係が問題になることも少なくありません。ここでは、使用貸借で特に起こりやすい不動産トラブルと事前に確認しておきたいポイントを紹介します。

「親子だから」と口約束にしていたことでトラブルになる

親子間の土地の貸し借りでは、「家族だから大丈夫」と考えて、契約書を作成していないケースがあります。しかし、口約束だけでは「いつまで使えるか」「いつ土地を返すか」といった条件が曖昧になりやすいため注意が必要です。

親の土地を借りて子どもが家を建てたものの、後になって親が土地の返還を求めると、「ずっと使ってよいと言われた」と主張される可能性があります。土地上に建物がある場合、土地を返還するだけでは解決できません。建物をどうするかも含めて、当事者間で認識を共有することが大切です。

相続後に土地をどうするかで相続人同士がもめる

使用貸借していた土地の所有者が亡くなると、土地を相続した人と実際に土地を利用している人との間でトラブルが起こることがあります。特に、土地を利用している相続人と、それ以外の相続人で意見が分かれるケースには注意が必要です。

長男が親の土地を無償で借りて家を建てていた場合、親の死後にほかの相続人から「土地を売却して遺産を分けたい」と求められることがあります。一方、長男は「これまで通り住み続けたい」と考えるかもしれません。

こうした場合、利用を継続するか、土地を返還するか、売却するかなど、相続人間で今後の方針を整理する必要があります。

使用貸借している土地を売却したい場合の注意点

使用貸借中の土地を売却する場合、売主だけでなく買主にとっても、土地を誰がどのように使用しているかは重要な確認事項です。特に土地上に借主所有の建物がある場合、土地だけを売却するのか、建物も含めて処分するのかなど、事前の整理が必要になります。

例えば、親が土地を所有し、子どもがその土地に建物を建てて住んでいるケースです。土地だけを売却する場合、子どもの居住や建物の所有をどうするのかが問題になります。

また、契約の実態によっては、使用貸借ではなく賃貸借や借地権が関係している可能性もあります。売却を進める前に、土地・建物の所有関係や契約内容を確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

使用貸借のトラブルを防ぐために確認したいこと

使用貸借は親族間といった身近な関係で行われることも多いため、契約条件が曖昧なまま利用を続けてしまいがちです。しかし、相続や売却をきっかけに、土地の返還時期や建物の扱いが問題になることがあります。将来的なトラブルを防ぐには、契約内容や所有関係をあらかじめ整理することが重要です。

使用貸借でも契約書を作成する

使用貸借は口頭でも成立する可能性がありますが、後々のトラブルを防ぐためにも契約書を作成することをおすすめします。特に親子間では「分かっているから大丈夫」と考えがちですが、相続によって当事者が変わると、認識の違いが表面化することがあります。

契約書には、少なくとも以下の内容を記載するとよいでしょう。

• 使用する土地・建物
• 使用目的
• 契約期間
• 返還する条件・時期
• 固定資産税などの負担
• 建物を建てる場合の取り決め

将来の相続や土地の売却まで考え、できるだけ具体的に定めることが大切です。

土地・建物の所有者と利用者を整理する

使用貸借のトラブルを防ぐには、「誰が所有していて、誰が使っているか」を明確にすることも重要です。

特に土地と建物の所有者が異なる場合、権利関係が複雑になりやすいため注意しましょう。親が土地を所有し、子どもがその土地を使用貸借して家を建てている場合、土地の所有者は親、建物の所有者は子どもという関係になります。

登記簿などで土地・建物それぞれの所有者を確認した上で、実際の利用者や相続人も整理しましょう。さらに、土地にほかの権利が設定されていないか確認しておくと、将来の売却や相続にも対応しやすくなります。

相続・売却の可能性まで考えて契約する

使用貸借の契約を結ぶ際は、現在の利用状況だけでなく、将来起こり得る相続や売却まで考えることが大切です。

例えば、「土地の所有者が亡くなった場合、誰が土地を相続するのか」「借主が亡くなった場合、建物や土地の利用をどうするのか」といった点を考えておく必要があります。また、将来的に土地を売却したり、建物を建て替えたりする可能性もあるでしょう。

「いつまで使えるか」「所有者や利用者が変わった場合はどうするか」「売却する場合はどう対応するか」などを事前に整理すれば、相続人や親族間のトラブルを防ぎやすくなります。

使用貸借で不動産の権利関係に悩んだら専門家に相談を

使用貸借は親族間で行われることも多く、当事者同士は問題ないように見えても、相続や売却をきっかけに権利関係が複雑になることがあります。特に、土地と建物の所有者が異なる場合や使用貸借を終了させたい場合、契約内容だけでなく不動産全体の状況を整理することが大切です。

早めの相談をおすすめするケース

使用貸借に関して次のような状況にある場合、問題が大きくなる前に専門家に相談することをおすすめします。

• 親の土地を無償で借りて家を建てている
• 親族に土地を無償で貸している
• 使用貸借を終了させたい
• 相続した土地を売却したい
• 土地と建物の所有者が異なる
• 親族間で土地の利用について意見が割れている

特に、契約書がない、返還時期が決まっていない、相続人同士で意見が対立しているといったケースでは、当事者だけで判断するとトラブルが長期化する可能性があります。土地・建物の登記や契約内容を確認し、現在の権利関係を整理した上で対応しましょう。

不動産の権利関係を整理して、今後の選択肢を考えることが大切

使用貸借に関する問題が生じたときは、「使用貸借を続けるか、終了させるか」だけでなく、不動産を今後どうするのかまで考えることが重要です。

例えば、「契約を継続する」「使用貸借を終了して土地を返還してもらう」「土地・建物を売却する」「関係者間で条件を調整する」といった選択肢があります。相続や贈与、土地の売却に伴う税金については税理士、使用貸借の解除や立ち退きのような法律問題は弁護士に相談するなど、問題に応じて専門家の力を借りることも大切です。

まずは土地・建物の所有者や利用者、契約内容を整理し、自分のケースでどのような選択肢があるか確認することから始めましょう。複雑な不動産問題ほど、早い段階で専門家に相談することが解決への近道です。

使用貸借に関するよくある質問

使用貸借は、親子や親族間で土地・建物を無償で貸し借りする際に利用されることが多い契約です。一方、契約書を作成していなかったり、土地と建物の所有者が異なったりすると、相続や売却の際に問題が生じることがあります。ここでは、使用貸借について特に疑問を持ちやすいポイントを解説します。

使用貸借の契約書がない場合でも契約は成立しますか？

契約書がなくても、使用貸借は成立する可能性があります。使用貸借は、当事者間の合意によって成立する契約で、必ずしも書面が必要というわけではありません。

ただし、口約束だけでは「いつまで使えるか」「どのような目的で貸したか」「いつ返還するか」といった条件が曖昧になりがちです。特に親族間では、当事者が亡くなった後に認識の違いが表面化することもあります。将来の相続や売却を考えるなら、契約内容を書面に残しておくと安心です。

使用貸借している土地に建てた家はどうなりますか？

土地の使用貸借と、その土地に建てた家の所有権は別の問題です。親の土地を子どもが使用貸借し、子ども名義で家を建てた場合、土地は親、建物は子どもの所有となることがあります。

そのため、使用貸借が終了したからといって、建物の所有権まで当然に土地所有者へ移るわけではありません。土地の返還や所有者の相続、売却といった場面では、土地と建物それぞれの権利関係を確認する必要があります。特に建物が残っている場合、当事者間だけで判断せず、専門家に相談しましょう。

使用貸借と判断できるか分からない場合はどうすればよいですか？

地代を支払っているかどうかだけで「使用貸借か賃貸借か」は判断できません。実際の契約内容や金銭の授受、土地・建物の所有関係、利用目的などを確認する必要があります。

固定資産税を負担している場合でも、それだけで直ちに賃貸借になるわけではありません。一方、地代や権利金を支払っている場合、契約の実態を詳しく確認する必要があります。判断に迷うときは、契約書や登記内容を整理した上で専門家に相談するとよいでしょう。

まとめ

使用貸借とは、土地や建物を無償で使用・収益し、契約終了時に返還する契約です。親子間で土地を無償で貸し借りするケースも多く、使用貸借であれば原則として土地の使用権に贈与税はかかりません。

一方、相続や売却の際には、土地と建物の所有関係や契約内容が問題になることがあります。口約束で済ませず、契約期間や使用目的、返還条件を整理することが大切です。権利関係が複雑な場合、早めに専門家へ相談しましょう。

リアルエステートの「おうちの相談室」では、借地・底地をはじめ、複雑な権利関係を抱えた不動産を弁護士・税理士と連携しながらサポートします。まずは無料相談窓口からお気軽にご連絡ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける