共有名義とは？メリット・デメリットから解消方法まで解説

不動産を夫婦や親子で購入したり、兄弟姉妹で相続したりすると、「共有名義」になることがあります。一方、「共有名義とは何か」「共有名義にするメリットやデメリットはあるのか」といった疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。

この記事では、共有名義の仕組みや共有持分との違い、メリット・デメリットについて解説します。共有名義の不動産を所有する方に向けて、共有状態を解消する方法も紹介するため、ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

「共有名義」の定義

まずは、共有名義に関して押さえておきたい基本的な知識を紹介します。不動産を購入する予定がある方や不動産を相続する可能性がある方は、共有名義と単独名義の違いや、共有名義と共有持分の関係、不動産が共有状態になるケースを把握しましょう。

共有名義とは？単独名義との違い

共有名義とは、ひとつの不動産を複数人の名義にして所有することです。複数いる名義人は「共有者」と呼ばれます。一方、ひとつの不動産を1人だけで所有する状態は「単独名義」といいます。

例えば、夫婦が共同で住宅を購入し、夫と妻の両方を所有者として登記した場合は共有名義です。これに対して、夫のみ、または妻のみを所有者として登記した場合は単独名義です。

共有名義と共有持分の違い

「共有名義」と「共有持分」は混同されやすい言葉ですが、それぞれ意味が異なります。共有名義は、複数人でひとつの不動産を所有する「状態」を指します。一方、共有持分は、その不動産について各共有者が持つ「所有権の割合」です。

夫婦でひとつの住宅を共有し、夫が2分の1、妻が2分の1の所有権を持つ場合、「夫婦の共有名義で、それぞれ2分の1の共有持分を所有している」と表現します。

不動産が共有名義になる主なケース

不動産が共有名義になる主なケースは以下の通りです。

• 夫婦名義のローンを組んで不動産を購入した
• 親子で資金を出して不動産を購入した
• 兄弟姉妹で不動産を相続した
• 贈与などによって不動産の持分を取得した

夫婦が共同で住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、共有名義になります。親子で不動産の購入資金を出し合う場合も同様です。

親が所有していた不動産を複数の子どもが相続、あるいは贈与を受け、それぞれが持分を取得することで共有名義になるケースもあります。

不動産を共有名義で取得するメリット

不動産を共有名義で取得することには、多くのメリットがあります。不動産を購入・相続する予定があり、メリットが大きいと感じるなら、共有名義にするのも選択肢のひとつです。ここでは、不動産を共有名義で取得する主なメリットを紹介します。

より希望条件に合う不動産を購入できる

夫婦や親子でそれぞれの収入を活用して住宅ローンを組むことで、1人で借りる場合より借入可能額を増やせる可能性があります。単独の収入では手が届かない不動産でも検討しやすくなる点は、共有名義ならではのメリットといえるでしょう。

希望するエリアや間取り、広さといった条件を妥協せずに不動産を購入できる可能性があるため、より満足度の高い家づくりにつながります。

共有者それぞれが住宅ローン控除を受けられる場合がある

共有名義で不動産を購入した場合、適用要件を満たせば、共有者それぞれが住宅ローン控除を受けられる点もメリットです。

住宅ローン控除とは、一定の要件を満たして住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、年末時点の住宅ローン残高などを基に計算した金額を所得税（一部は翌年の住民税）から控除できる制度です。控除率は原則0.7％ですが、控除期間や借入限度額は、入居年や新築・中古、住宅の省エネ性能などによって異なります。

なお、住宅ローン控除にはさまざまな要件があります。主な要件は以下の通りです。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 床面積が原則40平方メートル以上（一定の場合は50平方メートル以上）
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
• 引き渡し・工事完了から6か月以内に入居
• 新築住宅の場合、省エネ基準に適合していること
• 中古住宅の場合、現行の耐震基準に適合していること

住宅ローン控除には、住宅の種類や入居時期、住宅性能などに応じてさまざまな要件があります。最新の要件については国税庁や国土交通省の情報を確認しましょう。

関連記事：新築住宅のローン控除、いくら戻る？申請方法と条件完全ガイド

共有者それぞれが「マイホームを売ったときの特例」を利用できる

マイホームを売却したときは、譲渡所得（利益）から最大3,000万円を控除できる特例を利用できます。主な利用要件は以下の通りです。

• 自分が現に住んでいる、または住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
• 配偶者や親子など特別な関係にある人への売却ではないこと
• 前年、前々年にこの特例を受けていないこと

夫婦2人の共有名義で、双方が適用要件を満たしている場合、それぞれ最高3,000万円、合計で最高6,000万円を控除できます。ただし、実際に控除できる金額は各共有者の譲渡所得の金額が上限となるため、注意が必要です。

なお、特例を利用するには、売却した翌年に確定申告をする必要があります。

関連記事：自宅売却で税金がかからない条件とは？3,000万円控除から確定申告まで解説

相続税の負担を軽減できる場合がある

共有名義の不動産では、共有者の1人が亡くなった場合、亡くなった方が所有していた共有持分が相続財産となります。不動産全体を単独で所有している場合と比べると、相続財産に含まれる不動産の価額は小さくなります。ただし、共有名義にすること自体が相続税の節税につながるわけではないため、注意が必要です。

土地を相続した際は、小規模宅地等の特例が適用されることがあります。小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住や事業に使用していた土地を相続した場合、一定の面積まで相続税評価額を減額できる制度です。共有名義の土地でも要件を満たしていれば適用でき、相続税の負担を抑えられる可能性があります。

不動産を共有名義にするデメリット

不動産を共有名義にすると、購入できる家の選択肢が増えたり、節税につながったりするメリットがある一方、見逃せないデメリットがあるのも事実です。不動産を共有名義にするか迷っている場合、ここで紹介するデメリットも踏まえて慎重に検討しましょう。

不動産全体を自由に売却できない

不動産を共有名義にするデメリットとして、売却に制約がある点が挙げられます。共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。共有者が多いほど、それぞれの意向を確認して合意を得るまでに時間がかかります。

「早く現金化したい」「住み替えのために売却したい」と考えていても、他の共有者との話し合いがまとまらなければ、売却できません。

不動産の活用や管理について意見が対立しやすい

不動産の活用や管理を巡って共有者同士の意見が対立する可能性がある点は、共有名義ならではのデメリットです。具体的には、以下がトラブルの原因になりやすいでしょう。

• 不動産を建て替えるか
• 修繕やリフォームを行うか
• 第三者に貸し出すか
• 誰が不動産に住むか

不動産を建て替えるなど、共有物に変更を加える行為には、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、修繕などの保存行為は各共有者が単独で行える場合があり、管理に関する事項は原則として各共有者の持分価格の過半数で決定します。具体的な工事内容によって必要な同意の範囲が異なるため、注意が必要です。

費用の負担を巡ってもめることがある

共有名義の不動産の維持にかかる費用の負担を巡り、共有者間でもめるケースがある点もデメリットです。例えば、「住んでいない」といった理由で支払いを拒否する共有者がいるなど、費用を巡ってトラブルが起こるケースは少なくありません。

共有名義の不動産の維持費などは、原則として各共有者が持分に応じて負担します。ただし、固定資産税などの税金については、共有者全員が連帯して納税義務を負う場合があります。共有者間で実際に誰がどの程度負担するかをあらかじめ決めておくことが重要です。

離婚時に不動産の処理が複雑になりやすい

不動産を夫婦の共有名義にしている場合、離婚時の財産分与で不動産の処分を巡ってトラブルになることがあります。

財産分与では、婚姻期間中に夫婦で協力して築いた財産を原則として2分の1ずつを基準に分け合います。不動産も婚姻期間中に夫婦で協力して取得したものであれば、財産分与の対象です。

しかし、夫が自宅を売却して現金で分けたいと考える一方、妻が離婚後も住み続けたいと主張するなど、双方の希望が一致しないケースは珍しくありません。どちらか一方が住み続ける場合、不動産を取得する側が、もう一方に対して持分や財産分与に相当する金銭を支払うなど、状況に応じた調整が必要になることがあります。

関連記事：離婚後も住宅ローンのある家に妻が住むことは可能？リスクと対策を解説

相続が発生すると権利関係が複雑化する

共有名義の不動産は、共有者の1人が亡くなって相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。亡くなった共有者の持分を複数の相続人が引き継げば、共有者の人数が増え、共有持分も細分化されるためです。

共有者が増えるほど、不動産を「売却する」「貸し出す」「修繕する」といった場面で意見をまとめるのが難しくなり、連絡や話し合いにも手間がかかります。将来相続する予定の子や孫に負担をかけることになりかねません。

不動産の共有名義を解消する方法

共有名義の不動産は、売却や活用の際に共有者間の意見調整が必要になるなど、扱いが複雑になりやすい傾向があります。管理や処分に負担を感じているなら、早めに共有状態を解消するのも選択肢のひとつです。ここでは、不動産の共有名義を解消する方法について解説します。

共有者全員で協力して不動産を売却する

共有者全員が不動産を処分したいと考えているなら、不動産を第三者に売却する方法を検討できます。共有状態を解消できるだけでなく、共有名義の不動産を現金化することで、売却代金から必要な費用を差し引いた上で、持分割合に応じて分配しやすい点もメリットです。

ただし、共有者のうち1人でも反対者がいれば売却できません。その場合、他の方法を検討する必要があります。

共有者同士で共有持分を売買する

不動産の売却に反対する共有者がいるなら、共有者同士で共有持分を売買するのも選択肢のひとつです。自分の共有持分を他の共有者に売却すれば、共有状態から抜け出せます。

売却したくない共有者は、他の共有者から共有持分を買い取って自分の単独名義にすることで、不動産を自由に活用できます。

ただし、共有持分を買い取るには相応の資金が必要です。他の共有者が共有持分の取引に応じてくれない可能性もあり、確実に共有状態を解消できるとはいえません。

自分の共有持分を第三者に売却する

共有者同士の話し合いがまとまらない場合、自分が所有する共有持分のみを第三者に売却する方法もあります。

不動産全体の売却には原則共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分のみであれば、他の共有者の同意を得ずに売却できます。専門の不動産買取業者に売却すれば、他の共有者が不動産全体の売却に反対している場合でも、自分だけ共有状態から抜けることが可能です。

ただし、共有持分のみの売却は買い手が限定されやすく、不動産全体を売却する場合よりも売却価格が低くなる可能性があります。

関連記事：共有持分は売却できる？トラブルなく手放す方法と注意点を解説！

土地を分筆して各共有者の単独名義にする

共有名義の土地は、分筆が可能な場合、各共有者の持分割合などを踏まえて土地を分け、それぞれを単独名義にすることで共有状態を解消できる場合があります。ただし、土地の形状や接道状況、法令上の制限によって、希望通りに分筆できないことがあります。

分筆によって共有状態を解消すれば、それぞれが自分の土地を単独で所有できるため、売却や活用について他の共有者と意見を合わせる必要がなくなります。「土地自体は手放したくないものの、共有関係は解消したい」といった場合に適した方法です。

関連記事：共有名義の土地売却の流れと注意点！古家付きの場合も解説

自分の共有持分を他の共有者に贈与する

共有状態から抜けたい場合、自分が所有する共有持分を他の共有者に贈与するのもひとつの方法です。売買とは異なり、対価を受け取らずに持分を譲り渡すため、他の共有者にも応じてもらいやすいでしょう。

ただし、共有持分を無償で譲り受けた側には、贈与税や不動産取得税、登録免許税などの負担が生じる可能性があります。思わぬ税金が発生した際にトラブルにつながることも考えられるため、あらかじめ相手に金銭面の負担について説明することが重要です。

自分の共有持分を放棄する

共有持分を放棄することも、共有状態から抜け出す方法のひとつです。持分の放棄そのものに他の共有者の同意は必要ありませんが、不動産の登記を変更するには、原則として他の共有者の協力が必要です。

他の共有者が登記手続きに協力しない場合、登記手続請求訴訟などの裁判手続きが必要になることがあります。

共有物分割請求を起こす

共有者同士で話し合っても共有状態を解消できない場合、「共有物分割請求」を行う方法があります。共有物分割請求とは、共有者に対して共有状態の解消を求める手続きです。

まずは共有者同士で、不動産を売却して代金を分けるか、1人の共有者が他の共有者の持分を取得するかなどについて話し合います。協議がまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求を申し立て、現物分割や賠償分割、競売分割などによって共有状態の解消を目指します。

共有物分割請求を利用すれば、共有者同士の意見が対立している場合でも共有状態を解消できる可能性があります。一方、訴訟にまで発展すると費用や時間がかかるだけでなく、希望とは異なる分割方法を命じられることがある点に注意が必要です。

共有者が行方不明の場合は裁判所に申し立てる

共有名義の不動産を売却したいものの、行方不明で連絡が取れない共有者がいる場合、裁判所に以下の制度の利用を申し立てることで解決できる可能性があります。

制度名	概要
所在等不明共有者の持分取得	一定の要件を満たした場合、裁判所の決定を受けて所在などが分からない共有者の持分を取得する制度
所在等不明共有者持分譲渡の権限付与	一定の要件を満たす場合、裁判所から権限の付与を受けることで、所在等不明共有者の持分を含めて不動産を第三者に譲渡できる制度
不在者財産管理人の選任	行方不明の共有者の財産を保全・管理する不在者財産管理人を裁判所に選任してもらう制度。不在者財産管理人は裁判所の許可を得ることで、不在者に代わって財産の売却などができるようになる
失踪宣告	行方不明で生死が分からない人に対し、家庭裁判所が法律上「死亡したもの」と見なす制度。生死不明の人の財産は相続人へ引き継がれる

共有者が認知症の場合は成年後見制度を利用する

共有者が認知症などによって十分な判断能力を失っている場合、本人の同意を得られず、共有名義の不動産の売却が難しくなります。このようなケースでは、成年後見制度を利用しましょう。

成年後見制度は、家庭裁判所が選任した成年後見人が本人に代わって財産管理などを行えるようにする制度です。成年後見人が家庭裁判所の許可を得ることで、共有する不動産を売却できる可能性があります。

成年後見人が本人の居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可が必要です。本人の利益にならないと判断された場合、売却が認められないことがあります。また、許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効になります。

まとめ

共有名義には「住宅ローンの借入可能額を増やせる」「共有者それぞれが住宅ローン控除を利用できる」といったメリットがあります。ただし、共有名義の不動産全体を売却するには、原則共有者全員の同意が必要です。管理や費用負担を巡って意見が対立する可能性がある点にも注意しましょう。

共有名義の不動産を所有しているものの、できる限り早く共有状態を解消したいとお悩みの方は、リアルエステートの「おうちの相談室」までお問い合わせください。共有者同士で意見がまとまらない場合や、相続によって権利関係が複雑になっている場合でも、不動産のプロが状況に応じた解決をサポートします。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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