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2026/02/26共有持分は売却できる？トラブルなく手放す方法と注意点を解説！
- 不動産の知識
- その他
共有名義の不動産を売却したくても、他の共有者に反対されて手放せない場合、自分の共有持分のみを売却して共有状態から抜け出すのもひとつの手です。ただし、他の共有者との間でトラブルになる恐れがあるため、段階を踏んで手続きを進めることが大切です。
この記事では、共有持分の売却方法や起こりやすいトラブル事例と回避策、売却の流れと必要書類について解説します。共有持分の売却以外で共有状態を解消できる選択肢も紹介するため、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
共有持分の売却前に知っておくべき基礎知識
共有持分とは、共有名義の不動産に対して各共有者が持つ所有権の割合です。共有持分を有する共有者が共有名義不動産にできる行為は、民法で細かく規定されています。まずは、共有持分を売却する上で押さえておきたい基本ルールを紹介します。
共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できない
共有名義の不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。民法第251条により、共有物の変更行為は共有者全員の同意を要すると定められているためです。変更行為とは共有物に物理的な変化を加える、用途を変えるといった行動を指します。具体的には、以下の行為が該当します。
- 共有不動産の増改築
- 共有不動産の建て替え
- 共有不動産の売却
- 共有地の地目を畑から宅地に変更
- 共有不動産に抵当権を設定
売却は所有権の移転を伴う、共有不動産の性質を大きく変える行為です。そのため、共有者のうち一人でも反対すれば、共有不動産は売却できません。
関連記事：共有名義不動産は売却可能？手順とトラブル回避法を解説
共有持分は共有者の同意なしで単独で売却できる
共有不動産全体ではなく、自分の共有持分だけを売却する場合、他の共有者の同意は必要ありません。共有持分は各共有者の財産であり、原則として自由に処分できます（民法第206条・第249条）。自分の持分のみであれば他の共有者の同意なく売却が可能です。
そのため、共有者同士の話し合いがまとまらず共有不動産を手放せない状況でも、共有持分を売却すれば共有関係から離脱が可能です。共有状態が続くことで発生する固定資産税や管理の負担、将来的なトラブルの不安を減らす手段として、現実的な選択肢といえるでしょう。
共有持分の売却方法3選
共有持分を売却する方法には、いくつかの選択肢があります。共有者との関係性や売却までにかけられる時間によって最適な方法は変わるため、自身の状況と照らし合わせながら検討するとよいでしょう。ここでは、共有持分を売却する代表的な方法を3つ紹介します。
1.他の共有者に売却する
共有持分の売却先として、最も有力なのは他の共有者です。共有者が共有持分を買い取ると、持分割合が増え、共有不動産に対してできる選択肢が広がるというメリットがあります。そのため、他の共有者が不動産を自由に活用したいと考えているなら、前向きに検討してもらえる可能性があるでしょう。
ただし、他の共有者に共有持分を買い取る意思や資金力がなければ交渉は成立しません。まずは共有持分を買い取る意思があるか、確かめてみるとよいでしょう。
2.不動産会社の仲介で第三者に売却する
共有持分は、不動産会社の仲介を通じて売却が可能です。投資目的で共有持分の購入を考えている投資家や法人が見つかれば、相場に近い価格で売却できる可能性があります。
ただし、仲介市場で不動産を探す人の多くは、マイホームの購入を考える一般の買主です。購入しても不動産全体を自由に活用できない共有持分は一般の買主から敬遠される傾向があり、売却までに時間がかかることがあります。
3.共有持分専門の買取業者に売却する
共有持分を早く手放して共有状態から抜け出したい場合、共有持分専門の買取業者に売却する方法が有効です。
専門の買取業者なら共有持分を直接買い取ってくれるため、買主を探す必要がなく、短期間で売却が可能です。共有者と関係が悪化していたり、連絡が取れなかったりする場合には、共有持分を処分する方法として検討するとよいでしょう。
ただし、買取は仲介より売却価格が安い傾向があります。売却スピードを優先するか、価格を重視するかを考えた上で、慎重に検討することをおすすめします。
共有持分の売却相場は市場価格よりも安くなる
共有持分は単体で売却が可能ですが、一般の不動産と同等の市場価格で売れるケースはあまりありません。共有持分を購入しても、不動産全体を自由に使えるわけではないためです。
そのため、共有持分の売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。実際の売却価格は立地条件や建物の状態によって変動しますが、おおよその目安は以下の計算式で算出できます。
共有持分の売却相場＝市場価格×持分割合×1/3～1/2程度
例えば、市場価格が3,000万円で持分割合が1/2の場合、500万円～750万円ほどが目安です。自分の共有持分のみを売却する場合、相場より安くなることを念頭に置きましょう。
共有持分の売却で起こりやすいトラブル事例と回避策
共有持分は、法律上単独で売却できる財産です。しかし、共有不動産は複数人の権利が絡むため、トラブルに発展する恐れがある点に注意が必要です。ここでは、共有持分の売却で起こりやすいトラブル事例と事前にできる回避策を紹介します。
他の共有者との関係性が悪化する
共有持分を他の共有者に黙って売却すると、共有者同士の関係性が悪化しかねない点に注意が必要です。
第三者が共有持分を購入すると、共有不動産に対する権利を持つことになり、他の共有者に持分の売買を迫ったり共有不動産の使用方法について強く主張したりするケースがあります。場合によっては、無断で共有不動産を占有するなど、他の共有者の生活を脅かす行為をしかねません。
こうした状況になると、他の共有者にとっては大きなストレスとなり、「どうして勝手に売ったのか」と感情的な対立が深まるでしょう。
人間関係の悪化を防ぎたい場合、共有持分を売却する前に他の共有者に相談することが重要です。事前に説明すると理解を得られる可能性が高まるだけでなく、場合によっては他の共有者が持分を買い取ってくれることもあります。
他の共有者と売却価格でもめる
共有持分を他の共有者に売却する際に起こりやすいトラブルのひとつが、売却価格でもめることです。売る側は「市場価格に近い金額で売りたい」、買う側は「できるだけ安く買いたい」と主張し、話が平行線をたどることがあります。価格交渉がこじれて話し合い自体が進まなくなるケースも少なくありません。
金銭トラブルを未然に防ぐには、不動産会社に査定を依頼し、客観的な根拠に基づいた資産価値を把握することが大切です。不動産のプロの査定結果があることで売却価格の妥当性を説明しやすくなり、納得した上で取引を進められます。
贈与税が課される可能性がある
共有持分を他の共有者に売却するときに注意したいのが、贈与税を課される恐れがあることです。
他の共有者が親族のような近しい相手だと、「気持ち程度で構わない」と安い価格で売却することもあるでしょう。しかし、相場より著しく安価で売却すると「みなし贈与」と判断され、共有持分を買った側に贈与税が課される可能性があります。後から思わぬ税負担が発生し、トラブルの引き金になるケースは珍しくありません。
課税リスクを防ぐには、不動産会社に査定を依頼し、共有持分の適正価格を確認した上で取引を行うことが大切です。
共有持分を売却する流れと必要書類
共有持分の売却は、通常の不動産と基本的な手続きの流れは変わりません。スムーズに売却を進めるためにも、事前に全体の流れを押さえた上で、必要書類を早めに準備しましょう。ここでは、共有持分を売却するまでの一般的な流れと事前に用意する書類を紹介します。
売却までのステップ
共有持分を売却する大まかな流れは、次の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却方法を選択する
- 売買契約を締結する
- 登記手続きと決済を行う
まずは不動産会社に査定を依頼し、共有持分がどの程度の金額で売却できそうか把握します。査定結果を踏まえ、他の共有者に売却するか、不動産会社の仲介で第三者に売却するか、共有持分専門の買取業者に売却するかを選びましょう。
「できるだけ高く売りたい」「早く手放したい」「他の共有者との関係性を悪化させたくない」など、自分が優先したい条件を整理した上で選択することが大切です。
買主が決まったら、売買契約を締結します。その後、売買代金の受領と共有持分の名義変更を同時に行えば取引は終了です。
必要書類一覧
共有持分の売却をスムーズに進めたいなら、以下の書類を事前に用意しましょう。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 固定資産評価証明書
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 土地測量図と境界確認書（土地の共有持分売却の場合）
- 建築確認済証・検査済証（建物の共有持分売却の場合）
なお、物件によっては追加の書類の提出を求められることもあります。その場合、不動産会社の指示に従って準備しましょう。
共有状態を解消できる！共有持分売却以外の選択肢
共有名義の解消が目的なら、売却以外にも取り得る選択肢はいくつかあります。それぞれのメリット・デメリットを比較した上で、自分に合った方法を検討しましょう。ここでは、共有持分の売却以外に共有状態を解消できる方法を紹介します。
共有持分の放棄
共有状態を解消したい場合、共有持分を放棄する選択肢があります。共有持分の放棄を選択すると、その持分は他の共有者に帰属し、結果として各共有者の持分割合が増えます。
ただし、共有持分を放棄するには他の共有者と協力して持分移転登記を行わなければなりません。また、持分の移転を受けた共有者に贈与税や不動産取得税が課される可能性もあります。
共有持分の放棄は自分の意思でできるものの、トラブルを未然に避けたいなら、他の共有者にあらかじめ伝えておいたほうがよいでしょう。
共有持分の贈与
他の共有者に共有持分を買い取る経済力がない場合、贈与を選択するのもひとつの方法です。売買と違ってお金のやりとりが不要で、他の共有者からの合意を得やすいでしょう。
ただし、共有持分の贈与を受けた側には贈与税と不動産取得税が課されます。共有持分の評価額によっては税負担が重くなり、トラブルに発展することもあります。共有持分を贈与する際は事前に税理士に相談し、税金がどの程度かかるか把握した上で進めるとよいでしょう。
土地の場合は分筆
共有している不動産が土地の場合、分筆によって共有関係を解消できる可能性があります。分筆とは、ひとつの土地を複数に分け、それぞれを別々の土地として登記し直す手続きです。
土地を共有している場合、各共有者の持分割合に応じて分筆し、分筆後に各共有者が単独所有として所有権移転登記を行うことで共有関係を解消できます。例えば、2分の1ずつ共有している土地を2つに分け、各自が1区画ずつ単独所有することで共有関係が解消します。土地を単独名義にすれば、他の共有者に気兼ねなく売却できる点がメリットです。
ただし、どの土地でも分筆できるわけではありません。土地の形状や接道状況によっては、分筆後に利用価値が下がったり建築基準法上の要件を満たさなくなったりする場合があります。まずは土地家屋調査士や不動産会社に相談し、現実的に分筆が可能か、分筆後の価値がどうなるかを確認した上で進めるとよいでしょう。
関連記事：共有名義の土地売却の流れと注意点！古家付きの場合も解説
共有物分割請求の行使
共有者同士の話し合いがまとまらず、共有状態を解消できない場合は「共有物分割請求」を行使する方法もあります。共有物分割請求とは、他の共有者に対して共有関係の解消を求める手段です。共有物の分割方法は、以下の3通りです。
- 現物分割：土地を分筆し、各共有者の単独所有にする
- 換価分割：不動産を売却し、その代金を持分割合に応じて分ける
- 代償分割：共有者のうち1人が不動産を取得し、他の共有者へ代償金を支払う
共有物の分割は、共有者全員の合意があれば協議で進められます。合意が得られない場合、最終的に「共有物分割請求訴訟」を起こして裁判で解決を図ることが可能です。ただし、裁判は時間や費用がかかるだけでなく、共有者同士の関係性がより悪化するリスクもあります。弁護士などの専門家に相談しながら慎重に検討することが大切です。
共有持分の売却にかかる税金と費用
共有持分を売却しても、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。共有持分を売却する際は「いくらで売れるか」だけでなく、税金や諸費用がどの程度かかるか事前に把握することが大切です。ここでは、共有持分の売却時にかかる主な税金・費用を紹介します。
譲渡所得税
共有持分を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、以下の計算式で求めます。
譲渡所得税＝譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）×税率
取得費は物件購入時にかかった費用、譲渡費用は物件売却時にかかった費用です。売却価格が低く、取得費や譲渡費用が大きい場合、譲渡所得が発生せずに税金がかからないケースもあります。
また、共有持分の売却でも要件を満たせば、マイホームの3,000万円特別控除の適用が可能です。譲渡所得が3,000万円まで非課税となるため、税負担を大きく軽減できます。共有持分を売却する際は自分が適用要件を満たしているか確認するとよいでしょう。
関連記事：譲渡所得がゼロでも申告は必要？譲渡所得税を申告しないと起きるリスク
登録免許税
共有持分を売却する際に注意したいのが、共有名義不動産に抵当権が設定されているケースです。抵当権が残ったままでは売却できないため、事前に抵当権抹消登記が必要です。この登記手続きでは、登録免許税として不動産1件につき1,000円を納めます。
抵当権抹消登記は、不動産の所有者が申請できます。共有名義でも単独申請は可能ですが、実務上は共有者全員で手続きを行うケースが一般的です。住宅ローンを完済しているなら、早めに抵当権を抹消しましょう。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書のような課税文書に課される税金です。共有持分を売却する場面では、売買契約書に所定額の収入印紙を貼って納めます。
印紙税額は、契約書に記載された売買金額によって異なります。例えば、共有持分を600万円で売却した場合は5,000円、1,200万円の場合は1万円です。なお、こちらの金額は軽減措置適用時の例です。2027年3月31日までに交わされた契約書には軽減措置が適用されます。
司法書士報酬
共有不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記を行う必要があります。登記には専門的な知識が求められ、書類の不備があると手続きが進まないため、実務上は司法書士に代行を依頼するケースが一般的です。
そのため、共有持分の売却時には司法書士へ支払う報酬も発生します。報酬額は依頼する司法書士によって異なりますが、相場は5万円～10万円ほどです。
関連記事：不動産取引の司法書士費用とは？相場と失敗しない選び方
仲介手数料
共有持分を不動産会社の仲介で売却する場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は不動産会社が買主を探し契約をまとめたことに対する成功報酬で、売買契約が成立したタイミングで支払うのが一般的です。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限額（税抜） |
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格×4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3％＋消費税 |
共有持分を買取業者に売却する場合は直接取引となるため、仲介手数料はかかりません。
関連記事：不動産売買の仲介手数料とは？計算方法や支払タイミングを徹底解説
まとめ
共有持分は他の共有者の同意がなくても単独で売却できるため、共有状態から抜け出す現実的な手段となり得ます。他の共有者が共有不動産全体の売却に同意せず、共有関係を早く解消したいなら、共有持分の売却を検討するとよいでしょう。
「共有者と話し合いができず困っている」「早く共有状態を解消したい」といった悩みを抱えているなら、共有持分の扱いに詳しい専門家へ相談することでスムーズに解決できる可能性があります。
リアルエステートの「おうちの相談室」では、共有持分をはじめとした複雑な不動産の悩みについて、不動産のプロが解決をサポートします。共有不動産の扱いでお困りなら、まずはお気軽にご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
