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2025/11/21一軒家を賃貸に出すリスクと対処法を徹底解説！
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
一軒家を賃貸に出す状況とは？理由やケース別のポイントを解説
一軒家を賃貸に出す状況としては、転勤で住めなくなったり、相続により一軒家が自身の名義になったりするケースが挙げられます。
転勤して住めなくなった場合には、住宅ローンが残っていることが多く、残ったローンをどのように処理するかを考える必要があります。
一方で、相続によって一軒家が自分のものになっている場合では、必要経費が比較的少ないため、賃貸物件として運用し、収益を得ることも多いです。
貸出を予定している一軒家の状態に合わせて、賃貸方法を変えるなどの工夫が必要になります。
たとえば、住宅ローンが残っていて転勤によって住めなくなれば、空き家になってしまうでしょう。
空き家になると、建物の劣化が進みやすくなるうえ、居住していなくても毎月住宅ローンの返済を継続しなければなりません。
転勤などによって住めなくなったケース
貸し出す状況によって異なりますが、家賃収入を用いて一軒家の維持に必要な費用を賄います。貸出をする状態によっても異なりますが、家賃収入を得て一軒家を維持するために必要になる費用を支払います一軒家を賃貸に出す状況としては、転勤で住めなくなったり、相続により一軒家が自身の名義になったりするケースが挙げられます。転勤して住めなくなった場合には、住宅ローンが残っていることが多く、残ったローンをどのように処理するかを考える必要があります。一方で、相続によって一軒家が自分のものになっている場合では、必要経費が比較的少ないため、賃貸物件として運用し、収益を得ることも多いです。貸出を予定している一軒家の状態に合わせて、賃貸方法を変えるなどの工夫が必要になります。たとえば、住宅ローンが残っていて転勤によって住めなくなれば、空き家になってしまうでしょう。空き家になると、建物の劣化が進みやすくなるうえ、居住していなくても毎月住宅ローンの返済を継続しなければなりません。
しかし、一軒家を賃貸に出すにはさまざまな手続きが必要になるのに加えて、必ずしも良いことばかりではありません。
貸し出す前に、メリットとデメリットをしっかりと把握することが重要です。
一軒家を賃貸に出す目的とメリット：家賃収入や資産保全の視点
一軒家を賃貸に出す主な目的としては家賃収入を得ることであり、住宅ローンが残っている場合は住宅ローン返済に充てることが多いです。
一軒家を維持するために必要になる費用としては、住宅ローンだけでなく、建物や土地にかかる固定資産税や建物の設備が破損した際の修繕費などです。
また、空き家では換気などもされなくなるため、建物全体の劣化する速度が速くなってしまいます。劣化が進むことは、防犯上のリスクも高まるため、望ましくありません。
貸出をせずに空き家にしているよりも、貸出をしたほうがメリットも多く、一軒家の状況に合わせながら貸出をするかどうかを検討することが大切です。
賃貸物件に出す場合の契約方法によっては、将来的に転勤が終わって戻る場合に、賃貸に出している一軒家の契約を終了して住みはじめることもできます。
具体的な内容は、不動産会社などに相談し、自分に適した賃貸方法を検討することをお勧めします。
一軒家を賃貸に出す際のデメリット：リスクと注意点を徹底解説
継続的に住めなくなった一軒家は貸出に出すことで家賃収入が入るだけでなく、劣化を防げたりとさまざまなメリットがあるといえます。
一方で、一軒家を賃貸に出すには、もちろんデメリットも存在します。メリットとデメリットを両方把握し、自分にとって貸し出すほうが良いかの判断をするようにしましょう。
デメリットを把握しておかないと、賃貸契約後に予期しないトラブルが発生する恐れがあります。
トラブルの中には自分だけでは避けられないものもあるため、状況に合わせて専門機関なども活用するなどの対策も考えておきましょう。
一軒家を賃貸に出すデメリットについても解説するので参考にしてみてください。
隣人トラブルのリスクを回避する方法：入居者選びのコツ
一軒家を賃貸する場合には、貸出をする相手については慎重に判断する必要があります。
本来であれば、隣人トラブルが起きても貸し出した相手と隣人の問題です。しかし、隣人からすれば、家の持ち主が入居者について十分に考えていなかったと判断されます。
その結果、転勤から戻った際に近隣住民との関係が悪化し、自分たちが住みにくくなる事例も報告されています。
転勤などによって、一時的に賃貸に出している場合であれば、将来的に戻ってくることを前提としているでしょうから、とくに注意が必要です。
近隣住民との問題を起こしたくないと考えているなら、入居者に対しての条件を厳しくしなければなりませんが、厳しすぎると入居者自体が見つかりません。入居者に求める条件などのバランスを考えることが必要になります。
住宅ローンの切り替えが必要な場合の注意点と手続き方法
最初は自分たちが住むつもりで購入した一軒家で住宅ローンを利用しているなら、住宅ローンの切り替えが必要です。
住宅ローンは、あくまでも居住用の物件に対して組まれています。賃貸物件として貸し出し、不動産収入を得るのであれば、住宅ローンを見直さなければなりません。
通常の住宅ローンであるにもかかわらず、家賃収入を得ていると、住宅ローン契約違反として判断される可能性もあります。
住宅ローン契約違反と見なされるとペナルティが科され、場合によってはローン残高の一括返済を求められることもあります。
そのため、自分自身が転勤などによって引っ越しをして、他の人に賃貸物件として家賃収入を得るなら住宅ローンの切り替えをしなければいけません。
住宅ローン切り替えには必要書類を提出するため、ギリギリになってから相談するのではなく余裕を持って相談するようにしましょう。
事業用ローンへの切り替えなどになりますが、事業用ローンは住宅ローンよりも利息が高くなる傾向にあります。
空室リスクを軽減する工夫：家賃設定や設備の整備が鍵
貸出をはじめても、空室になるリスクがあります。空室では家賃収入を得られません。
たとえ空室のままであっても、住宅ローンの返済は必要となるため、毎月の給料から返済を続けていくことになります。
先述したように、事業ローンへの切り替えをおこなうと金利が高くなり、毎月の利息も多くなるため空室ではデメリットが大きいです。
空室になるのを避けるためには設備を綺麗にしたり、ハウスクリーニングをしたりなどの工夫が求められます。
入居者が決まらない場合は、家賃を下げたり条件を緩和するなどの対策が必要です。どこまでなら家賃を下げられるのか、検討しておきましょう。
家賃収入の確定申告ガイド：節税のポイントと専門家の活用
会社員であれば本来は確定申告は不必要ですが、一軒家を賃貸して家賃収入を得ているなら確定申告が必要です。
確定申告では年間を通して得た家賃収入の申告に加えて、一軒家を維持するために必要になった経費を申告します。
家賃収入が発生している場合は、課税所得に応じて所得税や住民税が発生します。家賃収入から必要経費を引いたものが、課税所得となります。
税率は課税所得に応じて変動するため、事前に所得税と住民税の概算を把握しておきましょう。
家賃収入がある状態で確定申告を忘れてしまえば、延滞税なども発生するため注意が必要です。
確定申告について自分でおこなうのが難しいなら、税理士に依頼する方法もあります。税理士に依頼すれば、家賃収入と経費について詳しく教えてもらえるだけでなく、確定申告書類を作成し、提出してもらうことも可能です。
一軒家を賃貸に出す際の管理体制構築法：遠方でも安心の方法
一軒家を貸し出す場合には住んでいる場所が遠いケースが多く、問題などが発生した場合には自分では対応できません。
そのため、貸し出しをおこなう際には管理体制を整えて、問題が発生したらどのように対処するかを決めておく必要があります。
管理体制が整っていない状態で問題が起こると、入居者との関係性がこじれてしまいます。どこに管理を依頼すれば良いかについて困っているなら、不動産会社や建築会社などに相談しましょう。
どちらも不動産関係の業務を取り扱っているため、管理してくれる会社についての情報も持っていることが多いです。
管理体制を整えるのは入居者との良好な関係を築くだけでなく、自分が保有している不動産の価値を守るためにも必要になります。
管理会社によって管理範囲や料金が異なる点に注意が必要です。一社だけに相談するのではなく、複数の管理会社に相談して比較することをオススメします。自分たちが希望している管理を行ってくれる管理会社に依頼するようにしましょう。
状況別に専門家へ相談すべき理由：不動産会社や税理士の役割
自分だけで考えて結論ができない場合には、状況に合わせて専門家に相談するようにしましょう。
住宅ローンを事業用ローンに切り替えたり、管理会社を探したりと一人ですべてを把握することは難しいです。そういった場合は、不動産会社などに積極的に相談するようにしましょう。
他にも、自分が家の管理をできない間は、どのようにして管理するかについて検討する必要があります。
転勤などによって住めなくなった場合は、時間的な余裕が少ないため、最初から専門家に相談して、具体的な進め方についてのアドバイスをもらうことが大切です。
家賃収入がある場合、確定申告が必要です。方法がわからない場合は税理士への依頼を検討しましょう。
一軒家を賃貸に出すには、専門的な知識や経験が必要になるだけでなく、書類の提出なども必要になることから自分だけですべてを解決するのは難しいです。
そのため、状況に合わせて専門家に相談して進めていくことが大切といえます。
一軒家を賃貸に出す前に知るべきデメリットと準備の全体像
一軒家を賃貸に出すデメリットは把握しておいて、自分が本当に賃貸物件に出した方が良いかどうか判断しましょう。
賃貸物件に出せば家賃収入が入るため、住宅ローン返済や固定資産税などの費用の支払いにはメリットが生じます。
一方で隣人トラブルに発展したり、住宅ローン切り替えが必要だったりとデメリットも多いです。
メリットとデメリットを比較し、自分にとってどちらが大きいかを考える必要があります。
金銭面での負担を減らすなら賃貸物件に出した方が良いかもしれませんが、さまざまな手続きをしなければいけません。自分にとって最良の選択ができるように、慎重に検討しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
