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2026/02/26不動産投資がサラリーマンにおすすめの理由！失敗事例に学ぶ対策も解説
- 不動産投資
- その他
サラリーマンとして働きながら将来のための資産形成をしたいと考え、不動産投資に興味を持つ方は少なくありません。一方で、「失敗が怖い」「損をしたくない」といった不安を抱えることもあるでしょう。
サラリーマンは収入の安定性から融資を受けやすく、管理会社に任せれば本業と両立しやすいなど、不動産投資と相性の良い属性です。ただし、キャッシュフローがマイナスになる物件を選んだり、相場より高値で購入したりすると思うように資産形成が進まないケースもあるため、事前に正しい知識を身につけることが大切です。
この記事では、サラリーマンができる不動産投資の種類や始めるメリット、陥りやすい失敗事例と対策、成功のポイントを解説します。不動産投資を始める流れも紹介するため、ぜひ参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
サラリーマンが選択できる不動産投資の種類と特徴
サラリーマンが不動産投資を始める際は、どの投資方法を選ぶかが重要です。不動産投資には一棟アパート投資や区分マンション投資、戸建て投資といったさまざまな種類があり、それぞれ必要な資金や収益性、リスクが異なります。
本業と両立しながら安定した収益を得るためにも、自分の目的や資金計画に合った投資方法を選びましょう。
一棟アパート投資
一棟アパート投資とは、アパートを丸ごと購入し、複数の部屋を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。「所有、もしくは購入した土地にアパートを新築する」「中古アパートを購入する」といった選択肢があります。
区分マンション投資より初期費用は大きいものの、家賃収入の規模が大きく、空室リスクを分散しやすい点が魅力です。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、購入したマンションの1室を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。一棟アパート投資に比べて初期費用を抑えやすく、サラリーマンでも比較的始めやすい不動産投資といえます。ただし、1室のみの運用であるため、空室になると収入がゼロになるという注意点もあります。
戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建ての住宅を購入し、入居者に貸して家賃収入を得る投資方法です。エリアによっては選択肢が広く、条件に合う物件を探しやすいという特徴があります。また、戸建ては「長く住みたい」と考えるファミリー層の需要があるため、入居者が決まれば長期入居につながりやすい点も魅力です。
新築と中古のメリット・デメリット
いずれの投資方法にも新築と中古という選択肢があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、自身の状況や将来性を見極めた上で、慎重に検討するとよいでしょう。具体的なメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 種類 | メリット | デメリット |
| 新築 | ・建物や設備が新しく、入居者が集まりやすい ・家賃を高めに設定できる ・当面の修繕費がかかりにくい ・金融機関の評価が高く、融資条件が有利になりやすい |
・物件価格が高く、初期費用が大きい ・利回りが低くなりやすい ・ローン返済や諸費用で手残りが少ない ・購入直後に資産価値が下がりやすい |
| 中古 | ・新築より価格が安く、利回りが高くなりやすい ・キャッシュフローを確保しやすい ・ローンの返済負担を抑えられる ・入居状況や家賃相場といった実績を確認できる ・選択肢が多く、条件に合う物件を探しやすい ・オーナーチェンジならすぐ家賃収入を得られる |
・築年数によって修繕費がかかる ・設備が古く、入居者が決まりにくい場合がある ・建物状態の見極めが難しく、想定外の出費が起こり得る ・耐震性や設備面で問題がある場合がある ・築古になると資産価値が下がりやすい |
サラリーマンが不動産投資を始めるメリット
不動産投資を始めるには、まとまった資金が必要です。そのため、「失敗したらどうしよう」という不安が先に立ち、最初の一歩を踏み出せない方もいるのではないでしょうか。しかし、サラリーマンは不動産投資に向いた職業です。ここでは、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットを紹介します。
融資を受けやすい
サラリーマンが不動産投資を始める大きなメリットのひとつは、融資を受けやすい点です。不動産投資では多くの場合、不動産投資ローンを利用して物件を取得します。不動産投資を成功させる上では、物件選びと同じくらい「融資を受けられるかどうか」が重要なポイントです。
その点、毎月安定した給与収入があるサラリーマンは、金融機関からの信用を得やすい傾向があります。自己資金だけで物件を購入するのは難しいため、融資を活用しやすいサラリーマンは不動産投資に向いているといえるでしょう。
関連記事：不動産投資ローンの仕組みと借り方を徹底解説！初心者でもわかる融資の基本
管理を業者に任せれば手間がかからない
不動産投資は物件を買ったら終わりではなく、購入後も入居者対応や家賃管理、建物の維持管理など、さまざまな業務があります。そのため、時間がないサラリーマンには難しいと感じる方もいるでしょう。
しかし、物件の管理・運営は不動産管理会社に委託できます。入居者募集や家賃の集金、クレーム対応、退去時の手続きを任せられるため、オーナーは本業に集中しながら不動産投資ができます。
特にサラリーマンは平日の昼間に動けないことが多いため、管理会社をうまく活用することで手間を最小限に抑えながら安定した家賃収入を目指せるでしょう。
生命保険代わりになる
サラリーマンが不動産投資を始めるメリットとして、生命保険の代替的な役割を果たすことが挙げられます。
不動産投資ローンを組んで物件を購入する際、多くの場合は団体信用生命保険（団信）への加入を求められます。団信とは、ローン契約者に万が一のこと（死亡・高度障害など）があった場合、保険金でローン残債が完済される仕組みです。もしもの事態が起きても家族にローン返済の負担が残らず、物件を「家賃収入が得られる資産」として残せます。
一般的な生命保険は加入者が亡くなった際に現金が支払われますが、不動産投資では「ローンを完済した収益物件」を家族に残せる点が特徴です。将来の家族の生活を守る手段としても、不動産投資は有効といえるでしょう。
リスクヘッジにつながる
不動産投資は資産形成だけでなく、リスクヘッジの手段にもなり得ます。一般的に、不動産はインフレに強い資産といわれています。物価が上がれば家賃相場や不動産価格も上昇する可能性があり、現金の価値が目減りする局面でも資産価値を保ちやすいためです（ただし、エリアや需給状況によって異なります）。
それに対して、株式や投資信託のような金融資産は市場の影響を受けやすく、急落すると資産が減る恐れがあります。金融資産に加えて、値動きが比較的緩やかな不動産を保有すれば、株式市場が急落した場面でも資産全体の価格変動を緩和できる可能性があります。
節税効果が期待できる
節税効果が期待できる点も、サラリーマンが不動産投資を始めるメリットのひとつです。不動産投資では、家賃収入からローン利息や管理費、修繕費、固定資産税といった経費を差し引いて不動産所得を計算します。不動産所得が赤字の場合、給与所得など他の所得との損益通算が可能です。
損益通算とは、給与所得などから不動産投資による赤字分を差し引いて課税所得を減らす仕組みです。課税所得が減れば、所得税や住民税の納付額を軽減できます。また、不動産は現金より相続税評価額が低く、相続税対策につながる点も魅力です。
関連記事：不動産投資での節税方法を徹底解説！副収入として投資を行う方も必見！
サラリーマンが不動産投資で陥りがちな失敗事例と対策
サラリーマンは融資を受けやすく、不動産投資を始めやすい立場です。ただし、不動産投資は運用が長期にわたるため、判断を誤ると生活を圧迫しかねません。不動産投資を成功させるには、リスクにも目を向けた上で慎重に検討することが大切です。ここでは、サラリーマンが不動産投資で陥りやすい失敗事例と対策を紹介します。
キャッシュフローがマイナスになる物件を購入する
不動産投資では家賃収入が得られるものの、ローンの返済や維持管理費、修繕費用、固定資産税といった支出も継続的にかかります。目先の家賃収入ばかりに気を取られると、キャッシュフローがマイナスの物件を購入する事態に陥りかねません。出費のほうがかさむ状態が続くと、給与から赤字分を補填しなければならず、生活が苦しくなる恐れがあります。
こうした失敗を防ぐには、購入前にキャッシュフローのシミュレーションを徹底することが大切です。空室期間や家賃の下落リスク、修繕費も織り込んだ上で、長期的に収支が成り立つ物件か検討するとよいでしょう。
相場より高値の物件を購入する
不動産投資でよくある失敗のひとつが、相場より高値で物件を購入してしまうことです。不動産は同じエリアでも、駅からの距離や築年数、間取り、建物の管理状態によって価格が大きく変わります。そのため、知識が不足していると売り出し価格が妥当か判断できず、相場より高額な物件を購入する恐れがあります。
購入価格が高いほど借入額も増えるため、毎月の返済負担が重くなるだけでなく、キャッシュフローが悪化しやすい点にも注意が必要です。
適正価格で物件を購入するには、周辺相場との比較を徹底することが大切です。購入予定の物件と同条件の成約事例や賃料相場を調べ、価格が妥当か冷静に判断しましょう。
入居者が決まらない
不動産投資は家賃収入を得ることで成り立つため、入居者が決まらない状態が続くと収益が大きく悪化します。しかし、物件を購入したからといって、必ずしも入居者が見つかるとは限りません。
特に、賃貸需要が低いエリアや入居者に選ばれにくい条件（駅から遠い、設備が古いなど）の物件は、空室期間が長引きやすいでしょう。空室の間もローン返済や固定資産税・管理費の支払いは続くため、家賃収入がない状態が続けば赤字になる恐れがあります。
空室リスクを回避するには、購入前に賃貸需要を確認することが大切です。周辺の家賃相場や競合物件の空室状況、人口の変化、最寄り駅から主要駅までのアクセスなどを調べ、長期的に入居が見込めるエリアか見極めましょう。
自然災害に見舞われて修繕費用が高くつく
不動産投資を始めるにあたって、災害リスクは避けられません。どれだけ収益性の高い物件でも、地震や台風、大雨による災害で建物が損傷すれば多額の修繕費がかかり、キャッシュフローが悪化するでしょう。災害が原因で入居者が退去したり一定期間住めなくなったりすれば、家賃収入が途絶えて、想定以上の赤字を抱えるケースも少なくありません。
こうした失敗を防ぐには、物件を選ぶ段階でハザードマップを確認し、物件所在地の災害リスクを把握することが大切です。浸水想定区域や土砂災害警戒区域を事前に確認することで、リスクの高いエリアを避けやすくなります。
火災保険や地震保険に加入するといった備えも有効です。災害の発生は止められませんが、事前に備えることで、被害を最小限に抑えて安定した運用を目指せるでしょう。
関連記事：不動産投資を検討中の方必見！事前に知っておきたいリスクと対策
サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資で安定した家賃収入を得ながら資産形成を進めるには、物件選びだけでなく、資金計画やリスク管理を含めて検討することが重要です。ここでは、サラリーマンが不動産投資を成功させるためのポイントを紹介します。
不動産投資に関する知識を身につける
不動産投資で成功するには、専門的な知識の習得が欠かせません。特に大切なのは、市場の動向や物件の評価方法、法律、税制の知識です。例えば、エリア内における人口の変動や賃貸需要が分からないと、空室リスクの高い物件を選ぶ恐れがあります。
不動産投資に関する知識を身につけるには、書籍で独学する他、セミナーに参加して専門家のアドバイスを得るなど実務に近い情報を集めることが大切です。不動産市場や金融情勢は変化するため、常に最新情報を収集し、アップデートし続ける姿勢が成功につながります。
関連記事：不動産投資の始め方を5つのSTEPで解説！成功のポイントも紹介
余裕を持った資金計画を立てる
サラリーマンが不動産投資を成功させるには、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。不動産投資ではローンを活用できる一方、借入額が大きくなり過ぎると返済負担が重くなり、リスクが増大する原因となります。
失敗を防ぐには、現在の給与収入と将来的に得られる家賃収入を踏まえ、運用時の支出を正確に把握することが大切です。その上で、空室や修繕のような事態が起きても耐えられるよう、余裕のある資金計画を立てましょう。
リスク管理を怠らない
不動産投資を成功させるには、リスクを正しく理解し、事前に対策を講じることが大切です。代表的なリスクのひとつが、空室リスクです。入居者が決まらなければ家賃収入は得られず、ローン返済や維持費だけが発生します。空室リスクを抑えるには、賃貸需要の高いエリアの物件を選ぶとよいでしょう。
また、金利変動リスクにも注意が必要です。変動金利でローンを組んだ場合、金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。将来的な金利上昇が不安な方は、固定金利を選択するという選択肢もあります。
不動産投資のリスクはゼロにはできませんが、事前に対策することで損失を最小限に抑え、安定した運用を目指せます。
信頼できる不動産会社を選ぶ
サラリーマンが不動産投資の成功率を高めたいなら、信頼できる不動産会社に相談することがポイントです。
不動産投資は物件選びだけでなく、融資から購入後の運用、出口戦略まで幅広い判断が必要です。初心者が1人で進めようとすると、情報不足のままリスクの高い物件を購入する羽目になりかねません。
不動産投資の実績が豊富な不動産会社をパートナーに選べば、物件の紹介から融資の相談、購入後の運用まで一貫してサポートしてもらえます。リスクやデメリットも含めて丁寧に説明してくれるため、納得感を持って投資判断ができ、安心して運用できるでしょう。
サラリーマンが不動産投資を始める6つの流れ
サラリーマンが本業と両立しながら不動産投資を行う場合、あらかじめ全体の流れを把握しておくとスムーズです。ここでは、サラリーマンが不動産投資を始めるときに押さえておきたい流れを6つのステップに分けて解説します。
1.不動産投資の目的とゴールを設定する
不動産投資を始める際にまず行うのは、目的とゴールを明確にすることです。「なぜ投資するのか」「月にどのくらい稼ぎたいのか」「何歳までに資産を形成したいか」を事前に考えることで、計画的な不動産投資が可能になります。
2.物件を選ぶ
次は投資対象となる物件を選びます。不動産投資の成果は購入する物件の質に大きく左右されるため、特に重要なステップです。
物件を選ぶ際は価格や利回りだけでなく、立地条件や物件の状態、賃貸需要を総合的に判断することが大切です。「長期的に入居が見込めるか」「無理なく収支が成り立つか」を冷静に見極めた上で物件を選びましょう。
3.ローン審査を受ける
続いて、金融機関のローン審査を受けます。金融機関は物件の収益性に加え、申込者本人の勤務先や勤続年数、年収、借入状況を含めて総合的に融資の可否を判断します。
サラリーマンは収入が安定しているため、金融機関から評価されやすいものの、全てのケースで希望通りの融資が受けられるとは限りません。購入したい物件が決まったら、早めに審査を受けてローン利用の可否を確かめることが大切です。
4.物件を購入する
ローン審査に通過したら、物件を購入するステップに進みます。この段階で物件の売主と売買契約を交わし、手付金を支払います。
不動産売買契約書には購入価格だけでなく、契約解除の条件や不具合に関する取り決めといった重要な内容が多く含まれます。内容を十分に理解しないまま契約すると、購入後のトラブルにつながりかねません。契約内容に不明点がある場合、その場で不動産会社に確認して、納得した上で契約を交わすことが大切です。
5.自分で管理しない場合は管理会社を選定する
物件を購入したら、誰が物件を管理するか考えましょう。不動産投資では、入居者募集や家賃の集金、問い合わせ対応など、運用に関わる業務が継続的に発生します。
サラリーマンの場合、本業があるため平日の昼間に対応するのは難しく、全てを自分で管理するのは現実的ではないでしょう。購入した物件の管理を自分で行わないなら、代わりに管理する管理会社を探す必要があります。
管理会社を選ぶ際は、管理手数料の安さだけで判断するのではなく、入居者募集の強さや対応スピード、修繕時の提案力も含めて比較することが大切です。信頼できる管理会社に管理を任せれば、本業があっても安定した不動産運用ができるでしょう。
6.運用を開始する
管理体制が決まったら、いよいよ不動産の運用を開始します。自分で物件を管理する場合、入居者の募集から契約手続き、入居後の対応までオーナー自身で行う必要があります。一方、管理会社に委託している場合は全ての管理業務を任せられるため、オーナー自身の手間がかかる場面はほぼありません。
運用の開始後は家賃収入と支出を定期的に確認し、空室対策や修繕計画を見直しながら安定した経営を目指しましょう。
サラリーマンの不動産投資に関するよくある質問
これから不動産投資を始めるにあたり、さまざまな疑問を抱える方も多いでしょう。ここでは、サラリーマンが不動産投資を始める際によくある質問と回答を紹介します。不動産投資を成功させるためにも、事前に疑問点を解消しましょう。
自宅の住宅ローンが残っている状態でも不動産投資ローンを借りられますか？
自宅の住宅ローンが残っている状態でも、不動産投資ローンの利用は可能です。ただし、住宅ローンの残債がある場合、金融機関はすでに借入がある状態として審査するため、希望する金額を借りられない可能性があります。不安な方は事前に金融機関に相談し、どの程度の融資が見込めるか確認すると安心です。
サラリーマンが不動産投資をする場合、確定申告は必要ですか？
サラリーマンの場合、年間の不動産所得が20万円を超えると原則として確定申告が必要です。ただし、20万円以下でも住民税の申告が必要になる場合や、医療費控除などで確定申告を行う場合は申告対象となることがあります。
不動産所得を計算する際はローン利息や管理費、保険料、税金といった費用を差し引くことが可能ですが、経費を証明する領収書を7年間保存しなければならない点に注意が必要です。
なお、不動産所得が赤字でも損益通算で所得税の還付を受けられる可能性があるため、所得額にかかわらず確定申告することをおすすめします。
関連記事：不動産所得の確定申告完全ガイド｜やり方から経費まで徹底解説
自己資金がなくても不動産投資は始められますか？
自己資金が少なくても始められるケースもあります。例えば、物件価格の全額を借り入れるフルローンを組めれば、自己資金をほとんど用意せずに物件を購入できます。
ただし、借入額が大きいほど毎月の返済負担は重くなる点に注意が必要です。また、登記費用や税金などの諸費用は融資対象とはならないため、物件価格の3％～5％ほどの自己資金は最低でも用意する必要があります。
関連記事：フルローンで不動産投資は可能？知らないと危険なリスクとは
まとめ
サラリーマンは融資を受けやすく、管理会社を利用すれば本業と両立しながら無理なく不動産投資を始められます。不動産投資には「空室が発生する」「自然災害に見舞われる」といった特有のリスクがあるものの、事前に適切な対策を講じた上で物件を選べば、安定した運用ができるでしょう。
「不動産投資に興味はあるけれど、何から始めればよいか分からない」という方は、不動産投資のサポート実績が豊富なリアルエステートの「RIERA」をご活用ください。物件紹介から資金計画の作成、運用開始後のフォローまで一貫して支援するため、初めての不動産投資でも安心してスタートできます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
