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2025/10/09借地料の相場はいくら？借地権の種類別計算方法と値上げできるケースを解説
- 底地・借地
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
土地を貸して収益を上げたいと考えているのなら、適切な借地料を設定することが大切です。しかし相場はいくらなのか、どのように算出すればよいのかがわからずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、借地権の種類別借地料の相場、適正相場を計算する方法、借地料を値上げできる法律上の要件について解説します。土地に借地権を設定して貸すメリットや注意点もご紹介しているので、併せて参考にしてください。
Contents
【借地権の種類別】借地料の相場
借地料の相場は、土地に設定する借地権の種類によって異なります。借地権ごとに特徴も大きく変わるため、得られる収益だけでなく、自分の土地や希望条件を踏まえて検討することが大切です。
ここでは、借地権の種類別に借地料の相場を紹介します。
普通借地権
普通借地権は、後述する定期借地権以外の借地権を指します。契約期間は30年以上で、借地人が望む限り契約更新がなされる点が特徴です。
土地に普通借地権を設定して貸した場合、年間借地料の相場は土地価格の0.5～1％程度とされ、比較的安くなるのが一般的です。その代わり、契約時に借地人から更地価格の60～90％程度の権利金を受け取れます。地代が低く設定される一方で、高額な権利金を受け取れるのが普通借地権の特徴です。
さらに、契約更新料や建て替え承諾料といった各種費用を受け取れる点もポイントとして挙げられます。
一般定期借地権
一般定期借地権は、契約更新ができない借地権です。契約期間は50年以上と長めに設定されますが、期間満了をもって契約が終了する点が普通借地権との大きな違いです。契約終了後は更地で返還されるため、解体費用を負担する必要がありません。
土地に一般定期借地権を設定して貸す場合、年間借地料の相場は土地の利用用途によって異なります。住宅建築が目的なら土地価格の2～3％、店舗など事業用建物の建築が目的なら土地価格の4～5％程度です。
事業用定期借地権
事業用定期借地権は、店舗や事務所など事業用の建物を建てる場合に限定される定期借地権です。契約期間は10年以上50年未満で設定でき、期間満了をもって契約が終了します。更地で返還される点は一般定期借地権と同様です。
土地に事業用定期借地権を設定して貸す場合、年間借地料の相場は土地価格の4～5％ほどで、一般定期借地権と大きな差はありません。ただし、事業用定期借地権では契約時に地代6ヵ月分相当の金額を保証金として受け取れる点が特徴です。この保証金は契約満了時に借地人へ返還する必要があります。
関連記事:事業用定期借地権の適正地代とは？地代の種類や決め方について解説！
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権も定期借地権のひとつであり、契約期間の満了をもって契約が解除されます。契約期間は30年以上です。ただしほかの定期借地権とは異なり、契約満了時に借地上の建物を地主が買い取らなければならない点に大きな違いがあります。
土地に建物譲渡特約付借地権を設定して貸し出す場合の年間借地料の相場は、土地価格の2％ほどです。
関連記事:借地権とは？普通借地権と定期借地権の違いから相続・売却のポイントまで
借地料の適正相場を計算する5つの方法
ここまで借地料の大まかな相場を解説してきました。しかし、実際には以下5つの計算方法を用いて総合的に算出し、借地人と話し合ったうえで決定します。適正な借地料を借地人に示すためにも、どのように計算するのかを把握しておきましょう。
1.公租公課法
公租公課法は、土地に課される年間の固定資産税や都市計画税を基準に借地料を求める方法です。住宅地では「固定資産税・都市計画税の合計額×2～5倍」、商業地では「固定資産税・都市計画税の合計額×5～8倍」が目安となります。
たとえば年間の固定資産税・都市計画税の合計額が30万円であれば、住宅地の年間借地料は60～150万円、商業地では150～240万円が適正と考えられます。
固定資産税・都市計画税の納税額は、毎年4～6月に自治体から届く固定資産税課税明細書で確認できます。
2.路線価法
路線価法は、路線価（道路に接している土地の1㎡あたりの公的な評価額）から更地価格を求め、借地料を計算する方法です。計算式は以下のとおりです。
年間借地料＝更地価格（路線価÷80％×土地面積）×1.5～3％
路線価は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」のサイトから確認できます。たとえば路線価が50万円、土地の面積が100㎡のときの適正な年間借地料は「50万円÷80％×100㎡×1.5～3％＝93万7,500円～187万5,000円」です。
なお、路線価は毎年1月1日時点における評価額であり、7月1日に国税庁のサイトで公開されます。
関連記事:借地権割合とは？路線価図による調べ方や相続税評価額の計算方法を解説！
3.積算法
積算法は、想定される年間の利益（期待利回り）を基準に借地料を算出する方法です。計算式は以下のとおりです。
年間借地料＝更地価格（路線価÷80％×土地面積）×期待利回り＋必要経費
期待利回りを決めるのが難しい場合は2％を基準とします。更地価格に期待利回りを掛けた額に、固定資産税や都市計画税、維持費、保険料などの必要経費を加えることで借地料を導き出します。
たとえば路線価が50万円、土地面積が100㎡、期待利回り2％、必要経費50万円とした場合、年間借地料は「50万円÷80％×100㎡×2％＋50万円＝175万円」となります。
4.取引事例比較法
取引事例比較法は、所有する土地の周辺で実際に貸し出されている同条件の土地の地代を参考にする方法です。実際の事例を基準とするため、借地人にとっても納得しやすい点が特徴です。
借地料を算定する際のポイントは、立地条件・広さ・形状などが似ている土地の賃貸事例を少なくとも3件以上集めることです。周辺に比較できる借地が存在しない場合は、この方法で相場を求めることはできません。
5.収益分析法
収益分析法は、借地人が土地に建てる建物で事業を行った際に見込まれる収益から借地料を算出する方法です。主に事業者向けの土地貸しで用いられます。
収益性が高ければ高い借地料を設定できますが、収益性が低ければ設定できる借地料も低くなります。なお、この方法での算定は不動産の専門知識が必要なため、収益分析法を用いて借地料を決めたい場合は専門家へ相談するのが適切です。
関連記事:借地権の月々の地代には目安がある！？計算方法と金額設定について解説
法律で認められる借地料を値上げできるケース
法律上、地主は一定の要件を満たした場合に限り、借地人へ借地料の値上げを請求できます。主なケースは次のとおりです。
- 土地の評価額が上がった
- 土地の固定資産税・都市計画税が上がった
- 近隣の土地よりも借地料が安い
ただし、借地人が値上げに同意しないときは、地主が増額した地代を受け取るには調停や訴訟などの法的手続きが必要です。そのため、借地料を引き上げたい場合は、まず根拠を示しながら借地人と話し合うことが重要です。
一方で、借地契約書に「借地料は増額しない」という特約がある場合には値上げはできません。また、税金の上昇といった客観的な理由がなく、地主の都合だけで借地料を上げることも認められていません。
関連記事:地代の値上げ交渉】拒否できる？借地人・地主別の対処法と供託制度を解説
土地に借地権を設定して貸すメリット
土地を持て余していて、家を建てるなど今後も自分で利用する予定がないなら、借地権を設定して第三者に貸すのは有力な選択肢のひとつです。
ここでは、土地に借地権を設定して貸すメリットを3つ紹介します。魅力を感じる点があれば、土地の貸し出しを検討してみるとよいでしょう。
費用負担なしで土地活用できる
土地に借地権を設定して第三者に貸すメリットのひとつは、初期費用が不要な点です。土地にアパートなどを建てて活用する際には、何千万円もの費用がかかります。費用を回収するまでに相当の期間がかかる点もデメリットです。
しかし土地を貸し出すだけなら、コストをかけずに安定した収入を得ることが可能です。リスクを抑えたうえで土地活用をしたい方に適した方法といえるでしょう。
土地を管理する手間がかからない
土地の管理を借地人に任せられる点も土地を貸すメリットのひとつです。
土地は所有する限り、雑草の除去やゴミの不法投棄の防止など、自分で維持管理し続ける必要があります。自分で対応できないときには不動産会社に管理を依頼する方法もありますが、毎月数千円～1万円ほどの管理費を負担しなければなりません。
その点、土地を貸し出せば借地人に維持管理を任せられます。借地料を得ながら土地を管理する手間が省ける点は大きなメリットでしょう。
税金対策につながる
固定資産税や都市計画税、相続税対策に役立つ点も土地を貸すメリットです。
たとえば借地人が土地に建物を建てると「住宅用地の特例」が適用され、土地に課される固定資産税が最大で6分の1に、都市計画税が最大で3分の1に軽減されます。また、第三者に貸している土地は相続税評価額が軽減されるため、相続税の節税にもつながるのです。
そのため、今後も土地を自分で活用する予定がない場合には、税金対策として第三者に貸し出すのはひとつの手です。
関連記事:借地料の全体像と設定ポイントを実例付きで徹底解説！
土地に借地権を設定して貸すときの注意点
土地に借地権を設定して貸し出すことには多くのメリットがある一方で、押さえておかなければならない注意点もあります。土地を貸すか迷っている場合は、メリットと注意点を踏まえたうえで慎重に検討するとよいでしょう。
ここでは、土地に借地権を設定して貸すときの注意点を2つ解説します。
借地人から受け取った借地料には税金が課される
土地を第三者に貸すと、毎年借地料を受け取れます。ただし借地料は「不動産所得」に該当し、給与所得などほかの所得と合算した金額に対して所得税と住民税が課される点に注意が必要です。
また、土地を貸して得た収入が20万円を超える場合には確定申告をしなければなりません。申告を怠ると延滞税や無申告加算税といったペナルティを受ける恐れがあるため、必ず期限内に手続きを行いましょう。
土地を自由に活用できなくなる
土地を貸すと、契約期間中は自分で自由に使えなくなります。とくに普通借地権で貸した場合は、半永久的に土地を取り戻せなくなる可能性があります。「土地を利用する必要性がある」といった正当な理由がない限り、地主側の事情だけで契約を解除することはできないためです。
将来自分で土地を使いたいと考えているなら、契約期間があらかじめ決められている定期借地権を設定するのがおすすめです。
ほかの土地活用方法と比べて収益性が低い
借地経営は低リスクで安定した収入を得られる点が魅力ですが、アパート経営などと比べると収益性は低くなります。土地活用で大きな収益を狙いたい方には向いていない手法といえるでしょう。
収益性を重視する場合は、借地経営以外の土地活用方法を検討するのが適切です。
思うような借地料を得られないときには売却も選択肢
土地を第三者に貸して活用したくても、場合によっては得られる借地料より税金の負担が大きくなることがあります。
そのため、納税額と予想収益を比較し、借地としての活用が難しいと判断したときには、土地をそのまま売却するのもひとつの方法です。売却すればまとまった現金を手にできるだけでなく、税金や維持管理の負担からも解放されます。
需要が少ない土地でも、専門の不動産会社ならスピーディーに買い取ってくれるケースがあります。一度相談してみるとよいでしょう。
関連記事:【初心者向け】土地の売買に必要な知識と流れを徹底解説
まとめ
土地を貸したときに得られる借地料の相場は、借地権の種類に応じて異なります。また、借地料の相場を計算する方法も複雑なため、適正価格を知りたい場合には借地権に精通している不動産業者に一度相談してみることをおすすめします。
弊社リアルエステートは、借地権をはじめ権利関係が複雑な不動産の取り扱い実績が豊富な不動産業者です。「借地料の適正相場が知りたい」「土地を借地として活用するのが向いているかを教えてほしい」などの疑問をお持ちの方は、お気軽に「おうちの相談室」までお問い合わせください。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
