最終更新⽇時
2025/12/04事業用定期借地権の適正地代とは？地代の種類や決め方について解説！
- 底地・借地
事業用定期借地権とは、事業目的で土地を借りられる定期借地権を意味します。
定期借地権は、原則として「地主に土地を返還する」ことを前提にしているため、土地活用の方法として視野に入れている方も多くいらっしゃることでしょう。中でも事業用定期借地権は、契約期間を選べてライフプランに合わせた土地活用ができ、さらに居住用よりも高い地代を得られるというメリットがあります。
この記事では、事業用定期借地権の概要やメリット・デメリット、地代の設定方法を分かりやすく解説します。
- 事業用定期借地権とは、事業目的に限定して土地を長期的に利用できる借地制度のこと
- 契約期間は10年以上50年未満と幅広く、事業計画に応じて期間を柔軟に設定できる
- 公正証書の作成や返還時の解体費用など、契約手順や費用負担を把握しておく必要がある
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
事業用定期借地権とは？
借地権とは？
借地権とは、他人の土地に建物を建てるために、その土地を借りる権利を指します。
借地権を持つ人のことを「借地人」と呼びますが、その借地人は土地の所有者（地主）に毎月の地代（賃料）を支払うことで、土地を一定期間借りられます。
借地権には、大きく分けて旧法「借地法」と新法「借地借家法」の2種類があります。
今回取り扱う「事業用定期借地権」は、借地借家法にもとづいた借地権なので、借地借家法についてもう少し詳しく説明していきます。
借地借家法は、1992年8月1日以降に施行されたもので、そのなかでも「普通借地権」「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時使用目的の借地権」の5つの借地権が存在します。
借地権の種類
ここでは、5つの借地権の特徴をざっくりと解説します。
「普通借地権」
普通借地権の存続期間は原則30年以上で、1回目の更新のみ20年、2回目以降は10年とされています。契約の期限が来ても、地主側に正当な事由がない限り、借地人が希望すれば自動的に借地契約は更新されます。また、契約終了後に地主に建物を買い取ってもらうよう請求（建物買取請求）もできます。
「一般定期借地権」
一般定期借地権は、契約更新という概念がない「定期借地権」のなかでも、とくに建物の使用用途に制限がない借地権です。契約の更新のみでなく、期間中に建物を再築した場合などにも存続期間の延長はなく、建物買取請求権もないという点がおもな特徴です。契約期間が満了になると、借地人は土地を更地にして地主へ返還します。
「事業用定期借地権」
事業用定期借地権は、契約更新の概念がない「定期借地権」の中で、建物の使用用途が事業専用である点が特徴です。
契約期間は10年以上で50年未満となっており、契約期間が満了になると、借地人は土地を更地にして地主へ返還します。期間中に建物を再築した場合などにも存続期間の延長はなく、建物買取請求権もないという点は一般定期借地権と同様です。ただし、契約期間が30年以上50年未満の場合、それらを特約として定めるかは任意となっています。
事業用定期借地権の契約を交わす際は、公正証書を作成する必要があります。
また、契約期間に幅があるため、地代の設定も他の借地契約と異なる場合が多くあります。借主の事業による収益を元に地代を算出する場合、収益の増減で地代が変わる可能性もあります。
「建物譲渡特約付借地権」
建物譲渡特約付借地権は、借地権を設定して30年以上経過したタイミングで、建物を地主に譲渡することができるという特約のある借地権です。建物の譲渡とともにその借地契約は消滅します。建物譲渡特約付借地権は、上記3つの借地権に付け足す形で使われることが多いです。
「一時使用目的の借地権」
一時使用目的の借地権とは、工事を行う際などに土地を借りてプレハブ倉庫や仮設の事務所等を建てるために、一時的に契約する借地権です。
不動産ビギナーさん借地権ごとに契約期間や特徴が違うのですね。
不動産ビギナーさんそれぞれの特徴を押さえ、目的に合った借地権を選びましょう。
事業用定期借地権を選択するメリット
ここでは、事業用定期借地権を選択するメリットを4つ紹介します。
契約が終了したら土地が確実に返還される
まず挙げられる地主側のメリットは、契約終了後に土地が確実に返還される点です。
事業用定期借地権の契約期間は10年以上50年未満と定められており、期間が満了すると更新が行われません。返還時期があらかじめ決まっているため、契約期間満了後の土地活用の計画を立てやすいメリットがあります。
事業計画に合わせて契約期間を調整できれば、土地運用の選択肢が広がり、将来の計画を立てやすくなります。
費用を抑えながら地代収入を安定的に得られる
土地活用にかかる費用を抑えながら、地代収入を安定的に得られる点も事業用定期借地権のメリットです。
事業用定期借地権では、その土地に建築する建物の建築費用やメンテナンス費用などは、借地人が負担します。地主はその建物に対する初期投資をそれほど行わずに済み、土地を提供するだけで継続的な収入が得られる仕組みです。
また事業用定期借地権では、建物完成後に入居者を募集するのではなく、先にテナントを決めてから契約を進めます。そのため、安定的に地代収入を得やすい点がメリットです。
相続税対策になる
事業用定期借地権を選択すると、相続税の負担を抑えられる場合があります。
土地を更地の状態で保有している場合、相続税の評価額が高くなりやすいですが、定期借地権を設定すると「貸宅地」に該当します。貸宅地は自用地よりも評価額が低くなるため、相続税の軽減が期待できるでしょう。
事業用定期借地権の相続税の減額割合は、以下の通り契約の残存期間によって変動します。
| 契約の残存期間 | 減額の割合 |
| 5年以下 | 10％ |
| 5年超～10年以下 | 15％ |
| 10年超～15年以下 | 15％ |
| 15年以上 | 20％ |
このように、契約の残存期間に応じた減額措置が適用されるため、相続税対策にもつながります。
高めの地代（借地料）を設定しやすい
事業用定期借地権を選択した場合、居住用の借地契約と比較して、高めの地代を設定しやすい点もメリットです。
土地を事業用として貸し出す場合、地代は更地価額の6％程度を目安に設定されることが一般的です。この水準は居住用の借地に適用される地代相場と比べて高く設定されています。特に商業地としての利用価値が高い土地では、より大きな収益が得られる可能性があります。
事業用定期借地権を選択するデメリット
事業用定期借地権を選択する場合、いくつかのデメリットを把握する必要があります。以下で契約前に想定されるリスクを確認し、適切な条件で契約できるようにしましょう。
地主からの中途解約が原則不可となる
事業用定期借地権は、契約期間を柔軟に設定できるメリットがある一方で、その期間中に地主の都合で中途解約をすることは原則認められていません。そのため地主は、一方的に契約を解除したい場合でも、契約終了まで待機する必要があります。
中途解約が認められていない背景には、借地人の事業継続を守るという考え方があります。地主側は契約期間中に土地を売却したり、別用途へ転用したりすることが難しいため、契約時は慎重に判断しましょう。
ただし、借地人が契約に違反する行為をした場合、例外的に契約を解除できる場合があります。これはあくまで例外的なケースのため、基本的には契約期間を前提とした土地活用計画を立てることが重要です。
公正証書による契約に手間と時間がかかる
事業用定期借地権の設定契約は、公正証書で締結する必要があるため、一通りの手続きが完了するまでに時間と手間がかかる場合があります。（借地借家法第23条3項）
公正証書とは、公証人が内容を確認した上で作成する公的な契約書のことです。契約で取り決めた内容に関して重大な問題が発生した場合に、公正証書が証拠として働き、早期解決に役立ちます。
しかし、その分だけ作成手続きが厳格に定められており、一般的な賃貸借契約よりも準備に時間がかかる点がデメリットです。
固定資産税が減額されない
事業用定期借地権の場合、固定資産税の負担でデメリットが生じる点も把握しておきましょう。
固定資産税の減税措置である「住宅用地の特例」は、その土地に居住用物件を建築した場合に適用されます。住宅用地の場合、200平方メートル以下の部分は固定資産税の課税標準額が6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1に減額されます。
事業用定期借地権では店舗やオフィスなどの事業用途で土地を貸し出すため、この特例の対象外となり、固定資産税は通常通り課税される点に注意しましょう。
借地権者（借りる側）の倒産リスクを負う
地主は、借地人の業績悪化や倒産によって地代の支払いが滞るリスクがある点に注意しましょう。土地を借りている企業が倒産した場合、地代の未払いが発生するだけでなく、建物の解体費用を地主で負担せざるを得ない状況に陥る可能性があります。
契約前に借地人の信用力や事業内容を十分に確認し、倒産リスクを可能な限り避けるための対策を講じることが重要です。
- 不動産ビギナーさん
事業用定期借地権にはメリットもデメリットもあるのですね。
- 山口智暉
不利益を被らないよう、長期的な視点で契約条件を決めましょう。
地代の種類と計算方法
地代の基礎知識
地代の計算方法について解説する前に、基礎知識として地代の種類を説明します。
地代には「実際の地代」と「通常の地代」、そして「相当の地代」の3種類があります。
「通常の地代」と「相当の地代」は、借地権の相続が発生した際に「相続税評価額」を算出するためなどに使われます。相続税評価額は、「実際の地代」・「通常の地代」・「相当の地代」を組み合わせたうえで、それぞれの状況に応じて算定します。
実際の地代
実際の地代とは、借地契約において実際に借地人が地主に払う地代です。
通常の地代
通常の地代とは、借地契約を結ぶ際に借地人が地主に支払う「権利金」が発生する場合、通常支払われるべき地代のことです。権利金について詳しくは次章で解説します。
通常の地代は、権利金の額を考慮して、土地価格から借地権割合を引いた額の6％を指します。
相当の地代
相当の地代とは、親族間の借地契約や、次章で解説する定期借地権の地代など、権利金が発生しない場合に相当とされる地代です。権利金の負担がない分、通常の地代よりも高額になります。
相当の地代は、通常の地代のように借地権割合を差し引かないため、土地価額全額の6％となります。借地権割合は通常60〜70％程度にのぼることも多いので、相当の地代は通常の地代よりもかなり高額になるのです。
地代の計算っていつ必要？
地代の計算が必要となるタイミングは、「借地権の設定時」と「地代の改定時」です。
「借地権の設定時」
借地契約を結ぶ際には、借地人と地主で協議の上、地代を決定する必要があります。
なお、その支払時期および回数に関しては決まっていないので、月単位なのか年単位なのかなどについても、両者で話し合って決める必要があります。
「地代の改定時」
当初定めた地代が不相応になったと判断された場合、地代を値上げもしくは値下げする場合があります。
例えば、借地契約をしてから何十年も経過しているとなれば、物価上昇などでその土地周辺の賃料相場も上がっている可能性があり、地代が相場よりも異常に安いため値上げが必要ということがあります。
その反対に、高すぎる地代が設定されているような場合には地代の金額を下げるパターンもあるでしょう。
事業用定期借地権の適正地代
事業用定期借地権は相当地代
前述したように、借地権の契約時には、一般的に権利金というものが発生します。
長期間にわたって他人に土地を貸し出すとなれば、地主はそれなりのリスクを負います。また、借地権は債権でありながら財産としての価値もありますが、相続や贈与税の計算の基となる財産評価（路線価格）では、更地価格に対して借地権は30％から90％（都心の商業地など）となっています。
また、普通借地権の場合はその地代が固定資産税の約三倍となっていますが、それでは安すぎるということもあり、借地人は地主にそれらの代償として権利金を支払うのです。
借地の権利金の相場は、その地域によっても異なりますが、多くは更地価格の60％〜70％です。そして、借地の契約が終了しても返還されません。
ただし、定期借地権の場合は借地期間が比較的短いことから、権利金が発生しないことが多くあります。そのことが、地代を決めるポイントになります。
権利金が発生すると、土地の所有者は権利金収入に対する税金を支払わなくてはなりません。ただし、権利金をもらっていないのに安い地代で土地を貸していると、税務署は「権利金をもらっている」ものとして課税対象とし、地主が困ってしまいます。それを避けるために、権利金が発生しない事業用定期借地権は「相当地代」を用いる必要があるのです。
事業用定期借地権の年間地代
相当地代は、年額で「更地価格の6％」となります。更地価格とはいったい何なのかという点ですが、国税庁では「時価」と表現されています。
相当地代を求める際に利用する土地価格として、国税庁では以下の2つを認めています。
・その土地の周辺にある類似した土地の公示価格などから、合理的に計算した価額
・その土地の相続税評価額、もしくはその評価額の過去3年の平均額
実務上では、時価を求めるためにわざわざ鑑定評価を取得するのは面倒であるため、相続税路線価で求めることが多いです。相続税路線価は国税庁が開示しているため、税務署からも文句を言われず、また借地人としても地代を抑えられるため納得しやすいというのが理由です。
となっています。
事業用定期借地権の年間地代
＝相続税評価額×6％
＝地価公示価格×80％×6％
＝地価公示価格×4.8％
事業用定期借地権の年間地代は、相続税評価額の6％、または地価公示価格の4.8％であり、結果として土地価格の約4〜5％程度になります。
例えば、更地価格で1億円の土地の場合、年間地代は600万円になります。税務署は地主が相当地代を受け取っているとわかれば、権利金に相当する課税を行うことはありません。税務署は、更地価格の6％に関して、「その更地価格がどこから計算されたものなのか」ということまでは言及しませんのでご安心ください。
事業用定期借地権の適正保証金
地代の計算と同じくよく質問に上がるのは、事業用定期借地権の保証金はいくらになるのかという点です。
事業用定期借地権では、その設定時に借地人が地主に対して保証金を支払うことがあります。権利金は地主から返還されることはありませんが、保証金は、契約終了時に借地人へ返還されるため、預り金のような役割を持っています。
保証金の設定は地代よりも難しいですが、一般的には地代の6ヶ月分程度が相場とされます。ただし、事業期間や地主の年齢等によっても変わります。
事業用定期借地の場合、契約期間満了時に相続が発生していることも多いです。例えば親から子に相続した場合、保証金の返還は相続人である子がすることになります。しかし、契約時に保証金として現金を預かっているのは親なので、子が現金をあまり持っていないような場合は保証金の返還がとても負担になってしまいます。
預かった保証金が多額であればあるほど、相続人はその返還のために頑張って貯蓄する必要があるのです。
また、事業用定期借地として土地を貸し出す場合、借地人（事業者）が建物を使用して事業を行い収益が生じるため、撤退のリスクも低いといえます。また、契約終了時には更地返還となるため、地主側のリスクもかなり低い事業と言えます。
そのため、保証金については多くもらいすぎる方がリスクが大きくなるのです。
事業用定期借地権の設定契約の手順
事業用定期借地権の設定契約の手順は次の通りです。
地主・借地人で話し合って契約内容を決める
まずは、地主・借地人でお互いに納得できる契約内容を決定しましょう。具体的には、地代の金額や契約期間、建物の用途、契約解除事由などの基本条件を決めていきます。契約後の運用に関わるポイントを一つずつ確認し、双方が納得できる内容を定めましょう。
事前の話し合いが不十分だと、後のトラブルにつながる可能性があるため、細部まで丁寧に確認することが大切です。
公正証書で正式に契約する
契約内容が定まったら、借地借家法第23条3項に基づき、公正証書で正式に契約を締結しましょう。
前述の通り、公正証書は契約内容に関するトラブルを回避するための法的な書類です。公正役場に連絡または訪問し、担当の公証人に公正証書を作成したい旨とステップ1で定めた契約内容を伝えましょう。このとき、双方で取り決めた契約案分を事前に送付しておくと、手続きがスムーズに進みやすくなります。
内容が整ったら、地主と借地人の双方が指定日に公証役場に出向き、最終確認を行った上で署名・押印をして契約が成立します。
借地権の登記手続きに協力する（推奨）
契約締結後、自身の借地権を守るために登記手続きを行う借地人もいます。借地権の種類によっては、地主と借地人が共同で申請する手続きが必要です。借地人から「借地権設定登記」を求められた場合は、必要な書類を用意するなどして協力しましょう。
- 不動産ビギナーさん
土地の権利関係の手続きは少し複雑そうですね。
- 山口智暉
特に公正証書の作成や登記手続きには専門知識も必要です。司法書士など専門家への依頼も検討すると良いでしょう。
まとめ
いかがでしたか。
今回は、事業用借地権の地代がどのように決められるのか、をテーマに、地代に関する基礎知識や計算方法なども解説してきました。
事業用定期借地権は、一定期間後に土地が地主に確実に返還されるという特徴があり、他の借地権と比べて高額な地代が設定できるメリットがあります。
また、借地事業なので、建物所有者でない地主には建物の修繕費用等は一切発生しません。かかる費用は、土地を所有しているだけでかかる固定資産税のみであり、収益性はかなり良いといえます。そのため、土地活用の方法として話があれば、前向きに検討してみると良いでしょう。
ただし、土地を貸し出す借地権では、地主よりも借地人の方が法的に強い力を持つ傾向があるため、そのメリット・デメリットを十分理解したうえで選択するようにしましょう。
また、実際に地代の値上げ交渉などが必要な際には、不動産鑑定士に相談するなど慎重に行うことをオススメします。
最後までお読みいただきありがとうございました。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
