最終更新⽇時
2025/11/21【初心者向け】土地の売買に必要な知識と流れを徹底解説
- 不動産買取
- その他
土地の売買には、売り手として土地を販売すること、または買い手として土地を購入することが含まれます。しかし、土地の売買は人生で何度も経験することではありません。そのため、土地の売買を行う際に、やり方がわからない方が多いのではないでしょうか。そこで今回は、土地を売買する時の流れについて解説していきます。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地の売買の流れ
土地の売買の流れは大きく分けて5段階に分類されます。それぞれの段階で、売主と買主がやるべきことがあります。それぞれ、段階ごとに説明していきます。
①土地の売却準備
土地の査定を依頼する
不動産会社に土地の査定を依頼します。
土地の適切な売却価格を自分で設定することは難しいです。土地の売却成功の秘訣は、不動産会社に適切な土地価格を査定してもらい、売主にも買主にも魅力的な価格を設定することです。そのため、どの不動産会社に査定してもらうかが重要な要素となります。
流れとしては、まず複数の不動産会社に簡易査定を依頼することから始めます。不動産一括査定を行うサイトがいくつかありますので、そのサイトに土地の所在地と土地面積を入力して一括査定が可能です。一括査定を依頼すると、複数の不動産会社から査定結果が届きます。サポート内容や対応の迅速さ、売却価格などを考慮し、現地調査を依頼する不動産会社を数社選定します。
次に、現地調査を行います。土地の訪問日程を調整します。簡易査定では現地を訪問していないため、あくまで目安の価格しかわかりません。現地調査で、実際の土地の形状や傾斜、立地などを考慮して土地価格を査定してもらうことができます。現地調査には必ず立ち会い、不動産会社の質問には正直に答えるようにしましょう。
現地調査を終えると、約1週間以内に不動産会社から査定結果が届きます。この査定結果と、その理由を確認し、信頼できる不動産会社を選びます。この際、土地の売却価格だけでなく、担当者の人柄や販売スキルも考慮して選びましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ。
信頼できる不動産会社を選んだら、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、不動産会社に正式に土地の売却を依頼する際に交わす契約です。媒介契約には3種類があり、その中から自分に合った契約方法を1つ選ぶことができます。
媒介契約には以下の3種類があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼が可能で、売主自身も個人的に買主を探すことができます。活動報告の義務はなく、契約期間に期限はありません。メリットとして、複数の不動産会社に依頼できるためアプローチできる買い手の数が増えること、不動産会社の競争を生むことができ売却活動が積極的になること、レインズへの登録が必須ではないため不動産情報が公にならないことがあります。デメリットとして、報告頻度が低いため販売状況の把握がしづらいこと、自分を仲介してもらえるかわからないため売却活動が消極的になることがあること、レインズによる情報公開がないため物件情報がひろがりにくいことがあります。
専任媒介契約
1つの不動産会社にのみ依頼をし、他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。ただし、売主も個人的に買主を探すことができます。活動報告は2週間に1回以上と義務付けされており、契約期間は3ヶ月です。また、レインズへの登録は必須です。メリットとして、活動報告頻度が最も高いため売主が販売状況を把握しやすいこと、その不動産会社しか仲介できないため専任媒介契約よりも広告費をかけてもらいやすいこと、個人で買主を見つけた場合仲介してもらう必要がないことがあります。また、契約期間内に売却できなかった場合、不動産会社が土地を買い取ってくれることもあります。デメリットとして、他社との競争をしないため売却活動が消極的になることもあること、依頼する不動産会社の力量に大きく左右されることがあります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社にのみ依頼をし、他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。そして、専属専任媒介契約の場合、売主が個人的に買主を探すことはできません。活動報告義務は1週間に1回以上とされており、契約期間は3ヶ月です。また、レインズへの登録は必須です。メリットとして、活動報告頻度が最も高いため売主が販売状況を把握しやすいこと、その不動産会社しか仲介できないため専任媒介契約よりも広告費をかけてもらいやすいことがあります。また、契約期間内に売却できなかった場合、不動産会社が土地を買い取ってくれることもあります。デメリットとして、自分で買手を見つけても必ず不動産会社を仲介しないといけないこと、他社との競争をしないため売却活動が消極的になることもあること、依頼する不動産会社の力量に大きく左右されることがあります。
どの媒介契約を結ぶかは自由ですが、土地が人気エリアにある場合は「一般媒介契約」、売却を急ぐ方は「専任・専属専任媒介契約」がオススメです。 どの媒介契約を結ぶか決定したら、媒介契約書を作成します。媒介契約書には、媒介契約の種類の他、物件の内容や不動産会社の業務・義務、契約期間、レインズの登録の有無、仲介手数料の価格などが記載されます。レインズとは、不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのプラットフォームとなるネットワークシステムのことです。レインズ会員の不動産会社は、リアルタイムで最新の物件情報を得ることができ、売却活動の一助となります。
買主
特になし。
②土地の売却活動
売主
土地の値段を決め、不動産会社に売却活動をはじめてもらう。
現地査定により土地の売却価格が決定すると、不動産会社は売却活動をはじめます。売却活動とは、不動産会社が不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込みチラシの作成。ポスティング、住宅情報誌への掲載などの広告活動を行うことです。一般媒介契約の場合、この時、「レインズ」への登録も行います。
買主
不動産会社に土地探しを依頼する。
買主は、媒介契約を結ぶ必要がなく、複数の不動産会社に自由に土地探しを依頼できます。自分で、不動産ポータルサイトや新聞折り込みチラシ、住宅情報誌を見て土地探しをすることもできますが、信頼できる不動産会社に依頼するのが確実な方法です。土地の良い面だけでなく、悪い面も正直に伝えてくれる担当者を選びましょう。
気になる土地を見学しにいく。
不動産ポータルサイトや新聞折り込みチラシ、住宅情報誌などを見ているだけでは、現地の状況が掴みきれません。そのため、不動産会社の人とともに、現地訪問を行います。売主側の不動産会社の担当者に質問することもできるため、事前に質問項目を決めておきましょう。
③土地の売買交渉
売主
買主の購入希望を聴き、値段交渉を行う。
不動産の売却活動により無事、買い手が見つかったら、売買契約に向け交渉を行います。買い手は、購入希望条件を買付申込書に書き、不動産会社に差し入れます。不動産会社はその買付申込書をもとに、売主と条件の交渉を行います。具体的には、売却価格や支払い方法、引き渡し時期などの細かい契約内容を決めていきます。値段交渉では、希望の売却価格を下回る場合、断ることもできます。しかし、値引き交渉に応じないことで、契約期間中に売買契約が成立しない可能性もあります。土地の査定結果をもとに、適切な売却価格を見極め、交渉するようにしましょう。
買主
売主に購入を申し込む。
現地の見学を終え、購入希望に合う土地が見つかったら、買付申込書を書き、不動産会社に差し入れます。買付申込書は自分で書く必要はなく、不動産会社が用意してくれるため、署名・捺印を行うだけで大丈夫です。
住宅ローンの仮審査を受ける。
住宅ローンを組んで土地の購入をする場合、金融機関の仮審査を受けます。購入予定の土地に住宅を建てる場合、土地先行融資やつなぎ融資を利用します。ローン申し込み時に、建築計画を提出することになります。そのため、住宅ローンの仮審査を受ける前に、立てたい住宅の予算見積もりや図面を出しておく必要があります。事前に建築会社や建築士と相談し、必要書類を用意しておきましょう。
また、買付けの申し込みから、売買契約までは2週間ほどしかないため、買い付けの申し込みと同時にローンの仮審査の申請を行うようにしましょう。
④土地の売買契約締結
売主
売買契約を結ぶ。
売買交渉を終え、契約条件が決定したら、いよいよ売買契約を締結します。売買契約書を交わす時は、対面で行うため、売主と買主、不動産会社の担当者と日程調節をします。一般的には、仲介を依頼した不動産会社のオフィスで行います。当日は、重要事項説明書の内容確認を行います。この重要事項説明書には、売却価格はもちろん、売却価格の支払い方法や売買契約の解除規定など、不動産売却において重要な事項が書いてあります。慎重に聞くようにしましょう。売買契約では、売主・買主ともに義務が課せられています。例えば、売主には、物件状況報告書の提出が義務付けられています。物件状況報告書は、買主が現地に訪れても把握しきれない物件の現状を記したものです。地中に有害物質が埋まっていることや雨漏りがすることなどです。
重要事項説明書の確認を終えると、署名・捺印を行い、買主から手付金を受け取ります。この後、契約内容に反する行動をするとペナルティが発生します。
不動産会社に仲介手数料の半額を支払う。
一般的に、不動産会社への仲介手数料は成果報酬型のため、売買契約締結後と決算後に半額ずつ支払います。手付解除・違約解除と呼ばれる契約解除を行った場合は、売買が成立していなくても仲介手数料を支払う必要があります。
不動産会社に仲介手数料の半額を支払う。
一般的に、不動産会社への仲介手数料は成果報酬型のため、売買契約締結後と決算後に半額ずつ支払います。手付解除・違約解除と呼ばれる契約解除を行った場合は、売買が成立していなくても仲介手数料を支払う必要があります。
買主
売買契約を結ぶ。
やることは売主と同じです。契約後は、違約金が発生するため、注意深く説明を聞きましょう。
不動産会社に仲介手数料の半額を支払う。
手付金を売主に支払う。
手付金は、土地の購入金額の一部で、購入金額の５〜１０％であることがほとんどです。⑤の決算時に残りの金額を支払います。
住宅ローンの本審査を受ける。
金融機関とローン保証会社の審査を受けます。この審査には１〜２週間程を要します。本審査に通ると、住宅ローンの契約を結ぶことができます。契約を結ぶことができたら、決済日を決めることができます。
もし本審査に通らなかった場合、融資特約に従って、売買契約を解除することになります。
⑤決済と引き渡し
売主
入金を確認し、買主に土地を引き渡す。
買主の住宅ローンの審査が終わった後に、手付金以外の代金を受け取ります。
所有権を移す手続きをする。
不動産会社が所有権移転登記の手続きを行います。司法書士が法務局に行き、売主から買主へ所有権移転登記の申請をします。変更が完了すると、引き渡しが成立します。
不動産会社に仲介手数料の残りを支払う。
司法書士への報酬を支払う。
売却益が発生した場合、確定申告を行い、納税する。
土地の売却益が発生した場合、納税義務が発生します。
買主
売主に残りの代金を支払う。
手付金以外の代金を支払います。
固定資産税等の精算費を支払う。
固定資産税や都市計画税の精算を行います。これらの税金は、その年の１月１日時点の所有者が納税者になります。その年の１月１日から決算日までは売主が、決算日以降は買主が納税者となるため、税額を日割りし、買主は売主に自分の負担額を支払います。
所有権を移す手続きをする。
不動産会社が所有権移転登記の手続きを行います。司法書士が法務局に行き、売主から買主へ所有権移転登記の申請をします。変更が完了すると、引き渡しが成立します。
不動産会社に仲介手数料の残りを支払う。
司法書士への報酬を支払う。
まとめ
今回は、土地の売買の流れについて解説しました。各段階ごとにやるべきことは決まっており、複雑ですが、１つずつ段階を踏めば難しくありません。この記事を読んで、よりよい土地の売買ができると幸いです。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
