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2025/12/23借地権の地主への売却は可能！売却相場や拒否された場合の対処法を解説
- 底地・借地
借地権付き建物を売却したいと考えたとき、「地主に買い取ってもらえるか」「どのくらいの金額で売れるか」といった疑問を抱く方は少なくありません。
借地権の売却は一般の不動産売却と仕組みが大きく異なり、地主の承諾が必要となる他、相場や必要書類、手続きの進め方など、事前に押さえておきたいポイントが数多くあります。
この記事では、借地権を地主に売却する際の相場やメリット・デメリット、売却までの流れ、注意点、地主の承諾を得られなかったときの対処法を解説します。借地権の売却に必要な情報を体系的に解説するため、ぜひ参考にしてください。
- 借地権は地主へ売却可能だが、義務はないため慎重な交渉が必要だ
- 地主への売却は譲渡承諾料が不要で、地代負担も解消される
- 売却相場の把握や解体費の協議など、専門家への相談が成功の鍵だ
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権を地主に売却することは可能！
借地権は地主に売却が可能です。ただし、地主には借地権を買い取る義務がないため、必ずしも応じてもらえるとは限りません。
地主に借地権を売却したいなら、条件について地主と話し合う必要があります。地主との交渉を有利に進めるには、あらかじめ売却相場を把握することが大切です。
借地権を地主へ売却する際の相場
借地権を地主に買い取ってもらうときの売却相場は、「借地人から地主に買取を提案した場合」と「地主から買取を提案された場合」とで異なります。地主との売却交渉をスムーズに進めたいなら、事前に相場観を把握しましょう。ここでは、それぞれのケースにおける借地権の売却相場を解説します。
借地人から地主へ買取を提案した場合
借地人から地主に買取を持ちかけた場合の売却相場は、一般的には更地価格の50％程度が目安です。ただし、地域の商習慣や契約条件によって幅があります。
また、地主には借地権を買い取る法的義務はありません。そのため、交渉の状況によっては、相場より低い売却価格になる可能性があります。
地主から借地人へ買取を提案した場合
地主から借地人に借地権の買取を申し出た場合の相場は、更地価格の60％～70％程度です。この場合、借地人は住む場所を失うため、新居の賃貸費用や購入費用の一部、引っ越し費用を補償してもらえる可能性があります。地主から買取を申し出るケースでは、条件が比較的借地人に有利になりやすいのが特徴です。
不動産ビギナーさんどちらから買取を提案するかによって、売却相場が10〜20%も変わってくるのですね。
山口智暉交渉の主導権がどちらにあるかで価格は大きく変動します。地主の意向を探りつつ、適切なタイミングで相談することが重要です。
借地権を地主に売却するメリット
借地権を地主に売却するか迷っている場合、自分にとってどのようなメリットがあるかを理解することが大切です。ここでは、借地権を地主に売却するメリットを紹介します。これらのメリットに魅力を感じるなら、地主への売却を前向きに検討するとよいでしょう。
譲渡承諾料を支払わずに済む
借地権を地主に売却するメリットのひとつは、譲渡承諾料を支払わずに済むことです。通常、借地権を第三者に売却する際は地主の承諾が必要で、慣行として譲渡承諾料（借地権価格の約10％が目安）を支払うのが一般的です。
ただし、買主が地主であれば承諾手続きが不要になり、譲渡承諾料も発生しません。その分、手元に残る売却益が多くなる点は大きなメリットといえるでしょう。
- 不動産ビギナーさん
地主に売る場合は承諾料がかからない分、手元に残るお金が増えるのが魅力的ですね。
- 山口智暉
借地権価格の10%相当が節約できるのは大きな利点です。第三者への売却価格と、承諾料を差し引いた地主買取額を比較して判断しましょう。
地代の支払い負担から解放される
借地権を地主に売却すると、まとまった資金を得られるだけでなく、地代の支払い義務がなくなる点もメリットです。
借地権とは地主の土地を借りて建物を所有できる権利で、その対価として借地人は継続的に地代を支払わなければなりません。相続しただけで自分が住む予定がなくても、地代は支払い続ける必要があります。借地権を売却すれば、地代の支払いから解放され、長期的な経済的負担を軽減できます。
借地権を地主へ売却するデメリット
地主に借地権を売却する際にはデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。まず地主に借地権を買い取る義務はないため、売却を持ちかけても「買わない」と断られるケースも考えられます。
交渉の主導権を地主が握りやすく、相場より安い価格を提示される可能性がある点にも注意が必要です。特に、借地人から売却を申し出た場合は立場が弱くなりがちで、更地価格の50％前後という低い条件を提示されることも少なくありません。地主にとっては選択権があるため、買い取るつもりでも厳しい条件を提示してくる場合があります。
過去に地代の滞納や契約トラブルがあった場合、交渉そのものがスムーズに進まないケースも考えられるでしょう。また、売却先を地主だけに限定すると、第三者への売却や底地との同時売却といった他の可能性を見逃すリスクもあります。
地主への売却には多くのメリットがありますが、価格や交渉条件の観点では十分な比較検討が不可欠です。
借地権を地主へ売却する流れと必要な準備
ここでは、売却を成功させるために必要な一連のステップと準備について解説します。地主との交渉や承諾の取り付け、権利関係の確認など、事前準備をきちんと確認しておきましょう。
借地権売却の基本的な流れ
まずは借地権売却の実績が豊富な不動産会社を選定し、物件の査定を依頼します。次に、地主に売却の意思を伝え、譲渡の承諾を得るための交渉を行います。交渉がまとまり次第、売買契約を締結し、必要に応じて登記手続きや残代金の受け渡しを行い、引き渡すという流れです。
売却が成立するまでの期間は、スムーズに進めば2か月〜3か月程度ですが、地主との交渉状況によってはさらに長期化するケースもあります。
売却前に準備しておくべき確認事項
売却の交渉に入る前に、借地契約書や更新契約書、覚書など、これまでに締結した書面を全て集め、契約の種類や残存期間、承諾条件の有無を確認しましょう。これが不明確なままだと、譲渡や価格交渉に進めません。
次に、地代や更新料の支払い状況を確認します。滞納がある場合、売却前に清算しないと地主に同意してもらえないケースがあります。また、土地上の建物が古い場合、建て替えの可否や承諾料の必要性についても事前に調査が必要です。
登記情報（地目、所有者、借地権の登記状況など）も確認しましょう。建物の表題登記や借地権の登記が未了だと買主の融資審査に影響することもあります。
こうした事前準備を怠ると、売却が中断したり、契約トラブルの原因になったりします。交渉に入る前段階から、専門家に相談して整理を進めましょう。
借地権を地主へ売却する際のポイント
借地権を地主に買い取ってもらう際は、いくつかのポイントを押さえることで交渉や手続きが円滑に進み、スムーズな売却を実現できるでしょう。ここでは、借地権を地主へ売却する際に特に意識しておきたい2つのポイントについて解説します。
借地権専門の不動産会社に相談する
借地権を地主に売却する際は、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社に相談するとよいでしょう。借地権の評価は一般の不動産より専門性が高く、知識や経験の少ない不動産会社は正確な価格を算定できないため、結果的に売却が難しくなる恐れがあります。
借地権を専門的に扱う不動産会社は、適切な評価や売却戦略の提案ができるだけでなく、地主との交渉も任せられるため、手続きがよりスムーズに進みやすくなるのがメリットです。
解体費用の負担者を決めておく
借地権を地主に売却する際、地主から建物の解体を求められることがあります。解体費用は建物の規模や構造によって異なるものの、100万円以上かかるケースも珍しくありません。
借地上の建物の解体が売却条件となる場合、「解体費用を誰が負担するか」「費用を分担する場合、割合をどうするか」を事前に話し合って決めておくことが大切です。また、合意内容は書面に残すことで、後のトラブルを未然に防げます。
借地権の売却を地主に承諾してもらえなかった場合の対処法
借地権の売却を地主に断られても、売却自体を諦める必要はありません。地主以外にも選択肢はあるため、冷静に次の方法を検討することが大切です。ここでは、地主に買取を拒否された場合の対処法を紹介します。
借地権を返還する
地主に借地権の買取を断られた場合、借地権を無償で返還するのも選択肢のひとつです。地代の負担から早く解放されたい方は検討の余地があるでしょう。
無償返還では、通常は更地での返還が求められ、建物の解体費用は借地人負担となるのが一般的です（建物買取請求権を行使できる場面は除く）。解体費用は高額になることが多いため、借地人にとっては大きな金銭的負担となる点に注意が必要です。
多くの場合、無償返還より第三者への売却を検討したほうが経済的なメリットが大きいといえるでしょう。
建物買取請求権を行使する
地主に借地権付き建物を買い取ってもらいたい場合、建物買取請求権を行使する方法も有効な選択肢のひとつです。
建物買取請求権とは、借地上の建物を時価で買い取るよう地主に要求できる権利です。借地契約が満了し、地主から「更新しない」と拒絶された上で、正当事由があるとして明け渡しを求められた場合に行使できます。借地人が建物買取請求権を行使した場合、地主は原則拒否できないため、借地人にとっては有力な選択肢となるでしょう。
ただし、利用要件を満たさないと行使できないため、第三者への売却をはじめ、他の選択肢を検討する必要があります。
借地権を第三者に売却する
地主が借地権の買取に応じてくれない場合、第三者への売却も視野に入れるとよいでしょう。借地権に特化した不動産会社なら、建物が建った状態のまま借地権を買い取ってもらえます。借地人が解体費用を負担せずに、地主との交渉も不動産会社が代行してくれるため、手間と負担が大幅に軽減される点がメリットです。
借地権を第三者に売却する際は地主に譲渡承諾料を支払う必要がありますが、売却価格が地主に売る場合より高くなることが多く、結果として手元に残る金額が増える可能性があります。
借地権を地主へ売却する際にかかる税金と諸費用
借地権の売却を進めるにあたり、避けては通れないのが税金と費用の問題です。売却によって利益が出れば譲渡所得税がかかる他、登記や契約にも諸費用が発生します。ここでは、売却時にかかる税金と費用の内訳や計算方法を分かりやすく解説します。
税金
借地権の売却時にかかる主な税金には、譲渡所得税と印紙税、登録免許税があります。譲渡所得税は売却で得た利益（譲渡所得）に対して課される税金で、給与所得などとは区別される分離課税として計算されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－各種特別控除
取得費には購入時の金額、仲介手数料、登記費用など、譲渡費用には売却にかかった仲介手数料や測量費、古い建物の解体費用などが含まれます。また、譲渡所得にかかる税率は不動産の保有期間によって異なる点も押さえておきましょう。
- 保有期間5年以下（短期譲渡）：所得税30％、復興特別所得税0.63%、住民税9％（合計39.63％）
- 保有期間5年超（長期譲渡）：所得税15％、復興特別所得税0.315%、住民税5％（合計20.315％）
※復興特別所得税（所得税額の2.1%上乗せ）は2037年まで適用
なお、自宅として利用していた物件の場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあります。ただし、この特例を使うには、売却年の翌年に確定申告を行う必要がある点に注意が必要です。
他にも、売買契約書に課される印紙税として数千円～数万円、借地権または借地権付き建物に抵当権が設定されている場合には抹消手続きのための登録免許税として1,000円を負担します。
- 不動産ビギナーさん
所有期間が5年を超えるかどうかで、かかる税率が倍近く変わるのですね。
- 山口智暉
税負担を抑えるなら長期譲渡の適用が鍵となります。売却を急がないのであれば、5年を超えるまで待つのも有効な戦略です。
諸費用
税金以外にも、借地権の売却に際して以下のような実費がかかります。
- 仲介手数料
不動産会社を通じて売却した場合、法定の上限（売買価格の3％＋6万円＋消費税）がかかります。
- 測量費・境界確認費
敷地の境界が不明確な場合や買主の要望で土地測量が必要になるケースでは、数十万円の費用が発生することもあります。
- 専門家報酬
弁護士や税理士への相談・依頼を行う場合、それぞれの報酬体系に応じた費用が必要です。
これらの費用は一律ではなく、物件の状態や交渉相手（地主または第三者）、契約形態などによって増減します。見積もりを早めに取り、想定外の出費がないように準備することが重要です。
借地権の売却でお困りなら「おうちの相談室」で解決
借地権の売却には、地主との交渉や承諾条件、税務処理など、多くの専門知識が求められます。一般的な不動産会社では対応しきれず、価格交渉で不利になったり、売却が頓挫したりすることも珍しくありません。こうしたリスクを避けるには、借地権売却に実績とノウハウを持つ専門家に相談するとよいでしょう。
リアルエステートの「おうちの相談室」には、借地権に関する豊富な相談実績があります。地主との関係がこじれた案件や譲渡承諾料の交渉が難航した事例、共有持分を含む複雑な権利関係の整理など、数多くの課題を解決してきました。弁護士・税理士とも連携し、相続・税務・名義変更などにもワンストップで対応可能です。
通常の仲介に加え、買取もできます。第三者への売却が難しい場合でも、現金化の方法を提案できるため、「時間をかけたくない」「確実に手放したい」といったご要望にも柔軟に対応します。
借地権に関する不安や悩みは、ぜひお気軽にご相談ください。専門知識と実績に基づいた的確なアドバイスで、売却成功をしっかりとサポートします。
まとめ
借地権を地主に売却する際は、相場の把握や契約内容の確認をはじめ、交渉や手続きを丁寧に進める必要があります。譲渡承諾料の取り扱い、地代の清算、税務申告など、判断を誤ると損につながるポイントも多く、個人だけで対応するのは難しいケースも少なくありません。
リアルエステートが運営する「おうちの相談室」には借地権に関する相談が数多く寄せられており、さまざまな売却・交渉の課題を一つひとつ整理しながらサポートしてきました。地主との関係がうまくいっていない場合や共有持分が絡む複雑な物件など、他社で断られたケースでも状況に応じた最適な解決策を提案します。
借地権に関する悩みがある方は、まずはお気軽にご相談ください。ご事情に合った最適な売却方法を一緒に検討し、納得できる形で解決をサポートします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
