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2025/11/28借地権売却にかかる税金は？譲渡所得税の計算方法と特別控除を解説
- 底地・借地
- 借地権売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税され、税率は所有期間が5年超か以下で異なる
- 譲渡所得は「売却価格―（購入代金＋諸費用）―特別控除」の式で算出される
- 3,000万円特別控除の適用には確定申告が必須であり、適用要件を事前に確認すべきである
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
借地権売却時の税金の仕組みと計算方法
借地権を売却する際には、どのような税金が発生するかを理解しておくことが重要です。借地権とは、地主の土地を借りて利用する権利のことを指し、借地権者（借地人）はその権利を売却することができます。売却時には、代金に対して所得税がかかる場合があります。この記事では、借地権の売却に伴う所得税の計算方法や注意点について詳しく解説します。
一般的不動産と借地権の違いを徹底解説
借地権と一般的な不動産との違いは、権利の所在にあります。一般的な不動産では、土地の利用者と保有者が同一で「所有権」を持っています。一方、借地権は、地主から土地を借りて利用する権利であり、借地権者が土地を利用する権利を持ち、地主が土地の保有権を持っています。借地権と類似の権利には「底地権」があり、これは地主が土地の保有権を有するものです。
借地権売却時にかかる所得税の詳細
一般的に、不動産を売却すると、受け取った代金に対して税金がかかります。これは借地についても同様です。借地権を売却すると税金が課税されます。
不動産を売却したときには、所得税と住民税がかかります。この2つの税金を総称して「譲渡所得税」といいます。この譲渡所得税は不動産を売却したことで得られた利益に対して課税されます。そのため、売却しても利益が出なかった場合には譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の計算方法と必要項目
譲渡所得の計算式とそのポイント
それでは、借地権を売却したとき、譲渡所得税はどれくらいかかるのでしょうか。ここからは譲渡所得税を算出するための計算式を紹介します。
譲渡所得税は、不動産を売っていくら得られるのかによって変わってきます。この、不動産を売ったときの収入のことを「譲渡所得」といいます。つまり、譲渡所得税がいくらになるのかを求めるにはまず「譲渡所得」を算出する必要があるのです。
譲渡所得を計算する式は、「借地権の売却価格―（借地権を購入したときの代金＋借地権を売却するためにかかった諸費用）―特別控除」というものです。この式についてもう少し説明していきます。
借地権購入時の代金に含まれる費用とは
譲渡所得を計算するための「借地権の売却価格―（借地権を購入したときの代金＋借地権を売却するためにかかった諸費用）―特別控除」という式のうち、「借地権を購入したときの代金」について説明していきます。借地権を購入するためには様々な費用がかかります。支払うのは借地権の代金そのものだけではないのです。借地権の取得には、
- 借地権を購入する際にかかる手数料
- 借地に建物を建築する場合、そのための建設費用
- 借地権を設定するために支払う権利金
- 建設した建物の維持・管理費、リノベーション費用
といった費用がかかります。このように、借地権を取得するためには借地権そのものの代金以外にも様々な費用がかかることを頭に入れておく必要があります。
借地権を取得した際に支払う費用にはどのようなものがあるのかについて詳しくはこちらも参照してください。
不動産ビギナーさん譲渡所得を計算するとき、購入費だけでなく、売却時の諸費用も引けるのですね。
山口智暉購入費や売却諸費用を正確に計上することで譲渡所得を減らし、納税額を抑えることが節税の基本です。
借地権売却に伴う諸費用の具体例
次に、譲渡所得を求める計算式のうち、「借地権を売却するためにかかった諸費用」について説明します。借地権を売却する際は、売却代金を得て終わりというわけではありません。不動産を売却するには不動産を査定したり、売却活動を行ったりと、様々なことをしなくてはなりません。そのために手数料などがかかるのです。借地権を売却するには、
- 地主に対する承諾料
- 借地権売却の仲介を不動産会社に依頼した場合、仲介手数料
- 印紙税
- 借地に建設した建物を解体する場合、そのための費用
などの諸費用がかかります。
借地権を売却するための承諾料について詳しくはこちらを参照してください。
- 不動産ビギナーさん
地主への承諾料も、売却費用として引けるのが助かります。
- 山口智暉
承諾料は借地権の譲渡に必須の費用として計上できます。領収書など支払いを証明できる書類を保管しましょう。
譲渡所得税の「特別控除」とは？
最後に特別控除について説明します。譲渡所得を計算する際には、特別控除を受けられます。その特例は「3,000万円特別控除」というものです。マイホームを売る場合、その価格が3,000万円以内であれば、借地権の売却価格から差し引くことができます。
譲渡所得税の税率とその適用基準
ここまで、譲渡所得を求めるための「借地権の売却価格―（借地権を購入したときの代金＋借地権を売却するためにかかった諸費用）―特別控除」という計算式の詳細について説明してきました。つまり、この式を計算して結果がプラスになった場合に、その金額に対して譲渡所得税がかかるのです。
それでは、譲渡所得税の税率はどれくらいなのかというと、借地権を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は、譲渡所得税は39%になります。その内訳は、所得税が30%、住民税が9%です。一方、所有期間が5年以上の場合は、譲渡所得税は20％になります。また、その内訳は所得税が15%、住民税が5%です。つまり、譲渡所得税の税率は、借地権を長く所有していた方がお得になるのです。
- 不動産ビギナーさん
3,000万円特別控除を使うには、マイホームの売却という要件が必須なのですね。
- 山口智暉
事業用の借地には適用されません。税率を抑えるためにも、5年超の長期譲渡になるよう売却時期を調整しましょう。
譲渡所得税の注意点と確定申告の注意点
最後に、譲渡所得税に関する注意点を紹介します。
特別控除を受けるには確定申告が必要
譲渡所得を計算する際には特別控除を受けることができると説明しました。しかし、特別控除は勝手に適用されるのではありません。確定申告を行わなければならないのです。確定申告とは、その年の所得を明らかにし、収めるべき税金を申告する手続きです。譲渡所得に関しては、この手続きを自分で行わなければなりません。そのためには、申請書類を作成して税務署へ提出する必要があります。
この確定申告手続きにも注意点があります。それは、手続きは早めに済ませるということです。確定申告には期間が決まっており、期間中の2月15日〜3月15日は会場が混雑します。そのため、早めに準備を済ませて手続きを行ってしまった方がよいのです。
早く確定申告を終わらせるには、書類の準備が欠かせません。確定申告に必要な書類とは、まずは本人確認ができる書類です。マイナンバーカードなどがそれに当たります。次に、利用者識別番号がわかる書類が必要です。しかし、これは過去にも確定申告をしたことがある場合にのみ求められます。その他に、その年の収入がわかる書類と、売却する不動産に関する書類が必要となります。このように、確定申告のためにはたくさんの書類を用意しなくてはなりません。つまり、早めに準備をして入念にチェックしておくことが大事なのです。
特別控除の適用要件
3,000万円特別控除を受けるためにはいくつかの要件があります。以下がその要件です
一つ目の要件は、この特例はマイホームを売る場合にしか適応することができないというものです。つまり、借地上の建物がマイホームではない場合にはこの控除を利用できません。借地には事業用の施設を立てたり、すでに更地にしてしまったりという場合もあるでしょう。そのような場合には3,000万円特別控除は受けられないのです。しかし、マイホームであったとしても、そこに住んでいる期間が短い場合や、最近は住んでいないという場合には適応されないことがあるので注意が必要です。それは、一時的に入居することで特別控除を受け用途する人が出ないようにするためです。
さらに二つ目の用件として、この控除は何度も受けることができません。利用できるのは3年に1度という制限があります。そのため、借地上の建物の種類に関わらず、3年以内にこの控除を受けたことがある場合は再度控除を受けることはできません。つまり、一見すると3,000万円特別控除を適用できなそうな借地権でも、建物が解体されてから1年が経たないうちに売却するか、その建物に居住しなくなってから3年以内に売却すれば、3,000万円特別控除を受けることができます。
三つ目の要件は、特別控除は組み合わせて利用できないということです。実は、特別控除にはいくつかの種類があり、3,000万円特別控除以外の控除もあります。しかし、それらを複数同時に利用できる場合と、同時には利用できない場合があるのです。要件に当てはまる控除がたくさんあるからといって、全てを適用して大きく得できるというわけではないのです。どの特例を利用できるのかはよく確認する必要があるといえるでしょう。
借地権売却における税金対策とまとめ
今回は、借地権を売却した際の所得税はどのような計算式によって決まるのかについて解説してきました。
借地権を売却して利益を得ると、所得税が課税されます。その所得税は「譲渡所得」に応じて課税されます。また、譲渡所得税の税率は、借地権を所有していた期間の長さによって異なります。譲渡所得税の金額を決める際には、特別控除を受けられる場合があります。しかし、控除を利用するためにはいくつかの注意点があります。それらをよく理解しておかないと、利用できると思った控除が適用されないといった事態に陥ってしまいます。自分でもよく確認し、控除をうまく活用してよりお得に借地権の売却を進めましょう。
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-資格-
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