借地権を更新しない場合の選択肢と対処法｜建物買取請求権の活用ガイド

借地権の契約更新時期が近づいた方が、突然地主から「更新しません」と告げられることは少なくありません。長年住み慣れた我が家やビジネスの拠点を失うかもしれない不安に直面し、悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

借地権を更新しない場合、建物を取り壊して土地を返還する、建物買取請求権を行使する、借地権付き建物を第三者に売却するといった選択肢があります。本記事では、借地権の基本知識から更新拒否への対処法、更新しない場合の選択肢まで、具体的な手続きとタイムラインを含めて詳しく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権を更新しない選択をする前に｜知っておきたい借地権の基本知識

借地権に関する基本知識を知ることは、更新しない選択をする際に非常に重要です。借地権は種類や特性によって更新の条件や期間が大きく異なるため、自分の権利を正しく理解する必要があります。

また、地主が更新を拒否できる「正当な理由」の要件や契約期間・更新料の相場といった知識を把握することで、交渉を有利に進められます。ここでは、借地権を更新しない場合に知っておきたい基本的な知識を紹介します。

普通借地権と定期借地権の違い

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があり、更新に関する扱いが大きく異なります。普通借地権は、原則として契約更新が認められますが、地主が正当事由を示せば更新を拒否できる場合があります。ただし、地主が更新を拒絶するハードルは非常に高く設定されており、場合によっては立退料の支払いが必要です。更新が認められない場合でも、借主は建物買取請求権を行使して地主に建物を時価で買い取らせることができます。

一方、定期借地権は契約更新がなく、期間満了時に借主は建物を解体して更地にして返還しなければなりません。ただし、期間満了後に再契約を結ぶことは可能です。

また、契約方法も異なり、普通借地権は書面が一般的ですが、定期借地権は必ず書面による契約が必要です。特に、事業用定期借地権は公正証書による契約が義務付けられています。

関連記事：定期借地権は更新できない？再契約の方法と注意点を解説

地主が更新拒否するには「正当な理由」が必要

借地契約において、地主が更新を拒否するには「正当な理由」が必要です。単に更新したくないという理由だけでは認められません。正当事由の判断では、地主と借地権者双方の土地使用の必要性を比較し、地主の必要性がより切実であると認められる必要があります。

判断要素として、以下の4つが総合的に考慮されます。

1. 地主・借地人双方の土地使用の必要性
2. 借地に関する従前の経過
3. 土地の利用状況
4. 財産上の給付（立退料など）

例えば、地主自身が居住用に土地を必要としている場合や借地人が地代を滞納している場合が正当事由として認められる可能性があります。ただし、これらの判断は裁判所によって慎重に行われるため、地主が更新を拒否するのは簡単ではありません。

借地権の一般的な契約期間と更新料の相場

借地権の契約期間は、種類によって異なります。旧法借地権は、非堅固建物（木造など）は20年、堅固建物（鉄筋コンクリートなど）は30年が基本です。新法下の普通借地権は、建物種類にかかわらず30年で、更新後は1回目が20年、2回目以降は10年です。

更新料は、一般的に更地価格の3％～5％程度が相場とされていますが、地域や個別条件によって大きく変動します。また、更新時に地主から地代の値上げを要求されることもあります。交渉の余地はあるため、更新に関するトラブルが生じたときは借地権に詳しい弁護士や不動産鑑定士といった専門家に相談するとよいでしょう。

関連記事：借地権の更新までの年数は？契約ごとの期間の違いと更新・解約について
関連記事：借地権の更新料はいくら？支払い時期・相場・計算方法などを解説

地主から借地権の更新を拒否されたときは？

借地権の更新を拒否された場合、対応策は大きく3つあります。地主との話し合いを通じて円満な解決を図る方法、借地権に詳しい弁護士などの専門家に相談する方法、裁判所に借地非訟を申し立てる方法の3つです。地主に更新を拒否する正当な理由があるかどうかを見極め、適切な対応策を選ぶことが重要です。ここでは、それぞれの方法にはメリット・デメリットや具体的な進め方について解説します。

地主と話し合う

地主と良好な関係を保ちながら借地権の更新交渉を進めるには、まず穏やかな態度で話し合いの場を設けることが重要です。交渉前に自分の希望条件と譲歩できる範囲を明確にし、地主の事情も尊重する姿勢を示しましょう。

更新料の値下げ交渉をする場合、近隣の相場のデータなど客観的な根拠を提示すると効果的です。また、一括払いが難しいときは分割払いの提案や支払い期日の延期を相談するとよいでしょう。地主との信頼関係を築くため、将来的な土地利用計画や長期居住の意思を伝えることで、お互いにとって前向きな合意形成が可能です。

弁護士などの専門家に相談する

借地権問題は法的に複雑であるため、当事者間の話し合いが難しいときは専門家への相談が効果的です。借地権に強い弁護士に依頼すると、法的根拠に基づいた客観的な主張、交渉窓口の一本化による精神的負担の軽減、地主への法的プレッシャー、複雑な書類作成の代行といったメリットが得られます。

弁護士探しは「借地権 弁護士 地域名」で検索する他、借地権専門の不動産会社に相談する方法があります。相談料は30分5,000円程度、着手金は30万〜50万円、報酬金は経済的利益の10％〜20%が一般的です。事前に費用見積もりを確認し、契約書や地主とのやり取りなど、必要書類を準備しておくとスムーズに相談できます。

裁判所に借地非訟の申し立てをする

地主との交渉が難航した場合、借地非訟という法的手続きが利用できます。借地非訟は、土地の所在地を管轄する裁判所に申立書を提出することで開始します。申し立てには、申立書の正本と副本、資格証明書（法人の場合）、土地・建物の固定資産税評価証明書といった書類が必要です。収入印紙と郵券も準備しましょう。

申し立てが受理されると、裁判所から審問期日の連絡があり、相手方に申立書が送付されます。審問では当事者から事情聴取が行われ、専門家で構成される鑑定委員会が意見書を提出します。借地非訟は通常の訴訟より簡易で迅速な手続きで、1年以内に解決するケースがほとんどです。

建物買取請求権を使って解決する方法

借地権の更新を拒否された場合、契約満了時に借地人を守る重要な権利として建物買取請求権があります。この権利を適切に行使することで、更新拒否による損失を最小限に抑え、円満な解決が可能です。ここでは、建物買取請求権の基本的な概念から具体的な行使方法、買い取り価格の決定方法まで、実務的な観点から詳しく解説します。

建物買取請求権とは何か

建物買取請求権とは、借地契約が更新されずに終了した際に、借地人が地主に対して借地上の建物を時価で買い取るように請求できる権利です。借地借家法第13条に基づいており、借地人の投下資本を保護し、社会的に有用な建物の無駄な解体を防ぐ目的があります。

権利を行使できる期限は、借地契約の存続期間が満了し、契約が更新されないことが確定した時点です。この権利は「形成権」であり、借地人の意思表示のみで法的効果が発生します。地主は原則として拒否できず、買取請求権行使の意思表示が到達した時点で時価による売買契約が成立したと見なされます。

ただし、地代滞納といった契約違反で契約が解除された場合や一般定期借地権・事業用定期借地権の場合、この権利を行使できません。建物買取請求権は借地人の権利を保護する強行規定であり、これを制限する特約は無効となります。

建物の買い取り価格はどう決まるか

建物買取請求権が行使された場合、買い取り価格は建物の評価額に「場所的利益」を加算して算出します。建物の評価額は再調達価格を基準に算出され、新築費用から経年による減価相当額を控除する方法が一般的です。

特徴的なのは「場所的利益」という概念です。これは建物が特定の場所に存在することによる利益を考慮したもので、最高裁判例では「建物の存在する場所的環境を参酌すべき」と示されています。実務上、場所的利益は土地価格の15%程度です。ただし、必ずしも固定ではなく、通常10％〜30%の範囲内で算定されます。これは借地権を無償で取り上げることへの一定の補償という側面も持っています。

建物買取請求権を行使する流れと注意点

建物買取請求権を行使する際の手続きは比較的シンプルですが、確実に進めるには適切なステップを踏む必要があります。まず、借地人は契約期間満了後に地主へ買取請求権を行使する意思表示をします。法的には口頭でも有効ですが、後のトラブル防止のため、配達証明付きの内容証明郵便で通知するのが望ましいでしょう。

次に、買い取り価格（時価）について地主と協議します。価格は未償却残高や鑑定評価額を基準に算出しますが、住宅ローンの残債務がある場合はその完済についても考慮が必要です。

金額に関して合意したら、売買契約を締結し、代金支払いと同時に建物の所有権移転登記を行います。その後、土地を明け渡して手続きは完了です。なお、価格交渉が難航する場合、借地権に詳しい不動産会社や専門家に仲介を依頼するとスムーズに進められます。

関連記事：借地権の買取請求権とは？借地上の建物を買い取ってもらえる？！

借地権を更新しない場合の選択肢

借地権を更新しない場合、基本的に「土地を地主に返還する」「借地権付き建物を第三者に売却する」という2つの選択肢があります。どちらの選択肢もメリットとデメリットがあり、状況に応じた最適な判断が必要です。建物買取請求権を行使する方法もありますが、それ以外の対処法も知っておくことで、より柔軟な対応が可能となるでしょう。ここでは、借地権を更新しない場合の選択肢について解説します。

土地を地主に返還する

借地権を更新せず土地を地主に返還する場合、原則として建物を解体して更地にする必要があります。まずは契約書の記載事項を確認し、借地権の種類や存続期間、建物の処分方法を把握しましょう。

次に地主に返還の意向を伝え、返還時期や解体費用の負担について協議します。一般的に解体費用は借地人負担ですが、地主都合による返還の場合は交渉の余地があります。

解体業者の選定では複数社から見積りを取得し比較検討することが重要です。解体工事が完了したら、1か月以内に建物滅失登記を行う必要があります。これを怠ると、固定資産税の課税問題や地主とのトラブルの原因になりかねません。解体費用を負担できない場合、建物買取請求権の行使や借地権の売却も検討できます。

借地権付き建物を第三者に売却する

借地権付き建物を第三者に売却する選択肢は、地主に買い取ってもらうより市場価格に近い金額になる可能性があります。不動産市場の需給原理が働き、借地権の適正価値を評価する買い手が見つかることもあるためです。ただし、必ずしも高値で売却できるとは限りません。

また、売却には地主の承諾が必須で、通常は借地権価格の10%程度の譲渡承諾料を支払います。譲渡承諾を得るには日頃からの良好な関係構築が重要です。難しい場合は「借地非訟手続」という裁判所の許可を得る方法もあります。

高値での売却を成功させるポイントは、買い取り業者ではなく専門仲介業者に依頼することです。高く売りたいという売主の利益と一致するため、適正価格での売却交渉を代行してくれます。ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかる恐れがある点がデメリットです。早く売却したい方は、買い取り業者に依頼することをおすすめします。

借地権を更新しない場合の準備や手続き

借地権を更新しないと決めたら、税金対策や具体的な準備を事前に理解することが重要です。建物の売却や取り壊しに伴う譲渡所得税の計算方法や特例措置の活用方法、更新終了までの計画的なスケジュール管理など、さまざま準備が必要です。ここでは、借地権終了に伴う税金と特例措置、終了までに必要な準備について解説します。

借地権終了に伴う税金と特例措置

借地権が終了した場合、建物の売却や取り壊しによって譲渡所得税が発生します。譲渡所得は「売却価格−（購入費用＋売却諸費用）−特別控除」で計算され、所有期間によって税率が変わります。5年未満なら39.63%、5年以上なら20.315%です。マイホームの場合、3,000万円特別控除の特例が適用できる可能性があります。ただし、居住しなくなってから3年以内の売却といった条件があるため注意しましょう。

逆に譲渡損失が出た場合、居住用財産であるなど一定の要件を満たせば、他の所得と損益通算できる場合もあります。税金対策には確定申告が必要です。税理士や不動産会社といった専門家に相談することをおすすめします。

借地権終了までのスケジュールと準備

借地権を更新しない場合は、計画的な行動が重要です。まずは契約書を確認します。1992年8月1日前後で適用法律が異なる点に注意しましょう。地主への通知は早めに行い、建物買い取りや再利用の可能性も視野に入れることが大切です。

更地にする際は複数の解体業者から見積もりを取得し、価格・対応・実績を比較します。自治体の補助金は予算に上限があるため、早期相談が必須です。建物解体後は1か月以内に滅失登記が必要で、怠ると過料のリスクがあります。解体費用は建物構造によって大きく変動するため、見積もり内容を詳細に確認し、養生費や樹木抜根費などの追加費用の有無を必ず確認しましょう。

まとめ

借地権の更新に関して、普通借地権と定期借地権では更新の仕組みが大きく異なります。更新を望まない地主には「正当な理由」が必要で、借地人は地主との話し合いや専門家への相談、借地非訟の申し立てといった対応策があります。また、建物買取請求権を行使すれば、時価での買い取りを求めることも可能です。

借地権を更新しない場合、土地を地主に返還するか、借地権付き建物を第三者に売却するかの選択肢があります。いずれの場合も税金面への影響を考慮し、終了までのスケジュールを立てて計画的に準備を進めることが重要です。

借地権の更新拒否や終了に直面し、地主との交渉や建物の取り扱いにお悩みの方は、リアルエステートの「おうちの相談室」をご利用ください。地主との交渉経験が豊富で、専門家と連携しながら不動産の管理から売却まで幅広くサポートします。どこよりも高価買取を実現するため、借地権問題の解決はぜひリアルエステートにご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける