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2026/02/26リースバックで後悔するのはなぜ？よくあるトラブル事例と対処法も解説！
- リースバック
リースバックは、家を売却して資金を確保しつつ、そのまま賃貸物件として住み続けられる仕組みです。住宅ローンの返済や老後資金の確保に役立つ一方で、契約内容を十分に理解しないまま進めると「家賃が高くて払えない」「更新できず退去になった」といった後悔につながりかねません。
リースバックによる後悔を未然に防ぐには、事前に契約書を入念に確認するといった対策を講じた上で契約に臨むことが大切です。
この記事では、リースバックで後悔する主な理由やよくあるトラブル事例と対処法、後悔を防ぐための対策について解説します。会社選びのポイントも紹介するため、リースバックで後悔したくない方は参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リースバックで後悔する4つの理由
リースバックには、自宅を売却してまとまった資金を得ながら、同じ家にそのまま住み続けられるメリットがあります。しかし、契約内容を十分に理解しないまま利用してしまい、「こんなはずではなかった」と後悔する人も少なくありません。まずは、リースバックで後悔につながりやすい4つの理由を紹介します。
所有権を失う
リースバックの大きなデメリットのひとつが「所有権の喪失」です。リースバックにより法的に所有権が買主に移転し、長年住み慣れた我が家が他人の財産となり、賃借人という立場に変わります。
所有権を失うことで、リフォームや増改築といった自由な改修ができなくなるだけでなく、買主が第三者に物件を売却する可能性もあります。特に注意したいのは、オーナーチェンジによって新所有者との関係構築が必要になる点です。原則として賃貸借契約は承継されますが、家賃改定の協議を求められるケースもあります。
リースバックで後悔しないためには、「所有権を失う」という事実をしっかりと理解し、契約内容を慎重に確認することが重要です。
関連記事：リースとリースバックの仕組みと違いをわかりやすく解説
家賃の支払いがある
リースバック契約後は、自宅に住み続けるために家賃の支払いが必要です。物件が他人の所有となるため、一般的な賃貸借と同様に家賃を負担します。月額家賃は「買取価格×期待利回り÷12か月」を目安に設定します。売却価格3,000万円、期待利回り7％の場合、月額家賃は17万円程度で、周辺相場より高いケースも少なくありません。
特に注意したいのは、受け取った売却資金から家賃を支払い続ける場合、資金が底をつくリスクがある点です。契約前には、売却金額と将来支払う家賃総額を比較し、長期的な収支バランスを慎重に検討することが重要です。
関連記事：リースバックのメリット・デメリットとは？仕組みや家に住みながら資金を確保する方法を解説
長期間住めないことがある
リースバック契約は、多くの場合、居住期間に制限があります。契約形態として「定期借家契約」が採用されることが多く、2年〜3年の居住期間が設定され、期間満了時には退去しなければなりません。
「普通借家契約」であれば更新可能ですが、リースバック会社の多くは定期借家契約を基本としています。長期間住み続けるには、普通借家契約を提供する会社や再契約が可能な定期借家契約の会社を探すことが重要です。
家賃滞納といった契約違反で、契約期間内でも退去を求められるリスクもあります。また、物件が売却された場合、原則として賃貸借契約は新所有者に引き継がれますが、将来的な契約更新に影響する可能性はあります。契約前に居住期間の条件を明確にし、将来のライフプランに合った契約を選ぶことが後悔しないコツです。
悪徳業者にだまされる恐れがある
一部には不適切な営業を行うリースバック業者も報告されています。例えば、「強引な長時間勧誘や恐怖感を煽る営業手法を用いる」「契約後に突然家賃を値上げする」「判断能力の低い高齢者に対し、相場を無視した条件で契約を迫る」といった事例があります。
そういった業者の特徴として挙げられるのは「口約束を反故にする」「法外な価格を提示する」「強制退去させる」といった点です。
こうしたトラブルを避けるには、リースバックの仕組みを正しく理解し、契約書を十分に確認することが重要です。また、複数の業者から見積もりを取って比較検討することや家族に相談することも有効な対策といえるでしょう。
関連記事：リースバックとは？悪徳業者に気づくためのポイントも紹介
リースバックのトラブル事例と対処法｜契約時
リースバックでは、「契約できない」「相場より買取価格が安い」「不当な諸費用を求められた」「相続人ともめた」など、契約段階で注意したい問題点が数多く存在します。これらのトラブルは、適切な知識があれば回避できるケースがほとんどです。ここでは、リースバックで実際に発生しやすいトラブルと対策について詳しく解説します。
関連記事：リースバックで騙された？トラブル事例から学ぶ注意点と対策方法
リースバック契約が結べない
リースバックは、物件状態や債務状況によって契約が成立しないケースもあります。主な理由として、オーバーローン状態（売却価格が住宅ローン残債を下回る）や家賃保証会社の審査に通らないことが挙げられます。また、不動産が共有名義の場合は全員の同意が必要で、一人でも反対すると契約できません。
物件自体の問題もあります。雨漏りやシロアリ被害といった瑕疵がある物件、再建築不可などの既存不適格物件は資産価値が低く、リースバックの対象外となりがちです。地方の過疎地や駅から遠い場所といった流動性の低い不動産も買い手がつきにくく、契約が見送られることがあります。
万が一、リースバックの契約ができない場合、「住宅ローンを完済してから利用する」「複数のリースバック会社に相談する」といった対処法が有効です。住宅ローンを完済すれば、少なくとも残債超過を理由に断られることはなくなります。また、リースバック会社によって買取基準や得意エリアは異なるため、1社に断られても他社に対応してもらえる可能性があります。
売却価格が相場より極端に安かった
リースバック契約で、売却価格が相場より極端に安かったというトラブルは珍しくありません。一般的にリースバックの買取価格は市場価格の60％～80％程度ですが、悪質業者の場合、4割以下という不当に安い価格を提示するケースがあります。特に、高齢者や金融知識が乏しい方が狙われやすい傾向があります。
このようなトラブルを避けるには、事前に売却価格の相場を調査することが重要です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調べたり、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引事例を確認したりすることで相場感をつかめます。
また、複数の業者から査定を取得して比較検討するのも効果的です。価格の根拠を説明してくれる業者を選ぶことが、相場より極端に安い買取価格を見抜く鍵となるでしょう。
高額な諸費用を請求された
リースバック契約では、印紙税や抵当権抹消費用といった正当な諸費用の他に、相場を大きく上回る費用を請求されるケースがあります。「事務手数料」「測量費用」「耐震補強工事費」といった名目で、本来不要な費用を上乗せする悪質な業者が存在します。
このようなトラブルを避けるには、費用の内訳を確認し、何にいくら必要か詳細な説明を求めることが重要です。また、複数の業者から見積もりを取得して費用を比較することで、不当な請求を見抜けます。少しでも不審な点があれば、契約を急がず専門家に相談することをおすすめします。
相続人とトラブルになった
リースバック契約後に相続人とトラブルになる場合もあります。典型的な事例は、所有者が子どもに相談せずにリースバック契約を結び、後に相続問題に発展するケースです。相続人が「将来は実家を相続して住むつもりでいた」「資産として引き継ぐ予定だった」という期待を持っていた場合に起こりやすいトラブルです。
リースバックは法的には相続人の同意は不要ですが、後々の紛争を避けるには事前説明をしたほうがよいでしょう。リースバック後も住み続けるため、外見上は所有状況が変わらず、相続人が事実を知らないまま相続時に混乱するケースもあります。家族会議を開き、リースバックの必要性や契約内容について十分に説明し、相続人の理解を得ましょう。
リースバックのトラブル事例と対処法｜利用時
リースバックは住み慣れた家に住み続けられる魅力がある一方、利用中にさまざまなトラブルが発生する場合があります。契約内容をよく理解していないと、深刻な後悔につながりかねません。ここで紹介するトラブル事例を知り、リースバックで後悔しないための対策を学びましょう。
家賃が上がって払えない
リースバック契約後に予期せぬ家賃の値上げがあり、支払いが困難になるケースもあります。特に注意したいのは、契約時に将来の家賃改定について明確な取り決めがない場合です。
このようなトラブルに直面したら、まず契約書を確認し、値上げ条項の有無を調べましょう。急な値上げに対しては、値上げの根拠や理由を文書で説明するように要求することが重要です。貸主は一方的に家賃を変更できず、増額には借主との協議が必要です。協議が整わない場合は裁判所の判断に委ねられます。
値上げを拒否しても交渉が難航する場合、住宅紛争審査会や法律の専門家への相談も検討しましょう。リースバック契約前には、将来の家賃改定条件を明確に契約書に記載することが大切です。
修繕費の負担に関してもめた
リースバックでは修繕費の負担をめぐるトラブルも多く見られます。一般的な賃貸物件では設備の故障や雨漏りの修繕費はオーナー負担が原則です。
一方、リースバックは元々の住人がそのまま住み続けるという特殊性から、借主負担とする契約が多いのが実情です。設備の修繕を依頼したところ、「契約では借主負担」と断られ、初めて契約内容を確認して驚くケースも少なくありません。
契約書に記載された修繕費負担区分を事前に確認し、修繕費を負担する範囲や退去時の原状回復義務について理解することがリースバックで後悔しないための重要なポイントです。
許可なく別の業者に売却された
リースバック契約中に、業者が無断で物件を第三者に転売するケースがあります。リースバックでは所有権が移転するため、契約書で禁止条項がない限り、新しい所有者に物件を売却することは法的に可能です。無断転売の場合でも賃貸借契約自体は新所有者に引き継がれますが、家賃値上げや契約更新拒否といったトラブルに発展する恐れがあります。
このリスクを回避するには、転売禁止条項を契約書に盛り込むか、転売する際の条件を明確に記載することが重要です。信頼できる実績のある大手企業を選ぶことも、リースバックで後悔しないための効果的な対策といえます。
リースバック会社が倒産した
リースバック会社の倒産は、居住の安定性に影響するリスクです。倒産すると物件が競売にかけられ、第三者に売却されることも考えられるでしょう。競売後も原則として賃貸借契約は引き継がれますが、更新時の対応や将来的な方針が変わる可能性はあります。
このリスクを回避するには、会社の規模や経営状況、事業実績を徹底的に確認することが重要です。上場企業や資本力のある大手不動産会社など、財務基盤が安定している企業を選ぶとよいでしょう。実績年数もひとつの判断材料になります。
リースバックで後悔しないためには、複数の会社から相見積もりを取得し、長期的な居住の安定性を考慮した業者選びが不可欠です。
リースバックのトラブル事例と対処法｜更新・買い戻し時
リースバック契約に関するトラブルの中でも、更新時や買い戻し時のトラブルは特に深刻です。契約更新を拒否されて急に退去を迫られたり、買い戻し条件があいまいだったために買い戻せなくなったりと、多くの方が苦い経験をしています。
ここでは、更新・買い戻し時のトラブル事例と回避するための対策について詳しく解説します。
更新を拒否され退去させられた
リースバック後に後悔するケースとして、契約更新時の拒否により退去を余儀なくされるトラブルがあります。
普通借家契約では原則として借主の更新が保護されますが、定期借家契約は期間満了時に自動的に契約が終了します。普通借家契約でも、貸主に正当事由があれば更新拒否が可能です。建物の老朽化や貸主の居住必要性が正当事由として認められると、立ち退きを求められることがあるでしょう。
更新拒否のリスクを防ぐには、契約形態（普通借家か定期借家か）を事前に確認し、定期借家契約の場合は更新条件や期間について交渉することが重要です。また、普通借家でも、退去を迫られるような契約違反を起こさないよう注意しましょう。
契約の不備により買い戻しができない
リースバックで後悔する事例のひとつが、買い戻し条項の不備によるトラブルです。買い戻し特約を結んでも、明確な条件が記載されていないケースが少なくありません。口約束だけで契約すると、買い戻しを希望したときに拒否されたり、予想外の高額な買い戻し価格を提示されたりすることがあります。
「〇年以内」という買い戻し期間の制限は、特に見逃さないようにしましょう。その期間を過ぎると、買い戻しの権利を失います。買い戻しを前提にリースバックを選ぶ場合、買い戻し価格の算出方法や期限、条件を契約書に明記し、弁護士などの専門家に内容を確認してもらうことが重要です。
関連記事：リースバックの買戻しは可能？価格やローン、注意点を解説
買い戻しの金額が高額で買い戻せなかった
リースバックで多いトラブルとして挙げられるのが、想定外に高額な買い戻し金額の設定です。買い戻し価格は売却価格の1.1倍～1.3倍が一般的ですが、中には1.5倍以上という事例も見られます。この差額は、不動産会社が運用期間中の利益確保や物件価値の上昇を見込んで上乗せします。
リースバック期間中は家賃も支払い続けているため、手元資金が減少した状態で高額な買い戻しは現実的に困難です。買い戻しを検討する場合、契約時に買い戻し価格の算定方法を明確に定め、将来の資金計画を綿密に立てることが重要です。
リースバックでの後悔を防ぐ対策
リースバックで後悔しないためには、さまざまな対策があります。特に、契約前の準備が重要です。「もっと事前に調べておけば」と後悔するケースも少なくありません。ここでは、リースバック契約で失敗しないための対策を5つ紹介します。
売却価格や家賃の相場を調べる
リースバック契約を成功させるには、売却価格と家賃の相場を事前に調査することが欠かせません。一般的にリースバックの売却価格は市場価格の60％～80%程度に抑えられる傾向があります。価格は地域や物件条件によって大きく変動し、多くの場合、年間利回り7％～13%を目安に家賃が設定されます。
効果的な調査方法として挙げられるのは、複数のリースバック業者から見積もりを取り、相場観を把握することです。周辺の賃貸相場と比較して、リースバック後の家賃が著しく高くないかも確認しましょう。売却価格と家賃は密接に関連するため、両方のバランスを見極めることが後悔しないリースバック契約の鍵です。
相続人を含む家族に相談する
リースバック契約では、家族、特に相続人への事前相談が不可欠です。相続人に相談せずに契約したケースでは、後々のトラブルに発展することが少なくありません。まずは、相続人それぞれの将来的な意向を確認しましょう。実家に住みたいという相続人がいる場合、リースバックはその機会を奪うことになります。
また、リースバックの目的（老後資金の確保、相続の簡略化など）を明確に伝え、契約条件（売却価格、家賃、契約期間）も共有しましょう。買い戻し特約がある場合、条件や手続きについても詳しく説明することが重要です。家族間のコミュニケーションを密にし、全員が納得した上でリースバック契約を進めることが、後悔のない決断への近道です。
契約書を入念に確認する
リースバック契約書には「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類があり、多くのトラブルはこれらの確認不足から生じます。売却価格や家賃のみに注目しがちですが、他の条項も入念に確認しましょう。特に確認したほうがよい点として、以下が挙げられます。
- 賃貸借契約の種類と期間（普通借家契約か定期借家契約か）
- 家賃改定の有無や条件
- 設備の修繕負担者
- 原状回復義務の範囲
- 買い戻し特約の有無と要件
- 第三者への転売の可否
- 契約不適合責任の免責有無
これらの項目を書面上で明確にし、不明点や疑問点はその場で解消することがリースバックで後悔しないための重要なステップです。
買い戻し条件は契約書に明記する
買い戻し条件をあいまいにしたままリースバック契約を結ぶと、大きなトラブルに発展する場合があります。「いつでも買い戻せる」という口約束だけで契約し、実際には買い戻せなかったケースも少なくありません。
民法上の買い戻し特約には期間制限がありますが、実務では再売買予約など別の契約形態を取るケースもあります。具体的な条件は契約内容によって異なるため、専門家への確認が重要です。
契約書には買い戻し価格や期間だけでなく、買い戻し時の諸費用の負担や手続きの流れも記載しましょう。買い戻し価格の算出方法が固定金額か計算式かを明確にすることで、将来の資金計画を立てやすくなります。
リースバック以外の方法を検討する
リースバックは有効な資金調達手段ですが、状況によっては他の方法のほうが向いている場合もあります。例えば、自宅を担保に生活資金を借り入れる「リバースモーゲージ」や「不動産担保ローン」の利用が挙げられます。
以下にリースバックとリバースモーゲージ、不動産担保ローンの違いをまとめました。
| 項目 | リースバック | リバースモーゲージ | 不動産担保ローン |
| 資金の調達方法 | 自宅を売却して現金化する | 自宅を担保に融資を受ける | 自宅を担保に融資を受ける |
| 所有権 | 失う | 維持できる | 維持できる |
| 毎月の支払い | 家賃が発生 | 利息のみ支払い（元金は契約者死亡時に自宅を売却して一括返済） | 元金と利息を合計した金額を返済 |
| 住み続けられる期間 | 契約内容次第（定期借家契約だと制限あり） | 原則住み続けられる | 原則住み続けられる |
| 向いている人 | ・まとまった資金を確保したい ・住宅の維持費を抑えたい ・住み慣れた家に住み続けたい |
・高齢で老後資金を確保したい ・住み慣れた家に住み続けたい |
・安定した収入がある ・低金利でお金を借りたい ・ローンをまとめたい ・自宅を手放したくない |
後悔を防ぐには複数の方法を比較し、自分の状況に合った選択肢を見極めることが大切です。
関連記事：リースバックとはどういう仕組みか？リバースモーゲージとの違いも紹介していきます。
後悔しないために｜リースバック会社選びのポイント
リースバックは一度契約を交わすと簡単にはやり直せず、売却価格や家賃、住み続けられる期間が長期的に生活へ影響します。リースバックを利用する際はリースバック会社から提示された条件だけで判断するのではなく、会社の信頼性や担当者の姿勢を含めて比較・検討することが重要です。
ここでは、リースバックで後悔しないために押さえておきたい会社選びのポイントについて解説します。
関連記事：【厳選7社】リースバック会社一覧｜選び方のポイントや買取価格の目安
リースバックの実績は豊富か
リースバック会社を選ぶ際は、リースバックの実績が豊富かどうかを確認しましょう。リースバックは売買契約と賃貸借契約が絡む特殊な取引で、経験が浅い会社は説明が不十分になりやすいためです。リースバックの実績が豊富な会社に依頼すれば、契約内容の説明が具体的で分かりやすいだけでなく、適正な査定額の提示や家賃設定をしてもらえるでしょう。
また、リースバック会社によって得意とする物件種別（戸建てやマンションなど）や地域は異なります。そのため、自分の物件に合っているか確認した上で、条件に合うリースバック会社に相談することがポイントです。
担当者の対応が誠実か
リースバック会社を選ぶ際は、担当者の対応が誠実かどうかを見極めることも大切です。信頼できる担当者の特徴として以下が挙げられます。
- メリットだけでなくデメリットや注意点も説明してくれる
- 疑問点をあいまいにせず、根拠を示して答えてくれる
- すぐに契約を迫らず、検討時間を確保してくれる
- 契約書の重要なポイントを丁寧に説明してくれる
反対に、「今決めれば条件をよくする」「早く契約しないと損をする」などと契約を急かす担当者には要注意です。リースバックは人生に関わる取引でもあるため、納得して任せられる相手かどうかを冷静に見極めましょう。
リースバック後のサポート体制は充実しているか
リースバックは契約したら終わりではありません。契約後も長く住み続けるため、リースバック後のサポート体制は重要なポイントです。例えば、以下の点を事前に確認すると安心です。
- リースバック後の管理体制
- 設備トラブルが起きたときの対応
- 見守りやセキュリティ、ハウスクリーニングサービスなどの有無
サポートが不十分なリースバック会社を選ぶと、トラブルが発生した際に対応が遅れたり連絡がつかなかったりして、ストレスを抱える恐れがあります。安心して住み続けるには、リースバック契約後の対応までを見据えた会社選びが欠かせません。
実際の利用者の口コミはよいか
リースバック会社の信頼性を判断する上で、利用者の口コミも参考になります。公式サイトではよい情報しか掲載されないことが多いため、Google口コミなど実際に利用した人の声を確認しましょう。
ただし、口コミには個人の主観も含まれるため、1件だけで判断するのは危険です。複数の口コミを確認し、共通して書かれている内容から会社の信頼性を判断しましょう。
リースバックの後悔に関してよくある質問
リースバックは便利な資金調達手段である一方、さまざまなトラブル事例があることから「本当に利用して大丈夫だろうか」と不安に感じる方もいるでしょう。ここでは、リースバックに関するネガティブな情報を中心に、よくある質問と回答を紹介します。リースバックを安心して利用するためにも、事前に不安材料を解消しましょう。
リースバックが「よくない」と言われる理由は？
リースバックが「よくない」「やばい」と言われる主な理由は、以下の3点です。
- 売却価格が市場相場の60％〜80％と安いこと
- 家賃が相場以上の高額になること
- 長期間住み続けられない可能性があること（定期借家契約の場合）
リースバックは、自宅を売却した上で賃貸物件として住む仕組みです。そのため、上記のデメリットが生活に支障を来す可能性は否めません。これらのリスクを軽減し、安心して住み続けるには、複数のリースバック会社に査定を依頼して「売却価格と家賃が適正か」「契約期間や更新の可否はどうなっているか」を事前に確認することが大切です。
リースバックの失敗例は？
リースバックの失敗例としてよく挙げられるのは、以下のようなケースです。
- 家賃が高く、支払いが続けられなくなった
- 相場よりも安い金額で売却した
- 高額な諸費用を請求され、手元に残る資金が想定以上に少なかった
- 契約を更新できず、退去になった
- 買い戻すつもりだったのに、契約上できなかった
リースバック後に上記のトラブルで頭を悩ませる人は少なくありません。特に多いのが、家賃の負担と売却価格の安さによる後悔です。リースバックの失敗を防ぐためにも、契約前に複数社の条件を比較し、売却価格から家賃、契約期間、諸費用、更新条件まで確認しましょう。
リースバックした家に何年住めますか？
リースバックした家に住める年数は、賃貸借契約の種類によって異なります。定期借家契約の場合は2年～3年程度で、契約期間の満了をもって退去しなければなりません。
普通借家契約の場合は契約更新が可能で、長期間住むことが可能です。長期間住み続けたい場合、普通借家契約を選べるか確認するとよいでしょう。
リースバックはどんな人におすすめですか？
リースバックは、次のような人に向いている仕組みです。
- 今すぐまとまった資金がほしい
- 住宅ローンを完済したい
- 住み替えをせずに資金調達したい
- 老後資金を確保したい
- 固定資産税や維持管理費の負担を軽減したい
一方、住み続けられるとは限らず、家賃負担が続くため、全ての人に向いているサービスとはいえません。長期的な支出や住める期間を含め、慎重に検討することが重要です。
まとめ
リースバックには「所有権を失う」「売却価格が相場より安い」「家賃負担が発生する」といった複数のデメリットがあります。リースバックで後悔しないためには、売却価格や家賃の相場調査、家族への事前相談、契約書の入念な確認が不可欠です。信頼できる会社選びもリースバックを成功させる鍵といえるでしょう。
リアルエステートの「おうちのリースバック」では、査定が難しい物件や再建築不可物件も積極的に買い取り、老後資金の確保からローン返済の負担軽減まで、さまざまな悩みに対応します。将来のライフプランを踏まえ、無理のない家賃設定と適正な売却価格を提案するため、まとまった資金を確保するためにリースバックを検討している方はぜひ一度ご相談ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
