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2025/11/21マンション用ローンってどんなもの？投資生活を豊かなものにするための方法。
- 融資・ローン
- その他
今回のテーマは「投資用ローン」です。投資用ローンとは、家賃収入を得るためのツールとして不動産を購入する際に使います。獲得した家賃収入から返済することを条件に、銀行などからお金を借りることを投資用ローンと言います。今回着眼するのは、投資用ローンの中でも、不動産投資用マンションを購入するときについてをご紹介していきます。「マンションを購入するときにローンが絶対に必要なのかどうか」また、「どんなときにローンが必要になるのか」「投資用ローンには、何か特別な内容・特徴があるのか」「住宅ローンとの違いはどこ？」というよくある質問にフォーカスし、まとめていきます。どうぞ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
不動産投資とローン
不動産投資は、購入した不動産を第三者へ貸し出しを行うことで、家賃で利益を得ていく投資方法のことです。この投資を始めるにあたって、まず初めに準備が必要なのが「物件」です。よくあるパターンとして、最初に高額な買い物をするのは少し気が引けるから、自己資金の中で試しに物件を買ってみるという方が多くいらっしゃいます。世の中のニーズに合っていない物件の場合、家賃収入がうまく見込めず投資が失敗に終わるパターンも考えられるため、とても危険です。一方で、価値のある物件は高値で貸し出しができるため、家賃収入に期待ができます。また、貸出だけにとどまらず、売却に出すことで購入時より高値がつき思わぬ収入を手にできる時もあります。最初物件購入時に、正しくお金を使うことで、その後の利益の差が大きく出ます。物件購入の際は、多少値が張ろうと、「価値が上がりそうな物件」を手にすることが何よりも大切になります。
では、ご自身の自己資金が少ない場合、どのように好条件の物件を手に入れると思いますか？ここで必要になるのが、「ローンを組む」ということです。銀行からの《融資》を受ければ、投資資金を増やすことが可能です。
マンション投資の特徴・基本情報
さて、今回のテーマは「マンション投資を行う際のローンについて」です。不動産投資には2種類あり、戸建投資とマンション投資があります。戸建投資は、物件を一つ買った後、1世帯に貸し出しを行います。借り手は子持ちのファミリー層が多い傾向にあります。理由としては、子供を転校させないためにも、一度入居したら長く居住し続けるためです。家賃収入を長期的に見込むことができるところが戸建投資のメリットといえます。また、ファミリー層向けということも在り、「庭付き」「駐車場付き」と、物件に対するこだわりが強い方が借り手としてつくことが多くなります。地域の特徴や属性を調べたうえで、使い勝手の良い物件を購入しておく必要があります。一方、マンションの場合は、戸建物件と違い、1世帯に貸し出しを行うのは、1室のみです。退去後のクリーニングが比較的安価に済んだり、何かあった時の修理の際も、共用部をまとめて修理すれば、修繕費が比較的安く済むところなどがメリットです。デメリットは空室リスクがあるということです。他のマンションにはない強みを一つ持っておくことで、借り手の興味を引くことができ、即座の入居を見込むことができるでしょう。つまり大切なのは物件選びといえます。そのための手段として「投資用ローン」があるのです。しかし、1軒屋の戸建とは違い、マンションは何部屋も用意が必要なので、初期費用が高くかかります。ここで必要になるのが「投資用ローン」「マンションローン」です。マンションのように大きな物件の場合、いかに小さい自己資金で始めるかが鍵になります。賢く銀行から融資を受け、ローンを組むことがおすすめです。ローンと聞くと、「住宅ローン」を思い出す方も多いのではないでしょうか。次章では、似て異なる住宅ローンとの違いを見ていきます。
住宅ローンと何が違う？
「住宅ローン」を受けたことがある方、耳にしたことがある方が多いのではないでしょうか。一般的に自宅を買う際には、銀行からの融資を受け、住宅ローンを作り、数十年かけて完済していく流れを取ります。この大まかな流れは投資用ローンも同じです。ただ、その内容が少し異なります。まず、ローンが有利に働くのは投資用ローンなのです。マンションが持つ最大のメリットは、立地の良さ、そしてRC造の物件であることです。この条件が揃っているだけで、銀行のローンを利用しやすくなるのです。
《立地》立地の良さは、金融機関から資産価値を高く評価される傾向にあります。そもそもマンションは、駅やバス停の近くなど、交通利便性の高いエリアに建てられることが多いですよね。現代社会のニーズに合っており、価値のあるものとしてみなされるので融資額が上がります。もちろん、駅から遠くなると資産価値の評価も下がるので、マンション用にローンを組みたいのであれば、とにかく立地に着目して物件を選択することが重要です。
《RC造》RC造のマンションは法定耐用年数が比較的長く設定されています。木造戸建ての場合、耐用年数22年ほどのため、23年以上の物件は一気に価値が下がり、融資を十分に受けられない場合もあります。一方、RC造のマンションの場合47年と長く、築年数がある程度経過していても、資産価値のあるものとして認められやすいのです。いつか不動産を売却するとなった場合にも、比較的容易に売却できることが予想されます。投資用物件が売却できるかどうか判断する際には、買手がローンを利用できるかできないかが大きく関わってきます。マンションの場合は長期間のローンを組みやすいため、一定期間運用を行なった後に、また次の投資家へ物件を売却することも可能です。
つまり、通常の住宅ローンと大きく流れは変わらないものの、物件の持つスペックや立地条件などから、融資審査を通りやすくし、有利に融資を受けることができるということがわかります。
マンションは投資用ローンに有利に働く！？
マンション投資で投資用ローンを利用すると、全額自己資金で購入するよりも高い収益を見込める「レバレッジ効果」を得られるケースがあります。レバレッジとは少ない力で大きな力を得る「てこ」のことを意味します。てこの原理で出てくる「少ない力」に相当するのが、マンション投資の場合【自己資金】です。小さな力（自己資金）に大きな力（借入金・ローン）を加えることでさらに大きな力を生み出し、高収益を上げられるようになります。ローンと聞くと、返済や信用問題などシビアな話になりがちですが、マンション投資の場合、プラスアルファの力としてローンを利用しています。具体的にお伝えします。もし、自己資金が1,000万円あったとします。自己資金だけを使って1,000万円の物件を購入する選択肢もあれば、3,000万円を銀行から融資を受けて4,000万円の物件を購入するという選択肢もあります。これがローンを組むということです。この2つの選択肢、同じ金額の自己資金で始めようとしていますが、銀行から融資を受けた方が、より大きな物件を購入することができます。つまり、投資効果が4倍に高まるということです。では仮に、購入物件の上限額を一定にする場合、レバレッジはどのように働くのでしょうか。1つ目は、3,000万円の物件を3,000万円の自己資金のみで購入するという選択肢があります。2つ目は、3,000万円の物件を1,000万円の自己資金と2,000万円の融資で賄うと言う選択肢があります。正直利益だけで見ると全部自己投資をした方が金利がかからないため、利益率は上がります。ただ、長い目で見たときに、銀行融資を受けて自己資産を少し残しておいた方が、残りの2,000万円を次回の投資に回すことができるので、ご自身の投資生活の幅が広がります。一つの物件を買って投資を完結させるのではなく、広く長く継続して投資をしていくほうが、ご自身の投資生活の幅を広げていくことができます。投資用ローンは決してネガティブなものではありません。さらに投資生活を深めていくためにも、投資用ローンは必要不可欠と言えるでしょう。
まとめ
今回は、マンションにおける投資用ローンについて情報をまとめていきました。まず1章では、不動産投資とローンについての関係性を解説しました。不動産投資の要は物件です。今回はその中でも「マンション」に着眼しています。つまり、最初に物件を購入する際に、どれだけ社会のニーズに合った物件を手にできるかどうかが投資生活を左右するのだということをお伝えしました。
2章では、マンション投資とは何かについて触れました。不動産投資には戸建投資もありますが、マンション投資の場合は戸建投資とは違い、1世帯に貸し出しを行うのは、1室のみです。退去後のクリーニングが比較的安価に済んだり、何かあった時の修理の際も、共用部をまとめて修理すれば、1室あたりの修繕費が比較的安く済むところなどがメリットとお伝えしました。一方、デメリットは空室リスクがあるということです。他のマンションにはない強みを一つ持っておくことで、借り手の興味を引くことができ、即座の入居を見込むことができるため、改めて最初の物件選びが大切であるということがわかりました。優良物件を選ぶと初期費用も少し高くなりがちのため、正しく銀行からの融資を受けて運用をしていく＝投資用ローンを組むことが大切になってくるのです。
3章では住宅ローンとの違いを見ました。似て異なるものとして住宅ローンがよく挙げられますが、ローンの利用しやすさ、有利さが全く違います。マンションが持つ最大のメリットは、立地の良さ、そしてRC造の物件であることです。この条件が揃っているだけで、ローンが有利に働くことがわかりました。
最後に4章では、さらにマンション投資が有利に働く事象として「レバレッジ効果」についてお伝えしました。てこの原理のように、少ない力で大きな効果を生むメカニズムに着眼し、投資用ローンが生活を豊かにする流れを確認しました。一言に「ローン」というと、ネガティブな印象を持つ方も多いと思いますが、マンション投資のためのローンは、この先の投資生活を潤わすための一つのきっかっけにすぎないため、むしろポジティブなものとして考えていただいて構いません。ただ、ローンを返せなかったら元もこもありません。後から後悔しないように、最初の物件選びで妥協をしないこと。ちゃんと価値ある物件に対して投資を行うことが何より大切になります。皆様の投資生活がさらに膨らみ、豊かなものになることを願っています。最後までご覧いただきありがとうございました。
出典
不動産投資ローンと住宅ローンは何が違う？／トーシンパートナーズ
https://www.tohshin.co.jp/blog/article0032.html
マンション投資のメリットとリスクを知る／東急リバブル
https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/shoshinsha/advantages-and-risks/
マンション投資の教科書／トーセイ株式会社
https://fukuram-asset.com/special/houseapart.html
【2023年】不動産投資におけるレバレッジのメリットとリスクを徹底解説！／TOKYOリスタイル
https://restyle.tokyo/forbeginners/leverage.html
レバレッジ効果の意味や目安は？不動産投資のリスクを賢く回避！／HOME 4U
https://land.home4u.jp/guide/land-others-9-3540
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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