初めてのマンション投資！メリットとデメリットを比べてみた 新築マンションのメリットって？

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

最近は、「副業」「ふるさと納税」「節税」「投資」といった言葉をよく聞くようになりました。戦争や円安の影響で、生活に大きな影響を受け、今の生活をより良くしたいといった方々が増えてきたように感じます。ここでは、不動産投資はどのようなものなのか、またどんなメリットやデメリットがあるのかを紹介します。
今、「不動産投資に興味はあるけど、何をすればいいかわからない」「不動産投資は成功するのか？」と思っている人には必見の記事になっています。

「不動産投資って何？」どんな種類があるの？

不動産投資の種類

不動産投資とは、自分が購入したマンションなどの不動産などを他人に貸したり、売ったりすることで利益を得るというものです。

マンション投資には大きく分けると2種類あり、自分で購入したマンションを人に貸し、月々の家賃で利益を得る「インカムゲイン」という方法と、購入したマンションを人に売却することによって利益を得る「キャピタルゲイン」という方法があります。
最近は、購入したマンションを人に貸し家賃を得る「インカムゲイン」という方法が多く、家賃収入を得た後に売却し「キャピタルゲイン」を得るという場合もあります。

区分マンションと一棟マンション

不動産の投資には、数種類の方法があります。マンション投資は「区分マンション投資」と「一棟マンション投資」があります。

• 「区分マンション投資」とは、マンションの一室を購入し、投資をするというものです。
• 「一棟マンション投資」は、建物全部を購入し、家賃収入を得るというものです。

一棟マンションは、土地代や工事の建設費などさまざまな費用がかかってしまいますが、区分マンションであれば、最初にかかる初期費用を抑えることができ、リスクも一棟マンションよりも低いため、投資初心者でも行いやすい投資です。

不動産投資のメリット

不動産のマンション投資を行うことで、さまざまなメリットを得ることができます。ここでは、マンション投資で得られるメリットを紹介します。

お金を借りて、自分の資金以上で投資を行える！

どんな投資をするにも、ある程度の資金が必要になります。しかし、マンション投資などの不動産投資はローンを組むことができるため、銀行などの金融機関からお金を借りることができます。自分の持っている資金よりも、より多くの金額で投資を行うことができるメリットがあります。

節税効果が絶大！

不動産投資を行うことで、節税をすることができます。マンション投資をすると利益が出ますが、その分税金を納めなければなりません。しかし、マンションの投資をするにあたってかかった費用は、経費にすることが可能で、マンションの利益から経費区を引くことができます。不動産の購入には、「不動産所得税」「登記登録」などの費用がかかりますが、マンション投資を行うと、節税をすることができるというメリットがあります。

ミドルリスク・ミドルターン！

貯金はお金をただ預けているため減るリスクがありませんが、金利が低いのでお金が増えるという期待も低いです。株やFXなどは、お金が大きく増えるというメリットがありますが、損するという確率も大きく、ハイリスク・ハイリターンになっています。その中で、マンションなどの不動産投資は大きな金額が増えるといった訳ではないですが、安定した収入を得られることができ、損するリスクも株やFXよりも低いといったメリットがあります。
このため、マンションなどの不動産投資は「ミドルリスク・ミドルターン」と言われており、初心者でも投資がしやすい仕組みになっています。

自分だけの年金を作り出すことができる

不動産をローンで購入し、人に貸して得た利益をローンの返済にあてることで、ローンを返済することができます。そのローンが完済した後は、自分の負債がなくなるため、家賃の収入を自分の純粋なお金として受け取ることができます。
今の日本の少子高齢化の社会を考えると、受け取れる年金が少ないことが予想されます。また、老後の資金に2,000万円の準備をする必要があると言われているので、不動産投資で得られる収入を自分だけの年金として受け取ることができます。

いざという時の保険！生命保険や死亡保険の活用

投資用や住居用の不動産物件を購入する際に、ローンを組むことになります。このローンを組む際、団体信用生命保険（団信）と呼ばれるものに加入しなければなりません。この団信に加入すると、本人が死亡や大きな病気をした場合はローンの残高がなくなる仕組みになっています。つまり、もしもの場合、家族は残ったローンを支払う必要がなくなるのです。
また、不動産は持ち物となるので、その後の家賃収入も得ることができます。もしもの保険として加入することで、自分の家族に資産を残せるというメリットがあります。

現金よりも安い！相続税対策に不動産資産

資産を相続する際にかかる相続税ですが、現金で2,000万円を相続した場合と、不動産で2,000万円の価値がある不動産を相続した場合、現金で相続するより、不動産で相続する方が安く済みます。不動産を相続する場合は、時価より低い金額で評価されるため、現金よりも不動産で相続する方がお得というメリットがあります。

不動産投資のデメリット

不動産のマンション投資には、メリットがある一方で、デメリットもあります。デメリットも考慮したうえで、マンション投資を行うことをオススメします。

資金が必要！初期費用にお金がかかってしまう

不動産やマンション投資を行う際は、購入するときに「初期費用」というものがかかってしまいます。アパートやマンションを借りる場合も初期費用がかかるように、購入の際も初期費用の負担があります。価格が上がるにつれて初期費用の金額も高くなるので、ある程度の自己資金が必要になってきます。

マンション購入、売却には時間がかかってしまう

マンションの購入や売却は、数ヶ月単位の時間がかかってしまうのが一般的です。証券や株などはその日のうちに売り買いできますが、不動産の場合は手続きなどがあるため、時間がかかってしまうのがデメリットとなる部分です。

空室が出てしまったら、収入がなくなってしまう

マンションの投資で他人に貸して収益を得る場合は、マンションに入居していることが大前提です。マンションが空室で誰にも貸していない状態だと、収入を得ることはできません。マンション投資の収入はないのに、ローンを組んだらローンの支払いをしなければならないので、今ある自分の資金からローンを払わなければなりません。
このように、マンションが空室になってしまうと収入源を得ることができない点がデメリットです。

固定費や管理費がかかってしまう

不動産を購入した後は、他人に貸すだけではなくマンションの管理もしなければなりません。管理費や修繕積立費などのお金もかかってしまいます。また、マンションは15年に一度大規模な修繕作業や、給水ポンプの作業を行うため、毎月の積立が必要になってきます。
入居者が退去した場合にも、原状回復などの作業があるので費用がかさんでしまうのがデメリットになります

災害に合能性がある

最近の異常災害で、川の氾濫や大雨が降るようになりました。災害が起きた場合など、不動産が使用できなくなった場合は、復旧作業に費用がかかってしまいます。マンションに人が住めなくなるとなると、家賃収入がなくなってしまうというリスクもあります。しかし、建物にかける保険もあるので備えをしっかりしておきましょう

金利が上がってしまう可能性もある

住宅を持つために金利を下げる傾向にありましたが、最近は金利を上げようとする動きもあります。金利が上がった場合は、ローンの返済にも影響が出てしまうというデメリットもあります。

新築マンションの不動産投資

「新車」「新築」といったように、新しく誰も使用したことがないものには付加価値がついています。マンション投資も同様に、「新築」というブランドがつくだけで価値は上がり、入居を希望する人が多くいます。マンション投資はマイナスを出さないためにも、空室を出さないことが大切です。

そのため、マンションの入居を希望する人がどんなことを求めているのかを理解することが重要になってきます。

新築マンションは、設備や建物が新しく人気の物件になります。オートロックがついている、宅配ボックスが備え付けられているといった設備も入居希望が多くなる理由の一つです。また、中古マンションよりも金融機関からの融資が受けやすくなるため、資金を多く集められます。

アパートやマンションを借りる際に「新築」というだけで、他の間取りと変わらないものが高く感じることはありませんか？「新築」という付加価値がつくと家賃を高く設定しても、入居者が決まるため「新築」の物件は中古マンションの投資よりもメリットがあります。

しかし、1度でも入居者が出ていってしまうと「新築」という表記は出来なくなるため、家賃が急激に低くなってしまう恐れもあります。加えて、新築の物件は中古の物件よりも購入費用が高いため、資金を集める必要があるので注意が必要です。

まとめ

今回は、マンション投資のメリットとデメリットについて解説しました。「マンション投資」は、サラリーマンや公務員など勤めている人でもできる投資になっています。
株やFXよりもリスクが低いため、「投資をしてみたい」と思う人にはオススメです。
マンションの購入には自己資金が必要となりますが、金融機関からお金を借入ることができます。団信に加入することで、生命保険の代わりにもなるマンション投資はオススメの投資手段です。その中でも「新築マンション」は入居を希望する人が多く、マイナスになる場合が低いため、初心者にでもトライしやすい不動産投資です。不動産投資を成功させて、豊かな生活と老後の生活を獲得しましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける