立ち退き料の相場はいくら？金額の交渉方法とトラブルを防ぐコツ

何らかの事情で入居者に退去を依頼することになった場合、理由によっては立ち退き料が発生することがあります。しかし、立ち退き料には明確な基準はないため、いくら支払ったほうが良いのか分からないとお悩みの方もいるのではないでしょうか。

立ち退き料の相場や内訳を抑えておけば、立ち退き交渉をスムーズに進めやすくなります。正当事由との関係性や立ち退き料が不要となるケースを理解することで、トラブル防止にもつながるでしょう。

この記事では、アパートの立ち退き料の相場や内訳、正当事由との関係性、交渉のポイントを解説します。

記事まとめ

• 立ち退き料は賃料の6カ月分が目安だが、場合によってはそれ以上になるケースがある
• 立ち退き料の金額は、売却理由や交渉内容などによって変わるため一概には言えない
• 立ち退き料の金額交渉では、妥協できる範囲を決定した上で入居者と冷静に話し合う

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

アパートの立ち退き料の相場は賃料の6カ月分が目安

アパートの立ち退き料の金額は、法律で明確に定められていませんが、一般的には賃料の6カ月分が一つの目安とされています。例えば、家賃が月8万円の物件であれば、48万円前後になる計算です。

ただし、立ち退き料は、立ち退きに至った背景や引っ越し先、交渉内容などによって異なります。賃料の6カ月分はあくまで一つの目安のため、参考程度に考えましょう。

立ち退き料の金額は、収益還元方式や割合方式などの計算方法を参考にするケースもありますが、実際には入居者との交渉によって決まります。場合によっては、1年以上の立ち退き料を支払うケースもあります。

• 不動産ビギナーさん

  交渉によって立ち退き料が高額になる場合もあるのでしょうか？

• 山口智暉

  賃料が高い物件や正当事由が弱い場合は高額になる場合があります。

関連記事：アパート取り壊しやマンション建て替えの立ち退き料はいくら？

アパートの立ち退き料の内訳

アパートの立ち退き料の内訳は、大きく分けて以下の4つに分かれます。

• 引っ越し費用
• 引っ越しに伴う契約関連費用
• 引っ越し先と現在の住居の家賃差分
• 迷惑料・慰謝料

引っ越し費用

立ち退き料には、新居への引っ越し費用が含まれています。具体的に含まれる費用は、引っ越し業者への依頼費用や荷造りの費用、住宅設備の取り外しにかかる費用などです。不用品の処分や梱包材の調達、新居で使用する家具購入費用が含まれる場合もあります。

どこまで保証するのかは交渉次第ですが、中には住民票の移転などの事務手続きでかかる費用も見積もりに含む場合があります。

引っ越し費用は、荷物の量や移動距離、家族人数、トラックの台数などによって変動するのが一般的です。単身世帯とファミリー世帯では必要な費用が大きく異なるため、混同しないように状況に応じて金額を整理しましょう。

引っ越しに伴う契約関連費用

立ち退きの際は、新居に入居するための契約関連費用を支払う場合があります。契約関連費用とは、新居に住むために必要な初期費用のことです。

具体的には、以下のような費用が含まれます。

• 新居の敷金・礼金
• 不動産会社への仲介手数料
• 火災保険料
• 鍵交換費用
• 保証会社への保証料

新居の敷金や礼金以外にも、保証会社へ支払う保証料や鍵交換費用など、物件ごとに追加費用が発生する場合があります。

引っ越し先と現在の住居の家賃差分

立ち退きによって現在より高い家賃へ転居する場合、家賃差額が立ち退き料に含まれる場合があります。

例えば、現在の家賃が月8万円だったものの、周辺相場の上昇によって同条件の物件が10万円程度になっていた場合、毎月2万円の負担増となります。家賃差分は、1カ月当たりの家賃差分×1年〜3年分の金額を目安とし、立ち退き料に含めるのが一般的です。

特にファミリー向けの物件やペット可物件など条件が限られる場合は、家賃が高くなる傾向があります。家賃差分は、入居者が引っ越し先でも現在と同程度の住環境を維持するために支払われます。

迷惑料・慰謝料

立ち退き料には、引っ越し費用や契約関連費用だけでなく、借り主への精神的・生活的負担を考慮して迷惑料や慰謝料が含まれる場合があります。

住み慣れた家から退去しなければならないのは、入居者にとって生活環境が大きく変わる出来事です。家が変われば通勤・通学ルートも変わるため、慣れないうちは生活リズムやライフスタイルに支障が出る可能性があります。

家族やパートナーと住んでいる場合、物件探しではお互いの勤務先からのアクセスや子どもの通学環境なども考慮する必要があります。

迷惑料や慰謝料は、このような生活環境の変化による負担や精神的ストレスなどを考慮して支払われるものです。

立ち退き料と正当事由の関係性

立ち退きを入居者に要求する理由は、建物の老朽化による取り壊しや再開発事業によるものなど、ケースバイケースです。しかし、アパートの立ち退きでは、貸し主側の事情だけで一方的に退去を要求できるわけではありません。

ここでは、立ち退きに必要な正当事由や立ち退き料との関係性を見ていきましょう。

立ち退きには正当事由が必要となる

入居者に立ち退きを要求するには、貸し主側に正当事由が必要です。正当事由とは、なぜ退去してもらう必要があるのかを示す合理的な理由を指します。

借地借家法第28条では、建物の賃貸人（貸し主）による解約の申し入れは、正当の事由があると認められなければ実行できないと定められています。つまり、正当な理由なく入居者に退去してほしいと伝えても、借り主の同意が得られなければ退去させることはできません。

立ち退きを要求できる正当事由の例は、以下の通りです。

• 築年数が経過して建物が老朽化しており、倒壊の恐れがある
• 貸し主やその家族が物件に居住しなければならない
• 地域の再開発によって立ち退きを求められている
• やむを得ず物件を売却する必要がある

ただし、上記の理由であれば、必ず立ち退きが認められるわけではありません。建物の必要性や借り主側への影響、立ち退き料の提示有無なども含めて、総合的に判断されます。

参考： 『e-Gov法令検索 借地借家法第二十八条』

立ち退き料は正当事由を補完する要素になる

立ち退き料は、正当事由を補完する要素の一つとして扱われています。

貸し主側からの解約の申し入れは、正当が理由がなければ認められません。しかし、正当事由が弱いケースでも、立ち退き料の提示内容によっては正当事由として認められる場合があります。

例えば、「戸建て住宅を賃貸に出していたが、貸し主やその家族がどうしてもその家に住まなければならない」といったケースは、比較的正当事由が強いと判断され、立ち退き料は少なめになる傾向です。

一方で、正当事由が弱い場合、立ち退き料を多く支払って借り主側の負担を補填し、退去への合意を得るケースもあります。立ち退き料を提示することで、正当事由の不足分を補えると理解しておくと良いでしょう。

立ち退き料を支払う必要がないケースもある

貸し主側の都合で立ち退きを求める場合でも、中には立ち退き料を支払う必要がないケースも存在します。

主に以下の4つのパターンに該当する場合、貸し主側は金銭的な補償をせずに退去を求められる場合があります。

• 借り主側に重大な契約違反があった場合
• 定期借家契約で契約期間が満了した場合
• 立ち退き料を支払わない旨を借り主と合意した場合
• 抵当権付き物件が競売にかけられて所有者（オーナー）が変わった場合

重大な契約違反とは、借り主が何カ月も家賃を滞納したり、無断で別の人に部屋を貸したりといった場合です。このケースでは、立ち退き交渉ではなく、契約解除による退去請求となるため立ち退き料は不要です。

また、あらかじめ更新がない定期借家契約は、契約期間の満了によって自動的に契約が終了します。そのため、期間満了に伴う立ち退き料を支払う必要はありません。

立ち退きの合意形成時に、入居者が立ち退き料を支払わない旨に合意した場合も支払いは不要です。

また、抵当権付き物件が競売にかけられて所有者が変わった場合も、立ち退き料なしで退去を求められるケースの一つです。入居者との賃貸借契約より前に抵当権が設定されていた場合は、競売後にオーナーが変わることで、入居者は物件の明け渡しを求められる場合があります。入居者が明け渡しに応じないケースでは、立ち退き料の支払いをせずに強制執行に進む可能性があります。

• 不動産ビギナーさん

  必ずしも全てのケースで立ち退き料を支払う必要はないのですね。

• 山口智暉

  貸し主側が損をしないよう、まずは立ち退き理由を明確にしましょう。

関連記事：立ち退き拒否はできる？賃借人の権利と立ち退き料の相場

立ち退き料に関するトラブルを避けるための交渉術

オーナー側から退去を求められるケースはそう多くなく、入居者にとっては予期せぬ出来事となります。そのため、説明不足や強引な交渉によって重大なトラブルに発展するケースも少なくありません。

ここでは、アパートの立ち退き交渉をスムーズに進めるためのポイントを紹介します。双方が納得した状態で合意できるよう、慎重に交渉を進めましょう。

立ち退きを求める理由を丁寧に説明する

入居者には、立ち退きに至った背景や理由を丁寧に説明しましょう。立ち退きは入居者にとって予期せぬ出来事のため、突然退去を求められると不安や不信感につながってしまいます。

立ち退きを求める理由は、建物の老朽化や再開発、耐震性への懸念などさまざまです。老朽化が原因で退去を求める場合、単に「建物が古くなったから」と伝えるだけでは同意を得にくくなります。「外壁の剥離によって通行人に危険が及ぶ恐れがある」「耐震補強工事が難しい」といった、具体的な理由を正直に伝えることが大切です。

1年前～6カ月前には立ち退きの旨を通知する

立ち退きの通知は、入居者がスケジュールに余裕を持って動けるよう、退去希望日の1年前〜6カ月前に通知しましょう。

借地借家法第27条には、貸し主側から解約の申し入れをする場合、退去を求める日の6カ月前までに通知しなければならない旨が定められています。

退去には、引っ越し先や引っ越し業者の手配、勤務先の住所変更など、移転までに行うことが数多くあります。入居者はこれらを同時並行しなければならないため、スケジュールにゆとりを持たせるためにも、1年前〜6カ月前までに立ち退きの旨を通知しましょう。

また、解約の申し入れは、口頭だけでなく書面で通知するのが一般的です。立ち退きの通知書面には、書面タイトルや通知日、宛名、差出人の他にも以下の内容を記載しましょう。

• 立ち退き対象の物件名・部屋番号
• 明け渡し期限（通知日から6カ月以上先の日付）
• 立ち退きを求める具体的な理由
• 立ち退き料の金額
• 本件に関する相談先・連絡先

通知内容を事前に整理することで、「聞いていない」「条件が違う」といったトラブル防止につながります。

参考： 『e-Gov法令検索 借地借家法第二十七条』

立ち退き料の内訳を整理して提示する

入居者に納得してもらうには、立ち退き料の総額だけでなく、その内訳を細かく整理して提示することが重要です。

単に「一律〇〇万円」と金額を提示するだけでは、入居者はその金額が妥当なのかを判断できません。不信感から増額を要求されるケースもあるため、引っ越し費用や不用品の処分費用など、何にいくらかかるのかを書面で明確に示しましょう。

この際、入居者側からの要求をそのまま受け入れてしまうと、交渉が長期化したり想定以上に立ち退き料が膨らんだりする可能性があります。そのため、一つずつの内訳は丁寧に説明しつつ、交渉時は最終的な支払総額をいくらにするのかに焦点を当てて話し合うことが重要です。

感情的な対応を避けて冷静に話し合う

立ち退き交渉が、なかなか合意に至らないこともあるでしょう。しかし、そのような状況下で上から物を言ったり強引に退去を求めたりすると、かえって交渉が難航する可能性があります。

入居者が立ち退きを拒否する理由は「家賃が高くなる」「立ち退き料に納得できない」など、人によってさまざまです。貸し主側の事情だけを一方的に伝えるのではなく、入居者側の事情も確認しながら冷静に話し合うことが重要です。

感情的な言動は、交渉の長期化や重大なトラブル発生の原因となるため、入居者の要望にも耳を傾けながら立ち退き条件を決めましょう。

合意内容は書面に残す

立ち退きに関する条件について入居者と合意を交わしたら、その内容を立ち退き合意書などの書面に残しましょう。口頭だけで済ませてしまうと、後から「立ち退き料が高過ぎる」「退去日はもっと先だと思っていた」といった認識違いが発生する可能性があるためです。

特に立ち退き料の金額や支払日、明け渡し期限などは、トラブルになりやすいポイントです。交渉時に話し合った内容を書面にまとめ、双方が確認できる形で残しておくことで、後々のトラブルを防止できます。

立ち退き料の交渉で拒否された場合の対応

立ち退き料の交渉は金銭に関わるため、入居者によっては提示金額に納得できず、退去を拒否されるケースがあります。その際は感情的にならず、段階を踏みながら冷静に交渉を進めましょう。

ここでは、立ち退き料の交渉を拒否された場合の対応を解説します。

まずは交渉条件を見直す

入居者から立ち退き交渉を拒否された場合は、まず提示している条件が適切かどうかを見直しましょう。

例えば、立ち退き料の金額が相場より低過ぎる場合や、補償内容が不明確な場合は入居者に納得してもらえない可能性があります。入居者の要望に耳を傾け、引っ越し費用や契約関連費用、家賃差額が適切に設定されているかを確認しましょう。

交渉条件を見直す際は、双方が納得できる条件を設定することを前提に進めるのがポイントです。どちらか一方が納得できない状態で無理に話を進めても、交渉が長引いてしまいます。どこまで妥協できるのか、金額の条件を決めておくと良いでしょう。

交渉が成立しない場合は弁護士に相談する

入居者との話し合いが進まず、交渉が成立しない場合は、不動産トラブルに強い弁護士に相談しましょう。

弁護士に相談することで、法的な観点から交渉成立を目指すことが可能です。弁護士が間に入って交渉を進めれば、感情的な対立に発展するリスクも軽減でき、スムーズに交渉を進めやすくなります。

不動産トラブルに強い弁護士に相談すれば、立ち退き料の金額に関するアドバイスを受けられる他、その後の調停・訴訟へ発展した場合も継続して対応を依頼できます。

• 不動産ビギナーさん

  テキストを入力 調停や訴訟は常に行われるものなのでしょうか？

• 山口智暉

  調停や訴訟は、交渉が成立しない場合に行われるケースがあります。

立ち退き料の相場は一律ではなくケースバイケース

立ち退き料の相場は賃料の6カ月分と言われていますが、これは目安の一つに過ぎません。金額を決める際は、建物の状況や立ち退き理由、入居者側の負担など、さまざまな事情を踏まえて判断する必要があります。

立ち退き交渉では、入居者に丁寧に理由を説明し、納得できる条件で合意を交わすことが大切です。交渉が難航している場合は、弁護士に相談して法的観点から解決を目指しましょう。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける